【正文】 務(wù)質(zhì)量：　　。早期介入的好處是①一宗物業(yè)可以有上百年的使用歷史，物業(yè)的開發(fā)從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該考慮其功能的伸展性，物業(yè)管理企業(yè)的早期介入可以為物業(yè)后續(xù)功能的完善留有恰當(dāng)?shù)挠嗟?。②為竣工?yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。③早期介入使得物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的整體情況比較了解，從而能容易地開展工作，提高服務(wù)質(zhì)量?！　。齼?yōu)秀物業(yè)管理人才。一流的管理，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，全依賴于一流的人才。獲取物業(yè)管理人才的途徑有兩個(gè)，一是創(chuàng)造優(yōu)越的條件和工作環(huán)境來吸引優(yōu)秀物業(yè)管理人才的加盟，二是加強(qiáng)對自身員工的培訓(xùn)。對員工培訓(xùn)的具體內(nèi)容可按不同的工作范圍劃分為對基層人員、中層人員和高層人員培訓(xùn)三個(gè)層次。對基層人員的培訓(xùn)要注重操作性，主要是學(xué)習(xí)有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)、房屋結(jié)構(gòu)營造和保養(yǎng)維修基本知識以及員工工作范圍內(nèi)的專業(yè)知識；對中層人員的培訓(xùn)除了要涉及基層培訓(xùn)的內(nèi)容外，還要掌握物業(yè)管理相關(guān)方面的專業(yè)知識，如房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識、經(jīng)濟(jì)終結(jié)專業(yè)知識、財(cái)力專業(yè)知識和公關(guān)知識等；對高級人員的培訓(xùn)，主要是提高他們對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理能力。　　，提高管理的水平。物業(yè)管理的智能化是物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，身處信息時(shí)代的住戶需要更便捷的通訊，防衛(wèi)及信息服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，在社區(qū)內(nèi)逐步建立諸如自動聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)、社區(qū)電腦教育系統(tǒng)。物業(yè)管理的各種信息服務(wù)系統(tǒng)以及智能化的集水、電、氣、電訊為一體的集中劃卡收費(fèi)系統(tǒng)等，用電子信息手段提高物業(yè)管理水平，提高居民生活居住檔次?！　?。物業(yè)管理企業(yè)要想提高自身競爭力，不僅要給業(yè)主提供一個(gè)清潔衛(wèi)生的自然環(huán)境，更要?jiǎng)?chuàng)造一種新的社區(qū)文化，創(chuàng)造一個(gè)安全舒適、環(huán)境幽雅、有良好人際關(guān)系和社會公德的社會環(huán)境。要?jiǎng)?chuàng)造這種富有人性化的社區(qū)管理環(huán)境，物業(yè)管理企業(yè)可在以下幾個(gè)方面加以努力：①利用小區(qū)內(nèi)各種傳媒工具和文娛康樂活動場所，組織開展小區(qū)的各種公益活動，包括組織各類體育比賽、舞會、文藝活動，以增強(qiáng)業(yè)主之間的交流與聯(lián)系。②推行“社團(tuán)”活動。物業(yè)管理企業(yè)可以組織一個(gè)活躍的準(zhǔn)社團(tuán)組織，經(jīng)常利用節(jié)假日組織內(nèi)容豐富多樣的社區(qū)活動，力求把物業(yè)管理企業(yè)變成業(yè)主的核心，使人們信任、親近和依賴于它。③開展建設(shè)文明單位活動，如建設(shè)文明小組、文明家庭、文明樓或文明小區(qū)等活動?！　?三)努力創(chuàng)立物業(yè)管理企業(yè)品牌　　物業(yè)管理的行業(yè)特征決定物業(yè)管理企業(yè)必須走品牌之路。首先，現(xiàn)階段物業(yè)管理實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)，而政府又把物業(yè)管理作為一種微利性行業(yè)來發(fā)展，因此，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得非常重要，沒有一定管理規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)很難生存和發(fā)展。