【正文】 歲——25歲，學歷高中左右。公司運作方式公司以直營的方式運作，類似于我公司的連鎖店，各分公司不獨立核算，所有盈利上繳總公司，由總公司統(tǒng)一安排，包括（人員工資、廣告費、房租等）。公司運作情況每年動態(tài)房源量1000套左右，每年成交量120套左右。競爭對手情況“華通”全市共有4家店“洋紅”全市共有5家店，這兩個公司都是幾個個體的中介和辦的形式，沒有長遠的發(fā)展目標和發(fā)展方向，內(nèi)部信息不共享，沒有信息交流平臺，各分公司獨立核算，沒有競爭力，兩公司云均成交量為10套左右。居住區(qū)情況濟南的大型居住區(qū)目前有五大居住區(qū)分別為：王官莊居住區(qū)（西部）二七新村（南部）工人新村（北部）玉函小區(qū)（南部）甸柳小區(qū)（東部）這些房屋基本屬于省級、市級、鐵路、軍隊、齊鋼、魯能、石化七大體系。以二七新村為例：共計300棟樓，人口25000人，房齡平均18年左右，大部分房屋兩氣全無，配套設(shè)施陳舊，地理位置處于市中區(qū)房屋均價1800元——2000元，獨單面積30M——40M，偏單50M——60M，三室70M，在濟南象這樣的老城區(qū)比較多，房質(zhì)比較低，配套環(huán)境均很差但由于地點比較好還是有一定的需求?，F(xiàn)二手房市場的存在的特殊性雖然政府推行房改得力度較大但是省級房改房屋還沒有上市交易，從市場存量來看省級房改房屋占總體房改房屋50%，目前官方的政策以出臺但執(zhí)行力度不夠，并且在金融的政策方面對外地人貸款的要求比較嚴格要有本市人做擔保，這就挫傷的流動人口購房的購買欲望。房屋過戶所需的費用已購公房買賣及贈與過戶收費標準：契稅：% (受讓方)印花稅：% (雙方各一半)手續(xù)費：6元/平方米(雙方各一半)登記費：80元 （受讓方）純私產(chǎn)買賣及贈與過戶收費標準：契稅：% (受讓方)手續(xù)費：6元/平方米(雙方各一半)登記費：80元 （受讓方）商業(yè)和別墅買賣及贈與過戶收費標準：契稅：3% (受讓方)手續(xù)費：6元/平方米(雙方各一半)登記費：80元 （受讓方）注：%，此外以上費率都是以評估價為準。我企業(yè)的優(yōu)勢硬件方面先進的計算機，管理方式，統(tǒng)一的店面的布置包括（辦公桌、接待臺、談判桌、復(fù)印機打印機、等），我們有優(yōu)良的辦公環(huán)境，幽雅的洽談區(qū)舒適的接待區(qū)，著都是對手沒有的。資金方面我們的資金實力遠遠優(yōu)于對手，這使我們能實現(xiàn)買斷代理和批量收購，這是對手萬萬不能的。軟件方面先進的銷售管理軟件，最大程度的實現(xiàn)信息和資源的共享，標準化的操作流程，連鎖運營的五大體系的支持，優(yōu)良好的運營渠道，以上這幾方面對手還不能實現(xiàn)。人員方面充滿活力有著企業(yè)核心價值觀的優(yōu)良團隊，有良好教育高素質(zhì)人才儲備，有經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)的置業(yè)經(jīng)紀人，這是我們企業(yè)占領(lǐng)市場最根本的核心競爭力，也是我們企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基石。運營機制陽光的操作流程，科學的競爭機制，值得信賴的企業(yè)品牌，方便快捷的服務(wù)特性，龐大的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)支持，多種多樣的服務(wù)產(chǎn)品，這都是我們競爭對手無法比擬的。薪酬體制 我們的企業(yè)長期秉承“以人為本的”經(jīng)營理念，充分信任和尊重每一個人，科學的薪酬體制遠遠的優(yōu)于對手，我們的企業(yè)給了我們的員工良好的升遷和異動的機會，這不但但是薪金，還包括更多的鍛煉機會，學習更多的東西。企業(yè)品牌通過我們的努力已經(jīng)打造了一個“天津第一”的品牌，我們有理由相信我們將打造出“華北第一”，“全國第一”。宣傳策劃我們有良好的外圍環(huán)境，有優(yōu)秀的企劃人才，有企業(yè)占領(lǐng)市場宣傳推廣的能力，有連鎖經(jīng)營的成功經(jīng)驗，有統(tǒng)一的企業(yè)VI，這使我們能夠順利戰(zhàn)勝對手。綜合以上情況分析，我企業(yè)同濟南的行業(yè)對手相比有明顯的優(yōu)勢，如果進軍濟南市場我們肯定能成為二手房的領(lǐng)軍人物，但目前濟南的政策貫徹的力度不夠，市場環(huán)境不明朗，大量的省級房改房沒有上市，房屋的加速放量還需要一個過成，所以現(xiàn)階段濟南的梯級消費沒有形成，不過市場一旦放量可立即激活三級市場，應(yīng)保持積極的態(tài)勢關(guān)注，適時進入市場。