【正文】 亞太博宇財經(jīng)顧問 決策咨詢系統(tǒng)之 ——房地行業(yè)監(jiān)測報告 2004年11月18日 電子版★ 一房一地 ★ 寸土寸金 ★ 行家里手 ★ 點(diǎn)石成金 ★〖重要知會1〗尊敬的客戶：您好！衷心感謝您對亞博事業(yè)發(fā)展的長期關(guān)注和對亞博研究的長期支持。在多年成功地向市場推出大型系列年度研究報告的基礎(chǔ)上，從今年開始，為了更好地為廣大客戶提供高價值服務(wù)，亞博聯(lián)合咨詢決定對主要行業(yè)進(jìn)行季度乃至月度層面的深化研究。從即日起，我公司將向市場隆重推出《金融運(yùn)行月度監(jiān)測報告》（10月期）和多份第三季度行業(yè)經(jīng)濟(jì)研究報告。我們衷心希望以下報告能夠?qū)δ盐蘸暧^和行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體態(tài)勢，以及國家宏觀調(diào)控政策變化趨勢有所幫助。《金融運(yùn)行月度監(jiān)測報告》（10月期）。本報告主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)篇、金融運(yùn)行篇、金融市場篇、專題研究篇等四大模塊。報告內(nèi)容涵蓋宏觀經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)、貨幣信貸運(yùn)行、貨幣政策、金融監(jiān)管、銀行改革、債券市場、股票市場、資金拆借與回購市場、票據(jù)市場、匯率趨勢等方面。而從制作理念看，該報告中既有對國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的分析，又有對金融信貸形勢的跟蹤；既有對同業(yè)拆借市場、債券回購市場、股票市場、保險市場等金融市場的監(jiān)測，又有對當(dāng)月金融事件、熱點(diǎn)問題的深入分析與研究?！?004年三季度旅游行業(yè)運(yùn)行監(jiān)測報告》。本報告重點(diǎn)是為客戶全面、客觀的描繪中國旅游市場、旅游產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢。報告分為四章，首章以宏觀視角開篇，從國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況及其對旅游業(yè)的影響的分析入手，全面論述國家宏觀調(diào)控可能給旅游行業(yè)的未來發(fā)展所帶來的幾個值得重點(diǎn)關(guān)注的問題。第二章從研究旅游市場的運(yùn)行狀況入手，分別論述入境游、出境游、國內(nèi)游以及黃金周的新特點(diǎn)和未來發(fā)展趨勢。在前兩章的基礎(chǔ)上，第三章轉(zhuǎn)入微觀層面，具體觀察政府部門、相關(guān)子行業(yè)在這個時間段的相關(guān)動向，并分析出政策導(dǎo)向，企業(yè)競爭格局所帶來的深遠(yuǎn)影響。總體看來，該報告從國內(nèi)國際環(huán)境分析，到三大市場走勢跟蹤，又與政府主管部門的政策導(dǎo)向及旅游行業(yè)內(nèi)部競爭格局相結(jié)合，對外資旅行社強(qiáng)敵壓境形勢下國內(nèi)旅游業(yè)的應(yīng)對策略，提出了極具建設(shè)性的應(yīng)對策略?！?004年三季度汽車行業(yè)運(yùn)行監(jiān)測報告》。本報告共分為四大部分。第一部分是外部環(huán)境因素分析，重點(diǎn)論述了和汽車產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的宏觀環(huán)境走勢。第二部分是行業(yè)運(yùn)行分析，這是本報告的核心部分，涉及對汽車行業(yè)幾個重要產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的論述和分析。第三部分是微觀主體決策分析，根據(jù)有關(guān)汽車企業(yè)的運(yùn)行情況，并從國內(nèi)重點(diǎn)汽車企業(yè)的產(chǎn)銷狀況、投融資動態(tài)及重點(diǎn)案例等角度進(jìn)行了分析。