【正文】 迎合也千萬不要冒犯如風(fēng)水、民俗等一些形而上的禁忌。此外，也要關(guān)注官俗，尤其在這些山高皇帝遠(yuǎn)的中小城市，一個(gè)地方有一個(gè)地方的交易規(guī)則和官場(chǎng)內(nèi)幕，迎合和利用這些資源，也是項(xiàng)目能否成功的重要條件。不僅贏得了各審批部門公章圍著項(xiàng)目轉(zhuǎn)的特權(quán)，而且當(dāng)?shù)氐拿襟w還要大力配合宣傳，幾乎未發(fā)生任何廣告費(fèi)。尤其在鋪天蓋地的報(bào)紙廣告和印刷品中，各種時(shí)髦和創(chuàng)新的語言層出不窮幾乎到了不說人話的程度。所以在中小城市房地產(chǎn)產(chǎn)品特別推廣語言的創(chuàng)新上，決不可照搬大城市繁復(fù)斑斕和佶屈聱牙的書面語言、網(wǎng)絡(luò)語言和先鋒語言的模式，而應(yīng)多借鑒口語化和傳統(tǒng)化的民間語言方式，從而增加親切感和可信性——因?yàn)楹脰|西如果吆喝不好，一樣會(huì)跌得頭破血流！返回〖杭浙動(dòng)態(tài)〗杭州出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房新政策 在經(jīng)濟(jì)適用房搖號(hào)停了一段時(shí)間后，杭州市政府近日發(fā)布了新的市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理細(xì)則，其中一些新條款頗引人注目。憑原有《準(zhǔn)購證》不一定能買房 在原先的核定條件中，只要夫妻雙方享受“實(shí)物分房”的建筑面積小于、等于48平方米，都可以申購經(jīng)濟(jì)適用房。幾乎所有形式的住房都被納入申請(qǐng)人家庭現(xiàn)有(或已有過)住房面積核定范圍：承租的公有住房；已購買的房改房；按政府優(yōu)惠政策購買的解困房、安居房、集資合作建房、拆遷安置住房等；申請(qǐng)建造的批地住房；自有私房和通過繼承、贈(zèng)與方式取得的各類私有住房；通過市場(chǎng)方式購買的商品房、二手房、存量住房；已交易出售的所有住房。三口之家只能住60平方米 為了避免濫用經(jīng)濟(jì)適用房政策建設(shè)大戶型住宅，杭州市經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積嚴(yán)格控制為中小戶型，中套控制在80平方米左右，作為一戶4人及以上家庭享受供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)；小套控制在60平方米左右，作為一戶3人及以下家庭享受供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)；高層、小高層住宅相應(yīng)增加建筑面積10平方米。“先來后到”排隊(duì)選房 今后，碰運(yùn)氣、抽獎(jiǎng)式的選房方式將被取消，取而代之的是按照“先來后到”排隊(duì)。杭州市建委、杭州市房改辦將不定期公告公開銷售的經(jīng)濟(jì)適用房房源，包括數(shù)量、單套建筑面積、地段、價(jià)格等必要的信息。新政策出臺(tái)前按規(guī)定已經(jīng)購買或簽訂買賣合同及搖號(hào)后已選房的，按原政策規(guī)定執(zhí)行。掛牌：% 加息后，成交量增長(zhǎng)較快，但一個(gè)新變化也不容忽視，那就是賣家加快拋房速度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期掛牌量的上升說明政策調(diào)整對(duì)賣家還是產(chǎn)生一點(diǎn)影響，考慮到投資風(fēng)險(xiǎn)，另外房?jī)r(jià)也到了一定高位，持現(xiàn)在出貨觀點(diǎn)的人不在少數(shù)。在上半年的金融調(diào)控中，絕大多數(shù)的銀行貸款對(duì)老房子進(jìn)行了“封殺”。商務(wù)興房網(wǎng)數(shù)據(jù)也顯示，加息后，1990前的老房子成交量下降10%。