【正文】 2008年房地產金融行業(yè)風險分析報告摘 要一、房地產金融市場狀況（一）開發(fā)融資市場我國房地產開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權融資、債券融資、信托融資、房地產基金等多種形式。房地產開發(fā)資金來源主要有：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、房地產企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。1998－2007年房地產開發(fā)資金來源及各項來源中，“定金及預收款”的占比一直在30％以上。另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內貸款”。2007年，%。雖然近幾年“國內貸款”在房地產開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55%以上，房地產開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴較多。（二）購房融資市場我國居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。1998年以來，人民銀行采取了一系列鼓勵住房消費金融的政策。%％。與此同時，我國住房公積金也發(fā)展較快。，繳存總額達16000億元，繳存余額9600億元，通過提取和發(fā)放個人住房貸款，累計幫助4700萬職工家庭改善了住房條件。2007年，％，％。，％。二、2007年房地產金融重大事件分析（一）央行年內6次加息，房地產宏觀融資環(huán)境明顯緊縮仔細觀察這6次加息，有幾個明顯特點：第一，這6次加息都是緊隨國家統(tǒng)計局發(fā)布前月處于高位運行的通脹指數(shù)之后，顯示加息目標主要是沖著治理通脹，對房地產市場的調控只是附屬目標。第二，但12月21日的最后一次加息，只提高了短期和五年期以下中長期貸款的利率，五年期商業(yè)貸款利率沒有做任何調整。一方面顯示加息周期見底，再度加息的操作回旋空間不大，另一方面表明政府即使在宏觀壓力很大的環(huán)境下對居民住房消費還是在刻意保護。第三，每次調息，公積金貸款利率調整幅度都與商業(yè)性貸款有落差，12月21日更是對公積金貸款利率沒有做任何調整。這樣。即使按照商貸對第一套房可以享受85％的優(yōu)惠利率的政策。這說明，政府不僅希望保護居民合理性的住房消費需求，更希望發(fā)揮住房公積金在這中間的調解作用。（二）央行大力加強住房消費信貸安全管理受到美國次級房貸危機的嚴重警示，為了嚴防因為不良住房信貸爆發(fā)引起金融危機，央行開始密切關注房地產的信貸風險問題。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合頒布《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，要求各商業(yè)銀行對于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于40％。12月11日，央行和銀監(jiān)會再度聯(lián)手公布《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》，在嚴密界定“第二套房”概念的同時，進一步收緊了房貸閘門。（三）房地產開發(fā)資金來源多樣化，上市融資大幅度增加與國際相比，中國房地產融資體制一直被詬病于過分依賴銀行信貸，各種房地產融資方式的發(fā)展很不平衡。2007年有關部門開始對房地產企業(yè)上市包括海外上市，以及已上市企業(yè)的新增發(fā)股、配股等都相對打開了閘門。幾個重要案例包括，4月碧桂園香港掛牌上市融資148億港幣，股募資45億元，募集資金100億元、同時創(chuàng)下我國股市增發(fā)史上單次募資最高紀錄，9月遠洋地產香港掛牌上市募集119億港幣，10月ＳＯＨＯ中國香港上市募集100多億港幣，同月上市的名不見經(jīng)傳的中國奧園也募集到36億港幣。據(jù)統(tǒng)計，2007年以來新上市和已經(jīng)上市的房地產公司通過發(fā)新股、增發(fā)股、配股等方式，，占所有上市房企融資額近60％。不少企業(yè)還發(fā)行了人民幣或美元企業(yè)債券，如5月綠城中國發(fā)行23億債券，累積數(shù)量也在數(shù)百億元。借助這輪股市的行情和政策的扶持，中國房地產業(yè)在2007年有效擴寬了融資渠道，融資結構得到相對優(yōu)化。相比銀行貸款的嚴審查、高成本而言，股市融資成本要低廉許多，風險還被分散轉嫁到地產股投資者身上。三、房地產金融存在的問題（一）市場參與主體主要為商業(yè)銀行僅有的兩家專業(yè)信貸機構－－煙臺和蚌埠住房儲蓄銀行在2003年底前都已轉制為商業(yè)銀行，目前唯一正在運作的是成立于2004年2 月的天津市中德住房儲蓄銀行，雖然業(yè)績增長強勁，但由于服務地域受到限制，對全國整個房地產市場發(fā)展的影響力尚且有限?？梢哉f，商業(yè)銀行主宰我國房地產金融市場的格局依然堅固，與其他金融機構共同支持房地產業(yè)健康發(fā)展的金融合力遠未形成。