【正文】 務質量：　　。早期介入的好處是①一宗物業(yè)可以有上百年的使用歷史，物業(yè)的開發(fā)從規(guī)劃設計階段就應該考慮其功能的伸展性，物業(yè)管理企業(yè)的早期介入可以為物業(yè)后續(xù)功能的完善留有恰當?shù)挠嗟亍＂跒榭⒐を炇蘸徒庸茯炇沾蛳禄A。③早期介入使得物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的整體情況比較了解，從而能容易地開展工作，提高服務質量。　　，吸引優(yōu)秀物業(yè)管理人才。一流的管理，優(yōu)質的服務，全依賴于一流的人才。獲取物業(yè)管理人才的途徑有兩個，一是創(chuàng)造優(yōu)越的條件和工作環(huán)境來吸引優(yōu)秀物業(yè)管理人才的加盟，二是加強對自身員工的培訓。對員工培訓的具體內容可按不同的工作范圍劃分為對基層人員、中層人員和高層人員培訓三個層次。對基層人員的培訓要注重操作性，主要是學習有關物業(yè)管理法律法規(guī)、房屋結構營造和保養(yǎng)維修基本知識以及員工工作范圍內的專業(yè)知識；對中層人員的培訓除了要涉及基層培訓的內容外，還要掌握物業(yè)管理相關方面的專業(yè)知識，如房地產(chǎn)估價專業(yè)知識、經(jīng)濟終結專業(yè)知識、財力專業(yè)知識和公關知識等；對高級人員的培訓，主要是提高他們對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理能力?！　?，提高管理的水平。物業(yè)管理的智能化是物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，身處信息時代的住戶需要更便捷的通訊，防衛(wèi)及信息服務。物業(yè)管理企業(yè)應充分利用計算機技術、網(wǎng)絡技術，在社區(qū)內逐步建立諸如自動聯(lián)網(wǎng)報警系統(tǒng)、社區(qū)電腦教育系統(tǒng)。物業(yè)管理的各種信息服務系統(tǒng)以及智能化的集水、電、氣、電訊為一體的集中劃卡收費系統(tǒng)等，用電子信息手段提高物業(yè)管理水平，提高居民生活居住檔次?！　?。物業(yè)管理企業(yè)要想提高自身競爭力，不僅要給業(yè)主提供一個清潔衛(wèi)生的自然環(huán)境，更要創(chuàng)造一種新的社區(qū)文化，創(chuàng)造一個安全舒適、環(huán)境幽雅、有良好人際關系和社會公德的社會環(huán)境。要創(chuàng)造這種富有人性化的社區(qū)管理環(huán)境，物業(yè)管理企業(yè)可在以下幾個方面加以努力：①利用小區(qū)內各種傳媒工具和文娛康樂活動場所，組織開展小區(qū)的各種公益活動，包括組織各類體育比賽、舞會、文藝活動，以增強業(yè)主之間的交流與聯(lián)系。②推行“社團”活動。物業(yè)管理企業(yè)可以組織一個活躍的準社團組織，經(jīng)常利用節(jié)假日組織內容豐富多樣的社區(qū)活動，力求把物業(yè)管理企業(yè)變成業(yè)主的核心，使人們信任、親近和依賴于它。③開展建設文明單位活動，如建設文明小組、文明家庭、文明樓或文明小區(qū)等活動?！　?三)努力創(chuàng)立物業(yè)管理企業(yè)品牌　　物業(yè)管理的行業(yè)特征決定物業(yè)管理企業(yè)必須走品牌之路。首先，現(xiàn)階段物業(yè)管理實行政府定價或政府指導價，而政府又把物業(yè)管理作為一種微利性行業(yè)來發(fā)展，因此，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得非常重要，沒有一定管理規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)很難生存和發(fā)展。