【正文】 五開局的第一年,許多新的投資項目要啟動；尤其濱海新區(qū)崛起在十一五規(guī)劃建議稿中,京津冀地區(qū)已被作為中央級的兩大區(qū)域規(guī)劃試點之一率先啟動。而作為配套措施之一,在未來兩到三年的時間里,北京、天津兩地將共同投資100多億美元,修建快速鐵路、高速公路、機場,以解決京津交通問題,促進京津兩地互聯(lián)互通。實現(xiàn)京津一體化。這樣,環(huán)渤海京津塘沽海岸城市帶在21世紀(jì)中國經(jīng)濟第三極的崛起,將會使濱海新區(qū)成為天津乃至中國北方房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略熱點。預(yù)計到2010年,:。北京:房市求大于供實習(xí)記者張毅偉業(yè)顧問認(rèn)為,2006年北京新房市場將出現(xiàn)總體上供不應(yīng)求的局面。由此帶來的房價上漲,將不低于2005年的市場漲幅(20%左右)。二手房買賣價格也將隨供不應(yīng)求格局的加劇、新房市場價格上漲而有所攀升；租賃市場則細(xì)分為兩大類,普通住宅租金水平普遍上升,而高端物業(yè)租金將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢。從近幾年的房地產(chǎn)市場供需數(shù)據(jù)對比來看,新增供應(yīng)一直低于成交規(guī)模,亦即持續(xù)性呈現(xiàn)出消耗歷史存量的局面。這是造成北京市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的最主要原因。中原地產(chǎn)預(yù)計2006年北京二手房市場總成交量的上升幅度在50%左右,即95000套左右。在資金面上,2006年房地產(chǎn)市場投融資渠道將持續(xù)多元化發(fā)展格局,REITs、基金、整售等仍是房地產(chǎn)金融的熱點話題。同時,境內(nèi)金融機構(gòu)的投融資控制會相對較緊,境外投融資渠道會相對更多；國內(nèi)銀行針對發(fā)展商的貸款相對依然較緊,而針對購房終端客戶的貸款則有望相對放松。此外,上市也是近年來業(yè)界非常關(guān)注的一個融資話題。上市融資雖然門檻較高,而且上市后要接受較嚴(yán)格的監(jiān)管,但是從規(guī)范經(jīng)營管理,實現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看,走上市的道路是一個必然的選擇。在2006年,中原地產(chǎn)預(yù)測,北京的熱點區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)在石景山、亞北、北五環(huán)―北六環(huán)、廣渠路一帶。境外資金紛紛進入北京寫字樓、商鋪將成為大型境外資金追捧熱點寫字樓供應(yīng)集中在東部租金穩(wěn)中有降明年租金下降仍將繼續(xù)。上海:有望止跌回穩(wěn)實習(xí)記者蘭紅據(jù)上海市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)表明,2005年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落,%；,%；,%。但交易量自10月中旬開始回升。一手房日均交易量,在一個半月內(nèi)從550套攀升至750套。與6月至8月平均300套和9月400套的數(shù)據(jù)相比,11月的交易量已經(jīng)回歸到調(diào)控前的七成。這標(biāo)志著上海房地產(chǎn)交易量一個可喜的復(fù)蘇。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《上海住宅房地產(chǎn)研究報告》預(yù)測,上海十一五期間(2006年至2010年)住宅需求總量約為11670萬平方米；據(jù)央行發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》數(shù)據(jù),2004年底,這一數(shù)據(jù)還有可能增加到27平方米。另一面,隨著樓市形勢變化,上海對樓市的調(diào)控政策在逐漸放松。作為上海調(diào)控樓市的重要政策,兩個一千萬進展并不明顯。隨后,房貸政策一路放寬。由于調(diào)控,使得上海房貸連續(xù)幾個月負(fù)增長,也迫使銀行不得不放松放貸。老公房貸款從原本10年以內(nèi)放松到10年以上,最后放松到20年以上都可以貸款,貸款利率又再次恢復(fù)到9折優(yōu)惠利率,首付二手房恢復(fù)到三成,新房二成。房貸放松到離調(diào)控之前不遠(yuǎn)的程度。