單價(jià)1萬元以上的高價(jià)房和6000元以下的較低價(jià)房的成交比例各占25%。首付：4成的不少 相比于自住者來說，房產(chǎn)投資者受加息政策影響較大。雖說購房自住者反應(yīng)平靜，但這兩天，正考慮買房的人也有部分調(diào)整了自己的購房計(jì)劃。返回二手房?jī)r(jià)格回落成交量未減11月，杭州的二手房市場(chǎng)仍保持旺盛交易，加息因素影響正在逐漸淡去。西湖區(qū)、上城區(qū)、下城區(qū)仍然是放量的主要區(qū)塊，掛牌價(jià)格有了小幅回落。四城區(qū)掛價(jià)在8000元單價(jià)以上。這樣有力的支撐，使得上城區(qū)均價(jià)接近萬元。特別是西湖區(qū)，“20%解封”以后，價(jià)格扶搖直上，現(xiàn)階段處于價(jià)格盤整期。另外一個(gè)價(jià)位段是單價(jià)在8000元以下的區(qū)域。而兩者7500元/平方米的均價(jià)恰恰是其成為目前市場(chǎng)的主流選擇。分析表明，雖然房改房供應(yīng)還是以中小戶型、總價(jià)在40萬元左右的房源為主。近期關(guān)于房改房將取消超額所得收益的消息無疑是對(duì)這些“新房改房”的一個(gè)利好。雖然已近淡市，但成交水平并未下降。而西湖區(qū)與下城區(qū)一改往日氣勢(shì)，兩者加起來的比例不足30%，尤其是西湖區(qū)成交量大打折扣。它們均位于九堡經(jīng)濟(jì)適用房用地的東南面，地塊之間相互連接，連接緊密，距離錢塘江僅500米，具有極大的江景優(yōu)勢(shì)。幾年來，九堡從未公開出讓過1宗土地；而現(xiàn)有在開發(fā)的商品房也只有晨光春江綠島兩個(gè)樓盤。從目前的交通情況來看，九堡是相對(duì)最好的一個(gè)，而在規(guī)劃中，九堡在交通方面的優(yōu)勢(shì)還將擴(kuò)大。在版圖上，經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域其實(shí)只是九堡的一部分。隨著杭州整體房?jī)r(jià)的不斷攀升，目前九堡一帶的二手房?jī)r(jià)格為每平方米5000元左右，相比主城，僅幾步之隔的九堡具有非常明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。返回杭城二手房一周行情 城中 共成交房源8套，平均單價(jià)8458元/平方米。成交個(gè)案：朝暉現(xiàn)代城，三室二廳，122平方米，6F/7，約建于2003年，總價(jià)99萬元，單價(jià)8084元/平方米。成交單價(jià)最高的是南肖埠8542元/平方米，單價(jià)最低的是錦江半島5235元/平方米。城西 共成交房源8套，平均單價(jià)6541元/平方米。成交個(gè)案：翠苑三區(qū)，兩室一廳，4F/7，約建于1988年，總價(jià)35萬元，單價(jià)5817元/平方米。其中，單價(jià)最高的是名城左岸花園9564元/平方米。城南 共成交房源2套，平均單價(jià)5966元/平方米，平均總價(jià)46萬元。返回〖異地傳真〗加息后申城新房交易量連續(xù)第二周下滑 　　根據(jù)房產(chǎn)之窗對(duì)網(wǎng)上房地產(chǎn)交易最新數(shù)據(jù)的監(jiān)控，加息后第二周，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了第一周縮量的走勢(shì)，交易總量繼續(xù)下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周上海樓市總成交量為74萬平方米左右，比上周減少了近15萬平方米。上周三，上海新房交易量甚至跌破10萬平方米的近期低點(diǎn)。其中，住宅成交均價(jià)為8086元/平方米，與上周基本持平。 　　業(yè)內(nèi)人士分析，打壓短期投機(jī)的政策信號(hào)明顯；同時(shí)，近期股市回暖，促使部分樓市流動(dòng)資金開始轉(zhuǎn)向股市以及銀行等其它短期投資渠道。