其次，物業(yè)管理的產(chǎn)品是“服務”，是一種無形的東西，而衡量無形的“服務”，最佳的標準就是品牌；第三，房地產(chǎn)發(fā)展商或業(yè)主委員會通過物業(yè)管理招投標選擇物業(yè)管理公司，在被選中的眾多因素中，物業(yè)管理企業(yè)的品牌就顯得特別重要。物業(yè)管理品牌實質上就是一種公共性的“契約”，對業(yè)主來說，就意味著優(yōu)質的服務，對房地產(chǎn)發(fā)展商來講，就意味著房屋可以增值。物業(yè)管理企業(yè)在創(chuàng)立自己的品牌時應該注意以下幾方面的問題：　　，培育核心競爭力。核心競爭力是一個企業(yè)特有的、別的企業(yè)難以效仿和具備的競爭優(yōu)勢和競爭能力，它是企業(yè)品牌的重要組成部分。核心競爭力是一個企業(yè)在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展的基礎和重要保證。如果一個企業(yè)沒有核心競爭力，那么這個企業(yè)就很難形成知名的品牌。品牌是企業(yè)的靈魂，而核心競爭力又是品牌的靈魂?！　。瑯嫿ㄈ瞬虐l(fā)展優(yōu)勢。企業(yè)的競爭，關鍵在于人才的競爭，人才已成為企業(yè)發(fā)展的絕對性因素。只有擁有第一流人才。因此，物業(yè)管理企業(yè)要加強人才的培養(yǎng)和引進，選好人才、用好人才、留住人才，構建人才發(fā)展優(yōu)勢，從而形成知名品牌?！　?，強化品牌意識。品牌要有一個逐步被認知的過程，因此，物業(yè)管理企業(yè)加強自身的宣傳，對物業(yè)管理品牌的建立很重要。　　。企業(yè)文化是由一個企業(yè)諸多優(yōu)勢資源凝聚升華而成，代表一個企業(yè)的人文內涵和綜合素質，是品牌內容的重要組成部分。企業(yè)文化體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營理念、企業(yè)精神、品牌戰(zhàn)略、企業(yè)形象以及員工的價值觀點、行為準則、道德規(guī)范和服務意識等。在現(xiàn)代社會，企業(yè)文化已成為一門新的管理科學，它是一種以人為中心，以軟要素及軟性約束為特征的管理方式。由于它強調企業(yè)成員的信念、情感以及管理藝術等，較之與政策、法規(guī)、制度等硬性約束更易為人們所吸納，作用效果就更為明顯?！　　Ｒ粋€物業(yè)管理企業(yè)要形成品牌，通過ISO9001：2000國際質量標準體系認證和開展“創(chuàng)優(yōu)”活動是最起碼的要求?！皠?chuàng)優(yōu)”是指創(chuàng)建“全國(省市)物業(yè)管理優(yōu)秀(示范)住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”，這是物業(yè)管理的國家標準，是衡量一個物業(yè)管理企業(yè)服務質量的重要標志，是一個物業(yè)管理公司綜合實力的象征，也是物業(yè)管理公司品牌的重要內容?！　　⒎€(wěn)妥的擴張政策。由于物業(yè)管理是一種微利行業(yè)，所以不是所有的項目都會掙錢，項目選擇得好，不但可以掙錢，而且可以提升企業(yè)的品牌價值，項目選擇得不好，說不定還會砸了自己的品牌。因此，在企業(yè)擴張時，就必須進行正確的策略選擇，實行適度、穩(wěn)妥的擴張政策。　　綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)要想在新一輪的競爭中立于不敗之地，就必須不斷加強企業(yè)自身管理，提高服務水平，創(chuàng)立品牌。