深圳:房價仍將小幅上漲實習(xí)記者黃金滔王麗娜2005年深圳房地產(chǎn)價格上漲幅度居全國大中城市前列。據(jù)統(tǒng)計,在全國70個城市中,1至10月,%。雖然,對此深圳市11月份先后出臺了多項措施旨在穩(wěn)定深圳房價,但多位業(yè)內(nèi)人士在接受本報記者采訪時普遍認(rèn)為2006年深圳房價將繼續(xù)保持上升趨勢。國信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員方焱預(yù)計,2006年深圳全市房價平均漲幅在5%8%之間,特區(qū)外房價平均漲幅在15%左右。他解釋說,隨著特區(qū)外房屋檔次的上升,市內(nèi)上班,關(guān)外居住的觀念被越來越多的人所接受,因此2006年住宅供應(yīng)主要位于關(guān)外。而目前特區(qū)外平均房價在5000至6000元/M2之間,仍有一定上漲空間。調(diào)整中顯露投資機會聯(lián)合證券魚晉華從行業(yè)層面來看,2006年將是樂觀因素與不樂觀因素俱存的一年。綜合衡量這些因素對企業(yè)的影響,2006年是否將是預(yù)暖還寒的一年?但重要的是,在行業(yè)的調(diào)整期還是存在著諸多機會。明年的房地產(chǎn)行業(yè)主要存在三大投資機會。人民幣升值預(yù)期刺激行業(yè)走強。實證表明,升值會刺激房地產(chǎn)股的表現(xiàn)。我們無意在此預(yù)測人民幣在2006年的升值幅度。但是我們的總體判斷是人民幣在2005年的升值幅度不足以讓以投機人民幣升值為目的而投資于國內(nèi)房地產(chǎn)的外資撤出。外資會繼續(xù)通過各種渠道給人民幣升值施加壓力,并會繼續(xù)投資于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。而人民幣升值的任何風(fēng)吹草動,都會刺激房地產(chǎn)股在市場的表現(xiàn)。新準(zhǔn)則頒布可能帶來機會。2005年8月,財政部出臺了基本與國際會計準(zhǔn)則接軌,但與我國目前會計準(zhǔn)則有較大差距的《企業(yè)會計準(zhǔn)則投資性房地產(chǎn)》征求意見稿。新的會計準(zhǔn)則會使擁有較多租賃物業(yè)的公司賬面利潤上升。如果按財政部的計劃,在2007年1月開始實施這一新的準(zhǔn)則,無疑將使擁有較多租賃房產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期會計利潤出現(xiàn)較大上升。從而有可能刺激該類股票的價格上揚,形成短線機會。龍頭公司估值沒有體現(xiàn)其成長性,被低估。我們認(rèn)為2006年對房地產(chǎn)公司最大的投資機會,應(yīng)該是是來自于國內(nèi)龍頭優(yōu)質(zhì)A股房地產(chǎn)公司的估值吸引力。即使和海外主要資本市場的房地產(chǎn)行業(yè)平均PE、PB簡單比較,國內(nèi)的龍頭A股房地產(chǎn)公司也沒有被高估。再考慮到國內(nèi)波瀾壯闊的城市化進程,對龍頭房地產(chǎn)公司成長性的支撐,我們認(rèn)為國內(nèi)的龍頭A股房地產(chǎn)公司仍被低估。政策預(yù)期引導(dǎo)行業(yè)走向上海證券平敬偉房地產(chǎn)行業(yè)是一個政策行業(yè),因此要研究房地產(chǎn)行業(yè)首先必須關(guān)注和把握政府的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策。明年政策穩(wěn)字當(dāng)頭。展望2006年,我們預(yù)計管理層可能繼續(xù)在土地出讓、融資、能耗、物業(yè)類型、稅收及銷售方面加強監(jiān)管。值得注意的有以下幾點。據(jù)有關(guān)權(quán)威部門的統(tǒng)計顯示,目前全國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)已處于非理性狀態(tài)。因此,管理層有可能在明年早期出臺《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》,以把商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)納入合理增長的軌道。REITs立法可能有所突破。商務(wù)部的調(diào)查顯示,我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金來源目前非常狹窄,主要來自銀行,商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸的依賴在70%到80%左右。