【正文】 至更細(xì)分化的階層。因?yàn)楝F(xiàn)代人們無論是視覺的閱歷還是真實(shí)的經(jīng)歷都比較豐富，都知道什么是好的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 　　俗要可耐　　一般講，城市越小越保守，開放的速度越慢。也許你不會相信在一個四線城市的的住宅小區(qū)，一樓送花園的概念會遭到質(zhì)疑：我們住了一輩子平房，好容易住上樓房誰還會住一樓哪？！如何創(chuàng)造出一個“城市里的鄉(xiāng)村”的概念，既能享受現(xiàn)代城市的便利，同時又能保留過去的美好，于是把一樓定位于賣給老年人——因?yàn)樗木€城市的老年人大都有農(nóng)村生活的經(jīng)歷，都喜歡自己種點(diǎn)蔬菜和花草，既方便了生活又打發(fā)了時間——所以此概念一出立刻就贏得了老年人(有農(nóng)村經(jīng)歷和退休者)的喜愛。在三四線城市價格基本是主導(dǎo)，總價往往是致命的因素?！　∪豚l(xiāng)隨俗　　在中國的城市梯次上，越小的城市，人際關(guān)系、文化風(fēng)俗、思維方式和消費(fèi)趨向等城市特點(diǎn)越呈緊密型、趨同化和關(guān)聯(lián)性。返回開發(fā)商跨地域開發(fā)操盤二三線城市應(yīng)巧隨“四大俗”　　在目前的宏觀調(diào)控形勢下，異地開發(fā)甚至成了大企業(yè)分散經(jīng)營風(fēng)險、中小企業(yè)求得生存的必由之路。如你一共下來打了多少折，這錢是你送給別人的，為了剌激成交，所有公司人員和超過2%的折扣由我來控制。整個稅收量還是比較大。如果是你的事情，偷稅漏稅一點(diǎn)的話會帶來很大麻煩?！　?你們對銷售人員的提成是稅前還是稅后。這樣他們就不知道。這和銷售人員能力的強(qiáng)弱有是有關(guān)系的，強(qiáng)弱你不能去判斷，要以市場的銷售業(yè)績來判斷，銷售能穩(wěn)定下來是他們?nèi)〉煤玫匿N售業(yè)績，他的客戶認(rèn)可他，他的銷售業(yè)績就好，所以我覺得，越老的是越值錢了。原來有干上6年的時間，他們覺得在這3個月一淘汰的，這是一個風(fēng)險非常大的行業(yè)，但他們都是精英部分。　　問：你們的總監(jiān)每年淘汰多少個?　　潘:總監(jiān)不淘汰，副總監(jiān)淘汰。這個一直在做著，但效果不是很明顯?！　?你們的推廣部與市場部是互相獨(dú)立還是在一起，第二是你們有沒有俱樂部，通過俱樂部發(fā)展會員? 　　潘:推廣部是獨(dú)立出來的。思路要轉(zhuǎn)過來，其實(shí)我也是在伺候他們。一出來就要掛在內(nèi)部網(wǎng)上面，當(dāng)然你不能掛了不實(shí)施，那怕是犯錯誤也要實(shí)施，也要往下去做。這些銷售人員有些是初中畢業(yè)，復(fù)雜的他們也聽不懂，而你現(xiàn)在要他上網(wǎng)看現(xiàn)在有多少房號他會天天盯著，算得比你還清楚。問:價格與銷控、合同對銷售起到一個怎么樣的作用?市場部的作用怎么樣才能很好地運(yùn)用?潘:我們銷售部有 99朵玫瑰(注:指99個置業(yè)顧問)，我們市場部經(jīng)理叫王勝江（音譯），我給市場部的定位就是伺候這99朵玫瑰。目前收入水平低、發(fā)展速度慢、城市化不快的城市，房地產(chǎn)泡沫相對也不十分嚴(yán)重；發(fā)生房地產(chǎn)過熱和泡沫的城市，主要是收入水平高、發(fā)展速度快、城市化迅速的城市。數(shù)據(jù)顯示：北京、上海、天津、重慶、廣州等人口原來規(guī)模較大；東部城市北京、上海、深圳、杭州、寧波、廈門、南京、青島等流動人口較多，人均收入也比較高，因而這些城市市場需求空間大。數(shù)據(jù)顯示：南寧、杭州、南京、長春、寧波、青島、北京、銀川高居前十，負(fù)債率也在80%以上；最低的武漢、重慶、大連、蘭州、上海、石家莊、合肥、西寧也在60%以上。就35個城市的總體銷售率不高即空置率較高。表明這些城市銷售價格在下降，需求不足，處在有潛力的待發(fā)展?fàn)顟B(tài)。這些城市房屋銷售價格增長、城市租賃價格增長、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價格增長三者比較接近。第二類：發(fā)展過熱，有泡沫威脅。