【正文】 歲——25歲，學(xué)歷高中左右。公司運(yùn)作方式公司以直營的方式運(yùn)作，類似于我公司的連鎖店，各分公司不獨(dú)立核算，所有盈利上繳總公司，由總公司統(tǒng)一安排，包括（人員工資、廣告費(fèi)、房租等）。公司運(yùn)作情況每年動(dòng)態(tài)房源量1000套左右，每年成交量120套左右。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況“華通”全市共有4家店“洋紅”全市共有5家店，這兩個(gè)公司都是幾個(gè)個(gè)體的中介和辦的形式，沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展方向，內(nèi)部信息不共享，沒有信息交流平臺(tái)，各分公司獨(dú)立核算，沒有競(jìng)爭(zhēng)力，兩公司云均成交量為10套左右。居住區(qū)情況濟(jì)南的大型居住區(qū)目前有五大居住區(qū)分別為：王官莊居住區(qū)（西部）二七新村（南部）工人新村（北部）玉函小區(qū)（南部）甸柳小區(qū)（東部）這些房屋基本屬于省級(jí)、市級(jí)、鐵路、軍隊(duì)、齊鋼、魯能、石化七大體系。以二七新村為例：共計(jì)300棟樓，人口25000人，房齡平均18年左右，大部分房屋兩氣全無，配套設(shè)施陳舊，地理位置處于市中區(qū)房屋均價(jià)1800元——2000元，獨(dú)單面積30M——40M，偏單50M——60M，三室70M，在濟(jì)南象這樣的老城區(qū)比較多，房質(zhì)比較低，配套環(huán)境均很差但由于地點(diǎn)比較好還是有一定的需求?，F(xiàn)二手房市場(chǎng)的存在的特殊性雖然政府推行房改得力度較大但是省級(jí)房改房屋還沒有上市交易，從市場(chǎng)存量來看省級(jí)房改房屋占總體房改房屋50%，目前官方的政策以出臺(tái)但執(zhí)行力度不夠，并且在金融的政策方面對(duì)外地人貸款的要求比較嚴(yán)格要有本市人做擔(dān)保，這就挫傷的流動(dòng)人口購房的購買欲望。房屋過戶所需的費(fèi)用已購公房買賣及贈(zèng)與過戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：契稅：% (受讓方)印花稅：% (雙方各一半)手續(xù)費(fèi)：6元/平方米(雙方各一半)登記費(fèi)：80元 （受讓方）純私產(chǎn)買賣及贈(zèng)與過戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：契稅：% (受讓方)手續(xù)費(fèi)：6元/平方米(雙方各一半)登記費(fèi)：80元 （受讓方）商業(yè)和別墅買賣及贈(zèng)與過戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：契稅：3% (受讓方)手續(xù)費(fèi)：6元/平方米(雙方各一半)登記費(fèi)：80元 （受讓方）注：%，此外以上費(fèi)率都是以評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)。我企業(yè)的優(yōu)勢(shì)硬件方面先進(jìn)的計(jì)算機(jī)，管理方式，統(tǒng)一的店面的布置包括（辦公桌、接待臺(tái)、談判桌、復(fù)印機(jī)打印機(jī)、等），我們有優(yōu)良的辦公環(huán)境，幽雅的洽談區(qū)舒適的接待區(qū)，著都是對(duì)手沒有的。資金方面我們的資金實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于對(duì)手，這使我們能實(shí)現(xiàn)買斷代理和批量收購，這是對(duì)手萬萬不能的。軟件方面先進(jìn)的銷售管理軟件，最大程度的實(shí)現(xiàn)信息和資源的共享，標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程，連鎖運(yùn)營的五大體系的支持，優(yōu)良好的運(yùn)營渠道，以上這幾方面對(duì)手還不能實(shí)現(xiàn)。人員方面充滿活力有著企業(yè)核心價(jià)值觀的優(yōu)良團(tuán)隊(duì)，有良好教育高素質(zhì)人才儲(chǔ)備，有經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)的置業(yè)經(jīng)紀(jì)人，這是我們企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)最根本的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是我們企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基石。運(yùn)營機(jī)制陽光的操作流程，科學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，值得信賴的企業(yè)品牌，方便快捷的服務(wù)特性，龐大的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)支持，多種多樣的服務(wù)產(chǎn)品，這都是我們競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無法比擬的。薪酬體制 我們的企業(yè)長(zhǎng)期秉承“以人為本的”經(jīng)營理念，充分信任和尊重每一個(gè)人，科學(xué)的薪酬體制遠(yuǎn)遠(yuǎn)的優(yōu)于對(duì)手，我們的企業(yè)給了我們的員工良好的升遷和異動(dòng)的機(jī)會(huì)，這不但但是薪金，還包括更多的鍛煉機(jī)會(huì)，學(xué)習(xí)更多的東西。企業(yè)品牌通過我們的努力已經(jīng)打造了一個(gè)“天津第一”的品牌，我們有理由相信我們將打造出“華北第一”，“全國第一”。宣傳策劃我們有良好的外圍環(huán)境，有優(yōu)秀的企劃人才，有企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)宣傳推廣的能力，有連鎖經(jīng)營的成功經(jīng)驗(yàn)，有統(tǒng)一的企業(yè)VI，這使我們能夠順利戰(zhàn)勝對(duì)手。