房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析綱要-資料下載頁
2025-06-21 21:17本頁面
【正文】 二線城市。另外，隨著北京、上海、廣州等一線城市的房地產(chǎn)市場逐漸趨向飽和，沈陽、天津、南京、武漢、成都等等二線城市，將成為房地產(chǎn)開發(fā)商第二戰(zhàn)場的優(yōu)選福地。選擇一些五六百萬人口的中型城市投資，因?yàn)檫@些城市正處于城市化的發(fā)展階段，外資較少進(jìn)入，房地產(chǎn)競爭較少，政府提供較多優(yōu)惠支持政策，投資的風(fēng)險(xiǎn)相對低，空間也相對大。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始在二線城市屯積土地，房地產(chǎn)業(yè)下一輪的開發(fā)熱潮將在二線城市掀起。五、房地產(chǎn)板塊投資建議１、房地產(chǎn)板塊總體評價(jià)總體評價(jià)房地產(chǎn)板塊應(yīng)從兩個(gè)角度來看：一方面，從行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r上看，行業(yè)近年來發(fā)展態(tài)勢不錯(cuò)，市場需求旺盛，如消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級、居民住房需求的擴(kuò)大，城鎮(zhèn)化的加速、大規(guī)模城市建設(shè)和拆遷力度的加大等等都為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造了很好的宏觀環(huán)境；而從房地產(chǎn)企業(yè)自身來看，不少企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)過前幾年的建設(shè)之后已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入收獲期，從業(yè)績的波動(dòng)周期上看，這些企業(yè)的業(yè)績將進(jìn)入快速提升期。因此從這一方面來看，我們持比較樂觀的態(tài)度。另一方面，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場還不成熟和規(guī)范，上市公司的信息披露還不夠透明、調(diào)節(jié)利潤的空間仍然很大，這有可能造成企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)和實(shí)際情況的背離，或者人為的加大了企業(yè)業(yè)績的波動(dòng)；同時(shí)，房地產(chǎn)板塊內(nèi)的上市公司資質(zhì)差別很大、良莠不齊導(dǎo)致業(yè)績分化明顯；而且，房地產(chǎn)開發(fā)具有周期性特征，業(yè)績波動(dòng)較大。房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到竣工的周期一般在23年，一家公司如果沒有幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)，業(yè)績的大幅波動(dòng)在所難免；房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)也具有特殊性，上市公司四季度利潤將占到全年利潤的較大份額。因此從這一方面來看，我們對房地產(chǎn)板塊的態(tài)度又是審慎的。因此，我們對房地產(chǎn)板塊給予中性的投資評級。２、房地產(chǎn)板塊投資思路我們應(yīng)該注意到，在宏觀緊縮政策的影響下，此次行業(yè)的調(diào)整，表面上是行業(yè)增長速度的下降，其更深層次的意義在于市場結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本性變化，中小開發(fā)商的淘汰速度會(huì)有所加快，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，那些資金實(shí)力雄厚、土地儲(chǔ)備較多、管理規(guī)范、具有一定品牌效應(yīng)的公司將在行業(yè)的本次調(diào)整中獲得更大的發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)持價(jià)值型投資理念的投資者將會(huì)獲得超額的市場回報(bào)。因此，我們認(rèn)為在投資房地產(chǎn)上市公司時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注――業(yè)績有較穩(wěn)定支撐、有可持續(xù)經(jīng)營能力的行業(yè)龍頭企業(yè)。這些公司相對成熟和規(guī)范，在市場上也已具備了一定的知名度和品牌，同時(shí)信息的披露也相對充分和透明。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈、優(yōu)勝劣汰加劇，同時(shí)市場規(guī)則以及市場監(jiān)控體系日益規(guī)范和完善，這類公司的競爭優(yōu)勢將進(jìn)一步顯現(xiàn)，也存在較大的擴(kuò)張空間，因此我們認(rèn)為這類公司可作為長期投資的較優(yōu)選擇。另外，我們認(rèn)為應(yīng)注意回避那些受緊縮政策負(fù)面影響較大的房地產(chǎn)上市公司，細(xì)分主要有：從資產(chǎn)負(fù)債率角度看，負(fù)債過高的公司；從開發(fā)項(xiàng)目類型來看，開發(fā)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等的公司；從地區(qū)性過熱角度看，房地產(chǎn)市場投機(jī)氣氛濃厚地區(qū)的公司。３、重點(diǎn)公司推薦萬科Ａ――唯一公認(rèn)的全國房地產(chǎn)品牌房地產(chǎn)開發(fā)板塊龍頭公司，兼有規(guī)模和品牌的優(yōu)勢。目前仍處于快速擴(kuò)張期，%。公司在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)注重盈利能力的提高，近年來毛利率呈上升趨勢，03年在建材成本上漲的背景下毛利率反而上升。同時(shí)期間費(fèi)用率被控制在較合理的區(qū)間，公司各項(xiàng)盈利指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。公司立足一、二線城市的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃兼顧了公司中短期和長期的穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，公司在市場上的運(yùn)作相對規(guī)范、信息披露相對透明。、%%。2004年公司主要開發(fā)項(xiàng)目33個(gè)，開工和竣工面積預(yù)計(jì)分別為178萬平方米和154萬平方米；預(yù)計(jì)公司04年結(jié)算面積160萬平方米，%，%。(攤薄后)，動(dòng)態(tài)市盈率分別為16倍，低于行業(yè)平均水平。我們認(rèn)為，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的日益成熟和相關(guān)制度的完善，公司的相對競爭優(yōu)勢將更加突出的顯現(xiàn)出來。因此給予萬科推薦的評級?！ ?004年6月18日9 / 9
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