【正文】 房地行業(yè)監(jiān)測(cè)報(bào)告 2005年3月10日 電子版★ 一房一地 ★ 寸土寸金 ★ 行家里手 ★ 點(diǎn)石成金 ★（注：點(diǎn)擊目錄標(biāo)題頁(yè)碼后可直接閱讀當(dāng)前文章，點(diǎn)返回鍵可回到首頁(yè)）〖亞博看臺(tái)〗 2中央明確表態(tài)：今年嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 2“金融年”更多的僅代表著房企的呼喚 3〖政策解讀〗 4溫家寶：堅(jiān)持實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度 4近期經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓政策綜述 4不動(dòng)產(chǎn)稅改革的方向是“正稅、明租、清費(fèi)” 6〖戰(zhàn)略布局〗 7今年外商房地產(chǎn)投資將轉(zhuǎn)向二級(jí)城市 72004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)七大特點(diǎn) 8去年12月“國(guó)房景氣指數(shù)”基本保持穩(wěn)定 9調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2004年地產(chǎn)廣告投入高達(dá)75億元 10在具體細(xì)則出臺(tái)之前，銀行提高個(gè)貸門檻都是各行其是 10〖策略設(shè)計(jì)〗 11商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃要素法淺析 11富力地產(chǎn)和摩根合作的戰(zhàn)略意圖解析 13〖杭浙動(dòng)態(tài)〗 14外地房產(chǎn)巨頭搶灘浙江市場(chǎng) 14杭州收緊住宅開(kāi)公司政策將帶動(dòng)中低檔寫(xiě)字樓市場(chǎng) 14杭州樓市八大主要區(qū)域05年走勢(shì)預(yù)測(cè)（II） 15杭城二手房一周行情 15“期房限轉(zhuǎn)”成為鑒定溫州樓市泡沫的“試紙” 16〖異地傳真〗 16壓力之下，上海政府加大房地調(diào)控力度 16滬房地局“打假”，6樓盤涉嫌囤積房源被停牌 17南京節(jié)后首次土地公開(kāi)出讓“溫吞水” 17首鋼搬遷將盤活京西地區(qū)10平方公里土地 18大商集團(tuán)欲進(jìn)軍重慶百貨業(yè)看中楊家坪商圈 18深圳房地產(chǎn)均價(jià)和投資額增幅遠(yuǎn)低京滬兩市 18〖物業(yè)管理〗 19物管企業(yè)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的三部曲 19物業(yè)管理應(yīng)從“囚徒困境”中擺脫出來(lái) 21〖建材裝修〗 22鋼材價(jià)格上漲趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn) 22業(yè)界認(rèn)為寫(xiě)字樓受鋼價(jià)上漲沖擊較大 23〖投資技巧〗 23新型金融中介有望化解開(kāi)發(fā)商融資困局 23〖看臺(tái)〗中央明確表態(tài)：今年嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲房?jī)r(jià)問(wèn)題寫(xiě)入了今年“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告。新華社3月5日發(fā)布的報(bào)告原文指出：今年，“要保持價(jià)格總水平基本穩(wěn)定。努力保持糧食等主要農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格在合理水平上基本穩(wěn)定，重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”。不知是否出于巧合，就在3月4日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，%，%。房?jī)r(jià)問(wèn)題再次引起世人關(guān)注。　　我們注意到，去年宏觀調(diào)控不少措施都跟房地產(chǎn)有關(guān)系，無(wú)論是動(dòng)用收緊土地管理的行政手段調(diào)控，還是上調(diào)房地產(chǎn)貸款利率的市場(chǎng)化調(diào)控。然而，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，就是這些宏觀調(diào)控手段造成了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。去年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容，就是國(guó)家控制土地。這種做法直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給下降。另一方面，盡管上調(diào)了房地產(chǎn)貸款利率等手段，但是房地產(chǎn)的需求并沒(méi)有受到多大的影響。兩者相比，供給以更快的速度下降，結(jié)果就導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 不過(guò)，也有業(yè)界人士認(rèn)為，宏觀調(diào)控的實(shí)施并不是造成房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的惟一原因。宏觀調(diào)控只是一個(gè)中觀的因素，除此以外還有宏觀和微觀兩個(gè)因素。