最近，開發(fā)商明顯放慢了新盤上市的腳步，這也令近期的新房上市量略顯疲軟。上海南區(qū)房產(chǎn)由于先天差別較大，區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)狀。 　　閔行：區(qū)內(nèi)差價(jià)4000元 過去一段時(shí)間，春申板塊憑借地鐵一號(hào)線的支撐和品牌開發(fā)商的入駐，雖地處較偏遠(yuǎn)，但房?jī)r(jià)一路走高，目前均價(jià)已經(jīng)接近7500元，距離地鐵站較近的樓盤目前預(yù)計(jì)單價(jià)將接近9000元。而老閔行板塊由于距離較遠(yuǎn)，目前均價(jià)維持在5000元之下，同一區(qū)域內(nèi)差價(jià)將近4000元之多。同時(shí)，由于投資購房比例較多，上下家心理價(jià)位相差加大，購房者對(duì)古美、春申等板塊目前持謹(jǐn)慎態(tài)度。上海南站地區(qū)目前處于量?jī)r(jià)齊增階段，已售均價(jià)也達(dá)到萬元。植物園附近的某新開樓盤單價(jià)在短短2個(gè)月內(nèi)從7600元飆升到目前的8500元。返回南京三季度商品房均價(jià)4524元 11月10日，南京市房產(chǎn)局發(fā)布1～9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告。由于南京部分銀行就二手房貸款政策有所調(diào)整，目前，南京二手房供銷比嚴(yán)重失衡，：1。而今年1～，%，%。逐漸扭轉(zhuǎn)了去年下半年供不應(yīng)求的被動(dòng)局面。1～9月全市、江南八區(qū)商品房均價(jià)分別為4407元/平方米、5286元/平方米，而三季度兩地商品房均價(jià)為4524元/平方米、5397元/平方米，基本與1～9月份的均價(jià)持平。其中，普通住宅及公寓項(xiàng)目22個(gè)，寫字樓項(xiàng)目4個(gè)，別墅7個(gè)，商業(yè)1個(gè)。普通住宅均價(jià)比9月份略有下降，而公寓供應(yīng)量則在10月小幅增長(zhǎng)。從供應(yīng)量分布區(qū)域看，朝陽區(qū)為242萬平方米，房山區(qū)為200萬平方米，主要是區(qū)內(nèi)有一個(gè)大盤入市。其他區(qū)域則基本都在50萬平方米以下。公寓比前幾月增加明顯中大恒基統(tǒng)計(jì)顯示，10月份住宅新盤的供應(yīng)量達(dá)到650萬平方米，%。本月的公寓和別墅項(xiàng)目共有176萬多平米的供量，較前幾個(gè)月有一定的增幅。別墅項(xiàng)目7個(gè)，占了總量的20%，分布在朝陽、順義、豐臺(tái)和昌平，依然以郊區(qū)為主，城區(qū)為輔。5000～8000屬于主流價(jià)格中原的分析則顯示，從各環(huán)線供應(yīng)情況來看，五環(huán)以外的項(xiàng)目供應(yīng)量最大，共有7個(gè)項(xiàng)目，占總供應(yīng)量的70%。從各環(huán)線的價(jià)格來看，二三環(huán)的價(jià)格最高為18000元/平方米；價(jià)格最低的是四五環(huán)之間的項(xiàng)目，為6940元/平方米；五環(huán)外的項(xiàng)目均價(jià)則為9106元/平方米，主要是因?yàn)閯e墅項(xiàng)目較多。5000元～8000元/平方米的項(xiàng)目占35%左右，所占比例最大，目前屬于主流價(jià)格，且在全市范圍內(nèi)分布較均勻。中大恒基測(cè)算，10月份本市各類房地產(chǎn)的算術(shù)平均價(jià)為7348元/平方米，較去年同期有不小的漲幅，主要是因?yàn)楸驹滦麻_樓盤中公寓及別墅項(xiàng)目所占比例有所增加。提息促開發(fā)商提前開盤繼“8在此前央行透露出可能加息的消息后，開發(fā)商們對(duì)于加息后的顧慮較多。分析認(rèn)為，其原因是很多原計(jì)劃在11月份開盤的項(xiàng)目提前在10月推出。