第四部分是汽車產(chǎn)業(yè)走勢及相關(guān)熱點(diǎn)分析，作為本報告的結(jié)論部分重點(diǎn)就未來涉及汽車產(chǎn)業(yè)走勢的幾個方面進(jìn)行了分析預(yù)測，政策、投資、產(chǎn)銷量等等?？傮w來看，本報告既站在了全局的高度上，又深入到微觀層次，運(yùn)用多種分析工具對中國汽車產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行進(jìn)行了有重點(diǎn)有突破的研究，對于汽車行業(yè)的企業(yè)、事業(yè)、研究等各種客戶都具有很高的研究價值和實用價值?！?004年三季度石化行業(yè)運(yùn)行監(jiān)測報告》。本報告主要是以我國石化行業(yè)為主要重點(diǎn)研究對象，宏觀與微觀相結(jié)合，對國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向和石化行業(yè)運(yùn)行脈絡(luò)進(jìn)行全面跟蹤分析。報告結(jié)合大量詳實的行業(yè)圖表、數(shù)據(jù)和事件，將一段時間內(nèi)石化行業(yè)發(fā)展的基本概況、發(fā)展特點(diǎn)、發(fā)展趨勢、投資狀況、熱點(diǎn)問題等等，各方面各層次的問題解析出來，結(jié)合大量的定性分析和定量工具的應(yīng)用，使客戶能夠更容易地把握市場的走勢，明確未來石油石化市場的發(fā)展方向。從框架結(jié)構(gòu)上看，報告分為宏觀運(yùn)行狀況篇、產(chǎn)業(yè)運(yùn)行趨勢篇、市場價格分析篇、熱點(diǎn)問題對策篇、競爭合作策略篇、投資機(jī)會預(yù)測篇等幾大部分?！?004年三季度物流行業(yè)運(yùn)行監(jiān)測報告》。本報告對物流業(yè)以及與物流業(yè)相關(guān)的熱點(diǎn)問題，從政策熱點(diǎn)、物流運(yùn)輸環(huán)境關(guān)注熱點(diǎn)、物流業(yè)聚焦事件等問題的分析有一定深度，這對客戶準(zhǔn)確把握當(dāng)前物流業(yè)的政策形勢、整個物流市場的走勢都有一定幫助。更重要的是，由于亞博研究員中站在完全獨(dú)立和客觀的立場上，以亞博特有的專業(yè)分析方法，對相關(guān)的資料進(jìn)行了整理和加工，從而為客戶理解和把握物流業(yè)的發(fā)展提供了一種新的思考角度。上述行業(yè)季度報告各個篇章之間有著承上啟下的聯(lián)系，前面的數(shù)據(jù)和分析為后面章節(jié)的分析建立基礎(chǔ)。每一份報告都以對行業(yè)的深入研究為重點(diǎn)，所反映的視野是全方位的，彌補(bǔ)了各個行業(yè)類似資料產(chǎn)品因所掌握信息的全面程度不夠或研究領(lǐng)域狹隘而造成片面性的缺陷。亞博聯(lián)合咨詢一直希望能和廣大客戶共同成長，而我們所有服務(wù)也都是為了滿足客戶需求。我們相信，上述報告將對廣大客戶的經(jīng)營決策起到非常重要的參考作用，歡迎垂詢?！贾匾獣?〗尊敬的客戶：您好！衷心感謝您對亞博事業(yè)發(fā)展的長期關(guān)注和對亞博研究的長期支持。在經(jīng)過長時間的醞釀和反復(fù)權(quán)衡利蔽得失后，10月28日，央行突然決定從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。至此，最近一段經(jīng)濟(jì)學(xué)界討論得紅得發(fā)紫的議題終于有了定論。央行此次加息不是偶然的，它至少表明利率市場化改革開始進(jìn)入快車道，也標(biāo)志著市場化手段將逐漸取代行政措施而成為宏觀調(diào)控的核心，今后貨幣供應(yīng)量對各行各業(yè)的深刻影響將前所未有地表現(xiàn)出來。值此國家宏觀調(diào)控政策面臨歷史性轉(zhuǎn)折之際，亞博聯(lián)合咨詢決定隆重推出《亞博宏觀金融市場監(jiān)測評論――中國金融市場》專題研究報告。本報告通過對貨幣供應(yīng)量、央行票據(jù)、外匯占款等金融工具或金融變量的變化趨勢分析，系統(tǒng)全面地剖析了從2002年第一季度到2004年前三季國內(nèi)金融市場運(yùn)行的特點(diǎn)、風(fēng)險、趨勢和規(guī)律。本報告是多年來亞太博宇研究員通過24小時連續(xù)觀察和即時分析，精練解讀而制作完成的宏觀金融運(yùn)行評論。