宏觀因素就是指在我國(guó)目前大的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)價(jià)格必定會(huì)上漲。去年，%，在GDP高速增長(zhǎng)的同時(shí)，財(cái)政收入和個(gè)人收入也在高速增長(zhǎng)。特別是在大城市，個(gè)人的收入增長(zhǎng)更快。而去年出現(xiàn)的負(fù)利率，也刺激了我國(guó)城市居民的買房需求。微觀因素是指最近幾年出現(xiàn)的投資性買房，也促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。據(jù)有關(guān)分析，去年，投資性買房在大城市的比重接近1/3，重點(diǎn)城市的比重可能更高。在多種因素的綜合影響下，房地產(chǎn)價(jià)格必定會(huì)上漲。分析：2004年宏觀調(diào)控的重要措施就是“把好土地審批和信貸投放兩個(gè)閘門”，但中央出這一招的本意是控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，雖然房地產(chǎn)也屬于固定資產(chǎn)投資的重頭，但房地產(chǎn)本身所具備的特有的商品屬性決定了其調(diào)控的特殊性。即便是中央有意借此調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，更多的政策內(nèi)涵在于規(guī)范土地市場(chǎng)秩序和防范金融風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)并不是一個(gè)主要政策目標(biāo)，中央政府也從來(lái)沒(méi)有特別指出“要借宏觀調(diào)控之機(jī)降低房?jī)r(jià)漲幅”。所以，出現(xiàn)“宏觀調(diào)控和房?jī)r(jià)上漲齊飛”的局面也就在情理之中了。而從兩會(huì)最新動(dòng)向來(lái)看，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為中央極其關(guān)注的價(jià)格問(wèn)題的兩個(gè)重點(diǎn)之一，這是中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最新的表態(tài)。據(jù)接近溫家寶總理政府工作報(bào)告起草組的有關(guān)人士分析，今年的政府工作報(bào)告體現(xiàn)“一個(gè)中心”和“三個(gè)著力點(diǎn)”?！耙粋€(gè)中心”是指堅(jiān)持以“科學(xué)發(fā)展觀”統(tǒng)領(lǐng)全局，“三個(gè)著力點(diǎn)”是指：以發(fā)展為第一要?jiǎng)?wù)；抓緊解決突出問(wèn)題和矛盾；努力推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)。構(gòu)建中國(guó)的和諧社會(huì)，既是目前我國(guó)政治經(jīng)濟(jì)生活中的主要議題。對(duì)于轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)來(lái)說(shuō)，與國(guó)內(nèi)社會(huì)和諧相沖突事情不少，而且許多問(wèn)題也顯而易見(jiàn)，如三農(nóng)、農(nóng)民工、安全生產(chǎn)、弱勢(shì)民眾權(quán)利保護(hù)等，但目前最為迫切，最容易引起社會(huì)矛盾與沖突的問(wèn)題是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的瘋漲。 無(wú)論是房地產(chǎn)泡沫的激辯，還是中低收入者該不該購(gòu)房之爭(zhēng)；無(wú)論是網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)瘋漲的謾罵，還是理想化的個(gè)人集資建房潮的興起；無(wú)論是政府在政策上走鋼絲，還是不少資金開(kāi)始進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)……說(shuō)到底，都是為房?jī)r(jià)上漲而來(lái)。雖然大眾、開(kāi)發(fā)商、銀行和地方政府對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的期待不同，但無(wú)論各階層的愿望如何，如果房?jī)r(jià)還是持續(xù)瘋漲，這種漲與跌的沖突一定轉(zhuǎn)化為社會(huì)富與窮之間的階層沖突，民眾與政府之間的政治沖突。這種情況下，社會(huì)和諧也無(wú)從談起。因此，如何遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的瘋漲，就成了構(gòu)建社會(huì)和諧最為重要的一環(huán)。此外，如果說(shuō)溫家寶在去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的報(bào)告是寫(xiě)給高官們看的報(bào)告，那么今年的《政府工作報(bào)告》就是給老百姓們、給民意代表看的一份報(bào)告。另?yè)?jù)透露，溫家寶總理對(duì)其第二任政府工作報(bào)告的起草工作非常重視，對(duì)于報(bào)告的指導(dǎo)思想、框架結(jié)構(gòu)、主要內(nèi)容多次做出重要指示，并對(duì)行文表述字斟句酌，多次親自在草稿上仔細(xì)修改。所以，雖然在政府報(bào)告中僅僅只有一句話，但這是中央在全國(guó)人民面前關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題迄今為止最為明確的表態(tài)，這不論對(duì)中央各部委和地方政府還是對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，都是一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)。