觀察35各城市收入價格比可以發(fā)現(xiàn)四類城市：第一類：沈陽、南京、貴陽、北京、廣州、西安、青島、大連、上海、哈爾濱房價相對很高，房價收入比處在1：9以上；第二類：蘭州、長春、南昌、重慶、合肥偏高，房價收入比處在1：8～9之間；第三類：杭州、石家莊、福州、成都、昆明略高，房價收入比處在1：7～8之間；第四類：太原、武漢、呼和浩特、長沙、銀川、天津、烏魯木齊、寧波、鄭州、西寧、南寧、鄭州、濟(jì)南房價收入比尚還處在1：6的合理狀態(tài)；利用租售價格變動趨勢比較的方法，觀察2004年1～3季度三十五大中城市房屋銷售價格、城市租賃價格、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價格，可以大致判斷不同城市房地產(chǎn)的冷熱程度。經(jīng)濟(jì)適用房是政策性的保障住房，介于完全市場化的普通商品住房和保障性的廉價住房之間，適應(yīng)中低收入階層的住房需求，房價明顯低于商品住房。建設(shè)部官員：6∶2充分考慮了供需雙方利 對于房產(chǎn)市場上的經(jīng)濟(jì)適用房究竟要多大比例，才能既讓百姓滿意又讓房市高興？對此，建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究處處長趙路興提出了自己的“樓市黃金分割比例”：商品房與經(jīng)濟(jì)適用房之比應(yīng)是6∶2，房市上應(yīng)有20%的房子是帶有政策保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房。2003年起，南通市財政每年安排3000萬元資金，對市區(qū)1500戶左右中低收入居民家庭給予經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼。 鄭州：經(jīng)濟(jì)適用房占房市20%。 上海：配套商品房可租可買。 北京：對經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行控制。這是我國各大城市第一次以房產(chǎn)峰會的形式互相借鑒各自在經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)。楊慎認(rèn)為，政府調(diào)控房價，需要同時做兩方面的工作：一是把土地出讓制改為土地年稅制，采用稅率的方式來抑制房價；二是基礎(chǔ)設(shè)施配套目前占了建房總成本的10%～15%，政府可以把這部分費(fèi)用從房價中剝離出來，以折舊的方式進(jìn)行計算。這個數(shù)字僅相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家的1/3；也只相當(dāng)于多數(shù)發(fā)展中國家的2/3。返回楊慎婉轉(zhuǎn)承認(rèn)地產(chǎn)有泡沫：中國房價存三成下降空間 　 中國房地產(chǎn)協(xié)會會長楊慎13日在重慶出席“中國經(jīng)濟(jì)形勢報告及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀報告會”時稱，雖然我國房地產(chǎn)業(yè)按照有關(guān)人士說法沒有泡沫，但如果用政府之手進(jìn)行合理調(diào)控，現(xiàn)行房價仍有30%的下降空間。第三季度海口房屋銷售價格穩(wěn)步上漲，%?！　V西：%。私有住房交易更加活躍，價格不斷攀升，%，其中，%。8月份全省商品房平均售價為1577元/平方米，比去年同期高62元?！　『希悍績r每平方米漲了62元?！　o錫：房價穩(wěn)中有升。1～9月，成都的房價（包括經(jīng)濟(jì)適用房）比去年同期上漲了149元，%?！　?jì)南：房價平穩(wěn)上升?！　「＝ǎ悍績r穩(wěn)步上揚(yáng)。今年蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持持續(xù)快速增長，房屋銷售“火爆”造成房地產(chǎn)價格逐季上揚(yáng)。此外，杭州以投資收益為目的的購房比例約為2%，大大低于前兩年的10%。房地產(chǎn)價格的較快上漲暴露出的正是房地產(chǎn)市場供求新矛盾：前三季度，%(%)，%的增長速度，表明在宏觀調(diào)控措施發(fā)生作用后，市場需求仍然比較強(qiáng)勁。同時，這也為未來的工業(yè)用地市場化打下了基礎(chǔ)。