【正文】 用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(簡稱“71號令”)，規(guī)定從當年8月31日后，不得采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，而必須以公開招拍的出讓方式進行。2004年，在國家嚴控土地的情況下，全國土地供應量的增幅有所下降。所以，從政府層面看，2006年對房地產(chǎn)調(diào)控的力度不會加大。“因為只有一般的工薪階層才對利率動一個百分點、半個百分點而敏感，對于那些有錢人首付比例要提高，對于那些炒房者他們不在乎，所以這個政策本來來控制投機買房者，結(jié)果反而控制到正常的房屋交易量。所以，為什么國家在房地產(chǎn)政策上相對來講不是出太狠的政策。李元說，明年將繼續(xù)做好開發(fā)區(qū)清理整頓相關工作，鞏固土地市場治理整頓成果，把國家初步確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標繼續(xù)控制在今年從緊的水平上。 　　第二，進一步分清短期問題和長期問題，比如讓老百姓都住上符合全面小康標準的住房，既是在2006年和“十一五”規(guī)劃中著力解決的問題，又是在未來15年或者更長周期中才能完全辦得到的問題?！卑l(fā)改委經(jīng)濟運行研究中心主任張漢亞與趙曉的觀點不謀而合，“對于明年來講，應該說房地產(chǎn)是關鍵產(chǎn)業(yè)，因為明年的經(jīng)濟從整體來看還是比較好的。 　　“國內(nèi)房地產(chǎn)市場一直存在套型的問題，得了肥胖癥。 　　2006年“為住而買” 　　記者戴玉達徐王嬰 　　2006年將是鼓勵住宅消費年。 　　中國最具影響力的產(chǎn)業(yè)是繼續(xù)高歌勇進，還是穩(wěn)健調(diào)整? 　　力量來自于方向。由本報與國務院發(fā)展研究中心聯(lián)合推出，這也是國家統(tǒng)計局調(diào)整我國GDP數(shù)值后，國內(nèi)推出的最新房地產(chǎn)市場發(fā)展預測報告。 　　三天后，國家統(tǒng)計局發(fā)言人鄭京平在京表示，國家已開始采取手段解決房地產(chǎn)發(fā)展中的矛盾，使商品房主要成為居住商品，而不僅是投資品，國家要特別鼓勵為住而買，限制投資或者投機購房，他表示，%%左右，國家要大力提高普通商品住宅的建設，并進一步增加普通商品住宅的比重?！八悦髂暝谧》啃刨J方面政府會有更多有別于今年這樣的政策，”他透露。“擴大自住房的消費需求，已經(jīng)變成了經(jīng)濟運行中至關重要的決策點”。長遠來看，中國當下蓋的房子并非過剩。 　　張漢亞:政府目的不是控制內(nèi)需 　　記者徐王嬰 　　“都把房地產(chǎn)業(yè)當作支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)更確切的說應該是建筑業(yè)，現(xiàn)在我們建筑業(yè)占GDP的8%左右。所以我們這次給國家提出的建議是，政府應該防止暴利、防止不合理的價格上漲，但是不應該采取一刀切的態(tài)度，對住房價格進行調(diào)控。而2006年世界經(jīng)濟增長放緩，我國匯率調(diào)整和準備把內(nèi)外資企業(yè)稅收并軌，對我國產(chǎn)品設置貿(mào)易壁壘的國家和限制的產(chǎn)品種類有增無減，以及連續(xù)幾年出口快速增長等都將影響世界市場對我國產(chǎn)品的需求?！?　　吳海洋說:“從土地供應角度來講，目前確實存在著結(jié)構(gòu)性的矛盾。記者了解到，目前國土資源部對開發(fā)土地的審批內(nèi)容包括:土地的使用現(xiàn)狀和設定用途，處置方案的合法性和可行性等9項內(nèi)容?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌感慨。由于房地產(chǎn)投訴的解決率遠遠低于90%的總平均水平，武高漢表示這個問題非常值得關注，如果不加強整改，會影響社會的和諧?！?　　武高漢表示，盡管今年以來，消協(xié)圍繞房地產(chǎn)誠信問題已召開了四、五次專題討論，但中國房地產(chǎn)誠信問題仍然任重而道遠。但是從調(diào)整的結(jié)果看，有兩點好處:一是推進整個房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，從開發(fā)商的長期健康發(fā)展來說是有利的，現(xiàn)在企業(yè)承受風險的能力有所提高，而銀行對實力強、信譽好、管理水平高的房地產(chǎn)企業(yè)大力支持的，對優(yōu)質(zhì)客戶群體的傾斜也會加速優(yōu)勝劣汰；二是促進銀行本身風險管理水平的提高。