其次，物業(yè)管理的產(chǎn)品是“服務(wù)”，是一種無形的東西，而衡量無形的“服務(wù)”，最佳的標(biāo)準(zhǔn)就是品牌；第三，房地產(chǎn)發(fā)展商或業(yè)主委員會通過物業(yè)管理招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司，在被選中的眾多因素中，物業(yè)管理企業(yè)的品牌就顯得特別重要。物業(yè)管理品牌實(shí)質(zhì)上就是一種公共性的“契約”，對業(yè)主來說，就意味著優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對房地產(chǎn)發(fā)展商來講，就意味著房屋可以增值。物業(yè)管理企業(yè)在創(chuàng)立自己的品牌時(shí)應(yīng)該注意以下幾方面的問題：　　，培育核心競爭力。核心競爭力是一個(gè)企業(yè)特有的、別的企業(yè)難以效仿和具備的競爭優(yōu)勢和競爭能力，它是企業(yè)品牌的重要組成部分。核心競爭力是一個(gè)企業(yè)在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和重要保證。如果一個(gè)企業(yè)沒有核心競爭力，那么這個(gè)企業(yè)就很難形成知名的品牌。品牌是企業(yè)的靈魂，而核心競爭力又是品牌的靈魂?！　?，構(gòu)建人才發(fā)展優(yōu)勢。企業(yè)的競爭，關(guān)鍵在于人才的競爭，人才已成為企業(yè)發(fā)展的絕對性因素。只有擁有第一流人才。因此，物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，選好人才、用好人才、留住人才，構(gòu)建人才發(fā)展優(yōu)勢，從而形成知名品牌?！　?，強(qiáng)化品牌意識。品牌要有一個(gè)逐步被認(rèn)知的過程，因此，物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)自身的宣傳，對物業(yè)管理品牌的建立很重要?！　?。企業(yè)文化是由一個(gè)企業(yè)諸多優(yōu)勢資源凝聚升華而成，代表一個(gè)企業(yè)的人文內(nèi)涵和綜合素質(zhì)，是品牌內(nèi)容的重要組成部分。企業(yè)文化體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營理念、企業(yè)精神、品牌戰(zhàn)略、企業(yè)形象以及員工的價(jià)值觀點(diǎn)、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范和服務(wù)意識等。在現(xiàn)代社會，企業(yè)文化已成為一門新的管理科學(xué)，它是一種以人為中心，以軟要素及軟性約束為特征的管理方式。由于它強(qiáng)調(diào)企業(yè)成員的信念、情感以及管理藝術(shù)等，較之與政策、法規(guī)、制度等硬性約束更易為人們所吸納，作用效果就更為明顯。　　。一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)要形成品牌，通過ISO9001：2000國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證和開展“創(chuàng)優(yōu)”活動是最起碼的要求?！皠?chuàng)優(yōu)”是指創(chuàng)建“全國(省市)物業(yè)管理優(yōu)秀(示范)住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”，這是物業(yè)管理的國家標(biāo)準(zhǔn)，是衡量一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要標(biāo)志，是一個(gè)物業(yè)管理公司綜合實(shí)力的象征，也是物業(yè)管理公司品牌的重要內(nèi)容?！　?、穩(wěn)妥的擴(kuò)張政策。由于物業(yè)管理是一種微利行業(yè)，所以不是所有的項(xiàng)目都會掙錢，項(xiàng)目選擇得好，不但可以掙錢，而且可以提升企業(yè)的品牌價(jià)值，項(xiàng)目選擇得不好，說不定還會砸了自己的品牌。因此，在企業(yè)擴(kuò)張時(shí)，就必須進(jìn)行正確的策略選擇，實(shí)行適度、穩(wěn)妥的擴(kuò)張政策?！　【C上所述，物業(yè)管理企業(yè)要想在新一輪的競爭中立于不敗之地，就必須不斷加強(qiáng)企業(yè)自身管理，提高服務(wù)水平，創(chuàng)立品牌。返回物業(yè)管理應(yīng)從“囚徒困境”中擺脫出來經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一種研究方法稱為“博弈論”，“博弈論”是研究決策主體在給定信息結(jié)構(gòu)下如何決策以最大化自己的效用，以及不同決策主體之間決策的互相影響。