【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書作者：日期：2006房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書　　展望2006。 　　中國最具影響力的產(chǎn)業(yè)是繼續(xù)高歌勇進(jìn)，還是穩(wěn)健調(diào)整? 　　力量來自于方向。 　　本報(bào)今起聯(lián)合多家權(quán)威研究機(jī)構(gòu)共同推出系列年度巨獻(xiàn)“2006上證年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展白皮書”。白皮書將瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)、能源、金融等幾大影響中國經(jīng)濟(jì)走向的產(chǎn)業(yè)。以最權(quán)威的數(shù)據(jù)、最翔實(shí)的分析與預(yù)測，并采擷精英人士的觀點(diǎn)，一一為您呈現(xiàn)2006年最需要關(guān)注的行業(yè)發(fā)展動向。 　　本期登場的是“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書”。由本報(bào)與國務(wù)院發(fā)展研究中心聯(lián)合推出，這也是國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)整我國GDP數(shù)值后，國內(nèi)推出的最新房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測報(bào)告。白皮書從宏觀政策、市場風(fēng)云、城市點(diǎn)擊、資金攻略四方面著力，分上下兩期、共6個版刊出。敬請關(guān)注。 　　2006年“為住而買” 　　記者戴玉達(dá)徐王嬰 　　2006年將是鼓勵住宅消費(fèi)年。 　　自住型住宅將成為中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)需主導(dǎo)型及綠色增長模式的關(guān)鍵著力點(diǎn)，并且?guī)诱麄€房地產(chǎn)市場從過去的高速發(fā)展向低速加強(qiáng)、穩(wěn)步回升階段轉(zhuǎn)變。 　　12月16日在上海舉行的2006年中國房地產(chǎn)市場形勢與預(yù)測研討會上，來自多個國家權(quán)威部門的經(jīng)濟(jì)學(xué)家及權(quán)威人士不約而同地表示:2006年政府將大力發(fā)展自住型普通住宅消費(fèi)，并進(jìn)一步改善在中國房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)，同時房價將會總體穩(wěn)中有升。 　　鼓勵自住房消費(fèi) 　　“，這是長期的問題，但短期內(nèi)，是有支付能力的人買得起房子”，16日，剛剛參加完中央明年經(jīng)濟(jì)工作會議的陳淮在上海2005年住交會上信心十足，“2006年是鼓勵住宅消費(fèi)年，這是中央的精神”。陳淮是中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長。 　　三天后，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人鄭京平在京表示，國家已開始采取手段解決房地產(chǎn)發(fā)展中的矛盾，使商品房主要成為居住商品，而不僅是投資品，國家要特別鼓勵為住而買，限制投資或者投機(jī)購房，他表示，%%左右，國家要大力提高普通商品住宅的建設(shè)，并進(jìn)一步增加普通商品住宅的比重。而幾乎在同一天，國土資源部也對外表示，2006年國土部門將對土地供應(yīng)有保有壓，但會進(jìn)一步增加普通商品住宅的土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　根據(jù)十一五規(guī)劃，城市居民人均建筑面積要達(dá)到30平方米，今后每年將新增二十多億的需求量，但目前許多地區(qū)動輒近萬元的高檔房價大大抑制了這方面的需求。 　　“國內(nèi)房地產(chǎn)市場一直存在套型的問題，得了肥胖癥?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌這樣回顧2005年之前的市場，“中國的消費(fèi)市場，老百姓買房從高收入者向中等收入家庭轉(zhuǎn)移，中等購房的能力是有限的，不能按照中高型的要求去開發(fā)，這種盲目的不理性的做法值得我們深思。” 　　