房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析綱要(已修改)
2025-07-03 21:17 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)研究員：張輝電 話：02584457777728行業(yè)評級：中性摘 要●2004年15月，國家采取的一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效，國房景氣指數(shù)出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、土地購置面積等指標(biāo)增幅走低，而商品房銷售面積繼續(xù)保持快速增長，商品房平均銷售價格明顯攀升?！褚幌盗泻暧^調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的分化將加劇，集中度將進一步提高，長期來看有利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展?！裣M結(jié)構(gòu)升級與大規(guī)模城市化進程將使房地產(chǎn)市場需求保持旺盛，行業(yè)前景依然看好?！裾雇磥?，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速放緩，盈利水平降低；企業(yè)融資渠道將趨向多元化；優(yōu)勢企業(yè)群體將脫穎而出；結(jié)構(gòu)性矛盾將有望緩解；二線城市將成為未來投資的熱點。●房地產(chǎn)板塊內(nèi)上市公司業(yè)績波動大的主要原因：一是房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)具有較大的周期性和收入確認(rèn)的特殊性。二是板塊內(nèi)的上市公司存在著財務(wù)狀況不夠透明、運作不夠規(guī)范的問題。這造成房地產(chǎn)板塊上市公司業(yè)績表現(xiàn)可能和行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢背離。●針對房地產(chǎn)行業(yè)的特點，我們給予中性的投資評級，堅持對不同的公司具體分析，有選擇性的進行慎重投資。主要的投資思路為投資業(yè)績穩(wěn)定、可持續(xù)經(jīng)營能力強的龍頭企業(yè)，如萬科Ａ。●重點關(guān)注的公司：代碼名稱評級理由000002萬科A推薦宏觀調(diào)控使得行業(yè)集中度提高，有利于優(yōu)勢企業(yè)發(fā)展一、2004年15月份房地產(chǎn)行業(yè)回顧國房景氣指數(shù)回落，調(diào)控效果顯現(xiàn)年初以來，國家采取的一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效，國房景氣指數(shù)出現(xiàn)回落。但5月份“國房景氣指數(shù)”，（如圖１）。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、土地購置面積等指標(biāo)增幅走低，而商品房銷售面積繼續(xù)保持快速增長，商品房平均銷售價格明顯攀升。圖1：國房景氣指數(shù)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅回落15月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3703億元，同比增長32%。其中，商品住宅完成投資2521億元，%；辦公樓投資192億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資458億元，%。開發(fā)土地面積和房屋竣工面積的增幅明顯回落15月份，全國完成開發(fā)土地面積6480萬平方米，%，；本年購置土地面積12380萬平方米，%。5月當(dāng)月，全國完成土地購置面積2888萬平方米，%。其中，%，西部地區(qū)下降28%。15月份，全國累計完成房屋竣工面積7084萬平方米，%，增幅比去年同期低20個百分點。按用途分，住宅竣工面積5722萬平方米，%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房竣工面積增速明顯快于住宅，%%。商品房銷售狀況保持良好，銷售價格依然上升15月份，全國商品房完成銷售面積8310萬平方米，%。其中，銷售給個人7839萬平方米，同比增長32%。15月份，全國商品房平均銷售價格為2708元/平方米，%。其中，商品住宅平均銷售價格為2479元/平方米，%；%%。分地區(qū)看，商品房平均銷售價格最高地區(qū)的上海、北京和廣東，每平方米平均售價分別為5381元、5156元和3877元。商品房空置面積增幅出現(xiàn)回落5月末，全國商品房空置面積為9706萬平方米，%。其中，空置一年以上的商品房面積為5610萬平方米，%。分地區(qū)看，東部地區(qū)商品房空置面積6012萬平方米，%；中、西部地區(qū)的商品房空置面積增加較快，增速均超過10%。開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)發(fā)生變化15月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源累計為6173億元，%。其中，國內(nèi)貸款1408億元，%，表明收縮信貸政策作用明顯；企業(yè)自籌資金1919億元，%，；定金及預(yù)付款2364億元，%。二、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響國家近期出臺的一系列政策，是從土地供應(yīng)、銀行信貸、機構(gòu)監(jiān)管和產(chǎn)業(yè)政策等各方面對房地產(chǎn)行業(yè)逐步進行規(guī)范和完
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