然而,銀行的信貸資金并不與商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期完全匹配,商業(yè)地產(chǎn)的投資回收周期較長(一般超過5年),而銀行的信貸資金的周期較短(一般只有3年左右)。這就促使開發(fā)商實行速戰(zhàn)速決的不注重管理經(jīng)營的開發(fā)策略,從而加大了風(fēng)險。而REITs則是商業(yè)地產(chǎn)的一個理想的融資渠道。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗看,REITs是商業(yè)地產(chǎn)的主要融資渠道,沒有REITs,就沒有商業(yè)地產(chǎn)。預(yù)計明年上半年國家有關(guān)部門可能會出臺相關(guān)政策或法規(guī)。我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行的稅費制度存在著較多問題。今年10月,針對這些問題,財政部財科所所長賈康表示,房地產(chǎn)稅費改革勢在必行,房地產(chǎn)稅費改革的總體思路是:取消不合理收費,開征統(tǒng)一的物業(yè)稅。并使物業(yè)稅逐漸成為地方政府的主要財政收入來源。同時,國稅總局的有關(guān)人士也表示,國稅總局正在制訂新的房地產(chǎn)業(yè)稅收法規(guī)。預(yù)計明年有關(guān)部門將有相應(yīng)的稅收法規(guī)出臺。七成金融機構(gòu)繼續(xù)看好中國房地產(chǎn)市場實習(xí)記者蘭紅盡管身處2005年宏觀調(diào)控的中心,北京和上海仍然成為資本在2006年的首選城市。今年在京滬兩地,機構(gòu)投資者主要通過購買、參與、入股的方式對一些開發(fā)企業(yè)進行投資活動。中國指數(shù)研究院在近日發(fā)布的《20052006中國房地產(chǎn)投融資質(zhì)量研究報告》表明,參與調(diào)研的36家金融機構(gòu)中,約七成的金融機構(gòu)繼續(xù)看好中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場。涉及金融機構(gòu)包括基金和投資銀行、保險公司、信托公司和中資銀行,他們無不例外地手握決定資金流向的大權(quán)。無獨有偶。中國人民銀行也在其日前公布的調(diào)查中指出,銀行家看好中長期房地產(chǎn)走勢。數(shù)據(jù)顯示,2005年第四季度,銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款投放量仍在增加,%,。盡管第四季度的銀行家、企業(yè)家和居民三項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,%,然而認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)貸款申請審批條件基本不變,認(rèn)為明顯收緊或有所收緊。這說明,目前房地產(chǎn)業(yè)貸款審批并未受到房地產(chǎn)市場變化的影響；銀行家對房地產(chǎn)業(yè)需求的下降,僅視為短期的波動回調(diào),并持續(xù)地加強了貸款投放力度,看好中長期房地產(chǎn)走勢。值得注意的是,從金融機構(gòu)感興趣的投資城市分布來看,資本投向正呈現(xiàn)出在一線城市獲得成功經(jīng)驗以后向二線城市轉(zhuǎn)移的趨勢。明年房地產(chǎn)信貸呈現(xiàn)五大基本特點上海銀監(jiān)局博士副研究員張望一、房地產(chǎn)信貸政策將保持一定的連續(xù)性,不會出現(xiàn)較大的調(diào)整。特別是在消化局部地區(qū)的大量空置房,刺激個人住房消費需求方面,房地產(chǎn)信貸政策可能會有一定的松動。信貸政策將實行區(qū)別對待,有保有壓政策。二、房地產(chǎn)信貸資金面總體寬松,房地產(chǎn)貸款增長速度將呈現(xiàn)先緩后揚的態(tài)勢。初步判斷,明年貨幣供應(yīng)量依然保持較快增長,房地產(chǎn)信貸資金面總體將保持相對寬松。但由于目前國內(nèi)商品房空置面積大幅度上升,明年房地產(chǎn)投資規(guī)模應(yīng)受到一定控制,房地產(chǎn)貸款增幅下降這種格局將在明年上半年繼續(xù)延續(xù)。如果上半年房地產(chǎn)價格繼續(xù)穩(wěn)定,商品房交易繼續(xù)萎縮,不排除下半年為刺激需求,宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)。