之后，各地房地產(chǎn)價格增勢趨緩，某些地區(qū)房價出現(xiàn)下跌。準確的說，就是回歸到2004年3月，上海房價暴漲之前的水平上。這導致我國單位建筑面積采暖能耗高達氣候條件相近的發(fā)達國家建筑能耗的3倍左右。2005年4月15日，建設部頒布了《關于新建居住建筑嚴格執(zhí)行節(jié)能設計標準的通知》，7月1日，我國第一部有關公共建筑節(jié)能設計的綜合性國家標準《公共建筑節(jié)能設計標準》正式實施。一是從中央政府來看，政府力圖讓房地產(chǎn)行業(yè)資金密集型性質(zhì)迅速顯現(xiàn)，通過強制性提高發(fā)展商進入的資金門檻，使開發(fā)商的實際支付成本成倍增長，讓原來充滿吸引力的財務杠桿放大的倍數(shù)急劇下降，減輕目前對商業(yè)銀行貸款的極度依賴，加速行業(yè)內(nèi)集約化的速度，最終讓有資金實力的發(fā)展商留在行業(yè)內(nèi)，在一個穩(wěn)定增長的市場中尋求一個行業(yè)的合理收益。一旦開始，會持續(xù)一段時間。目前房地產(chǎn)空置的上升及明年的進一步上升，是一種必然現(xiàn)象，正反映前期房地產(chǎn)發(fā)展有不少泡沫，增長的調(diào)整就是空置率上升的過程，不要人為地特別是通過放松政策壓低空置率，空置房的消化要市場慢慢消化，特別是降價促銷是好的辦法，不要通過再擴大投機或投資需求來消化空置。到2005年6月，“和黃”系的土地儲備已超過600萬平方米，比2003年翻了一番有余；同時，2002年年底“和黃”的土地儲備中，內(nèi)地儲備占72%，到了2005年，這一比例已經(jīng)上升到93%。他完全置投行泡沫論于不顧，逆行勢而動。2006年，“這一年不是開始，也不是結(jié)束，而是繼續(xù)。 　　“最近我看了一本小說《塵埃落定》，寫的是藏族的土司，一個兒子非常聰明，一個兒子非常傻，聰明兒子說別人要種鴉片了，所以也要去種鴉片；傻兒子說別人都種鴉片的時候我們就要種小麥了。”潘石屹自然明白這些數(shù)字背后的商業(yè)機會與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本只比前者高出60%80%，售價卻是前者的23倍；租金更是在最近幾年以兩位數(shù)的比例一路上揚。彼時，范偉接受記者采訪時透露，從2004年到2005年一季度，復地在上海很難找到合適的地，“除了2005年1月以3600萬元的價格收購上海鼎奮60%股權(quán)，增加10萬平方米的高福坊項目，其他的土地價格都遠遠超出我們的承受能力”。從3月7日開始，復地幾乎以每半個月收獲一塊新地的速度在國內(nèi)二三線城市攻城略地。繼2004年在香港成功上市后，復地已經(jīng)獲得包括摩根斯坦利、荷蘭ING等諸多海外基金的支持。這既是受“大氣候”的影響，也是為了自我調(diào)整包括整個集團業(yè)務架構(gòu)、戰(zhàn)線收縮以及30%的裁員計劃，以保證“可持續(xù)發(fā)展、穩(wěn)健經(jīng)營以及提高品牌的美譽度”。 　　[速度]萬通:轉(zhuǎn)彎之后要提速 　　實習記者蘭紅 　　“我們今年在轉(zhuǎn)彎，明年將提速?！芭c萬科比，我們在天津和北京局部是絕對優(yōu)勢，全國而言是相對優(yōu)勢?！瘪T侖說。 　　萬科董事總經(jīng)理郁亮先生表示:“與中信資本的合作可以幫助萬科進一步加強集團的資金鏈，有助配合萬科快速拓展業(yè)務的步伐。據(jù)肖莉透露，僅2005年第一季度，萬科就因此拿到400多萬平方米；而2006年，萬科還將更多地以合作的方式獲取土地資源。 　　第一是加大產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度。據(jù)陳寧透露，“除了上市以外，其他所有的融資渠道都是大華所考慮的”。但這幾年開發(fā)商慢慢發(fā)現(xiàn)，這個想法和現(xiàn)實落差很大，也造成很大的損失。這樣預計2006年購置土地面積和完成開發(fā)土地面積指標將保持平穩(wěn)趨勢,當然受指標的月度特征影響各月間數(shù)值會有較大差異。從2005年全國總體市場價格走勢來看,國家上半年壓抑房價的調(diào)控政策確實產(chǎn)生了效果,房地產(chǎn)銷售價格上漲幅度持續(xù)放緩。