《指標(biāo)》還規(guī)定，對適合多層標(biāo)準(zhǔn)廠房生產(chǎn)的工業(yè)項(xiàng)目原則上不單獨(dú)供地，而要進(jìn)入多層標(biāo)準(zhǔn)廠房。對其中前六類地區(qū)采取分行業(yè)控制的方式。主要包括控制指標(biāo)、集約用地要求和指標(biāo)應(yīng)用說明等內(nèi)容。隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，國家將不斷適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，出臺“區(qū)片綜合地價”等新的補(bǔ)償辦法。據(jù)國土資源部有關(guān)官員介紹，目前，有些地方在執(zhí)行這個補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時往往就低不就高，損害了農(nóng)民群眾的利益；有些地方雖然執(zhí)行了30倍的最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，仍然不能保證被征地農(nóng)民的原有生活水平不降低；有些地方財政吃緊，就干脆壓低補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，甚至拖欠被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置費(fèi)。返回國土部征地補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)出臺：30倍上限有望被突破根據(jù)國土資源部日前公布的新版“征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”，如果給予被征地農(nóng)民的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計按30倍計算，仍不足以使農(nóng)民保持原有生活水平的話，當(dāng)?shù)厝嗣裾畬膰型恋赜袃斒褂檬找嬷袆澇鲆欢ū壤o予補(bǔ)貼。建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)認(rèn)真落實(shí)預(yù)審意見，并在依法申請使用土地時出具落實(shí)預(yù)審意見的書面材料。據(jù)辦法起草人員介紹，原辦法有關(guān)規(guī)定已難以適應(yīng)今后建設(shè)用地預(yù)審管理的需要。 此外，這種分化也是銀行資本的訴求，土地公開交易降低銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險后，與一些全國性的品牌房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大合作規(guī)模也有相當(dāng)?shù)奈?，為銀行不再零敲碎打的來評價一個一個的項(xiàng)目和一塊一塊的土地，而是把握住一個在全國范圍內(nèi)具有相當(dāng)土地資源儲備、有項(xiàng)目運(yùn)作能力、有專業(yè)化水準(zhǔn)和市場把握能力的企業(yè)，然后整體評價出一個信用度，決定綜合貸款額度，這樣避免了銀行在超出自身專業(yè)范圍去評價某個樓盤項(xiàng)目風(fēng)險的難題，通過房地產(chǎn)品牌企業(yè)規(guī)模化帶來的收益和整體運(yùn)營帶來的品牌效益、無形資產(chǎn)來保證自己的貸款收益，從某種意義來講比分別給幾十個項(xiàng)目貸款相對來說風(fēng)險要小。這是一種退出與生存下來的分化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金的規(guī)模也從20%被要求提高到35%以上。如果說8此次合作創(chuàng)下兩個之“最”，既是農(nóng)行有史以來對一家房地產(chǎn)企業(yè)的最大規(guī)模授信，又是萬科接到過的最大一筆銀企合作單子。顯然，任志強(qiáng)等人贊助報告無疑是在通過該報告進(jìn)一步爭奪關(guān)于行業(yè)發(fā)展的話語權(quán)。開發(fā)商聯(lián)合在“房價多事之秋”高調(diào)推出房地產(chǎn)形勢研究報告，這顯示開發(fā)商爭奪行業(yè)話語權(quán)的升級。