【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告作者：日期：中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告要點提示★ 16月，比去年同期增長34%；房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達到5723億元，%；商品房平均銷售價格為2424元／平方米，%。★ 從短期來看，房地產(chǎn)業(yè)受政策性因素影響較大。從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好?！?16月，，%，是自1998年啟動經(jīng)濟適用房建設(shè)以來上半年銷售最多的一年。★ 16月，上海市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持較快增長，%；投資主體呈多元化格局；市場供需總量均達到歷史同期最高水平，空置總量減少至“九五”時期以來最低。★ 從短期來講，“121”房貸新政對地產(chǎn)界有不利的影響；但從長期看，卻會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的作用，使整個房地產(chǎn)業(yè)格局和開發(fā)模式發(fā)生深刻變化；有利于促進房地產(chǎn)金融工具的優(yōu)化。目 錄Ⅰ 房地產(chǎn)市場運行狀況 4一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長 4二、房地產(chǎn)資金到位情況較好 5三、新開工建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴大 6四、商品房銷售額持續(xù)增長 8五、房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升 9六、房地產(chǎn)市場均衡情況 12七、國房景氣指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢 13Ⅱ 房地產(chǎn)市場存在的主要問題 17一、土地供應(yīng)增幅過大 17二、結(jié)構(gòu)失衡是房地產(chǎn)市場的根本矛盾 17三、房地產(chǎn)業(yè)對金融的依賴太大 18四、局部泡沫蔓延 18Ⅲ 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 21一、短期發(fā)展趨勢預(yù)測 21二、未來中長期預(yù)測 22Ⅳ 重點地區(qū)市場分析 24北京經(jīng)濟適用房市場分析 24一、消費群體分析 24二、市場需求分析 27上海房地產(chǎn)市場的評價與分析 32一、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 32二、房地產(chǎn)市場走勢判斷 34三、房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的風(fēng)險因素分析 37Ⅴ 政策述評 39解析“121”房貸新政 39一、出臺背景 39二、爭議和難點 40三、各方諫言 41附表：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺 45一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 45二、三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 45三、商品房銷售額 46四、商品房住宅施工銷售面積 46五、全國完成開發(fā)土地面積 47六、全國土地交易價格指數(shù) 47七、全國房屋銷售價格指數(shù) 48八、全國房屋租賃價格指數(shù) 49Ⅰ 房地產(chǎn)市場運行狀況一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長16月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3816億元，%，%。其中商品住宅開發(fā)完成投資2586億元，%，%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度看，東、中、%、%、%，中、西部地區(qū)增幅高于東部。表11 2003年16月房地產(chǎn)投資完成額單位：億元，%全國總計東部中部西部房地產(chǎn)同比增長34其中：住宅同比增長28數(shù)據(jù)來源：國家信息中心在商品住宅開發(fā)完成投資額中，%，%；，%，%；，%，%。東、中、%、%、%。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。圖11 按工程用途分上半年房地產(chǎn)累計開發(fā)投資情況二、房地產(chǎn)資金到位情況較好16月份，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金5722億元，%。其中：國內(nèi)貸款1487億元，%，%；利用外資94億元，%，%；企業(yè)自籌資金1718億元，%，%；其他資金2415億元，%，%。東、中、西部三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金分別為4338億元、677億元和707億元，東部最高，%。表12 2003年16月房地產(chǎn)資金來源情況單位：億元全國總計東部中部西部合計國內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他資金數(shù)據(jù)來源：國家信息中心房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行貸款、企業(yè)自籌資金及其他資金三個方面。其他資金來源主要由銷售定金、預(yù)售收入和基建墊資構(gòu)成，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中一直處于較高占比狀態(tài)，說明房地產(chǎn)開發(fā)對市場和銷售的依存度進一步增大，其較大部分依靠按揭貸款方式實現(xiàn)；自籌資金占比約30%，絕對規(guī)模增長迅速，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)自身實力雖有一定增強，但整體抗風(fēng)險能力還有待進一步提高；房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是房地產(chǎn)投資的重要來源，加上預(yù)售過程中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產(chǎn)投資來源中的占比超過60%，銀行成為房地產(chǎn)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。圖12 16月份房地產(chǎn)投資累計到位資金來源構(gòu)成三、新開工建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴大16月份，全國除房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個體投資外的新開工建設(shè)項目51876個，同比增加9657個；新開工項目計劃總投資16921億元，%。