（二）市場深度僅限于一級市場目前我國房地產金融產品主要是房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款和住房公積金貸款等，這些都集中在房地產金融業(yè)務的一級市場，對于房地產投資基金、個人住房抵押支持的證券（MBS）、抵押擔保證券等處于二級市場的金融產品，除去MBS正在建設銀行進行試點外，其他產品目前還于理論研討階段，距離市場操作還相差甚遠。（三）金融產品主要為銀行信貸根據(jù)中國人民銀行對我國房地產投資資金來源分析，有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，這一比例將高達70%以上。雖然近年來政策性住房貸款得到了較快增長，%。因此，從一定意義上說，商業(yè)銀行就是我國房地產業(yè)的主要資金提供方。四、2007年房地產金融業(yè)發(fā)展環(huán)境及影響分析（一）房地產宏觀調控2007 年，是完善和落實宏觀調控之年。政府充分運用土地、金融、稅收、貨幣等手段，持續(xù)對房地產業(yè)進行調控?！段餀喾ā返耐ㄟ^及實施，對房地產開發(fā)交易和物業(yè)管理等影響深遠，保護了各方的合法權益。 年國家進一步明確了完善住房保障體系。8 月7 日，國務院出臺《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24 號文），首次明確提出，把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。9 月30 日，國土資源部下發(fā)《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》，明確中小套型普通商品住房用地年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%。11 月14 日，財政部出臺《廉租住房保障資金管理辦法》；27 日，建設部等九部門聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》。上海動用20 億公積金收益收儲了50 萬平方米廉租房。30 日，建設部等七部門發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，明確供應對象是城市低收入住房困難家庭，與廉租住房保障對象相銜接。12 月24日，上海市政府出臺貫徹國務院24 號文件的實施意見，要求建立健全誠信、規(guī)范、透明、法治的房地產市場體系和分層次的住房保障體系；明確提出建立健全經(jīng)濟適用住房制度；建立住房租賃服務平臺，將政府、社會機構和私人提供的適用房源，供住房保障對象選擇承租；提供相應的專業(yè)服務，采用市場化運作；通過舊區(qū)改造和舊住房綜合改造等，改善其他住房困難群體的居住條件。年初的土地增值稅的開征，以及9 月21 日出臺的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》，體現(xiàn)出房地產業(yè)土地政策的導向。同時，政府加強了對土地違法違規(guī)典型案件的查處和通報。10 月13 日上海市房地資源局公布，三年來上海共查清“以租代征”、“未批先用”行為194 件，涉及土地3312 畝。4月6日建設部等八部委聯(lián)合發(fā)布《房地產市場秩序專項整治工作方案》，上海開展為期一年的專項整治行動。房地、建設等十部門成立了專項整治的聯(lián)席會議。作為今年市場調控工作重點，專項整治一是房地產企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價、合同欺詐、發(fā)布違法廣告、偷稅漏稅等行為；二是房地產項目立項、規(guī)劃審批、設計審批、施工許可、預售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、權錢交易違法行為和房地產稅收政策執(zhí)行中的不規(guī)范問題。2007 年，央行前后六次加息和十次上調存款準備金率。在住房信貸上，央行、銀監(jiān)會最終出臺第二套房貸政策，明確以“戶”為單位執(zhí)行房貸新政。對已利用商業(yè)銀行和公積金貸款購買住房又申請購買第二套（含）以上住房的，規(guī)定了首付款比例不得低于40%， 倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高。3 月，商務部發(fā)布《關于2007 年全國吸收外商投資工作指導性意見》；12 月，發(fā)改委與商務部聯(lián)合頒布《外商投資產業(yè)指導目錄（2007年修訂）》，從而提高外資進出上海房地產市場的難度，并且將限外范圍擴大到了房地產三級市場（住房二級市場）。年末上海16 號土地出讓公告推出的35 幅土地，保證金不再設外幣賬戶，對于大多數(shù)外資公司來說，幾乎是參與上海土地市場競爭的大門關了。（二）金融業(yè)發(fā)展2006年底，我國金融業(yè)實現(xiàn)對外資全面開放。我國在加大金融業(yè)對外開放的同時，也加大了金融改革的力度。在銀行業(yè)方面，國有銀行的股份制改革和股份制銀行的戰(zhàn)略轉型，使得我國銀行業(yè)的整體素質有了較大的提高。截至2007年底，我國共有銀行業(yè)金融機構20余萬家，%，%，占全部金融機構總資產的95％以上，銀行業(yè)在我國金融業(yè)中處于主體地位。2007 年末，%。大中型商業(yè)銀行的資本充足率多數(shù)達到巴塞爾協(xié)議規(guī)定的8％。