三、房地產(chǎn)信貸增長的區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性特點更加明顯,信貸政策調(diào)控更加注重差別性和實效性。在房地產(chǎn)依然成為支柱產(chǎn)業(yè)的部分地區(qū),將在明年中得到信貸資金較大支持力度。而在商品房空置面積增長較快的地區(qū),重點在于消化存量房,房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)調(diào)整,投資性開發(fā)貸款將相對減少。四、房地產(chǎn)信貸政策與其他宏觀調(diào)控政策保持協(xié)調(diào)性,各項政策取向和調(diào)整具有同步性。所以,從其他宏觀調(diào)控政策的變化和新取向上,可以判斷下階段的房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整方向。五、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理能力繼續(xù)提升,房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)總體保持較好水平。監(jiān)管部門將通過對信貸資產(chǎn)的質(zhì)量監(jiān)測和現(xiàn)場檢查,督促商業(yè)銀行按照有關(guān)風(fēng)險指引,不斷提高風(fēng)險管理能力。商業(yè)銀行自身風(fēng)險管理能力也需不斷提升。商業(yè)銀行普遍注重了對宏觀調(diào)控政策的預(yù)判,密切關(guān)注調(diào)控政策的取向。目前我國信用環(huán)境建設(shè)不斷完善,央行全國性的信貸登記系統(tǒng)和部分地區(qū)的個人聯(lián)合征信系統(tǒng),為有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險加設(shè)了防火墻。中國不缺資金戴德梁行董事葉建成認(rèn)為,雖然現(xiàn)在海外機構(gòu)投資者在國內(nèi)市場風(fēng)起云涌。但不用再等三年,中國投資市場最大的買家有可能是國內(nèi)的機構(gòu)投資者。中國的民間資本很多,但目前沒有一個辦法和渠道可把民間資本吸引到直接的房地產(chǎn)投資。如果相關(guān)的政策進入門檻得到解決,、社?；鸷捅ｋU資金獲允進入這個市場的話,這將是一個非常龐大的數(shù)字。假設(shè)他們只把10%的比例投入房地產(chǎn),就能為市場帶來1400億元的資金,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出今年65億的交易金額。同時,房地產(chǎn)信托將會有200億元左右的資金得到釋放。明年房地產(chǎn)金融期待兩大突破記者鄭尚對于受到資金困擾的開發(fā)商而言,2005年銀行繼續(xù)收緊銀根,各種創(chuàng)新型工具的推出也是雷聲大雨點小。在一片抱怨聲中,地產(chǎn)商又將希望寄托在2006年的到來。根據(jù)央行的調(diào)查顯示,目前70%左右的地產(chǎn)開發(fā)資金與銀行信貸相關(guān)。這一格局決定,完善地產(chǎn)金融必須建立在完善銀行融資的基礎(chǔ)上,然后以此促進資本市場化,并引進包括REITS等多元化的融資工具,加強地產(chǎn)金融市場的流動性并進一步分散風(fēng)險。證券化產(chǎn)品備受期待毫無疑問,近期中國建設(shè)銀行MBS(個人住房抵押貸款證券化)項目的正式推出,對于分散國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險將具有重要的意義。建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理徐迪還向記者表示,資產(chǎn)證券化對于房地產(chǎn)金融市場也具有重要意義。一方面,通過資產(chǎn)證券化,銀行資金流動性得以加強,銀行風(fēng)險有所下降,這將鼓勵銀行向房地產(chǎn)市場投入更多資金；另一方面,隨著銀行類機構(gòu)資產(chǎn)證券化試點成功,房地產(chǎn)企業(yè)也有望開展此類項目,而銀行將可以擔(dān)任財務(wù)顧問的角色。而隨著建行MBS的推出,商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CMBS)也開始進入人們視野。CMBS是指將商業(yè)抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中,通過證券