【正文】 濟南房地產(chǎn)行業(yè)分析一、土地市場分析：對土地市場的理解： 土地管理市場和政策不規(guī)范。 地價水平基本上和天津差不多。 單純依靠政府公開出讓方式獲取土地并不能支持我們長期持續(xù)的發(fā)展。 在市區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地資源已十分有限。 良好的政府關(guān)系和社會背景是獲取土地的最重要因素。 城市整體規(guī)劃的修整及城市發(fā)展方向的確定將給開發(fā)企業(yè)帶來一些發(fā)展機會。土地市場現(xiàn)狀：① 濟南以前的土地市場管理很不規(guī)范，開發(fā)商手中存有大量的土地資源，屬于以前的遺留問題，自2002年11號令出臺后，土地市場正逐步正規(guī)化，目前正處于從不規(guī)范——規(guī)范的過程之中。② （2360畝）。2002年供應(yīng)量基本和2001年持平。③ 濟南市自2002年開始實行土地公開出讓，但去年的工作進展并不是很明顯，2002全年不超過十宗。并且有三宗土地出現(xiàn)流拍。2003年10月土地出讓首次成功拍賣，而且非常成功，每畝單價140萬。④ 土地收購整理中心的收購是實際收購，由國土資源局下屬的土地儲備中心從土地方方面收購土地，通過銀行貸款或政府財政支出付給土地方地款，然后經(jīng)過整理，將三通一平的土地交與國土資源局，在經(jīng)過該局的土地評估中心對該地塊評估（按基準地價上下浮動15%+土地出讓金+土地整理費用+相關(guān)稅費），交與該局市場部組織公開出讓。⑤ 總體感覺濟南市地價水平和天津差不多。在中心城區(qū)內(nèi)東、南部地區(qū)土地價格高，西、北地區(qū)價格較低。⑥ 目前市區(qū)內(nèi)可開發(fā)用地很少。一環(huán)內(nèi)除舊城改造外，基本上沒有可開發(fā)用地；一環(huán)與二環(huán)之間也沒有很多的開發(fā)用地，即使有些看起來象閑置土地也大多有主。⑦ 目前濟南市正在規(guī)劃城市新區(qū)建設(shè)，在城市的西南方向，大概規(guī)模為30平方公里，但由于該區(qū)域涉及張莊軍用機場的搬遷問題，兩、三年內(nèi)進展不會很順利。⑧ 由于濟南市整體規(guī)劃尚未最終確定，及整頓土地的原因，土地局現(xiàn)在已經(jīng)凍結(jié)全部的土地審批，今年上半年不會有供地計劃。預計2003年的土地供應(yīng)量不會很大。濟南市目前土地獲取方式： ① 通過土地儲備中心的公開出讓（招標，拍賣，現(xiàn)在濟南還未推行掛牌）。該方式是當?shù)赝恋刂鞴懿块T對外聲稱的土地出讓的唯一方式。（但事實并非如此）② 參與舊城改造，土地可以通過或撥的方式取得。但濟南市政府并沒有固定的優(yōu)惠政策和條文，需要一事一議。③ 與當?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā)或項目轉(zhuǎn)讓。據(jù)當?shù)赝恋刂鞴懿块T及開發(fā)商介紹，現(xiàn)當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商手中尚有大量的土地（幾年前圈地的結(jié)果）。可以與當?shù)仄髽I(yè)合作或項目轉(zhuǎn)讓取得土地，購得土地及相應(yīng)規(guī)劃。轉(zhuǎn)讓手續(xù)可由當?shù)亻_發(fā)商辦理。但仍要向土地局交納出讓金和契稅。④ 工業(yè)企業(yè)搬遷。即“騰籠換業(yè)”政策。與企業(yè)方協(xié)商，也符合政府將中心市區(qū)的大型企業(yè)外遷的政策，對廠方給與相應(yīng)的補償，以滿足廠方搬遷及新建廠方的要求，并以此獲得較好位置的土地。⑤ 參與政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以獲取一些平衡用地。⑥ 非正常渠道獲取土地，通過省、市政府的一些關(guān)系特批土地。（即當?shù)刂鞴懿块T提到的省長工程或市長工程）陽光100即屬于此種方式。濟南市土地價格及相關(guān)收費：①土地基準地價及出讓金：濟南市城區(qū)國有土地級別基準地價表（1999年）土地級別一級二級三級四級五級六級商業(yè)用地元/平方米4654336223451226757499萬元/畝310224156825133住宅用地元/平方米324222311564845617425萬元/畝216149104564128工業(yè)用地元/平方米285616911050714581383萬元/畝19011270483926 根據(jù)國家規(guī)定，經(jīng)測算，確定政府出讓土地純收益為基準地價的15—20%。其中，一、二、三級土地為15%，四、五、六級土地為20%。（注： 以上土地基準地價及出讓金標準為99年執(zhí)行標準，新的基準地價和出讓金標準正在制定中，將于春節(jié)后出臺。