分地區(qū)來看,我們利用2005年8月前國家統(tǒng)計局公布的各地區(qū)月度商品房銷售額和各地區(qū)月度商品房銷售面積數(shù)據(jù)相除計算出各地區(qū)月度商品房平均銷售價格,經(jīng)過修勻處理后得到的數(shù)據(jù)進行分析。天津、浙江、江蘇、遼寧和福建2002年平均銷售價格只有2000多元,但提速很快,目前已經(jīng)達到3000多元,位于價格第三檔位。隨著人們收入水平的提高,經(jīng)歷了千元級(洗衣機、冰箱、電視機)、萬元級(計算機),逐漸將步入十萬元級,這主要包括汽車和購房消費。住房作為一種耐用消費品具有投資屬性,房地產(chǎn)投資需求逐漸凸現(xiàn)。所以我們判斷雖然近期內(nèi)國家為了平抑價格著力打擊投資需求。宏觀政策正確引導,平抑房地產(chǎn)周期波動應該讓市場主體明確政府宏觀調(diào)控的目標和邊界,即可達到平抑需求波動的作用。對于普通商品住房供應,地方政府要保證土地供應,在招標、掛牌出讓時可以適當限制出讓金底價；面向市政配套工程涉及的拆遷安置對象等特殊群體供應的普通商品住房建設項目,可以將規(guī)劃設計條件與土地出讓捆綁招投標,通過合同約定,適當降低地價、限定房價,并控制戶型。天津市采取建、收、補、轉(zhuǎn)四種住房保障方式統(tǒng)籌聯(lián)動,解決城市最低收入居民住房安置問題的做法值得借鑒。一般情況下這部分住宅購置成本極低,當房價上漲時,這部分住宅的市場價值就隨之上升。從目前的房產(chǎn)市場情況看,很多優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)2006年的業(yè)績很可能仍會得到的較好保證,主要原因有兩點:如何選擇投資對象?我們認為行業(yè)競爭環(huán)境的變化將有利于優(yōu)質(zhì)開發(fā)公司和持有優(yōu)良經(jīng)營物業(yè)的公司提升未來的競爭地位,而那些不具備核心競爭能力的企業(yè)將面臨著越來越大的經(jīng)營壓力。另外一個投資主題也值得重視:隨著人民幣升值進程的加快,一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資價值將會得到重新評估。余志勇)實習記者現(xiàn)在天津要找塊土地已經(jīng)是很不容易了。南開大學經(jīng)濟學教授劉玉錄認為,2006年天津房地產(chǎn)市場會好于即將過去的2005年。這樣,環(huán)渤海京津塘沽海岸城市帶在21世紀中國經(jīng)濟第三極的崛起,將會使濱海新區(qū)成為天津乃至中國北方房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略熱點。由此帶來的房價上漲,將不低于2005年的市場漲幅(20%左右)。中原地產(chǎn)預計2006年北京二手房市場總成交量的上升幅度在50%左右,即95000套左右。上市融資雖然門檻較高,而且上市后要接受較嚴格的監(jiān)管,但是從規(guī)范經(jīng)營管理,實現(xiàn)企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看,走上市的道路是一個必然的選擇。據(jù)上海市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)表明,2005年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落,%；,%；,%。這標志著上海房地產(chǎn)交易量一個可喜的復蘇。實習記者明年的房地產(chǎn)行業(yè)主要存在三大投資機會。但是我們的總體判斷是人民幣在2005年的升值幅度不足以讓以投機人民幣升值為目的而投資于國內(nèi)房地產(chǎn)的外資撤出。2005年8月,財政部出臺了基本與國際會計準則接軌,但與我國目前會計準則有較大差距的《企業(yè)會計準則投資性房地產(chǎn)》征求意見稿。龍頭公司估值沒有體現(xiàn)其成長性,被低估。展望2006年,我們預計管理層可能繼續(xù)在土地出讓、融資、能耗、物業(yè)類型、稅收及銷售方面加強監(jiān)管。而REITs則是商業(yè)地產(chǎn)的一個理想的融資渠道。今年10月,針對這些問題,財政部財科所所長賈康表示,房地產(chǎn)稅費改革勢在必行,房地產(chǎn)稅費改革的總體思路是:取消不合理收費,開征統(tǒng)一的物業(yè)稅。