返回物業(yè)管理應從“囚徒困境”中擺脫出來經(jīng)濟學中有一種研究方法稱為“博弈論”，“博弈論”是研究決策主體在給定信息結構下如何決策以最大化自己的效用，以及不同決策主體之間決策的互相影響。博弈論最為典型的例子是：“囚徒困境”及其所引出的“納什均衡”。講的是兩個同案犯罪嫌疑犯（囚徒）A和B被警方拘捕后，隔離在兩間屋子里審問。按照坦白從寬，抗拒從嚴的政策，若兩人均坦白，則可從輕處理，分別判刑6年；若兩人中有一人坦白而另一人拒不坦白，則坦白者可免于處罰，而拒不坦白者，將從重處罰被判10年；當然，若兩人都拒不交代，而警方手中又無足夠的證據(jù)可以指控犯罪嫌疑人，那他們只能按妨礙公務各被判1年。由于兩個囚徒?jīng)]有條件串供，最后兩個囚徒為了各自的利益著想，都選擇了坦白，各被判6年，在（坦白、不坦白）這個組合中，A和B都不能通過單方面的改變行動增加自己的收益，于是誰也沒有動力跳出這個組合，這個組合被稱為“納什均衡”，也叫非合作均衡。“囚徒的兩難選擇”有著廣泛而深刻的意義。它說明了個人理性與集體理性的沖突，各人追求利己行為而導致的最終結局是一個“納什均衡”，也是對所有人都不利的結局。 　　時下的物業(yè)管理中經(jīng)常出現(xiàn)這類糾紛，一些物業(yè)公司在某一方面管理不善或物業(yè)管理費用較高，部分業(yè)主以此為借口拒交或遲交物業(yè)管理費，由于物業(yè)公司沒辦法強制業(yè)主繳納物業(yè)管理費，所以物業(yè)公司就以不能收齊物業(yè)管理費為由減少部分物業(yè)服務，物業(yè)公司的做法又會引起更多業(yè)主的憤怒，這些業(yè)主也開始不交或遲交物業(yè)管理費，物業(yè)管理費收得越少，物業(yè)公司提供的服務就越少，最后由于雙方之間的利益難以調解，導致物業(yè)管理再也維持不下去，也就陷入了上述例子中的“囚徒困境”，出現(xiàn)了“納什均衡”。這種情況是由于物業(yè)公司和業(yè)主的決策互相影響而形成的一種雙輸局面。業(yè)主不交管理費，物業(yè)公司不提供物業(yè)服務，整個住宅小區(qū)必然陷入混亂，大家都會感到不便，而物業(yè)公司的盈利目標也不能實現(xiàn)。 　　解決問題的辦法在哪里？在前述的例子中，我們都知道“納什均衡”并不是最佳結果，最佳結果是A和B都選擇抵賴，各判刑1年。而要出現(xiàn)這種結果只有當他們都首先替對方著想時（即A或B都肯冒著自己被判10年的危險，選擇不坦白），或者相互合謀（串供）時，才可以得到最短時間的監(jiān)禁的結果。從這個例子中我們是否可以得到這樣的啟示：如果物業(yè)公司和業(yè)主都能互相為對方考慮，對物業(yè)管理費的收取和物業(yè)服務的提供進行全面的磋商，達成一致的意見，彼此之間共同遵守既定的契約，業(yè)主按時全額交納管理費，物業(yè)公司為業(yè)主提供全面周到的服務，業(yè)主的生活環(huán)境將更加舒適，物業(yè)公司也能夠適當盈利，“雙輸”的局面變成“雙贏”，那樣就能從“囚徒困境”中擺脫出來。 用經(jīng)濟學的語言來說，在物業(yè)管理過程中，物業(yè)公司和業(yè)主之間是在進行一場博弈，而這場博弈的結果如何，關鍵在于大家對物業(yè)管理的態(tài)度，如果互相為對方著想，則能實現(xiàn)“雙贏”，如只為自己著想，則“雙輸”，望物業(yè)公司和所有業(yè)主均能記住“囚徒困境”的教訓。返回〖建材裝修〗鋼材價格上漲趨勢已經(jīng)不可逆轉我們注意到，近期多種因素造成鋼材價格上漲趨勢已經(jīng)不可逆轉，將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生直接影響。