【正文】 和推出什么樣的住宅產(chǎn)品首要的就是“入鄉(xiāng)隨俗”。所謂調(diào)研不一定非要長篇大論，其實(shí)只要抓住人口結(jié)構(gòu)、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、特別是最大潛力等幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就可以下定論了。因?yàn)樾〕鞘械娜嗣駥?duì)沒見過的東西總是報(bào)著天生的懷疑，你說得越天花亂墜，他越不相信。比如在黑龍江，住宅的供暖和采光往往是所有要素中排在最前面的；而在海南就變成通風(fēng)和景觀了。比如廣東的東莞、順德等地，幾乎家家都有海外關(guān)系，又如東北的延吉也幾乎家家都有人在南韓打工，無論是見識(shí)和收入都非同一般。 　　俗能生巧　　在中小城市做產(chǎn)品和營銷，一定要分清可變和不可變的部分。如一個(gè)全國知名的大開發(fā)商在一個(gè)四線口岸城市取得了一個(gè)互市貿(mào)易區(qū)項(xiàng)目的運(yùn)營權(quán)，不僅成了當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的政績工程，也引起省級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。但在那些民風(fēng)淳樸和文化相對(duì)落后、生活節(jié)奏平緩的中小城市，雖然電視和互聯(lián)網(wǎng)的普及也給市民帶來了很大的沖擊和洗禮，人們對(duì)于新生事物的接受還有一個(gè)適應(yīng)的過程。而根據(jù)新細(xì)則，“實(shí)物分房”不再是唯一依據(jù)，而調(diào)整為：按申請(qǐng)人家庭現(xiàn)有(或已有過)住房建筑面積核定申請(qǐng)人住房面積條件的標(biāo)準(zhǔn)。細(xì)則規(guī)定，購買面積在標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)部分，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買；超過部分不得享受政府優(yōu)惠，其房價(jià)參照簽訂經(jīng)濟(jì)適用房銷售合同時(shí)的周邊普通商品房價(jià)格(即經(jīng)濟(jì)適用房商品價(jià))，具體價(jià)格由物價(jià)行政主管部門核準(zhǔn)。在公告規(guī)定期限內(nèi)，申請(qǐng)家庭憑準(zhǔn)購證、身份證等相關(guān)資料到房改辦辦理登記手續(xù)，市房改辦根據(jù)推出的房源數(shù)與預(yù)登記人數(shù)，按1比1的比例確定選房名單，以《準(zhǔn)購證》號(hào)碼序號(hào)作為選房序號(hào)。從建成時(shí)間看，%，1996～2000年的占23%，1990～%，%。而這次加息，老房子更是“雪上加霜”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，眼下高總價(jià)房子走俏一個(gè)主要原因在于它的“新”，相對(duì)來說，在如今市態(tài)下，老房子的購買風(fēng)險(xiǎn)日漸顯露。有個(gè)別購房者在月付能力可以承受的前提下，將首付調(diào)高，比如將首付3成改為4成。市區(qū)掛牌單價(jià)分為2個(gè)價(jià)位段。而10月的熱門區(qū)域：下城區(qū)和西湖區(qū)價(jià)格有不同程度的回落。從成交的角度看來，江干區(qū)與拱墅區(qū)大有翻身之勢(shì)，兩者成交量竟占到總量的4成之多。但不可忽視，房改房中仍還有的10%的次新房。在上一周的成交物業(yè)中，均價(jià)在6500元左右的江干區(qū)與均價(jià)在8900元左右的上城區(qū)成交活躍。九堡一直受杭州房地產(chǎn)冷落，原因并不是地段和配套的問題，而是因?yàn)闊o地可以開發(fā)。從地理位置來看，相對(duì)于其他新型的小區(qū)，如三墩、燈塔、西興，九堡是較遠(yuǎn)的一個(gè)。以九堡經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域?yàn)橹行模磥淼木疟⒊休d旅游、交通、居住三大功能。單價(jià)最低的是朝暉一區(qū)6139元/平方米。成交個(gè)案：采荷東區(qū)，一室一廳，約建于1997年，單價(jià)7623元/平方米。城北 共成交房源14套，平均單價(jià)7119元/平方米。