旨在幫助社會各類機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)組織高層決策人員以最有效率的方式，獲取對各類經(jīng)濟(jì)事件的分析觀點(diǎn)和參考依據(jù)，以便在劇烈變化的環(huán)境下隨時做出科學(xué)有效的經(jīng)營管理決策。為回饋亞太博宇的忠實客戶和戰(zhàn)略伙伴，本份《亞博宏觀金融市場監(jiān)測評論中國金融市場》免費(fèi)向您提供，歡迎廣大客戶來函索取，望善加利用并慎重決策。報告為亞博聯(lián)合咨詢宏觀金融組群體制作，如果您對有關(guān)問題有深入需求，歡迎使用亞太博宇決策咨詢之專項研究咨詢服務(wù)。（注：點(diǎn)擊目錄標(biāo)題頁碼后可直接閱讀當(dāng)前文章，點(diǎn)返回鍵可回到首頁）〖亞博看臺〗 4地產(chǎn)商親自操刀回?fù)簟暗禺a(chǎn)泡沫論”意在奪回話語權(quán) 4萬科獲農(nóng)行百億信貸實際上地產(chǎn)商二次分化來臨的信號 5〖政策解讀〗 5建設(shè)項目實行分級預(yù)審，國土部門全面掌控初審過關(guān)大權(quán) 5國土部征地補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)出臺：30倍上限有望被突破 6我國工業(yè)項目用地門檻提高，花園式工廠將叫停 6〖戰(zhàn)略布局〗 7國務(wù)院智囊預(yù)測：全國四季度房地產(chǎn)投資增幅將回落 7三季度全國主要城市房價全景掃描：房價持續(xù)攀升（下） 8楊慎婉轉(zhuǎn)承認(rèn)地產(chǎn)有泡沫：中國房價存三成下降空間 9建設(shè)部官員指出市場上商品房和經(jīng)適房之比6∶2為宜 9社科院專家分析：大中城市房地產(chǎn)整體過熱 10〖策略設(shè)計〗 12潘石屹是如何進(jìn)行房地產(chǎn)的銷售管理的？ 12開發(fā)商跨地域開發(fā)操盤二三線城市應(yīng)巧隨“四大俗” 14〖杭浙動態(tài)〗 16杭州出臺經(jīng)濟(jì)適用房新政策 16杭州樓市二手房市場平靜中略顯波瀾 16二手房價格回落成交量未減 17九堡小區(qū)出讓地塊位置占優(yōu)勢 17杭城二手房一周行情 18〖異地傳真〗 18加息后申城新房交易量連續(xù)第二周下滑 18上海南區(qū)板塊冷熱不均成交放緩 18南京三季度商品房均價4524元 19加息促京城開發(fā)商提前開盤 19重慶第二個國際機(jī)場有望落戶墊江 20深圳政府推出六項優(yōu)惠政策處理52問題樓盤 21〖物業(yè)管理〗 21部分物業(yè)公司究竟是如何明著暗著從物管中撈取巨利的？ 21北京：惡意拒繳供暖費(fèi)可停氣 23開發(fā)商“交鑰匙”并不等于就等于交付使用 23〖建材裝修〗 24較之傳統(tǒng)產(chǎn)品打量新潮真木紋地板 24地?zé)岬匕灏惭b牢靠的三個關(guān)鍵技術(shù) 25日本開發(fā)成功新一代多功能窗用玻璃 25〖投資技巧〗 25中瑞15億購地打造“溫州曼哈頓”，溫州財團(tuán)“炒房”開鑼 25加息后如何提高房產(chǎn)投資收益? 26〖亞博看臺〗地產(chǎn)商親自操刀回?fù)簟暗禺a(chǎn)泡沫論”意在奪回話語權(quán)　　近期，“地產(chǎn)泡沫論”惹得各大機(jī)構(gòu)報告紛出。在建設(shè)部、國土資源部等官方機(jī)構(gòu)先后對當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r作出表態(tài)之后，一份宣稱是“近20年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上第一次”由行業(yè)中人自行發(fā)起的行業(yè)研究報告即將在今年12月份于上海舉行的“住交會”上正式對外發(fā)布。這個報告將與目前主流的房地產(chǎn)存在泡沫的說法大唱反調(diào)。據(jù)了解，“2004年中國房地產(chǎn)市場年度報告”的贊助機(jī)構(gòu)——華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)及全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會等單位的頭頭腦腦近日聚在了一起，為該報告的“開盤”進(jìn)行“預(yù)售”。