支柱角色進(jìn)一步加強(qiáng) 　　國資委經(jīng)濟(jì)研究所的趙曉透露，根據(jù)他從有關(guān)部門得到明確的消息，房地產(chǎn)的支柱角色將進(jìn)一步加強(qiáng)。 　　“2006年經(jīng)濟(jì)形勢是不容樂觀的”，趙曉表示，盡管遭遇油價高企等多方面原因，中國外貿(mào)在2005年仍然達(dá)到歷史頂點(diǎn)，預(yù)計(jì)明年經(jīng)濟(jì)周期將從上行階段轉(zhuǎn)為下行，而且“這幾年投資形成的生產(chǎn)能力可能會在明年或后年形成大的供應(yīng)，這種大的供應(yīng)如果沒有大的需求跟上，那么2006年經(jīng)濟(jì)形勢是不容樂觀的，”趙曉強(qiáng)調(diào)“明年如果外貿(mào)下來了，投資又出現(xiàn)了相應(yīng)的下滑，那么經(jīng)濟(jì)就有可能出現(xiàn)問題，這樣的情況下，維持房地產(chǎn)強(qiáng)化的地位，包括它的投資將維持一定的增長速度，那么對整個宏觀調(diào)控來說是非常重要的?！?　　趙曉透露，我們國家的經(jīng)濟(jì)增長模式要從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)拉動必定要靠住房消費(fèi)，目前經(jīng)濟(jì)學(xué)家對房產(chǎn)市場的泡沫問題爭論不一，但幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都有一致的意見，無論是打壓什么，也不能打壓個人住房小額信貸。“所以明年在住房信貸方面政府會有更多有別于今年這樣的政策，”他透露。 　　“國家其實(shí)一直在看，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，過熱就加重一點(diǎn)砝碼，過冷的話就再擴(kuò)大一下。國家在宏觀調(diào)控方面水平越來越高了?！卑l(fā)改委經(jīng)濟(jì)運(yùn)行研究中心主任張漢亞與趙曉的觀點(diǎn)不謀而合，“對于明年來講，應(yīng)該說房地產(chǎn)是關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)，因?yàn)槊髂甑慕?jīng)濟(jì)從整體來看還是比較好的。但是明年還是可能出現(xiàn)新的需求不足，如果這樣的話，再去壓房地產(chǎn)，那肯定就麻煩了?！?　　“在所有的擴(kuò)大消費(fèi)需求方面，也就是人們的消費(fèi)構(gòu)成中增長最快的對收入最敏感的是什么呢?是住房消費(fèi)。”陳淮表示，“鼓勵普通住宅消費(fèi)，更是自住型普通住房消費(fèi)，是寫在中央經(jīng)濟(jì)工作會議文件里的。”按照陳淮的說法，當(dāng)人們收入每增加5%、8%、10%，新的消費(fèi)需求就會增加50%、70%、甚至100%，而在中國住房消費(fèi)需求是涉及面最廣、敏感度最高的消費(fèi)指向。“擴(kuò)大自住房的消費(fèi)需求，已經(jīng)變成了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中至關(guān)重要的決策點(diǎn)”?！　￡惢?2006年要注意政策四個方面的變化 　　記者戴玉達(dá) 　　第一，把該由市場管的事和政府管的事進(jìn)行更清晰的界定和更明確的劃分，進(jìn)一步把政府和市場職能分開，更好地發(fā)揮市場配制資源的作用。有市場競爭關(guān)系政府不應(yīng)該管，但是應(yīng)該由政府完善的，比如說住房保障體系等，不應(yīng)當(dāng)推給市場。 　　第二，進(jìn)一步分清短期問題和長期問題，比如讓老百姓都住上符合全面小康標(biāo)準(zhǔn)的住房，既是在2006年和“十一五”規(guī)劃中著力解決的問題，又是在未來15年或者更長周期中才能完全辦得到的問題。同時，把市場發(fā)育過程中的一級市場、二級市場、三級租賃市場結(jié)構(gòu)關(guān)系搭好。 　　第三，區(qū)分局部的市場變化和全局性、普遍性的問題。每一個城市都有自己的供求對比關(guān)系特點(diǎn)，同樣是房價上漲過快，上海、杭州、天津、廣州、深圳各有自己不同的原因，同是長三角，上海和杭州的理由就有非常明顯的區(qū)別，“不存在一個給全國所有的城市吃了都管用的藥，進(jìn)一步因地制宜將是2006年政策調(diào)整中引人注意的一個動向?！?　　第四，應(yīng)進(jìn)一步把總量調(diào)控與產(chǎn)業(yè)調(diào)控明確地分開。長遠(yuǎn)來看，中國當(dāng)下蓋的房子并非過剩。