返回“金融年”更多的僅代表著房企的呼喚繼央行121號(hào)文件出臺(tái)后，一系列的土地、金融政策使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金融門檻大為抬高。自2004年起，在協(xié)議用地制度終結(jié)，企業(yè)開(kāi)發(fā)及個(gè)人住房貸款門檻提高以及央行升息政策變化下，房地產(chǎn)企業(yè)希望打開(kāi)多種融資渠道的呼聲日益高漲。與此同時(shí)，銀根緊縮政策催生出股權(quán)融資、項(xiàng)目融資等多種形式的融資合作，并使房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金及境外投資銀行等金融機(jī)構(gòu)加速了涉足房地產(chǎn)業(yè)的腳步。有業(yè)內(nèi)人士提出，房地產(chǎn)融資已開(kāi)始步入多元化發(fā)展階段，2005年，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)“金融年”。進(jìn)入2005年，北京國(guó)投推出的國(guó)內(nèi)首只房地產(chǎn)基金將赴新加坡上市的消息，以及著名國(guó)際投資機(jī)構(gòu)美林集團(tuán)、摩根士丹利等國(guó)際資本紛紛向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拋出繡球的舉動(dòng)，似乎應(yīng)和了“金融年”的說(shuō)法?！　∮袠I(yè)內(nèi)人士樂(lè)觀地認(rèn)為，直接融資將會(huì)成為今后房地產(chǎn)融資的最主要的趨勢(shì)，間接融資會(huì)大幅度減少。房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資基金會(huì)很快出現(xiàn)在融資市場(chǎng)。海外資本在房地產(chǎn)業(yè)中的比重將會(huì)有較大的上升。然而，更多的跡象顯示，“金融年”更多的代表了房地產(chǎn)企業(yè)的呼喚。亞博分析：之所以作出上述判斷是出于三個(gè)層面的考慮。先來(lái)從中央宏觀經(jīng)濟(jì)管理的層面來(lái)看，“金融年”的政策背景并不存在。中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)政策市是業(yè)內(nèi)皆知的秘密。在這個(gè)市場(chǎng)中，雖然消費(fèi)者關(guān)心切身利益的房?jī)r(jià)，而中央政府關(guān)心的是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定?；仡櫧鼉赡曛蓄l繁出臺(tái)的一系列地產(chǎn)行業(yè)政策，盡管每一次的政策出臺(tái)都有其具體的情況，但其中一脈相承之處是：每一條政策都是為了防范經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，限制房產(chǎn)投資。中央政府在小心翼翼地走著一條鋼絲。一方面非常希望房地產(chǎn)投資能降溫，以免通貨膨脹，另一方面又要避免房地產(chǎn)崩盤，導(dǎo)致金融危機(jī)。從這點(diǎn)出發(fā)，就非常容易理解政府的政策含義，抑制投資，減少供給，才是兩全之策。政府的政策目標(biāo)是，房地產(chǎn)通過(guò)幾年或者更長(zhǎng)的時(shí)間緩慢地過(guò)渡，慢慢平穩(wěn)。在這種主導(dǎo)思路下，穩(wěn)定無(wú)疑是第一位的。而房地產(chǎn)融資所必須的金融格局的轉(zhuǎn)變不是短期調(diào)整可以完成的，且不說(shuō)這個(gè)轉(zhuǎn)變本身還會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)，有悖于“穩(wěn)定”的要求。所以，在當(dāng)前宏觀調(diào)控的大背景下，對(duì)房地產(chǎn)更多地體現(xiàn)為“卡緊”。預(yù)計(jì)2005年房地產(chǎn)的主要融資來(lái)源不會(huì)有大的改變，國(guó)內(nèi)銀行仍將是主流。再?gòu)谋O(jiān)管部門的角度來(lái)看，“金融年”的提法可能更不現(xiàn)實(shí)。在日前召開(kāi)的“2005中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)發(fā)展論壇”上，銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部副主任李伏安表示，房地產(chǎn)金融在中國(guó)還沒(méi)有進(jìn)入到真正的大發(fā)展時(shí)期，銀監(jiān)會(huì)方面關(guān)鍵需要關(guān)注的是在新業(yè)務(wù)發(fā)展中很好地控制風(fēng)險(xiǎn)。這表明，政府方面很清楚，沒(méi)有房地產(chǎn)金融，在中國(guó)目前的市場(chǎng)情況下，就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是一個(gè)過(guò)度的金融，就會(huì)有一個(gè)過(guò)度失控的房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)鍵要在適度發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)控制中取得平衡。而如今的現(xiàn)實(shí)是，由于目前國(guó)內(nèi)銀行不缺錢，推進(jìn)按揭證券化的可能性不大。