從商品房建設(shè)情況來看，商品房施工面積77582萬平方米，%，其中，商品住宅施工面積60411萬平方米，%。商品房新開工面積24340萬平方米，%，其中，商品住宅新開工面積19876萬平方米，%。商品房竣工面積8187萬平方米，%，其中，商品住宅竣工面積6766萬平方米，%。圖13 上半年三大地區(qū)商品住宅累計施工、銷售面積房地產(chǎn)業(yè)界對未來做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上。根據(jù)房屋建設(shè)周期為三到四年的基本規(guī)律，一般來說商品房新開工量應(yīng)界于當(dāng)年施工面積的1/41/3，也即新開工率一般應(yīng)在25%33%之間，見下表：表13 歷年商品房施工面積、新開工面積與竣工面積情況單位：萬平方米，%年份施工面積新開工面積竣工面積新開工率19921231993126199447199549199618199731199840199940200045200148200246資料來源：國家統(tǒng)計局　　由表13可見，1993年商品房新開工率為126%，市場供給嚴(yán)重過量。1998年后，新開工率再次超過33%且超出程度不斷增大，2002年為46%，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)界對市場預(yù)期較高，應(yīng)引起一定關(guān)注。四、商品房銷售額持續(xù)增長16月份，在房地產(chǎn)投資快速增長的同時，全國實現(xiàn)商品房銷售額2102億元，%。其中銷售給個人1916億元，%；銷售面積8672萬平方米，%。圖14 2003年16月商品房銷售額情況通過綜合分析我們得到如下結(jié)論：一是投資額會隨著銷售額的波動而波動；二是投資額波動滯后于銷售額波動，投資擴張的滯后期比投資收縮的滯后期要長。其主要原因在于，房地產(chǎn)業(yè)的增長主要依靠住宅需求來推動：2002年，，%，商品房銷售額由1992年的450億元增長到2002年的5721億元，年均增長 %。%%。寫字樓、商用房的需求總量雖有所增加，但增勢明顯趨緩。這在一定程度上反映了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本趨向合理。圖15 19972002年商品房銷售、投資額增長情況如圖15所示，從商品房銷售額的增長情況看：1998年增長率達到峰值；1999年增幅有較大下滑；2000年小幅回升；2001年波動幅度不大；2002年有較大幅度下滑。但增長幅度都在20%以上。這個形勢是很好的。從商品房投資增長情況來看：1997年出現(xiàn)了負(fù)增長，這是前幾年房市調(diào)整的余波。%，%。這顯然是受到前幾年商品房銷售額連年大幅增長的鼓勵。，這個下滑也顯然是受到前幾年銷售額增長幅度下滑的影響。五、房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升16月份，全國房地產(chǎn)市場受“非典”疫情影響并不明顯，價格繼續(xù)上揚。其中，二季度與去年同季相比，%，%，%。 表14 2003年二季度35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)表單位：%地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)全國南昌北京濟南天津青島石家莊鄭州太原武漢呼和浩特長沙沈陽廣州大連深圳長春南寧哈爾濱海口上海成都南京貴陽杭州昆明寧波重慶合肥西安福州蘭州廈門西寧銀川烏魯木齊數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 （以去年同期價格為100）（一）房屋銷售價格漲幅擴大。上半年，房屋銷售價格漲幅繼續(xù)擴大，其中，%。分地區(qū)看，東部地區(qū)房屋銷售價格仍保持大幅上漲，%、%、%、%；西部地區(qū)的重慶、銀川等城市，%%；昆明和烏魯木齊等城市房屋銷售價格則繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下降。分類型看，%%，%；%%，%。 圖16 2003年二季度主要地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)（二）土地交易價格保持較高漲幅。上半年，全國土地交易價格繼續(xù)保持上揚態(tài)勢。%。其中，%，%，%，%。三十五個大中城市中，土地交易價格漲幅超過10%的城市是，%、%、%、%%。 圖17 2003年全國土地交易價格指數(shù)（三）房屋租賃價格小幅上漲。上半年，全國房屋租賃價格繼續(xù)保持小幅上漲的態(tài)勢。其中二季度，%。由于受部分地區(qū)2002年上調(diào)公房出租價格的影響，%，%%。受“非典”疫情的影響，%%。%。 圖18 全國房屋租賃價格指數(shù)變動情況六、房地產(chǎn)市場均衡情況（一）一級市場需求超過供給　近年來土地市場需求旺盛，16月份，%；，%，土地購置面積和土地開發(fā)投資大幅度增長，導(dǎo)致土地價格上漲較快。圖19 16月份全國土地購置與開發(fā)面積現(xiàn)階段土地價格上漲還有兩個重要原因：一是商品房銷售情況良好，不少開發(fā)商加大了對土地的購置和儲備力度，推動了土地價格上漲，這反映出開發(fā)企業(yè)對市場前景普遍看好；二是國家對土地市場調(diào)控力度增大，土地市場化進程加快，經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣制度得到進一步推廣，人們預(yù)期土地取得難度將加大，故而加大了土地儲備力度。此外，土地具備資源稀缺性，隨著市政開發(fā)投資的加大，土地本身的價值在不斷上升，土地價格的長期趨勢是必然上漲的。（二）二級市場供銷兩旺，增長比例基本協(xié)調(diào) 16月份，我國實現(xiàn)商品房銷售額2102億元，%，%%，房地產(chǎn)二級市場供銷兩旺。圖110 16月份商品房竣工與銷售面積增長率（三）三級市場成長迅速，沿海大中城市規(guī)模初步顯現(xiàn) 我國由于房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，三級市場總體規(guī)模較小，但受二級市場持續(xù)繁榮和房改制度實施的影響，近年來沿海大中城市房地產(chǎn)三級市場成長迅速。6月份，上海二手房指數(shù)為1137 點，比上月上升12點，漲幅為1%，2002年廣州二手樓交易面積達到486萬平方米，與同期一手樓交易面積之比為1：。沿海大中城市房地產(chǎn)三級市場已經(jīng)漸成規(guī)模，供給和需求均有較大幅度增長，二、三級市場聯(lián)動效果顯著。七、國房景氣指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總體景氣水平在連續(xù)3個月的小幅回落之后，“國房景氣指數(shù)”再次回升到107點以上的水平。6月份，“國房景氣指數(shù)”?！皣烤皻庵笖?shù)”的再次上揚，表明隨著非典疫情影響的逐步淡出，全國房地產(chǎn)開發(fā)市場逐漸恢復(fù)了原有的快速發(fā)展勢頭。圖111 2002年初至今國房景氣指數(shù)變動情況在主要分類指標(biāo)中，房屋竣工面積、資金來源和土地轉(zhuǎn)讓收入等分類指數(shù)增勢強勁，是拉動“國房景氣指數(shù)”總體水平止跌回升的主要原因：6月份，與5月份基本持平