【正文】 %百城住宅價(jià)格：環(huán)比上漲城市數(shù)國(guó)房景氣指數(shù) ( 右 )40 全國(guó)商品房市場(chǎng)銷售價(jià)格－ 百城住宅價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 具體看， 8月百城中一線城市的住宅價(jià)格同比增長(zhǎng) %，二線城市住宅價(jià)格增長(zhǎng) %，三線城市住宅價(jià)格同比增長(zhǎng) %。 某些房?jī)r(jià)加速上漲，以鄭州、南京等為代表的城市 2023年房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅已經(jīng)超過(guò)調(diào)控目標(biāo)，未來(lái)可能會(huì)有更多的城市加入調(diào)控政策加碼的行列，傳近期住建部已經(jīng)派出督查組，督查限購(gòu)限貸政策執(zhí)行情況。 5 .0 00 .0 05 .0 01 0 .0 01 5 .0 02 0 .0 0202309202310202311202312202301202302202303202304202305202306202307202308202309202310202311202312202301202302202303202304202305202306202307202308百城住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅：一線城市百城住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅：二線城市百城住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅：三線城市41 全國(guó)商品房市場(chǎng)銷售價(jià)格－ 一線城市二手房?jī)r(jià)格 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 再看二手房市場(chǎng)，以中原地產(chǎn)發(fā)布的二手住宅價(jià)格領(lǐng)先指數(shù)來(lái)衡量， 8月北京地區(qū)的價(jià)格同比上漲 %，廣州地區(qū)二手住宅價(jià)格同比上漲 %，深圳地區(qū)二手住宅價(jià)格同比上漲 %，上海地區(qū)二手住宅價(jià)格同比上漲 %。 廣州地區(qū)價(jià)格延續(xù)加速上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，北京地區(qū)價(jià)格增速持續(xù)放緩，上海和深圳地區(qū)二手房房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)平穩(wěn)。整體來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)維持高增速。 1 5 .0 0 1 0 .0 0 5 .0 00 .0 05 .0 01 0 .0 01 5 .0 02 0 .0 02 5 .0 03 0 .0 03 5 .0 0202304202305202306202307202308202309202310202311202312202301202302202303202304202305202306202307202308202309202310202311202312202301202302202303202304202305202306202307202308中原地產(chǎn)：二手住宅價(jià)格領(lǐng)先指數(shù)：上海同比增幅 %中原地產(chǎn)：二手住宅價(jià)格領(lǐng)先指數(shù)：北京同比增幅 %中原地產(chǎn)：二手住宅價(jià)格領(lǐng)先指數(shù)：深圳同比增幅 %中原地產(chǎn)：二手住宅價(jià)格領(lǐng)先指數(shù)：廣州同比增幅 %42 4 0 .0 0 2 0 .0 00 .0 02 0 .0 04 0 .0 06 0 .0 08 0 .0 01 0 0 .0 0202308202309202310202311202312202301202302202303202304202305202306202307202308202309202310202311202312202301202302202303202304202305202306202307202308房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額：累計(jì)同比 %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源：累計(jì)同比 %商品房銷售額：累計(jì)同比 %全國(guó)商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況－ 投資開(kāi)發(fā)熱情未點(diǎn)燃 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 再看商品房的開(kāi)發(fā)投資，截至 8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比增長(zhǎng) %，開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比增長(zhǎng) %，均低于 7月。 商品房銷售面積與開(kāi)發(fā)投資完成額的增速梯度快速回落，但開(kāi)發(fā)投資與資金來(lái)源的梯度雖然小幅回落，但還維持在 %，開(kāi)發(fā)商的再投資熱情尚未真正啟動(dòng)，這也暗含未來(lái)數(shù)月，新開(kāi)工面積仍有足夠的回升空間。 開(kāi)工熱情尚待啟動(dòng) 43 全國(guó)商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況－ 資金來(lái)源 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 同樣的方法處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比增幅歷史數(shù)據(jù)，可以看到， 2023年開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源整體維持低增長(zhǎng)，而 2023年前 7月，該增幅持續(xù)位于中值上方，但 8月該增幅回落到中值下方， 同比增速 %。 