而收益類物業(yè)的資產(chǎn)證券化，如果按目前的企業(yè)稅收政策，機(jī)構(gòu)投資人的利潤(rùn)空間十分有限，加上其短貸長(zhǎng)投的風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有相應(yīng)的優(yōu)惠政策將很難實(shí)現(xiàn)，這可能需要更多的時(shí)間。最后從外部環(huán)境來(lái)看，對(duì)于國(guó)際資本，雖然國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)以及國(guó)外的投資者都很想向?qū)拥姆较蚺Γ赓Y銀行希望選擇有經(jīng)驗(yàn)有誠(chéng)信、符合國(guó)內(nèi)法律要求，沒(méi)有任何不良記錄的企業(yè)作為合作伙伴。但碰到這樣的伙伴，又能有合適的項(xiàng)目合作并不容易。這種對(duì)接需要相當(dāng)?shù)倪^(guò)程。此外，鑒于“國(guó)際熱錢”強(qiáng)烈的逐利性。國(guó)外基金通常要求投資回報(bào)達(dá)到25%，在現(xiàn)在的政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)下，今年國(guó)外資本的進(jìn)入量也不會(huì)很大。返回〖政策解讀〗溫家寶：堅(jiān)持實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度國(guó)務(wù)院總理溫家寶5日在十屆全國(guó)人大三次會(huì)議上提出，堅(jiān)持加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控。溫家寶強(qiáng)調(diào)，從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看，宏觀調(diào)控工作不能放松。今年要實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加強(qiáng)各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的協(xié)調(diào)配合。要更好地貫徹區(qū)別對(duì)待、有保有壓的原則，更加注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，更加注重運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和法律手段，鞏固發(fā)展宏觀調(diào)控成果。在講到控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模時(shí)，溫家寶強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)把好土地審批和信貸投放兩個(gè)閘門。堅(jiān)持實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，完善政策，從嚴(yán)執(zhí)法。加強(qiáng)城市規(guī)劃和土地管理，繼續(xù)開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，合理控制城市建設(shè)規(guī)模。返回近期經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓政策綜述中央紀(jì)委在2003年第二次全會(huì)強(qiáng)調(diào)，要“認(rèn)真落實(shí)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，嚴(yán)禁以其他方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)”；溫家寶總理在國(guó)務(wù)院廉政工作會(huì)議上也指出，“要進(jìn)一步完善并嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)、經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓、產(chǎn)權(quán)交易和政府采購(gòu)四項(xiàng)制度，規(guī)范程序，公開(kāi)透明，加強(qiáng)監(jiān)管?！笨梢?jiàn)，決策層高度重視經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓工作。一、經(jīng)營(yíng)性土地的概念當(dāng)前各級(jí)文件都把“經(jīng)營(yíng)性土地”確定為“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅”四大類。通過(guò)上面對(duì)政策的梳理，可見(jiàn)這種對(duì)“經(jīng)營(yíng)性土地”的范圍界定最早出現(xiàn)在1990年國(guó)土資源部頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中的第12條“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定……（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年”；在1999年國(guó)土資源部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知》中開(kāi)始出現(xiàn)“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅等經(jīng)營(yíng)性用地”的提法；在2001