博弈論最為典型的例子是：“囚徒困境”及其所引出的“納什均衡”。講的是兩個(gè)同案犯罪嫌疑犯（囚徒）A和B被警方拘捕后，隔離在兩間屋子里審問。按照坦白從寬，抗拒從嚴(yán)的政策，若兩人均坦白，則可從輕處理，分別判刑6年；若兩人中有一人坦白而另一人拒不坦白，則坦白者可免于處罰，而拒不坦白者，將從重處罰被判10年；當(dāng)然，若兩人都拒不交代，而警方手中又無足夠的證據(jù)可以指控犯罪嫌疑人，那他們只能按妨礙公務(wù)各被判1年。由于兩個(gè)囚徒?jīng)]有條件串供，最后兩個(gè)囚徒為了各自的利益著想，都選擇了坦白，各被判6年，在（坦白、不坦白）這個(gè)組合中，A和B都不能通過單方面的改變行動增加自己的收益，于是誰也沒有動力跳出這個(gè)組合，這個(gè)組合被稱為“納什均衡”，也叫非合作均衡。“囚徒的兩難選擇”有著廣泛而深刻的意義。它說明了個(gè)人理性與集體理性的沖突，各人追求利己行為而導(dǎo)致的最終結(jié)局是一個(gè)“納什均衡”，也是對所有人都不利的結(jié)局。 　　時(shí)下的物業(yè)管理中經(jīng)常出現(xiàn)這類糾紛，一些物業(yè)公司在某一方面管理不善或物業(yè)管理費(fèi)用較高，部分業(yè)主以此為借口拒交或遲交物業(yè)管理費(fèi)，由于物業(yè)公司沒辦法強(qiáng)制業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)，所以物業(yè)公司就以不能收齊物業(yè)管理費(fèi)為由減少部分物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司的做法又會引起更多業(yè)主的憤怒，這些業(yè)主也開始不交或遲交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)收得越少，物業(yè)公司提供的服務(wù)就越少，最后由于雙方之間的利益難以調(diào)解，導(dǎo)致物業(yè)管理再也維持不下去，也就陷入了上述例子中的“囚徒困境”，出現(xiàn)了“納什均衡”。這種情況是由于物業(yè)公司和業(yè)主的決策互相影響而形成的一種雙輸局面。業(yè)主不交管理費(fèi)，物業(yè)公司不提供物業(yè)服務(wù)，整個(gè)住宅小區(qū)必然陷入混亂，大家都會感到不便，而物業(yè)公司的盈利目標(biāo)也不能實(shí)現(xiàn)。 　　解決問題的辦法在哪里？在前述的例子中，我們都知道“納什均衡”并不是最佳結(jié)果，最佳結(jié)果是A和B都選擇抵賴，各判刑1年。而要出現(xiàn)這種結(jié)果只有當(dāng)他們都首先替對方著想時(shí)（即A或B都肯冒著自己被判10年的危險(xiǎn)，選擇不坦白），或者相互合謀（串供）時(shí)，才可以得到最短時(shí)間的監(jiān)禁的結(jié)果。從這個(gè)例子中我們是否可以得到這樣的啟示：如果物業(yè)公司和業(yè)主都能互相為對方考慮，對物業(yè)管理費(fèi)的收取和物業(yè)服務(wù)的提供進(jìn)行全面的磋商，達(dá)成一致的意見，彼此之間共同遵守既定的契約，業(yè)主按時(shí)全額交納管理費(fèi)，物業(yè)公司為業(yè)主提供全面周到的服務(wù)，業(yè)主的生活環(huán)境將更加舒適，物業(yè)公司也能夠適當(dāng)盈利，“雙輸”的局面變成“雙贏”，那樣就能從“囚徒困境”中擺脫出來。 用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語言來說，在物業(yè)管理過程中，物業(yè)公司和業(yè)主之間是在進(jìn)行一場博弈，而這場博弈的結(jié)果如何，關(guān)鍵在于大家對物業(yè)管理的態(tài)度，如果互相為對方著想，則能實(shí)現(xiàn)“雙贏”，如只為自己著想，則“雙輸”，望物業(yè)公司和所有業(yè)主均能記住“囚徒困境”的教訓(xùn)。返回〖建材裝修〗鋼材價(jià)格上漲趨勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)我們注意到，近期多種因素造成鋼材價(jià)格上漲趨勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生直接影響。由于國際鐵礦石漲價(jià)造成了鋼材價(jià)格上漲。近日，寶鋼、東北本鋼、寶鋼、攀鋼和武鋼股份這國內(nèi)大鋼鐵企業(yè)紛紛宣布鋼材價(jià)格將全面上調(diào)，而價(jià)格調(diào)整，將從今年第二季度開始執(zhí)行。據(jù)了解，每噸鋼材的平均漲價(jià)幅度達(dá)到200元左右，部分鋼材價(jià)格甚至上漲500元/噸以上。