其中，單價(jià)最高的是民安苑7081元/平方米，單價(jià)最低的是三江花園4851元/平方米。其中，住宅成交量占總成交量的89%，達(dá)67萬平方米，比上周下降了12%。據(jù)悉，加息后第一周，上海樓市總成交均價(jià)達(dá)8674元/平方米，%；其中住宅成交均價(jià)為8156元/平方米，%。 　　 返回上海南區(qū)板塊冷熱不均成交放緩無論是可售樓盤，還是成交套數(shù)，一直以來炙手可熱的靜安、盧灣、徐匯3區(qū)10月份新房市場(chǎng)都呈現(xiàn)出曲高和寡的局面，成交套數(shù)、可售樓盤雙雙走低。古美板塊距離地鐵錦江樂園站步行平均約12分鐘左右，樓盤開發(fā)量超過170萬平方米，大盤效應(yīng)正在顯現(xiàn)。徐匯：南站、長橋最受矚目 徐匯區(qū)由于具有先天的地段優(yōu)勢(shì)，一直以來都是少數(shù)購房者青睞的地區(qū)，10月份成交態(tài)勢(shì)平穩(wěn)，區(qū)內(nèi)共有可售樓盤大約在40個(gè)左右，靠近靜安區(qū)板塊和長橋、華涇板塊成交均價(jià)從8000元到2萬元不等。華涇板塊可售樓盤10月份僅1個(gè)，幾個(gè)尚未定價(jià)的樓盤單價(jià)預(yù)計(jì)將保持在8500元左右。從該報(bào)告統(tǒng)計(jì)的供銷情況來看，今年1～，%，%。從商品房價(jià)格來看，今年1～9月份，全市和江南八區(qū)價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)， 8月份商品房價(jià)格環(huán)比呈下降趨勢(shì)，9月份僅小幅回升，說明宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的目標(biāo)在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)已取得初步成效。新盤總供應(yīng)量達(dá)到682萬平方米以上，主要分布在朝陽區(qū)與海淀區(qū)。此外，海淀區(qū)新盤供應(yīng)量為76萬平方米。從物業(yè)類型上看，16個(gè)住宅項(xiàng)目數(shù)量占了總量的47%，其主要分布的區(qū)域?yàn)槌枀^(qū)。寫字樓項(xiàng)目4個(gè)，占了總量的11%，是東城區(qū)的天恒大廈和海淀區(qū)的嘉華大廈。中大恒基分析顯示，10月份的新盤中，單價(jià)5000元以下的項(xiàng)目占了25%，大部分在五環(huán)和五環(huán)以外。其中，普通住宅的算術(shù)平均價(jià)為4978元/平方米，較前幾個(gè)月略有下降。10月初，思源顧問統(tǒng)計(jì)出10月的新盤開盤數(shù)量為22個(gè)，但截至10月底，該公司統(tǒng)計(jì)，實(shí)際開盤數(shù)達(dá)到了34個(gè)，相差了12個(gè)樓盤。返回重慶第二個(gè)國際機(jī)場(chǎng)有望落戶墊江隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和主城快速擴(kuò)張，重慶需要再建一個(gè)國際機(jī)場(chǎng)作為江北國際機(jī)場(chǎng)的“備用”。機(jī)場(chǎng)選址墊江黃沙鄉(xiāng)，不僅是因?yàn)檫@里四周地勢(shì)平緩，而且一年無霜期達(dá)320天以上，可以有效克服大霧原因?qū)︼w行的影響。在此之前，長壽區(qū)也試圖憑借與主城的近距離優(yōu)勢(shì)，爭奪第二國際機(jī)場(chǎng)落戶。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，深圳市政府最近同意了該局提出的推進(jìn)全市52個(gè)“問題樓盤”處理的優(yōu)惠政策，優(yōu)惠政策包括地價(jià)優(yōu)惠、延長土地使用年限等6項(xiàng)。三、經(jīng)市國土房產(chǎn)主管部門審核同意后，上述“問題樓盤”項(xiàng)目可順延土地使用期限的起始時(shí)間，這其中就包括，如果新簽訂“土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議”的，以簽訂合同的時(shí)間作為土地使用期限的起始時(shí)間。六、“問題樓盤”項(xiàng)目如果已封頂，存在違章超面積建設(shè)情況的，在通過規(guī)劃、消防、質(zhì)量安全檢測(cè)，且其違章行為由規(guī)劃部門依據(jù)相關(guān)規(guī)定酌情處理后，可按現(xiàn)行市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的60%補(bǔ)交地價(jià)，完善相關(guān)手續(xù)。