亞博分析：今年以來，開發(fā)商經(jīng)歷了4月底開始的宏觀調(diào)控，10月份的央行加息，可以說，房地產(chǎn)開發(fā)門檻一再抬高。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生在閱讀了尚未最后定稿的報告全文后表示，該報告有種“數(shù)字的震撼力量”，運(yùn)用大量數(shù)據(jù)分析得出“目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場不僅不存在泡沫，而是大有發(fā)展空間”的結(jié)論。這個報告將與目前主流的房地產(chǎn)存在泡沫的說法大唱反調(diào)。為回饋亞太博宇的忠實(shí)客戶和戰(zhàn)略伙伴，本份《亞博宏觀金融市場監(jiān)測評論中國金融市場》免費(fèi)向您提供，歡迎廣大客戶來函索取，望善加利用并慎重決策。值此國家宏觀調(diào)控政策面臨歷史性轉(zhuǎn)折之際，亞博聯(lián)合咨詢決定隆重推出《亞博宏觀金融市場監(jiān)測評論――中國金融市場》專題研究報告?！贾匾獣?〗尊敬的客戶：您好！衷心感謝您對亞博事業(yè)發(fā)展的長期關(guān)注和對亞博研究的長期支持。上述行業(yè)季度報告各個篇章之間有著承上啟下的聯(lián)系，前面的數(shù)據(jù)和分析為后面章節(jié)的分析建立基礎(chǔ)。從框架結(jié)構(gòu)上看，報告分為宏觀運(yùn)行狀況篇、產(chǎn)業(yè)運(yùn)行趨勢篇、市場價格分析篇、熱點(diǎn)問題對策篇、競爭合作策略篇、投資機(jī)會預(yù)測篇等幾大部分?？傮w來看，本報告既站在了全局的高度上，又深入到微觀層次，運(yùn)用多種分析工具對中國汽車產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行進(jìn)行了有重點(diǎn)有突破的研究，對于汽車行業(yè)的企業(yè)、事業(yè)、研究等各種客戶都具有很高的研究價值和實(shí)用價值。第一部分是外部環(huán)境因素分析，重點(diǎn)論述了和汽車產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的宏觀環(huán)境走勢。在前兩章的基礎(chǔ)上，第三章轉(zhuǎn)入微觀層面，具體觀察政府部門、相關(guān)子行業(yè)在這個時間段的相關(guān)動向，并分析出政策導(dǎo)向，企業(yè)競爭格局所帶來的深遠(yuǎn)影響?！?004年三季度旅游行業(yè)運(yùn)行監(jiān)測報告》?！督鹑谶\(yùn)行月度監(jiān)測報告》（10月期）。 亞太博宇財經(jīng)顧問 決策咨詢系統(tǒng)之 ——房地行業(yè)監(jiān)測報告 2004年11月18日 電子版★ 一房一地 ★ 寸土寸金 ★ 行家里手 ★ 點(diǎn)石成金 ★〖重要知會1〗尊敬的客戶：您好！衷心感謝您對亞博事業(yè)發(fā)展的長期關(guān)注和對亞博研究的長期支持。我們衷心希望以下報告能夠?qū)δ盐蘸暧^和行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體態(tài)勢，以及國家宏觀調(diào)控政策變化趨勢有所幫助。而從制作理念看，該報告中既有對國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的分析，又有對金融信貸形勢的跟蹤；既有對同業(yè)拆借市場、債券回購市場、股票市場、保險市場等金融市場的監(jiān)測，又有對當(dāng)月金融事件、熱點(diǎn)問題的深入分析與研究。第二章從研究旅游市場的運(yùn)行狀況入手，分別論述入境游、出境游、國內(nèi)游以及黃金周的新特點(diǎn)和未來發(fā)展趨勢。本報告共分為四大部分。第四部分是汽車產(chǎn)業(yè)走勢及相關(guān)熱點(diǎn)分析，作為本報告的結(jié)論部分重點(diǎn)就未來涉及汽車產(chǎn)業(yè)走勢的幾個方面進(jìn)行了分析預(yù)測，政策、投資、產(chǎn)銷量等等。報告結(jié)合大量詳實(shí)的行業(yè)圖表、數(shù)據(jù)和事件，將一段時間內(nèi)石化行業(yè)發(fā)展的基本概況、發(fā)展特點(diǎn)、發(fā)展趨勢、投資狀況、熱點(diǎn)問題等等，各方面各層次的問題解析出來，結(jié)合大量的定性分析和定量工具的應(yīng)用，使客戶能夠更容易地把握市場的走勢，明確未來石油石化市場的發(fā)展方向。