但在短期內(nèi)，金融風(fēng)險、進(jìn)出口風(fēng)險、匯率壓力、鋼鐵煤炭石油化工等產(chǎn)品供給的平衡狀態(tài)可能不能適宜，因此就需要控制一下投資總量。 　　國土資源部:繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門” 　　實(shí)習(xí)記者張毅 　　國土資源部副部長李元在16日表示，2006年國土資源部將繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門”，進(jìn)一步增強(qiáng)參與宏觀調(diào)控的針對性和有效性。李元說，明年將繼續(xù)做好開發(fā)區(qū)清理整頓相關(guān)工作，鞏固土地市場治理整頓成果，把國家初步確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)繼續(xù)控制在今年從緊的水平上。進(jìn)一步貫徹“有保有壓、區(qū)別對待”的土地供應(yīng)原則，嚴(yán)格新增建設(shè)用地的審查報(bào)批；同時，落實(shí)國家產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)先保障國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地需求，支持有利于結(jié)構(gòu)調(diào)整的項(xiàng)目建設(shè)用地。適時出臺新的禁止供地和限制供地項(xiàng)目目錄。不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目不予供地。 　　此外，國家還將加強(qiáng)土地市場運(yùn)行動態(tài)監(jiān)測，加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地土地供應(yīng)；繼續(xù)做好城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)，完成補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量質(zhì)量按等級折算的新的考核辦法的制定；規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收入管理，探索建立國有土地收益基金，依法依規(guī)做好土地發(fā)證、抵押登記工作，防止以地圈錢；繼續(xù)加大執(zhí)法力度，嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)的行為，對重大違法案件要公開處理，對嚴(yán)重違法違規(guī)的地區(qū)實(shí)行“責(zé)令限期整改”措施。 　　張漢亞:政府目的不是控制內(nèi)需 　　記者徐王嬰 　　“都把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)更確切的說應(yīng)該是建筑業(yè)，現(xiàn)在我們建筑業(yè)占GDP的8%左右。按說5%就應(yīng)該是支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)達(dá)到了支柱產(chǎn)業(yè)。它對上下游產(chǎn)業(yè)的影響是非常大的，如果我們說房地產(chǎn)銷售量下降，或者供應(yīng)量下降之后，對于上游鋼材、水泥的需求要減少，對下游這塊(生活消費(fèi)品)的消費(fèi)也要減少，那么對經(jīng)濟(jì)的影響非常大。所以，為什么國家在房地產(chǎn)政策上相對來講不是出太狠的政策?！眹野l(fā)改委投資研究所所長張漢亞16日在上海接受本報(bào)記者獨(dú)家專訪時這樣說。 　　在房價方面，政府的職責(zé)是防止“哄抬”房價獲取暴利的行為，而不是控制需求和制止房價上漲。從這個角度上看，張漢亞認(rèn)為，平穩(wěn)增長應(yīng)該是中央政府對房地產(chǎn)價格趨勢的預(yù)期?！拔覀儑椰F(xiàn)在反壟斷法還沒有，這樣就造成了去年一些個別地區(qū)的房價價格上漲，結(jié)果國家來了一個‘一刀切’。所以我們這次給國家提出的建議是，政府應(yīng)該防止暴利、防止不合理的價格上漲，但是不應(yīng)該采取一刀切的態(tài)度，對住房價格進(jìn)行調(diào)控。現(xiàn)在又采取一刀切，本來四、五個城市出點(diǎn)問題”感冒了“，全國各個城市都吃藥?！?　　對于提高房貸按揭中的首付比例的新規(guī)定，張漢亞認(rèn)為這不是針對投機(jī)者來講的。