下面是其出示的一個(gè)小區(qū)物業(yè)收費(fèi)清單： 　　(一)綜合物業(yè)管理收費(fèi) 　　管理費(fèi)：　　化糞池清掏費(fèi)：　　綠化費(fèi)：　　小修費(fèi)：(%) 　　小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)：　　電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)，共用電視天線費(fèi)執(zhí)行北京市京價(jià)(房)字1996第274號(hào)文規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，分?jǐn)傆?jì)收。比如小修費(fèi)和小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)，到底是哪些設(shè)施，就說不清楚，相關(guān)法律規(guī)定已經(jīng)明令禁止不收中修費(fèi)了；還有稅費(fèi)，到底是哪些費(fèi)用，也說不清楚，怎么向業(yè)主收??？每戶如何計(jì)算？因?yàn)槲飿I(yè)公司定義不清，容易給物業(yè)賺黑錢留下缺口?！　∥飿I(yè)公司暗里的黑心錢如何賺 　　　據(jù)其舉例：比如綠化費(fèi)，一個(gè)100萬平方米的小區(qū)，一年綠化費(fèi)就在55萬元?！　∥飿I(yè)公司賺黑錢從人員上做手腳　　對(duì)于小區(qū)的硬件設(shè)施可以賺黑錢，軟件設(shè)施賺黑錢也比較容易。 　　　毀滅性維持，拿業(yè)主幾十億財(cái)產(chǎn)做賭注該人士指出，現(xiàn)在物業(yè)公司都是業(yè)主招標(biāo)，一般的物業(yè)公司都是有今天無明天，一不小心就可能被炒掉了，物業(yè)公司大都是一棰子買賣，基于這種原因，好多物業(yè)公司一般對(duì)小區(qū)設(shè)施都“將就”著，很少花大筆資金去管理，只要不出事就成。正常的情況下，每年要請(qǐng)專業(yè)公司定期維護(hù)，專業(yè)電梯維修隊(duì)一棟樓至少要5千元，一次要花25萬，而請(qǐng)差一點(diǎn)的專業(yè)維修公司維修一次，就用1—2千元，6—7萬元就能維修一次，每年按規(guī)定修4次減少到修2次，而對(duì)于一個(gè)新建小區(qū)，一切設(shè)備都是新的，即使兩年修一次，電梯也不容易出問題，那業(yè)主每年交的幾百萬元的電梯維修費(fèi)用流向哪里，答案不說自明。據(jù)悉，北京市市政管委要求各區(qū)縣供暖單位必須保證在供暖期間實(shí)行每天24小時(shí)連續(xù)供暖，保證采暖用戶的室內(nèi)溫度不低于16攝氏度。當(dāng)你進(jìn)得房間，才發(fā)現(xiàn)玻璃門有裂痕，電線不翼而飛，你找物業(yè)管理公司，他叫你找發(fā)展商，你找發(fā)展商，他說已不關(guān)他的事，自己被發(fā)展商和物業(yè)公司耍太極，玩得團(tuán)團(tuán)亂轉(zhuǎn)……那么，房子到底什么時(shí)候算是交付使用，這是牽扯到房產(chǎn)買賣雙方實(shí)際利益的重要問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往認(rèn)為“房屋交付使用”就是“交鑰匙”，而買房戶則認(rèn)為，“房屋交付使用”不僅是領(lǐng)取房屋鑰匙，還應(yīng)同時(shí)辦理交付房屋的所有權(quán)證書。如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時(shí)要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在2004年的德國漢諾威世界地板展上一亮相，就立刻引發(fā)空前轟動(dòng)，在歐洲、亞洲、美洲的試銷中，屢屢斷貨，供貨頻頻告急，而現(xiàn)在國內(nèi)也可以與全球共享它的同步上市。三層實(shí)木地板原材料的選擇和前處理工藝十分考究，目前國內(nèi)只有圣象康逸等幾家行業(yè)骨干企業(yè)率先引進(jìn)了德國全自動(dòng)化的三層實(shí)木地板生產(chǎn)設(shè)備和工藝，產(chǎn)品的主要原料來自于進(jìn)口，目前對(duì)于三層實(shí)木地。