注意到前 8月，定金及預(yù)售帳款增速為 %，個(gè)人按揭貸款增速為 %，呈現(xiàn)快速回落的態(tài)勢(shì)。商品房銷售面積的回落導(dǎo)致內(nèi)部銷售資金回籠放緩，自籌資金和應(yīng)付款的增速分別為 %和 %，增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)。 010203040506070802 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比：截止月最小值（ 2 0 0 1 2 0 1 3 年） %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比：截止月最大值（ 2 0 0 1 2 0 1 3 年） %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比：截止月中值（ 2 0 0 1 2 0 1 3 年） %2023 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比 %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比 %44 全國(guó)商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況－ 投資增速回落 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 同樣的方法處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比增幅歷史數(shù)據(jù)，可以看到 2023年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增幅持續(xù)下降至同期歷史低位， 2023年前 8月，投資增速為 %，依然處于中值下方，依然未有明顯改善。 從概率上看，持續(xù) 1年半的開(kāi)發(fā)投資低速增長(zhǎng)，意味著剩余數(shù)月投資增速可能會(huì)快速回升，不過(guò)投資強(qiáng)度依賴于貨幣政策、土地市場(chǎng)供給和房地產(chǎn)供給政策三個(gè)外生變量。 01020304050602 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比：截止月最小值 ( 2 0 0 1 2 0 1 3 年 ) %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比：截止月最大值 ( 2 0 0 1 2 0 1 3 年 ) %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比：截止月中值 ( 2 0 0 1 2 0 1 3 年 ) %2023 年房地產(chǎn)投資完成額累計(jì)同比 %2023 年房地產(chǎn)投資完成額累計(jì)同比 %45 全國(guó)商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況－ 建筑投資太過(guò)平穩(wěn) 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 2023年 8月，全國(guó)建筑工程投資完晨歌累計(jì)同比增速基本與 7月持平，雖然仍顯著高于2023年，但本身沒(méi)有回升的跡象。這意味著 8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除了拿地之外，真正投入新建和在建的增量投資比較少，投資熱情還需要進(jìn)一步上升，與 7月情況相似。 近期，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史強(qiáng)調(diào)，“要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)”。在保經(jīng)濟(jì)“下限”和建房地產(chǎn)中長(zhǎng)期機(jī)制的“持久戰(zhàn)”中，理順?lè)康禺a(chǎn)供給機(jī)制，無(wú)疑是重中之重，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商增加投資將是政策的著力點(diǎn)之一。 01020304050602 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月房地產(chǎn)投資完成額：建筑工程累計(jì)同比 % 當(dāng)月最小值 (2023 2023 年 )房地產(chǎn)投資完成額：建筑工程累計(jì)同比 % 當(dāng)月最大值 (2023 2023 年 )房地產(chǎn)投資完成額：建筑工程累計(jì)同比 % 當(dāng)月中值 (2023 2023 年 )房地產(chǎn)投資完成額：建筑工程累計(jì)同比 %(2023 年 )房地產(chǎn)投資完成額：建筑工程累計(jì)同比 %(2023 年 )46 全國(guó)商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況－ 新開(kāi)工維持低迷 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 同樣的方法處理房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比增幅，與開(kāi)發(fā)投資完成額增幅情況基本一致。2023年房屋新開(kāi)工面積持續(xù)維持負(fù)增長(zhǎng)， 2023年前 8月，新開(kāi)工面積雖然重歸正向增幅，但依然掙扎于 0附近，遠(yuǎn)低于歷史正常水準(zhǔn)，這與開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎投資有關(guān)，也成為“新房供給短缺”的重要因素。 