更重要的是，由于亞博研究員中站在完全獨(dú)立和客觀的立場上，以亞博特有的專業(yè)分析方法，對相關(guān)的資料進(jìn)行了整理和加工，從而為客戶理解和把握物流業(yè)的發(fā)展提供了一種新的思考角度。我們相信，上述報告將對廣大客戶的經(jīng)營決策起到非常重要的參考作用，歡迎垂詢。央行此次加息不是偶然的，它至少表明利率市場化改革開始進(jìn)入快車道，也標(biāo)志著市場化手段將逐漸取代行政措施而成為宏觀調(diào)控的核心，今后貨幣供應(yīng)量對各行各業(yè)的深刻影響將前所未有地表現(xiàn)出來。旨在幫助社會各類機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)組織高層決策人員以最有效率的方式，獲取對各類經(jīng)濟(jì)事件的分析觀點(diǎn)和參考依據(jù)，以便在劇烈變化的環(huán)境下隨時做出科學(xué)有效的經(jīng)營管理決策。在建設(shè)部、國土資源部等官方機(jī)構(gòu)先后對當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r作出表態(tài)之后，一份宣稱是“近20年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上第一次”由行業(yè)中人自行發(fā)起的行業(yè)研究報告即將在今年12月份于上海舉行的“住交會”上正式對外發(fā)布。對于報告內(nèi)容，任志強(qiáng)評價為“出人意料”，表示研究結(jié)果與當(dāng)前的主流說法截然不同，“房地產(chǎn)投資的實(shí)際增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)有的統(tǒng)計概念”。此后，該報告將固定在每年一次的住交會上發(fā)布。此外，“泡沫論”一旦在社會形成共識，有可能成為一直籠罩在地產(chǎn)業(yè)上的陰影，影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從已經(jīng)顯露冰山一角的研究結(jié)果來看，報告的核心思想無疑是開發(fā)商極其希望推而廣之的。返回萬科獲農(nóng)行百億信貸實(shí)際上地產(chǎn)商二次分化來臨的信號11月8日，中國農(nóng)業(yè)銀行與萬科簽署了《銀企合作協(xié)議》，同時核予萬科60億元樓宇按揭額度。萬科獲農(nóng)行百億信貸說明，地產(chǎn)界的“馬太效應(yīng)”已開始顯示。31之后，所有的土地都要進(jìn)行公開的招標(biāo)拍賣程序，這要求開發(fā)商有很強(qiáng)的金融背景，而且銀行根據(jù)政府的要求，不能再給開發(fā)商購買土地的時候的資金進(jìn)行任何貸款，并且招投標(biāo)程序上要求開發(fā)商的付款進(jìn)度在十分有限的期限內(nèi)完成。各種門檻的抬高必然導(dǎo)致地產(chǎn)商的分化。這次分化和前一次性質(zhì)有著本質(zhì)上的不同，前一次是政策性分化，而這次是市場原因引起的市場性分化。辦法從十二月一日起施行。辦法規(guī)定，預(yù)審意見是建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的必備文件，預(yù)審意見提出的用地標(biāo)準(zhǔn)和總規(guī)模等方面的要求，建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計階段應(yīng)當(dāng)充分考慮。這次新的辦法，著力點(diǎn)之一，就是改變這種視預(yù)審為可有可無的現(xiàn)象，明確規(guī)定，預(yù)審意見是建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的必備文件。如果按照這個標(biāo)準(zhǔn)仍不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但“兩費(fèi)”總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。該官