據(jù)悉，該報告由名為“REICO工作室”的研究機(jī)構(gòu)操刀，該工作室由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會、中城聯(lián)盟、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)、北京城市開發(fā)集團(tuán)和優(yōu)博展覽公司等六家單位共同出資組建。對于報告內(nèi)容，任志強(qiáng)評價為“出人意料”，表示研究結(jié)果與當(dāng)前的主流說法截然不同，“房地產(chǎn)投資的實際增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)有的統(tǒng)計概念”。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生在閱讀了尚未最后定稿的報告全文后表示，該報告有種“數(shù)字的震撼力量”，運(yùn)用大量數(shù)據(jù)分析得出“目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場不僅不存在泡沫，而是大有發(fā)展空間”的結(jié)論。通地產(chǎn)董事局主席馮侖表示，REICO報告是近20年來我國房地產(chǎn)發(fā)展史上第一次由行業(yè)中人自行發(fā)起的、由獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)完成的，有相當(dāng)?shù)摹翱陀^獨(dú)立性”。據(jù)悉，該報告由上述六家單位共同出資大約150萬元完成。此后，該報告將固定在每年一次的住交會上發(fā)布。亞博分析：今年以來，開發(fā)商經(jīng)歷了4月底開始的宏觀調(diào)控，10月份的央行加息，可以說，房地產(chǎn)開發(fā)門檻一再抬高。但最讓開發(fā)商們?nèi)允堑禺a(chǎn)“泡沫論”。如果一旦“泡沫論”被中央高層所接受，很可能會出臺更嚴(yán)歷的政策。此外，“泡沫論”一旦在社會形成共識，有可能成為一直籠罩在地產(chǎn)業(yè)上的陰影，影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。開發(fā)商聯(lián)合在“房價多事之秋”高調(diào)推出房地產(chǎn)形勢研究報告，這顯示開發(fā)商爭奪行業(yè)話語權(quán)的升級。據(jù)了解，在發(fā)布會上，臺上的贊助方多次強(qiáng)調(diào)REICO工作室以及REICO報告的獨(dú)立性，馮侖也笑稱該報告“不經(jīng)過資助方任何的審核、圈閱”。但是，這種解釋多少有些“此地?zé)o銀三百兩”的感覺。從已經(jīng)顯露冰山一角的研究結(jié)果來看，報告的核心思想無疑是開發(fā)商極其希望推而廣之的。顯然，任志強(qiáng)等人贊助報告無疑是在通過該報告進(jìn)一步爭奪關(guān)于行業(yè)發(fā)展的話語權(quán)。與之前寫文章、媒體采訪等方式相比，行業(yè)報告所發(fā)出的“自己的聲音”必定更大。這也顯示開發(fā)商確實已感受到環(huán)境生存危機(jī)。返回萬科獲農(nóng)行百億信貸實際上地產(chǎn)商二次分化來臨的信號11月8日，中國農(nóng)業(yè)銀行與萬科簽署了《銀企合作協(xié)議》，同時核予萬科60億元樓宇按揭額度。此次合作創(chuàng)下兩個之“最”，既是農(nóng)行有史以來對一家房地產(chǎn)企業(yè)的最大規(guī)模授信，又是萬科接到過的最大一筆銀企合作單子。在現(xiàn)在國家宏觀調(diào)控、土地市場全面走向公開交易和銀行突然加息的特殊背景下，這次銀企合作顯得頗為搶眼。亞博分析：這是一個非常重要的市場信號。萬科獲農(nóng)行百億信貸說明，地產(chǎn)界的“馬太效應(yīng)”已開始顯示。如果說831是政府用強(qiáng)硬手段提高開發(fā)商的進(jìn)入門檻，促成的房地產(chǎn)企業(yè)的大分化，那么接下來在淘汰賽中存活下來的企業(yè)里將開始第二次分化，資源向優(yōu)秀企業(yè)集中，這種馬太效應(yīng)和集中的趨勢在未來會越來越明顯，對大的企業(yè)集團(tuán)來講確實是有利的機(jī)會。