注意到 8月新開(kāi)工面積增速再度回落，主要受建筑用地供給的限制。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)本身資金相對(duì)充裕，“金九銀十”開(kāi)發(fā)商有加大推盤量的需求，這可能帶動(dòng)新開(kāi)工面積增速再度回升。且 8月推地量明顯回升，這也有利于新開(kāi)工面積加速回升。 30 20 10010203040506070802 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比：最小值 ( 2 0 0 1 2 0 1 3 年 ) %房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比：最大值 ( 2 0 0 1 2 0 1 3 年 ) %房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比：中值 ( 2 0 0 1 2 0 1 3 年 ) %2023 年房屋新開(kāi)工面積：累計(jì)同比 %2023 年房屋新開(kāi)工面積：累計(jì)同比 %47 全國(guó)商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況－ 土地制約新開(kāi)工回升 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 關(guān)于房地產(chǎn)新開(kāi)工面積的持續(xù)低迷，資金應(yīng)該不是主要原因。注意到 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源在寬裕流動(dòng)性環(huán)境下，持續(xù)維持高增長(zhǎng)，與開(kāi)發(fā)投資完成額的增速差維持在10%左右 (見(jiàn)“全國(guó)商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況” )，說(shuō)明資金本身對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的支持力度還是比較充分的。 因此，土地成為制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資面積的主要因素。 Wind資訊同比前 7月上海、北京、重慶和天津四個(gè)城市的住宅用地成交建面、住宅新開(kāi)工面積和住宅銷售面積，無(wú)論是2023年前 7月，還是 20232023年前 7月的累積量，成交土地建面均低于新開(kāi)工面積，其中重慶成交面積遠(yuǎn)低于新開(kāi)工面積，因此從土地儲(chǔ)備角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)處于去庫(kù)存化階段。 從月度分布上看，上述 4個(gè)城市的成交量從 3月 6月持續(xù)處于低位，這削弱了房地產(chǎn)企業(yè)可開(kāi)發(fā)的土地資源。因此 8月推地量的上升，有利于未來(lái)新開(kāi)工面積增速的回升。 0 . 0 0 5 0 0 .0 0 1 ,0 0 0 .0 0 1 ,5 0 0 .0 0 2 ,0 0 0 .0 0 2 ,5 0 0 .0 0 3 ,0 0 0 .0 0 3 ,5 0 0 .0 0 上海 北京 重慶 天津成交住宅用地建面住宅新開(kāi)工面積住宅銷售面積0 .0 0 5 ,0 0 0 .0 0 1 0 ,0 0 0 .0 0 1 5 ,0 0 0 .0 0 2 0 ,0 0 0 .0 0 2 5 ,0 0 0 .0 0 3 0 ,0 0 0 .0 0 上海 北京 重慶 天津成交住宅用地建面住宅新開(kāi)工面積住宅銷售面積48 全國(guó)商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況－ 竣工面積維持低增長(zhǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 同樣的方法處理房屋竣工面積累計(jì)同比增幅， 2023年房屋竣工面積增長(zhǎng)整體高于正常水準(zhǔn)，但從 3月開(kāi)始竣工面積增幅跌落至同期歷史最低水平，這是構(gòu)成“現(xiàn)房供給短缺”的重要因素，而這個(gè)趨勢(shì)與開(kāi)發(fā)投資完成中安裝工程的增幅大幅下降的走勢(shì)一致。 8月，全國(guó)房屋竣工面積同比增長(zhǎng) ％，處于歷史同期最低水平。 2023年及 2023年上半年新開(kāi)工項(xiàng)目的缺失，導(dǎo)致 2023年可竣工面積的確缺失，這意味著下半年竣工面積維持低增長(zhǎng)的可能性較大。 10010203040506070802 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月房屋竣工面積當(dāng)月同比：最小值（ 2 0 0 1 2 0 1 3 年） %房屋竣工面積當(dāng)月同比：最大值（ 2 0 0 1 2 0 1 3 年） %房屋竣工面積當(dāng)月同比：中值（ 2 0 0 1 2 0 1 3 年） %2023 年房屋竣工面積當(dāng)月同比 %2023 年房屋竣工面積當(dāng)月同比 %49 全國(guó)商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況－ 施工面積 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 同樣來(lái)看施工面積，自 2023年 8月開(kāi)始，該增幅持續(xù)位于同期歷史低位，但得益于新開(kāi)工面積的回升，施工面積增速有所回升，但仍顯著低于歷史正常水準(zhǔn)。 前 8月，全國(guó)房屋施工面積同比增速回升至 %，再度低于 2023年同期值，并接近歷史最低水準(zhǔn)。從新開(kāi)工面積和竣工面積的情況來(lái)看，施工面積未來(lái)有回升需求。 051015202530354045502 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月房屋施工面積當(dāng)月同比：最小值（ 2 0 0 1 2 0 1 3 年） %房屋施工面積當(dāng)月同比：最大值（ 2 0 0 1 2 0