有消息稱，本次漲價(jià)的鋼材主要以板材為主，上漲幅度達(dá)到10%左右，目前板材價(jià)格已接近去年高位。由于目前建筑市場上，各建筑工地普遍沒有開工，因此建筑用鋼的市場價(jià)格尚未出現(xiàn)特別大的變化，建筑用鋼價(jià)格上漲的影響還沒有顯現(xiàn)出來。由于本次鋼材漲價(jià)是由于鐵礦石升價(jià)等比較剛性的成本原因，而不完全是市場供求關(guān)系導(dǎo)致，因此，建筑用鋼將在未來同樣面臨漲價(jià)的壓力。據(jù)了解，最近，日本鋼鐵公司宣稱與巴西礦石供應(yīng)商達(dá)成協(xié)議，從今年4月1日起，%。盡管談判沒有定論，但成本壓力陡增已成既定事實(shí)。中國有一半的鐵礦依靠進(jìn)口。另外，今年的煤價(jià)升100多元，如果鐵礦石價(jià)格按上述幅度上升，國內(nèi)鋼鐵企業(yè)成本將預(yù)計(jì)升240元250元。國家產(chǎn)業(yè)政策造成鐵礦石進(jìn)口渠道變窄3月1日，備受業(yè)界關(guān)注的《鐵礦石自動進(jìn)口許可管理辦法》正式實(shí)施。為配合鐵礦石自動進(jìn)口許可管理，中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會和中國五礦化工進(jìn)出口商會已為鐵礦石進(jìn)口企業(yè)制定了詳細(xì)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和申報(bào)程序，在寶鋼集團(tuán)與國外礦石提供商的海外礦石價(jià)格談判塵埃落定后，國家已經(jīng)開始對鐵礦石進(jìn)口市場進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范?！惰F礦石進(jìn)口企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和申報(bào)程序》(下稱《資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》)已經(jīng)在 “落實(shí)鐵礦石自動進(jìn)口許可證管理措施緊急會議” 獲得通過。有資格進(jìn)口鐵礦石的鋼廠和流通企業(yè)將由目前的500多家削減到100家左右。今后將實(shí)行網(wǎng)上申報(bào)，簡化程序，提高鐵礦石進(jìn)口操作效率。省級商務(wù)主管部門根據(jù)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),對本地區(qū)申請鐵礦石進(jìn)口的企業(yè)進(jìn)行初審，商務(wù)部再委托中國五礦化工進(jìn)出口商會和中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會對申請鐵礦石進(jìn)口資格企業(yè)的資質(zhì)條件進(jìn)行復(fù)核。如果限制了100萬噸以下小鋼廠的鐵礦石進(jìn)口權(quán)，同時(shí)國內(nèi)鐵礦石價(jià)格又瘋漲，不能承受的話，小鋼廠只有死路一條，而直接受影響的就是建筑用鋼材的供應(yīng)量會減少，價(jià)格會上漲，因?yàn)樾′搹S生產(chǎn)的主要是技術(shù)含量比較低的螺紋綱、線材等建筑鋼材。 煤炭供應(yīng)緊張也將成為鋼材價(jià)格上漲的剛性因素?fù)?jù)有關(guān)資料顯示，目前全國煤礦在建項(xiàng)目達(dá)到1295處。專家預(yù)測，2010年、2020年。這主要是因?yàn)槟壳翱晒┬戮ㄔO(shè)的精查儲量明顯不足，如不采取有效措施，將有可能影響煤炭供應(yīng)。運(yùn)輸能力有望提高，但瓶頸制約明顯。我國的煤炭絕大多數(shù)產(chǎn)在西部，集中消費(fèi)在東部，西煤東調(diào)任務(wù)很重。盡管煤炭價(jià)格已經(jīng)放開十多年，但部分電煤價(jià)格還是在政府協(xié)調(diào)下形成的。受市場供求關(guān)系的影響，近年來，煤炭價(jià)格處于上漲態(tài)勢，政府協(xié)調(diào)下形成的電煤價(jià)格大大低于市場煤價(jià)格。 總之，本輪建筑用鋼材上漲是由于決定鋼材價(jià)格的剛性成本因素變動造成的，與供求變動造成的價(jià)格上漲不同，這種趨勢在短期內(nèi)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。返回業(yè)界認(rèn)為寫字樓受鋼價(jià)上漲沖擊較大%的消息后，鋼材價(jià)格上漲短時(shí)間內(nèi)直接影響了其下游產(chǎn)業(yè)，并對相關(guān)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)鏈條產(chǎn)生了不小影響。房價(jià)也受波及可能會上漲。不少業(yè)內(nèi)人士均持有此觀點(diǎn)。