831之后，所有的土地都要進(jìn)行公開的招標(biāo)拍賣程序，這要求開發(fā)商有很強(qiáng)的金融背景，而且銀行根據(jù)政府的要求，不能再給開發(fā)商購買土地的時候的資金進(jìn)行任何貸款，并且招投標(biāo)程序上要求開發(fā)商的付款進(jìn)度在十分有限的期限內(nèi)完成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金的規(guī)模也從20%被要求提高到35%以上。另外，政府也禁止施工單位對房地產(chǎn)建設(shè)項目墊資。從2004年7月份開始，政府又出臺了新的政策，要求開發(fā)商必須支付百分之百的土地出讓金之后才能得到銷售許可證，取消了預(yù)售行為。各種門檻的抬高必然導(dǎo)致地產(chǎn)商的分化。這是一種退出與生存下來的分化。而萬科獲貸事件則是另一種分化，在活下來的企業(yè)里現(xiàn)在又開始第二次分化，主要表象就是資源向個別企業(yè)集中，也表現(xiàn)為企業(yè)之間的兼并重組。萬科屬于一種典型的資源集中，這種集中的趨勢在房地產(chǎn)業(yè)未來會越來越明顯，對大的企業(yè)集團(tuán)來講將是一次機(jī)會，馬太效應(yīng)非常明顯。這次分化和前一次性質(zhì)有著本質(zhì)上的不同，前一次是政策性分化，而這次是市場原因引起的市場性分化。 此外，這種分化也是銀行資本的訴求，土地公開交易降低銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險后，與一些全國性的品牌房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大合作規(guī)模也有相當(dāng)?shù)奈?，為銀行不再零敲碎打的來評價一個一個的項目和一塊一塊的土地，而是把握住一個在全國范圍內(nèi)具有相當(dāng)土地資源儲備、有項目運(yùn)作能力、有專業(yè)化水準(zhǔn)和市場把握能力的企業(yè)，然后整體評價出一個信用度，決定綜合貸款額度，這樣避免了銀行在超出自身專業(yè)范圍去評價某個樓盤項目風(fēng)險的難題，通過房地產(chǎn)品牌企業(yè)規(guī)?；瘞淼氖找婧驼w運(yùn)營帶來的品牌效益、無形資產(chǎn)來保證自己的貸款收益，從某種意義來講比分別給幾十個項目貸款相對來說風(fēng)險要小。返回〖政策解讀〗建設(shè)項目實行分級預(yù)審，國土部門全面掌控初審過關(guān)大權(quán)國土資源部11月8日發(fā)布了新修訂的《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》稱，中國將實行建設(shè)項目用地分級預(yù)審。辦法規(guī)定，建設(shè)項目用地實行分級預(yù)審，需人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府發(fā)展和改革等部門審批的建設(shè)項目，由該人民政府的國土資源管理部門預(yù)審。辦法從十二月一日起施行。據(jù)辦法起草人員介紹，原辦法有關(guān)規(guī)定已難以適應(yīng)今后建設(shè)用地預(yù)審管理的需要。此次修改一是針對國家建設(shè)項目管理方式的改變要求對建設(shè)用地預(yù)審進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；二是針對工作實踐中存在的問題對原辦法進(jìn)行了進(jìn)一步完善。據(jù)介紹，新出臺的辦法，明確了任何建設(shè)項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)必須經(jīng)過預(yù)審，且預(yù)審是必備環(huán)節(jié)；其次是實行分級預(yù)審的制度；再就是強(qiáng)調(diào)預(yù)審前置關(guān)口的重要地位，規(guī)定未經(jīng)預(yù)審或者預(yù)審未通過的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)。辦法規(guī)定，預(yù)審意見是建設(shè)項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的必備文件，預(yù)審