由于國際鐵礦石漲價造成了鋼材價格上漲。近日，寶鋼、東北本鋼、寶鋼、攀鋼和武鋼股份這國內大鋼鐵企業(yè)紛紛宣布鋼材價格將全面上調，而價格調整，將從今年第二季度開始執(zhí)行。據(jù)了解，每噸鋼材的平均漲價幅度達到200元左右，部分鋼材價格甚至上漲500元/噸以上。有消息稱，本次漲價的鋼材主要以板材為主，上漲幅度達到10%左右，目前板材價格已接近去年高位。由于目前建筑市場上，各建筑工地普遍沒有開工，因此建筑用鋼的市場價格尚未出現(xiàn)特別大的變化，建筑用鋼價格上漲的影響還沒有顯現(xiàn)出來。由于本次鋼材漲價是由于鐵礦石升價等比較剛性的成本原因，而不完全是市場供求關系導致，因此，建筑用鋼將在未來同樣面臨漲價的壓力。據(jù)了解，最近，日本鋼鐵公司宣稱與巴西礦石供應商達成協(xié)議，從今年4月1日起，%。盡管談判沒有定論，但成本壓力陡增已成既定事實。中國有一半的鐵礦依靠進口。另外，今年的煤價升100多元，如果鐵礦石價格按上述幅度上升，國內鋼鐵企業(yè)成本將預計升240元250元。國家產(chǎn)業(yè)政策造成鐵礦石進口渠道變窄3月1日，備受業(yè)界關注的《鐵礦石自動進口許可管理辦法》正式實施。為配合鐵礦石自動進口許可管理，中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會和中國五礦化工進出口商會已為鐵礦石進口企業(yè)制定了詳細的資質標準和申報程序，在寶鋼集團與國外礦石提供商的海外礦石價格談判塵埃落定后，國家已經(jīng)開始對鐵礦石進口市場進行嚴格規(guī)范。《鐵礦石進口企業(yè)資質標準和申報程序》(下稱《資質標準》)已經(jīng)在 “落實鐵礦石自動進口許可證管理措施緊急會議” 獲得通過。有資格進口鐵礦石的鋼廠和流通企業(yè)將由目前的500多家削減到100家左右。今后將實行網(wǎng)上申報，簡化程序，提高鐵礦石進口操作效率。省級商務主管部門根據(jù)資質標準,對本地區(qū)申請鐵礦石進口的企業(yè)進行初審，商務部再委托中國五礦化工進出口商會和中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會對申請鐵礦石進口資格企業(yè)的資質條件進行復核。如果限制了100萬噸以下小鋼廠的鐵礦石進口權，同時國內鐵礦石價格又瘋漲，不能承受的話，小鋼廠只有死路一條，而直接受影響的就是建筑用鋼材的供應量會減少，價格會上漲，因為小鋼廠生產(chǎn)的主要是技術含量比較低的螺紋綱、線材等建筑鋼材。 煤炭供應緊張也將成為鋼材價格上漲的剛性因素據(jù)有關資料顯示，目前全國煤礦在建項目達到1295處。專家預測，2010年、2020年。這主要是因為目前可供新井建設的精查儲量明顯不足，如不采取有效措施，將有可能影響煤炭供應。運輸能力有望提高，但瓶頸制約明顯。我國的煤炭絕大多數(shù)產(chǎn)在西部，集中消費在東部，西煤東調任務很重。盡管煤炭價格已經(jīng)放開十多年，但部分電煤價格還是在政府協(xié)調下形成的。受市場供求關系的影響，近年來，煤炭價格處于上漲態(tài)勢，政府協(xié)調下形成的電煤價格大大低于市場煤價格。 總之，本輪建筑用鋼材上漲是由于決定鋼材價格的剛性成本因素變動造成的，與供求變動造成的價格上漲不同，這種趨勢在短期內已經(jīng)不可逆轉。返回業(yè)界認為寫字樓受鋼價上漲沖擊較大%的消息后，鋼材價格上漲短時間內直接影響了其下游產(chǎn)業(yè)，并對相關產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)鏈條產(chǎn)生了不小影響。