三層結(jié)構(gòu)之所以成為當(dāng)今實(shí)木地板消費(fèi)的主流，主要因?yàn)槿龑訉?shí)木地板放大了實(shí)木地板消費(fèi)的利益點(diǎn)，克服了實(shí)木地板消費(fèi)的麻煩。返回〖建材裝修〗較之傳統(tǒng)產(chǎn)品打量新潮真木紋地板今年叫得最響的地板要數(shù)歐典的2008系列真木紋地板，號(hào)稱“天價(jià)”的2008系列真木紋地板終于與消費(fèi)者見面了。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。據(jù)北京市政管委處獲悉，目前，針對(duì)一些采暖用戶無正當(dāng)理由拒絕繳納供暖費(fèi)的，有關(guān)供熱單位可以責(zé)令限期繳納，逾期仍不繳納的，按日累計(jì)加收應(yīng)繳供暖費(fèi)1%的滯納金；情節(jié)嚴(yán)重、拒不繳納的，經(jīng)市房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，供暖單位可以對(duì)其停止供暖。 返回北京：惡意拒繳供暖費(fèi)可停氣日前，北京市供暖正式開始。以電梯維修來說，一般配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護(hù)、保養(yǎng)；一般情況下每部梯子每年需要費(fèi)用1萬多元。 　　物業(yè)管理公司為多增加收費(fèi)，還表現(xiàn)為超出標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格收取管理費(fèi)，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，賺取收費(fèi)差價(jià)，擅自增加項(xiàng)目建設(shè)，而將費(fèi)用分?jǐn)偨o業(yè)主。就小區(qū)的樓房外立面清洗一項(xiàng)，也會(huì)讓物業(yè)公司大撈一筆。事實(shí)上，京城很多小區(qū)的糾紛都是物業(yè)裝修費(fèi)用引起的。 　　以上所列各項(xiàng)費(fèi)用中不包含每戶的生活垃圾清運(yùn)費(fèi)(京價(jià)(收)字)【1999】第253號(hào)文件，每戶戶內(nèi)的各項(xiàng)能源及戶內(nèi)的小修費(fèi)。日前，據(jù)京城一位業(yè)界老總自揭黑幕，披露了物業(yè)管理費(fèi)用的黑洞。爛尾樓項(xiàng)目因設(shè)計(jì)變更引起建筑面積增加的，不能超過原批準(zhǔn)建筑面積的5%。按照市政府批復(fù)的處理意見，這些優(yōu)惠政策將僅適用于子悅臺(tái)等52個(gè)“問題樓盤”，適用范圍將不會(huì)再擴(kuò)大。目前，墊江到重慶、萬州和四川的達(dá)州都只需1個(gè)小時(shí)。事實(shí)上，1999年，墊江方面就在為機(jī)場(chǎng)建設(shè)前期規(guī)劃做準(zhǔn)備，還請(qǐng)了民航總局的專家來進(jìn)行專題調(diào)研。不過，它的動(dòng)工時(shí)間，可能要到10年以后。思源顧問指出，這12個(gè)新開樓盤基本上都是在沒有或少有宣傳的情況下直接開盤的。31土地大限”之后，房地產(chǎn)泡沫論也給樓市帶來了不少影響，再加上10月29日央行宣布加息，現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)特別敏感、微妙的時(shí)期。單價(jià)在8000元～10000元及10000元以上的項(xiàng)目則以公寓、別墅為主。四五環(huán)間的供應(yīng)量與三四環(huán)間的供應(yīng)量相差不多，%%，而二三環(huán)之間的項(xiàng)目供應(yīng)量只占總量的2%。公寓項(xiàng)目開盤6個(gè)，占了總數(shù)的17%，比前幾個(gè)月明顯增加。另外，10月新盤中，總規(guī)模在15萬平方米及以上的項(xiàng)目主要分布在朝陽區(qū)，如濱河花園（陽光上東B區(qū)）、ZAMA咱們、東岸、瑞城中心、樂城國際和柏陽景園等。朝陽海淀豐臺(tái)居前三名10月新開盤項(xiàng)目數(shù)量最多的區(qū)域是朝陽區(qū)、海淀區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，分別為10個(gè)、7個(gè)和3個(gè)，其他區(qū)域則基本為一兩個(gè)。返回加息促京城開發(fā)商提前開盤根據(jù)思源、中大恒基、中原等多家經(jīng)紀(jì)公司的統(tǒng)計(jì)顯示，10月份北京新開樓盤共34個(gè)。