“因?yàn)橹挥幸话愕墓ば诫A層才對利率動一個百分點(diǎn)、半個百分點(diǎn)而敏感，對于那些有錢人首付比例要提高，對于那些炒房者他們不在乎，所以這個政策本來來控制投機(jī)買房者，結(jié)果反而控制到正常的房屋交易量?！?　　同樣，對于中國人民銀行要取消提前預(yù)付制，張漢亞也認(rèn)為有值得商量的地方，“因?yàn)槲覀儑乙l(fā)展，而不是要限制，也就是把用戶的錢提前付給房地產(chǎn)商，讓他們?nèi)ラ_發(fā)，這樣可以加快房地產(chǎn)的開發(fā)速度，所以我們希望這方面不要出臺，現(xiàn)在建設(shè)部也反對，所以沒有出臺這個政策。因?yàn)檫@個政策，確實(shí)將會對我們的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個很大的阻礙?！?　　從目前看，雖然2006年經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢整體較好，但也存在一些問題。除了資源環(huán)境“瓶頸”約束，國際競爭力加大，中小企業(yè)融資困難，農(nóng)民收入增長緩慢等老問題外，可能出現(xiàn)1998年那樣較為嚴(yán)重的需求不足。而2006年世界經(jīng)濟(jì)增長放緩，我國匯率調(diào)整和準(zhǔn)備把內(nèi)外資企業(yè)稅收并軌，對我國產(chǎn)品設(shè)置貿(mào)易壁壘的國家和限制的產(chǎn)品種類有增無減，以及連續(xù)幾年出口快速增長等都將影響世界市場對我國產(chǎn)品的需求。在此情況下，房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)鏈中下延伸較長的產(chǎn)業(yè)，其帶動內(nèi)需的作用將再次被重視。 　　另一方面，今年國家對房地產(chǎn)投資的整頓與限制，已使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨于合理，但如果長期繼續(xù)下去，將對全社會的投資和消費(fèi)產(chǎn)生較大影響，直接影響2006年的經(jīng)濟(jì)增長。所以，從政府層面看，2006年對房地產(chǎn)調(diào)控的力度不會加大?！　呛Ｑ?國土政策明年沿用26號文件 　　北京消息(記者李雁爭)“今年出臺的26號文件是一個延續(xù)性政策，國土資源部將繼續(xù)貫徹該文件的精神，出臺具體措施以增加中低價位，中小戶型的土地供應(yīng)比例?！?2月16日，國土資源部土地利用管理司副司長吳海洋接受本報(bào)記者采訪時，這樣解釋2006年的土地政策。 　　今年5月，國辦轉(zhuǎn)發(fā)七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(簡稱26號文件)，文件指出:“各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)?！貏e要’鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)?！?　　吳海洋說:“從土地供應(yīng)角度來講，目前確實(shí)存在著結(jié)構(gòu)性的矛盾。就是總量滿足了需要，但是中低價位、中小戶型土地供應(yīng)的比例偏低，這是我們下一步要加大力度的地方?！?　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年、2003年是建設(shè)用地供應(yīng)總量超常增長的兩年，年增長分別達(dá)到了37%、35%。2004年，在國家嚴(yán)控土地的情況下，全國土地供應(yīng)量的增幅有所下降。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的周期，從土地的供應(yīng)到住房的銷售，一般是兩年周期。也就是說，明年全國現(xiàn)房的供應(yīng)總量不會減少。 　　此外，近兩年房價上漲比較快的幾個城市北京、杭州、溫州等，土地供應(yīng)總量年年增長，而且增幅比較大。但是這些城市明顯存在高檔別墅過多的問題。記者了解到，目前國土資源部對開發(fā)土地的審批內(nèi)容包括:土地的使用現(xiàn)狀和設(shè)定用途，處置方案的合法性和可行性等9項(xiàng)內(nèi)容。吳海洋表示，今后將在土地的建設(shè)戶型和設(shè)定價位上進(jìn)行審批，在源頭上控制高檔公寓的開發(fā)比例，解決中低收入者住房難的問題。 　　吳海洋還對“高地價決定高房價”的觀點(diǎn)表達(dá)了不同意見。