七成金融機構(gòu)繼續(xù)看好中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)五大基本特點三、房地產(chǎn)信貸增長的區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性特點更加明顯,信貸政策調(diào)控更加注重差別性和實效性。記者而隨著建行MBS的推出,商業(yè)抵押擔保證券(CMBS)也開始進入人們視野。建設銀行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理徐迪還向記者表示,資產(chǎn)證券化對于房地產(chǎn)金融市場也具有重要意義。假設他們只把10%的比例投入房地產(chǎn),就能為市場帶來1400億元的資金,遠遠超出今年65億的交易金額。戴德梁行董事葉建成認為,雖然現(xiàn)在海外機構(gòu)投資者在國內(nèi)市場風起云涌。但由于目前國內(nèi)商品房空置面積大幅度上升,明年房地產(chǎn)投資規(guī)模應受到一定控制,房地產(chǎn)貸款增幅下降這種格局將在明年上半年繼續(xù)延續(xù)。值得注意的是,從金融機構(gòu)感興趣的投資城市分布來看,資本投向正呈現(xiàn)出在一線城市獲得成功經(jīng)驗以后向二線城市轉(zhuǎn)移的趨勢。中國人民銀行也在其日前公布的調(diào)查中指出,銀行家看好中長期房地產(chǎn)走勢。今年在京滬兩地,機構(gòu)投資者主要通過購買、參與、入股的方式對一些開發(fā)企業(yè)進行投資活動。同時,國稅總局的有關人士也表示,國稅總局正在制訂新的房地產(chǎn)業(yè)稅收法規(guī)。預計明年上半年國家有關部門可能會出臺相關政策或法規(guī)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個政策行業(yè),因此要研究房地產(chǎn)行業(yè)首先必須關注和把握政府的有關房地產(chǎn)業(yè)的政策。A股房地產(chǎn)公司的估值吸引力。如果按財政部的計劃,在2007年1月開始實施這一新的準則,無疑將使擁有較多租賃房產(chǎn)的企業(yè)當期會計利潤出現(xiàn)較大上升。而人民幣升值的任何風吹草動,都會刺激房地產(chǎn)股在市場的表現(xiàn)。從行業(yè)層面來看,2006年將是樂觀因素與不樂觀因素俱存的一年。他解釋說,隨著特區(qū)外房屋檔次的上升,市內(nèi)上班,關外居住的觀念被越來越多的人所接受,因此2006年住宅供應主要位于關外。王麗娜另一面,隨著樓市形勢變化,上海對樓市的調(diào)控政策在逐漸放松。境外資金紛紛進入北京寫字樓、商鋪將成為大型境外資金追捧熱點寫字樓供應集中在東部租金穩(wěn)中有降明年租金下降仍將繼續(xù)。同時,境內(nèi)金融機構(gòu)的投融資控制會相對較緊,境外投融資渠道會相對更多；國內(nèi)銀行針對發(fā)展商的貸款相對依然較緊,而針對購房終端客戶的貸款則有望相對放松。從近幾年的房地產(chǎn)市場供需數(shù)據(jù)對比來看,新增供應一直低于成交規(guī)模,亦即持續(xù)性呈現(xiàn)出消耗歷史存量的局面。實習記者而作為配套措施之一,在未來兩到三年的時間里,北京、天津兩地將共同投資100多億美元,修建快速鐵路、高速公路、機場,以解決京津交通問題,促進京津兩地互聯(lián)互通。與黃世達相應襯的是在今年天津市各類房屋平均交易同比上漲約20%。記者所以一直以來房價的基數(shù)比較低。不僅如此,我們認為,在未來的融資競爭中和國際并購機會中,它們也將占據(jù)有利地位。隨著市場上對房地產(chǎn)行業(yè)的政策和業(yè)績預期的明朗,近期房地產(chǎn)上市公司的表現(xiàn)明顯好于一般行業(yè),并且我們預計隨著未來業(yè)績的具體公布,市場對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司仍將會給予足夠的關注。政策預期日益明朗從當前地產(chǎn)公司的融資渠道看,除了銀行貸款和房地產(chǎn)信托外,上市融資、債券融資、利用外資幾種融資途徑門檻都很高,只有少數(shù)企業(yè)能夠享受,所以對于大多數(shù)企業(yè)仍只有銀行貸款和房地產(chǎn)信托可用。對于各地區(qū)應該堅持區(qū)別對待、有保有壓的調(diào)控政策。而事實上,目前銀行存款利率水平較低但物價上升水平很快,造成銀行實際存款利率為負。中西部地區(qū)總體經(jīng)濟水平比較落后,但商品房銷售無論銷售價格還是銷售量都處于穩(wěn)定提速中。[房地產(chǎn)長期走勢分析]第二,從銷