房價也受波及可能會上漲。不少業(yè)內人士均持有此觀點。北京建工學院結構實驗室的專家介紹，一般來說，磚混結構的房屋用鋼量較小，折算下來每平方米用鋼量在10公斤到30公斤之間；框架結構用鋼量則較大，每平方米用鋼量在40公斤到50公斤之間。鋼材作為房地產(chǎn)建筑用鋼的原材料，漲價對下游的房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生直接的“傳導效應”，此次礦石漲價引發(fā)鋼材大漲對房地產(chǎn)業(yè)影響也較大。北京廣廈京都置業(yè)有限公司總經(jīng)理張衛(wèi)克表示，一噸鋼材每漲100元，房地產(chǎn)開發(fā)成本就上漲10元，估計房價在此背景下可能會有5%的漲幅。清華大學經(jīng)濟管理學院金融系教授王洪分析說，從短期內看，房地產(chǎn)商一般都是將項目承包給建筑商，由他們去批量購買鋼材，房地產(chǎn)商并不直接接觸鋼材買賣這一經(jīng)營活動。由于已經(jīng)和承包商事先談好價格，將風險轉嫁給了承包商，所以鋼材漲價對房地產(chǎn)商的影響比較有限。但從長遠來看，這種轉嫁風險的規(guī)避做法還是會受到影響，不可能長期受益。而承包商可能會通過縮短工期，提前還貸、減少采購成本等途徑來消化鋼價上漲帶來的成本壓力，以彌補損失。21世紀不動產(chǎn)市場部經(jīng)理高學忠則表示，這次鋼材漲價，對于大批量用鋼樓盤，如寫字樓的沖擊較大，由于民宅建筑用鋼量相對較少，所以影響相對也比較小。返回〖投資技巧〗新型金融中介有望化解開發(fā)商融資困局如今，對開發(fā)商而言，如何獲取項目開發(fā)所需的大規(guī)模資金已成困局。在銀行貸款越來越難的情況下，開發(fā)商也使出渾身解數(shù)拓寬融資渠道。房地產(chǎn)信托和投資基金被普遍看好，但短期內均難以破解開發(fā)商的融資困局。那么，在當前銀根收緊的宏觀金融環(huán)境下，房地產(chǎn)如何破解融資困局呢？正是多重因素成了制約資本市場上的資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的主要壁壘。要打破壁壘，就需要出現(xiàn)能夠搭接中國資本市場和房地產(chǎn)市場的新型的金融中介。此類金融中介應該具有兩方面的能力：一是具有與資本市場對話的能力，也就是說將房地產(chǎn)市場的特點翻譯成資本市場認可的語言；二是具有對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的判斷能力和房地產(chǎn)項目的操作能力。如果這樣的金融中介真正能起作用，將中國資本市場上的資金引入房地產(chǎn)行業(yè)，既能解決房地產(chǎn)項目融資的問題，也可以減輕銀行貸款的負擔和風險。由于近期限制貸款規(guī)模、收緊放貸的金融政策頻繁出臺，越來越多的開發(fā)商希望通過此類新型金融中介在資本市場上獲得項目所需的巨額資金。據(jù)了解，作為資本“金主”和項目開發(fā)商之間溝通的橋梁，此類新型金融中介在國外已經(jīng)比較成熟，如仲量聯(lián)行，既是專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢代理機構，本身也是一支投資基金。但是鑒于中國和西方國家在房地產(chǎn)開發(fā)模式上的巨大差異，此類外資金融中介在國內的投資活動非常謹慎。在國內，目前也有一些正在從事此類金融中介活動的機構如偉業(yè)顧問，為了適應國內的開發(fā)模式和市場情況，他們采取一些有別于傳統(tǒng)的操作方式，比如，為了給“金主”信心而參股開發(fā)項目，與“金主”和開發(fā)商共擔風險。返回26 /