年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》中又出現(xiàn)了“商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地”的提法；接著在2002年國(guó)土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》中開(kāi)始出現(xiàn)“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地”的提法；最后在2002年8月26日國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》正式明確提出“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性土地”（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)營(yíng)性土地）。對(duì)“經(jīng)營(yíng)性土地”的概念進(jìn)行明確界定，對(duì)填補(bǔ)法律漏洞、規(guī)范政府行為、促進(jìn)交易主體競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)發(fā)育具有重要作用。與“經(jīng)營(yíng)性土地”概念相對(duì)應(yīng)的是“非經(jīng)營(yíng)性土地”的概念。根據(jù)《土地管理法》第54條規(guī)定，“非經(jīng)營(yíng)性土地”應(yīng)該包括：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。在國(guó)土資源部2001年10月22日發(fā)布施行的《劃撥用地目錄》中有詳細(xì)的列舉。二、經(jīng)營(yíng)性土地的來(lái)源經(jīng)營(yíng)性土地的來(lái)源有很多，具體包括：（1）城市土地利用規(guī)劃已經(jīng)確定具體使用用途（用于商業(yè)、娛樂(lè)、旅游、商業(yè)住宅，以下簡(jiǎn)稱“四類用途”）的國(guó)有土地；（2）企業(yè)使用的劃撥土地因企業(yè)破產(chǎn)、兼并等原因被收歸國(guó)有以后，由政府重新出讓用于“四類用途”的國(guó)有土地；（3）使用劃撥土地的單位，將劃撥土地用于“四類用途”的；（4）農(nóng)村集體所有建設(shè)用地中用于“四類用途”的；（5）開(kāi)發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議，侵占農(nóng)地用于“四類用途”的；（6）部分地方以各種名義取得土地后，變相開(kāi)發(fā)用于“四類用途”的，等等。需要重點(diǎn)指出的是，通常所稱“經(jīng)營(yíng)性土地”均指國(guó)有的“經(jīng)營(yíng)性土地”，“經(jīng)營(yíng)性土地”的招牌掛僅是針對(duì)“國(guó)有土地”而言的。三、經(jīng)營(yíng)性土地的特殊性1999年、2000年、2001年、2002年和2003年全國(guó)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)款分別達(dá)到114億元、346億元、492億元、969億元和2938億元。國(guó)有土地資產(chǎn)的價(jià)值已經(jīng)得到一定的實(shí)現(xiàn)，成為發(fā)展經(jīng)濟(jì)和造福于民的財(cái)富源泉。經(jīng)營(yíng)性土地又是國(guó)有土地資產(chǎn)的重要組成部分，不僅具有產(chǎn)權(quán)明晰、特征鮮明、需求主體多等特性，同時(shí)更具有價(jià)值量大和增值潛力大的特點(diǎn)。從近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)看，%，%%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)直接或間接拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)每年保持在2個(gè)百分點(diǎn)左右，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。此外，商品住宅發(fā)展進(jìn)入了新時(shí)期，人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和國(guó)家對(duì)住房實(shí)行貨幣化分配，把商品住宅的發(fā)展推向了新階段。隨著人們生活水平的改善，對(duì)休閑娛樂(lè)和旅游的需求也會(huì)不斷增大。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然會(huì)吸引大批投資者，投資者要開(kāi)發(fā)建設(shè)首先必須依法取得經(jīng)營(yíng)性土地；因此，經(jīng)營(yíng)性土地的市場(chǎng)空間巨大。四、強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)性土地管理的必要性經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓實(shí)行招拍掛，集中體現(xiàn)了公開(kāi)、公正、公平的市場(chǎng)原則，可以充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，提高土地使用效率，提高城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力；同時(shí)也是防止國(guó)有資產(chǎn)流失的有