兩相對(duì)比，供給增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求增長幅度。該報(bào)告中的數(shù)據(jù)表明，三季度南京全市商品房均價(jià)為4524元/平方米，而江南八區(qū)的房價(jià)為5397元/平方米。長橋、華涇板塊接近外環(huán)線附近，是徐匯區(qū)內(nèi)最為“偏遠(yuǎn)”的，但房價(jià)并沒有因此降格。由于該區(qū)內(nèi)一些均價(jià)超過7500元板塊多集中在地鐵沿線，而一號(hào)線乘客眾多、擁擠的局面也阻止了一些自住購房者的購房行為。同時(shí)一些板塊由于價(jià)格超出市場(chǎng)預(yù)期，另加一些政策性不穩(wěn)定因素，成交量開始放緩。此外，存量房交易的活躍也分流了一部分買家。在交易量持續(xù)減少的情況下，房價(jià)也結(jié)束了前一段時(shí)間的上漲勢(shì)頭，上周成交均價(jià)為8662元/平方米，比前一周微跌。與前一周相比，住宅交易量減少12%，比加息前減少24%。成交個(gè)案：大關(guān)東七苑，兩室一廳，4F/7，約建于1995年，單價(jià)6515元/平方米。其中，單價(jià)最低的是新世紀(jì)花苑5000元/平方米。城東共成交房源6套，平均單價(jià)6909元/平方米，平均總價(jià)52萬元。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，如果九堡大型住宅區(qū)全面啟動(dòng)，那風(fēng)頭肯定會(huì)與閑林相媲美。此外，區(qū)塊的東側(cè)是規(guī)劃的九堡大橋，將連上城市快速環(huán)線通道，在區(qū)內(nèi)將與世紀(jì)大道對(duì)接。綠苑和菲達(dá)返回九堡小區(qū)出讓地塊位置占優(yōu)勢(shì)日前，杭州市國土資源局公開預(yù)告出讓6宗九堡宅地，總面積達(dá)369畝，將于近期首次公開出讓。成交量未減 據(jù)各中介公司成交情況分析：人居展后成交量持續(xù)上升幾周后，現(xiàn)在仍表現(xiàn)活躍。房改房利好 房改房與私房的掛牌比例為1∶，兩者在掛牌量上仍有較大的懸殊。而濱江區(qū)由于其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，掛價(jià)仍居高不下，單價(jià)基本都在8000元以上。其中上城區(qū)掛牌均價(jià)獨(dú)占鰲頭，這主要與春江花月等物業(yè)掛牌大幅度增長有關(guān)，單單一個(gè)樓盤份額就占了該區(qū)域總量的1/4。掛牌價(jià)格部分回調(diào) 二手房市場(chǎng)的掛牌量又有23%的增幅。考慮到投資利潤可能下降，部分投資者暫緩進(jìn)入市場(chǎng)的腳步而選擇觀望。與老房子受冷遇形成鮮明對(duì)照的是，大戶型高總價(jià)的房子反而走俏起來。成交：老房子下降10% 加息對(duì)1990年前的老房子影響最大。返回杭州樓市二手房市場(chǎng)平靜中略顯波瀾 加息引起的細(xì)微波瀾在杭州二手房市場(chǎng)已經(jīng)有所顯現(xiàn)：次新房成交再創(chuàng)新高，而老房子的日子就不那么好過了。選房將更加公開、公正。這樣一來，申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的“門檻”大大提高了。購房者須符合4個(gè)條件 新政策規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用房者必須具備以下4個(gè)條件：具有市區(qū)常住城鎮(zhèn)居民戶口；已婚(含未滿35周歲離異(或喪偶)帶小孩者)或年齡在35周歲及以上的單身無房戶；申請(qǐng)家庭(2人以上)現(xiàn)有(或已有過)住房建筑面積小于48平方米(含48平方米)；屬于中低收入家庭。 　　雅俗共賞一二線城市的房地產(chǎn)產(chǎn)品頻繁和快速地引進(jìn)著一些國外的新概念和新技術(shù)，幾乎80%的樓盤都清一色的洋設(shè)計(jì)師(所)雖然有一半是假洋鬼子——且此風(fēng)正盛！這好像已成為樓盤營銷必不可少的套路。例如某個(gè)三線城市一個(gè)外地實(shí)力投資者開發(fā)的樓盤建在了這個(gè)城市傳統(tǒng)墓地群的下風(fēng)口，雖然小區(qū)的品質(zhì)和規(guī)劃都不錯(cuò)但還是失敗了。中小城市除了金字塔頂端(商人和灰色收入階層)外幾乎還未形成諸如大城市的金領(lǐng)、白領(lǐng)甚