出讓金標準將增加到20—25%。） ②交易契稅：成交價格的3%。如是政府組織公開出讓，最終成交價格包括土地補償費、出讓金、評估費、土地整理費用。③城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：246元/平方米。④政府公開出讓的土地，原則上需付清全部地款方可取得土地使用證，可以分期付款。但首期付款不得低于20%。 二、建筑工程市場分析濟南市建筑工程市場特點及現(xiàn)狀：①濟南市承攬工程的施工單位較多，資質(zhì)水平參差不齊，但是以山東省和濟南市建工集團及其下屬公司為代表的一批國有企業(yè)具有較多的施工經(jīng)驗，比較健全的管理機制，對于建筑工程施工的質(zhì)量和進度是能夠提供保證的。②濟南市建筑市場的中介咨詢機構(gòu)（如監(jiān)理公司、造價事務(wù)所等等）水平普遍較低，相對狀況比較好的還是從原省、市建委、建工局下屬的單位中脫離出來的國有中介企業(yè)比較理想，但還是不能滿足我們對中介咨詢的水平要求。③濟南市政府職能部門對建筑承發(fā)包市場的管理與監(jiān)督不利，政策不明確，并且與市場現(xiàn)狀嚴重脫節(jié)，暗箱操作現(xiàn)象非常普遍，對于像我公司這種在當?shù)貨]有太多社會背景關(guān)系的外地企業(yè)發(fā)展極其不利。建筑形式：①濟南市房地產(chǎn)市場住宅產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)形式以多層、小高層為主，結(jié)構(gòu)形式多樣，總體發(fā)展水平與天津相近。②在房型設(shè)計上理念比較先進，基本上能夠做到三明采光、動靜分離、干濕分離，能夠滿足業(yè)主生活居住的多方面需要，符合住宅設(shè)計的發(fā)展方向，但是在房型的細部構(gòu)思與處理上還不夠體貼和人性化，與我公司在天津推出的產(chǎn)品還有一定的差距。③在水、暖工程配套施工上基本上是采用PPR和UPVC管材，比較經(jīng)濟、環(huán)保符合建材行業(yè)發(fā)展方向的要求，但總體采用量不大，并沒有形成規(guī)模。室內(nèi)配電不足不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的需要，有待改進。④外檐效果比較不錯，但與太陽城相比還有一定的差距。⑤成品房在濟南房地產(chǎn)市場上還沒有出現(xiàn)，但是正有一部分項目在考慮推出，這方面我們是有經(jīng)驗優(yōu)勢的。⑥對小區(qū)環(huán)境設(shè)計的重視程度明顯不夠，以至于設(shè)計水平和投資程度都比較低，基本上只是為了達到規(guī)劃指標而作，沒有特色和品位?；窘ㄖ问奖容^見下表天 津濟 南地質(zhì)狀況軟土地質(zhì)地下水位高，基礎(chǔ)處理費用高地質(zhì)情況復雜、地下水情況變化比較大基礎(chǔ)形式筏板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)筏板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式磚混、框架、框剪磚混、框架、框剪外檐裝修涂料面磚、涂料室內(nèi)裝修毛坯房、成品房毛坯房門 窗塑鋼窗鋁合金窗、塑鋼窗屋頂形式坡屋頂平頂、坡屋頂采暖方式地板采暖、散熱氣采暖散熱氣采暖環(huán) 境較好一般成本構(gòu)成①濟南市建筑市場的總體價格水平與天津相當接近，現(xiàn)將濟南市主要建筑結(jié)構(gòu)形式的造價指標與天津市當前水平作一分析對比詳見下表：濟南市建安工程費基本造價指標項 目 名 稱結(jié) 構(gòu) 形 式基本指標（元/㎡）住 宅多層 磚混750高層（20層以下） 框架1350商住樓多層 磚混或框架954學生公寓多層 磚混1132綜合辦公樓多層 框架1910高層 框剪2693賓館酒店高層 框剪3957濟南市與天津市手續(xù)辦理對比編號辦理環(huán)節(jié)天津市情況濟南市情況1開發(fā)企業(yè)資質(zhì)在建委辦理在房地產(chǎn)開發(fā)拆遷管理辦公室辦理2投資計劃市建委審批濟南市計劃委員會投資處3建材要求2003年1月1日起禁止使用粘土磚無明確禁用時間4建筑形式新建住宅坡屋頂無明確規(guī)定5大配套建委配套辦收取，165元/平米。修建區(qū)外大配套項目包括道路，給排水，煤氣等項目城建基金管理辦公室收取，246元/平米 6墻改費8元/平米墻體節(jié)能費：10元/平米散裝水泥專項基金：7施工圖審查費多層：高層：多層：高層：8人防面積多層：總建筑面積的2%1~9層：總建筑面積的2%9高層：首層投影面積新建十層（含十層）以上或基礎(chǔ)開挖深度超過3米（含3米）按照首層占地面積建地下人防10人防易地建設(shè)費按照應(yīng)建人防面積繳納，2000元/平米折合總建筑面積為：40元/平米