去年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(簡稱“71號令”)，規(guī)定從當(dāng)年8月31日后，不得采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，而必須以公開招拍的出讓方式進(jìn)行。此后業(yè)界呼吁，高地價時代來到。 　　吳海洋認(rèn)為，高地價決定高房價的觀點(diǎn)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟(jì)中，高房價是供需要而暫時失衡造成的，和高地價沒有直接關(guān)系。 　　消協(xié)與房協(xié)建言:誠信是行業(yè)的保護(hù)傘 　　記者袁小可 　　“此前，中國房地產(chǎn)市場一直是受到贊揚(yáng)與鼓勵的。但在2005年里，卻承受了太多了指責(zé)、質(zhì)疑與批評?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌感慨。 　　“如果在明年3月9日之前，消協(xié)沒有收到一起關(guān)于華遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)質(zhì)量方面的投訴，中國首支房地產(chǎn)誠信基金將會考慮獎勵華遠(yuǎn)集團(tuán)在房地產(chǎn)企業(yè)誠信道路上的貢獻(xiàn)，我們將頒發(fā)給華遠(yuǎn)‘2005年講誠信的人和事’”。中國消費(fèi)者協(xié)會副秘書長武高漢在16日的住交會上盛贊華遠(yuǎn)的同時，更鼓勵誠信，因?yàn)檎\信是把保護(hù)傘，保護(hù)的不僅僅是消費(fèi)者，更多的是為房地產(chǎn)商打造過硬品牌、創(chuàng)造更多效益提供保障。 　　信任危機(jī) 　　16日，SOHO中國有限公司董事長潘石屹在住交會上一開口就大倒苦水:“我們房地產(chǎn)開發(fā)商在社會上的形象不是特別好?！?　　“是消費(fèi)者的就應(yīng)該給消費(fèi)者，消費(fèi)者知道的，你應(yīng)該給，消費(fèi)者不知道的，你也應(yīng)該給，這就是中國房地產(chǎn)商誠信的表現(xiàn)?！蔽涓邼h給“誠信”二字作出了如此注解。他表示，中國房地產(chǎn)業(yè)中的消費(fèi)者危機(jī)，日益嚴(yán)重，如果再不引起方方面面的高度重視，有可能對中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面的影響。 　　據(jù)介紹，房地產(chǎn)投訴近年來成為社會的熱點(diǎn)，主要出現(xiàn)為六大特點(diǎn):投訴的數(shù)量持續(xù)增長，平均每年增長20%；與其他類別的投訴相比，涉及金額較大；群體性的投訴比較多；投訴涉及領(lǐng)域非常寬廣，從樓盤廣告一直到采光、綠化配套、取暖環(huán)保等等；投訴呈現(xiàn)出白熱化的現(xiàn)象，一些矛盾由于長期無法解決而被激化；解決率是所有投訴中最低的。由于房地產(chǎn)投訴的解決率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于90%的總平均水平，武高漢表示這個問題非常值得關(guān)注，如果不加強(qiáng)整改，會影響社會的和諧。 　　任重道遠(yuǎn) 　　因此，武高漢強(qiáng)烈呼吁更多的房地產(chǎn)商要講誠信，要善待消費(fèi)者，并呼吁政府有關(guān)方面一定要出臺積極的措施，堅(jiān)決打擊那些不講誠信的房地產(chǎn)商，一定要及時維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。 　　而顧云昌則告誡業(yè)內(nèi)人士，2006年房地產(chǎn)市場一定要“去偽存真，去虛存實(shí)?！?　　“無因退房”、“加價退房”目前正成為房地產(chǎn)市場的一個新亮點(diǎn)。當(dāng)記者向武高漢進(jìn)一步詢問時，武高漢表示，“這種倡議對房地產(chǎn)商來說，是一種自信的考驗(yàn)，其背后，是對其房產(chǎn)質(zhì)量的絕對自信。我們希望有更多的房地產(chǎn)商能夠給予我們消費(fèi)者這樣十足的自信與保證。但是，在實(shí)際操作中我發(fā)現(xiàn)，真正能做出如此承諾并且兌現(xiàn)的房地產(chǎn)商卻并不多，這里面有更高的要求與更多的壓力需要他們承擔(dān)。房地產(chǎn)業(yè)需坦然面對誠信未來，房地產(chǎn)商仍然任重而道遠(yuǎn)?！?　　武高漢表示，盡管今年以來，消協(xié)圍繞房地產(chǎn)誠信問題