綜合以上情況分析，我企業(yè)同濟(jì)南的行業(yè)對(duì)手相比有明顯的優(yōu)勢(shì)，如果進(jìn)軍濟(jì)南市場(chǎng)我們肯定能成為二手房的領(lǐng)軍人物，但目前濟(jì)南的政策貫徹的力度不夠，市場(chǎng)環(huán)境不明朗，大量的省級(jí)房改房沒有上市，房屋的加速放量還需要一個(gè)過成，所以現(xiàn)階段濟(jì)南的梯級(jí)消費(fèi)沒有形成，不過市場(chǎng)一旦放量可立即激活三級(jí)市場(chǎng)，應(yīng)保持積極的態(tài)勢(shì)關(guān)注，適時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)。項(xiàng)目名稱區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模建筑形式價(jià)格主力戶型開盤時(shí)間現(xiàn)狀主要優(yōu)勢(shì)陽光100南部占地1500畝總建200萬平米小高層高層均價(jià)3000100—130兩室140—150三室2002．7一期規(guī)模大品牌實(shí)力強(qiáng)陽光舜城南部多層小高層別墅起價(jià)3030最高價(jià)5100160—1801999重華苑欣欣家園在售山景規(guī)模大企業(yè)影響力魯能康橋北部小高層高層均價(jià)3800130——1402002．11做配套企業(yè)影響力齊魯花園西部總建9萬平米多層起價(jià)2900(含裝修)101——133做基礎(chǔ)精裝修全明戶型中潤世紀(jì)城東部總建100萬m2多層小高層高層均價(jià)4300150——1602002．11一期開盤企業(yè)品牌園林規(guī)劃三慶匯文軒東部高層均價(jià)7500100——1402001年現(xiàn)房地段企業(yè)品牌山景新世界陽光花園西部占地27萬m2多層小高層均價(jià)4000110——120150——1602002年多層尾盤小高層發(fā)售企業(yè)品牌項(xiàng)目綜合水平永大清華園南部總建8萬多層小高層起價(jià)4800150——1702002．11全部開盤山景天旺嘉園北部總建5萬平米多層小高層均價(jià)3200120——140現(xiàn)房活泉周邊環(huán)境改善五環(huán)花苑北部總建10萬平米小高層均價(jià)3300最小126局部封頂智能化小區(qū)環(huán)境規(guī)劃三慶都市新城東部總建11萬平米多層均價(jià)210078——1062002．8封頂價(jià)格緊鄰東部高新區(qū)中聯(lián)花園南部總建30萬平米多層小高層高層均價(jià)440090——1501998現(xiàn)房山景金冠花園中部總建6萬平米高層起價(jià)45001001401999現(xiàn)房地段新龍家園東部總建8萬平米多層均價(jià)230080——110平米2002．10封頂價(jià)格緊鄰東部高新區(qū)典型項(xiàng)目分析（一） 陽光100 項(xiàng)目位于濟(jì)南市區(qū)西部，占地1500畝，總建筑面積200萬平米。開發(fā)商為北京陽光100房地產(chǎn)開發(fā)公司。是濟(jì)南市區(qū)項(xiàng)目規(guī)模最大、配套最全、的大型社區(qū)。項(xiàng)目一期30萬平米于2002年初動(dòng)工，2003年10月入住。建筑形式主要為多層、小高層。項(xiàng)目均價(jià)3000元/平米。項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)在于開發(fā)商品牌和項(xiàng)目本身實(shí)力。在推廣、項(xiàng)目包裝等方面均表現(xiàn)出與本地項(xiàng)目與眾不同的手法。作為異地開發(fā)商進(jìn)軍濟(jì)南的大型項(xiàng)目，對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)理念的提升做出很大的貢獻(xiàn)。并對(duì)周邊環(huán)境的改善和區(qū)域價(jià)值提升起到一定的作用。（二） 陽光舜城項(xiàng)目位于濟(jì)南市南部千佛山，由濟(jì)南三聯(lián)集團(tuán)開發(fā)，總建筑面積269萬平米。于1999年開始開發(fā)，建筑形式主要為別墅、多層、小高層。起價(jià)3000元/平米，最高價(jià)5100元/平米。作為濟(jì)南第一個(gè)大盤項(xiàng)目，在濟(jì)南形成非常大的市場(chǎng)影響力。項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)在于依托千佛山優(yōu)美的自然環(huán)境，南部良好的空氣質(zhì)量和大盤項(xiàng)目的氣勢(shì)。但產(chǎn)品本身并無明顯的差異化，小區(qū)環(huán)境主要依靠自然環(huán)境，缺乏整體環(huán)境營造。建筑外檐、立面，單體房型普遍水平不高。大盤項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)難度和思路的延續(xù)性是項(xiàng)目面臨的主要問題。與“陽光100”成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的“陽光現(xiàn)象”，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響力。（三） 魯能康橋 項(xiàng)目位于濟(jì)南市北部，建筑形式為高層和小高層，均價(jià)3700元/平米。在北部地區(qū)屬于價(jià)格較高的項(xiàng)目。定位于中高檔項(xiàng)目。該項(xiàng)目外立面顏色、形式較為新穎，成為主要的特色。其開發(fā)商為魯能集團(tuán)，擁有非常高的市場(chǎng)信譽(yù)度和雄厚的資金實(shí)力，但周邊環(huán)境較亂，與項(xiàng)目本身反差較大。影響了整體的項(xiàng)目形象。（四） 三慶都市新城 項(xiàng)目位于濟(jì)南東部高新區(qū)附近，由三慶房地產(chǎn)開發(fā)。項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e11萬平米，均價(jià)2100元/平米，建筑形式為磚混6層（帶閣樓），戶型以80——100平米兩室為主，濟(jì)南東部高新區(qū)是濟(jì)南今后發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，目前已經(jīng)有一些外資企業(yè)如百事可樂、松下電子等簽約，對(duì)周邊樓市帶動(dòng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。目前已經(jīng)有都市山城、新龍家園等多個(gè)項(xiàng)目開盤，普遍銷售狀況良好。項(xiàng)目本身并無突出賣點(diǎn)，主要依靠今后較有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域優(yōu)勢(shì)。39 / 3