項目名稱區(qū)域項目規(guī)模建筑形式價格主力戶型開盤時間現(xiàn)狀主要優(yōu)勢陽光100南部占地1500畝總建200萬平米小高層高層均價3000100—130兩室140—150三室2002．7一期規(guī)模大品牌實力強陽光舜城南部多層小高層別墅起價3030最高價5100160—1801999重華苑欣欣家園在售山景規(guī)模大企業(yè)影響力魯能康橋北部小高層高層均價3800130——1402002．11做配套企業(yè)影響力齊魯花園西部總建9萬平米多層起價2900(含裝修)101——133做基礎(chǔ)精裝修全明戶型中潤世紀城東部總建100萬m2多層小高層高層均價4300150——1602002．11一期開盤企業(yè)品牌園林規(guī)劃三慶匯文軒東部高層均價7500100——1402001年現(xiàn)房地段企業(yè)品牌山景新世界陽光花園西部占地27萬m2多層小高層均價4000110——120150——1602002年多層尾盤小高層發(fā)售企業(yè)品牌項目綜合水平永大清華園南部總建8萬多層小高層起價4800150——1702002．11全部開盤山景天旺嘉園北部總建5萬平米多層小高層均價3200120——140現(xiàn)房活泉周邊環(huán)境改善五環(huán)花苑北部總建10萬平米小高層均價3300最小126局部封頂智能化小區(qū)環(huán)境規(guī)劃三慶都市新城東部總建11萬平米多層均價210078——1062002．8封頂價格緊鄰東部高新區(qū)中聯(lián)花園南部總建30萬平米多層小高層高層均價440090——1501998現(xiàn)房山景金冠花園中部總建6萬平米高層起價45001001401999現(xiàn)房地段新龍家園東部總建8萬平米多層均價230080——110平米2002．10封頂價格緊鄰東部高新區(qū)典型項目分析（一） 陽光100 項目位于濟南市區(qū)西部，占地1500畝，總建筑面積200萬平米。開發(fā)商為北京陽光100房地產(chǎn)開發(fā)公司。是濟南市區(qū)項目規(guī)模最大、配套最全、的大型社區(qū)。項目一期30萬平米于2002年初動工，2003年10月入住。建筑形式主要為多層、小高層。項目均價3000元/平米。項目主要優(yōu)勢在于開發(fā)商品牌和項目本身實力。在推廣、項目包裝等方面均表現(xiàn)出與本地項目與眾不同的手法。作為異地開發(fā)商進軍濟南的大型項目，對濟南房地產(chǎn)市場理念的提升做出很大的貢獻。并對周邊環(huán)境的改善和區(qū)域價值提升起到一定的作用。（二） 陽光舜城項目位于濟南市南部千佛山，由濟南三聯(lián)集團開發(fā)，總建筑面積269萬平米。于1999年開始開發(fā)，建筑形式主要為別墅、多層、小高層。起價3000元/平米，最高價5100元/平米。作為濟南第一個大盤項目，在濟南形成非常大的市場影響力。項目主要優(yōu)勢在于依托千佛山優(yōu)美的自然環(huán)境，南部良好的空氣質(zhì)量和大盤項目的氣勢。但產(chǎn)品本身并無明顯的差異化，小區(qū)環(huán)境主要依靠自然環(huán)境，缺乏整體環(huán)境營造。建筑外檐、立面，單體房型普遍水平不高。大盤項目的后續(xù)開發(fā)難度和思路的延續(xù)性是項目面臨的主要問題。與“陽光100”成為濟南房地產(chǎn)市場的“陽光現(xiàn)象”，對市場產(chǎn)生很大的影響力。（三） 魯能康橋 項目位于濟南市北部，建筑形式為高層和小高層，均價3700元/平米。在北部地區(qū)屬于價格較高的項目。定位于中高檔項目。該項目外立面顏色、形式較為新穎，成為主要的特色。其開發(fā)商為魯能集團，擁有非常高的市場信譽度和雄厚的資金實力，但周邊環(huán)境較亂，與項目本身反差較大。影響了整體的項目形象。（四） 三慶都市新城 項目位于濟南東部高新區(qū)附近，由三慶房地產(chǎn)開發(fā)。項目規(guī)?？偨ㄖ娣e11萬平米，均價2100元/平米，建筑形式為磚混6層（帶閣樓），戶型以80——100平米兩室為主，濟南東部高新區(qū)是濟南今后發(fā)展的重點區(qū)域之一，目前已經(jīng)有一些外資企業(yè)如百事可樂、松下電子等簽約，對周邊樓市帶動已經(jīng)開始顯現(xiàn)。目前已經(jīng)有都市山城、新龍家園等多個項目開盤，普遍銷售狀況良好。項目本身并無突出賣點，主要依靠今后較有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域優(yōu)勢。39 / 3