在資本市場發(fā)展方面，2006年我國股票市場股權分置改革積極效應顯現(xiàn)，股票市場的結構性矛盾得到了改善。國家對直接融資的大力提倡和政策支持，股票市場的融資功能得到恢復和發(fā)展。2007 年，股票市場總體大幅上揚。股票指數(shù)創(chuàng)歷史新高后在高位震蕩調整。 點， 點，%。隨著股票市場的發(fā)展，股票市場的直接融資功能進一步提升。2007 年，A 股新股發(fā)行117 家，A 股新發(fā)籌資4552 億元。我國多年來對信托的整頓和清理，使得信托業(yè)的發(fā)展得以規(guī)范，信托作為一種重要的融資工具，重新得到人們的認同，獲得了較快的發(fā)展。2007年信托新規(guī)頒布標志著我國信托業(yè)已進入第六次整頓期。在此過程中，我國信托業(yè)行業(yè)集中度大幅提高，信托公司數(shù)目已由80年代高峰期的1000家左右降至目前的58家，目前已取得新牌照的信托公司達到26家。%。信托新規(guī)中明確了信托公司綜合經(jīng)營的性質，信托牌照價值因綜合經(jīng)營平臺而大幅提高。同時而整頓期內市場準入的限制進一步提升了信托牌照的價值。隨著我國金融業(yè)的進一步對外開放，外資積極介入我國金融業(yè)，在銀行、證券、保險、基金等各類金融行業(yè)中，都有外資的參與。五、房地產市場運行情況2007 年，全國房地產市場運行呈現(xiàn)以下特點：一是以住宅為主的房地產開發(fā)投資持續(xù)快速增長。2007 年，全國完成房地產開發(fā)投資25280 億元，%， 個百分點；二是市場需求總體旺盛。2007 年， 億平方米，同比增長5%， 個百分點；，%， 個百分點，與此同時，商品住房空置面積繼續(xù)下降，12 月全國空置商品住房6756 萬平方米，%， 個百分點；三是部分城市房價漲幅較高。2007 年，%， 個百分點；%， 個百分點。六、2007年房地產金融行業(yè)發(fā)展情況（一）房地產金融資金需求情況2007年末，比年初增加11200億元，%。其中，比年初增加3900億元，%，；購房貸款余額3萬億元，比年初增加7300億元，%。商業(yè)銀行房地產貸款整體情況單位：億元年份金融機構貸款余額同比增長房地產貸款余額同比增長房地產貸款余額占金融機構貸款余額比例2003年158996 21422 13%2004年178198 12%26306 23%15%2005年20700013%27700%13%2006年225300%36800%%2007年%48000%%數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)中國人民銀行公布的調查指出，2007年第四季度的銀行家、企業(yè)家和居民三項調查數(shù)據(jù)顯示，在央行高密度貨幣政策調控下，房地產和建筑貸款投放景氣指數(shù)大幅回落。個人消費類貸款尤其是個人購房貸款也降幅突出，%%。銀行貸款投放及資金頭寸景氣指數(shù)（%）　建筑業(yè)房地產業(yè)購房貸款資金頭寸2007q22007q32007q4比上季 + 比同期 + 同時，居民購房意愿自2005年底連續(xù)下跌７個季度，2007年3季度出現(xiàn)回升跡象，但4季度未能保持上升勢頭。主要是第４季度出臺了一些針對房地產貸款的調控政策，如提高第二套房首付比例、實行上浮利率等等，抑制了部分貸款買房者的積極性。調查的7個大城市居民購房意愿除廣州和重慶外，均較上季度下跌，其中北京、天津降幅最為明顯。（二）房地產金融資金來源情況據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，%，%上升8個百分點。2007年房地產開發(fā)投資資金來源合計單位：億元；%　資金來源合計上年末結余資金本年資金來源小計自年初累計自年初累計占比自年初累計占比2007 2006 本年資金來源中，%，%；%，%；自籌資金11772億元，%，超過貸款增速，%；，%，占48%。，%，%，%。2007 年全國房地產開發(fā)到位資金情況單位：億元類別實際到位同比增長(%)所占比重(%)國內貸款利用外資自籌資金11772其他資金數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局對比2006年的增長情況，2007年本年資金來源中國內貸款的增速有所下降，而利用外資、自籌資金、其他資金來源的增速比2006年都有所上升。國內貸款比重下降，利用外資、自籌資金和其他資金的比重上升。其中，國內貸款的增速下降5個百分點，；，；，；，但其增長速度低于利用外資和其他資金來源。（三）2007年房地產信托發(fā)展情況根據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，2007年全年共發(fā)行集合信托產品628個，發(fā)行規(guī)模相比上年度增長了74%。其中，％。在房地產領域，2007年集合資金信托產品成立45只，%。其中，貸款運用28只，權益投資7只，股權投資4只，其他方式投資6只。從產品成立的情況來看，該領域的創(chuàng)新依舊不足，%。在2006年頒行的《進一步加強房地產信貸管理的通知》和2007年信托新政的雙重約束下，2007年該領域成立的信托產品陷入了低谷。此外，國家為了進一步控制房價漲幅的宏觀調控政策也對該領域的信托產品發(fā)行產生了較大的負面影響。（四）2007年房地產資本市場融資房地產公司在資本市場的融資方式可以分為股權融資、債權融資、可轉換債券融資三大類。總的來看，上市公司在資