北京建工學(xué)院結(jié)構(gòu)實(shí)驗(yàn)室的專家介紹，一般來說，磚混結(jié)構(gòu)的房屋用鋼量較小，折算下來每平方米用鋼量在10公斤到30公斤之間；框架結(jié)構(gòu)用鋼量則較大，每平方米用鋼量在40公斤到50公斤之間。鋼材作為房地產(chǎn)建筑用鋼的原材料，漲價(jià)對下游的房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生直接的“傳導(dǎo)效應(yīng)”，此次礦石漲價(jià)引發(fā)鋼材大漲對房地產(chǎn)業(yè)影響也較大。北京廣廈京都置業(yè)有限公司總經(jīng)理張衛(wèi)克表示，一噸鋼材每漲100元，房地產(chǎn)開發(fā)成本就上漲10元，估計(jì)房價(jià)在此背景下可能會有5%的漲幅。清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系教授王洪分析說，從短期內(nèi)看，房地產(chǎn)商一般都是將項(xiàng)目承包給建筑商，由他們?nèi)ヅ抠徺I鋼材，房地產(chǎn)商并不直接接觸鋼材買賣這一經(jīng)營活動。由于已經(jīng)和承包商事先談好價(jià)格，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了承包商，所以鋼材漲價(jià)對房地產(chǎn)商的影響比較有限。但從長遠(yuǎn)來看，這種轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避做法還是會受到影響，不可能長期受益。而承包商可能會通過縮短工期，提前還貸、減少采購成本等途徑來消化鋼價(jià)上漲帶來的成本壓力，以彌補(bǔ)損失。21世紀(jì)不動產(chǎn)市場部經(jīng)理高學(xué)忠則表示，這次鋼材漲價(jià)，對于大批量用鋼樓盤，如寫字樓的沖擊較大，由于民宅建筑用鋼量相對較少，所以影響相對也比較小。返回〖投資技巧〗新型金融中介有望化解開發(fā)商融資困局如今，對開發(fā)商而言，如何獲取項(xiàng)目開發(fā)所需的大規(guī)模資金已成困局。在銀行貸款越來越難的情況下，開發(fā)商也使出渾身解數(shù)拓寬融資渠道。房地產(chǎn)信托和投資基金被普遍看好，但短期內(nèi)均難以破解開發(fā)商的融資困局。那么，在當(dāng)前銀根收緊的宏觀金融環(huán)境下，房地產(chǎn)如何破解融資困局呢？正是多重因素成了制約資本市場上的資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的主要壁壘。要打破壁壘，就需要出現(xiàn)能夠搭接中國資本市場和房地產(chǎn)市場的新型的金融中介。此類金融中介應(yīng)該具有兩方面的能力：一是具有與資本市場對話的能力，也就是說將房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)翻譯成資本市場認(rèn)可的語言；二是具有對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的判斷能力和房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作能力。如果這樣的金融中介真正能起作用，將中國資本市場上的資金引入房地產(chǎn)行業(yè)，既能解決房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的問題，也可以減輕銀行貸款的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)。由于近期限制貸款規(guī)模、收緊放貸的金融政策頻繁出臺，越來越多的開發(fā)商希望通過此類新型金融中介在資本市場上獲得項(xiàng)目所需的巨額資金。據(jù)了解，作為資本“金主”和項(xiàng)目開發(fā)商之間溝通的橋梁，此類新型金融中介在國外已經(jīng)比較成熟，如仲量聯(lián)行，既是專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢代理機(jī)構(gòu)，本身也是一支投資基金。但是鑒于中國和西方國家在房地產(chǎn)開發(fā)模式上的巨大差異，此類外資金融中介在國內(nèi)的投資活動非常謹(jǐn)慎。在國內(nèi)，目前也有一些正在從事此類金融中介活動的機(jī)構(gòu)如偉業(yè)顧問，為了適應(yīng)國內(nèi)的開發(fā)模式和市場情況，他們采取一些有別于傳統(tǒng)的操作方式，比如，為了給“金主”信心而參股開發(fā)項(xiàng)目，與“金主”和開發(fā)商共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。返回26 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