雖然這種現(xiàn)象形成的因素較為復(fù)雜，但思源顧問認(rèn)為，當(dāng)初業(yè)界估計(jì)的10月加息政策刺激了部分開發(fā)商提前開盤，這也將使11月份新開盤量可能創(chuàng)下北京樓市歷史最低紀(jì)錄。據(jù)悉，重慶的第二個(gè)國際機(jī)場(chǎng)建設(shè)，目前已納入“十一五規(guī)劃”的范圍。墊江縣發(fā)改委官員表示，早在去年，國務(wù)院就已正式批準(zhǔn)第二國際機(jī)場(chǎng)選址，即墊江縣黃沙鄉(xiāng)。而目前因濃霧封鎖，常常導(dǎo)致一些航班無法正常起降江北機(jī)場(chǎng)。但直到去年底才敲定選址。墊江縣1年前進(jìn)入了主城區(qū)1小時(shí)核心經(jīng)濟(jì)圈；此外，渝萬高速公路與四川省鄰水縣——湖北利川市的高速公路在墊江縣交匯，使當(dāng)?shù)負(fù)碛兴耐ò诉_(dá)的交通網(wǎng)。返回深圳政府推出六項(xiàng)優(yōu)惠政策處理52問題樓盤深圳近日推出大幅度優(yōu)惠政策以加快“問題樓盤”的處理。市政府在批復(fù)中還劃定了這些“問題樓盤”處理的生死線——到2006年9月30日，逾期仍未辦理復(fù)工登記手續(xù)的項(xiàng)目，政府將依法收回其土地使用權(quán)及地上建筑物。六項(xiàng)優(yōu)惠政策包括：一、政府打破了此前不允許合作建房的限制，允許開發(fā)商在自行妥善處理好債權(quán)債務(wù)關(guān)系的前提下，允許“問題樓盤”項(xiàng)目進(jìn)行合作建設(shè)或者直接置換土地使用權(quán)的受讓方；二、“問題樓盤”拖欠政府地價(jià)的，在全額收回地價(jià)款本金的前提下，免除因拖欠地價(jià)款產(chǎn)生的利息、滯納金及相應(yīng)土地使用費(fèi)。四、政策中規(guī)定，“問題樓盤”項(xiàng)目需要進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)變更的，依法報(bào)市規(guī)劃主管部門審批，在不影響規(guī)劃、房屋質(zhì)量和安全的情況下，主管部門予以批準(zhǔn)。五、“問題樓盤”項(xiàng)目中自用性質(zhì)的房產(chǎn)，可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，按現(xiàn)行市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交20%的地價(jià)后轉(zhuǎn)為市場(chǎng)商品房。返回〖物業(yè)管理〗部分物業(yè)公司究竟是如何明著暗著從物管中撈取巨利的？　　物業(yè)管理糾紛一直不斷，物業(yè)公司也總?cè)氯轮晌飿I(yè)這一行不掙錢，但大家還都爭(zhēng)著去做物業(yè)，有的物業(yè)公司即使被業(yè)主解聘了，仍然賴在小區(qū)內(nèi)不走。 　　物業(yè)公司明著賺黑錢　　據(jù)該人士透露，不管是高檔社區(qū)還是普通機(jī)關(guān)單位宿舍，每一類小區(qū)的物業(yè)公司都能賺到黑錢。 　　保潔費(fèi)：　　保安費(fèi)：　　統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)：　　智能化安防設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi) 　　稅費(fèi) 　　(二)代收代繳費(fèi)用： 　　天然氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、供暖費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、其他。 　　該業(yè)界人士指出，這張收費(fèi)清單里包含著重復(fù)收費(fèi)，收費(fèi)不清的現(xiàn)象。 在這張收費(fèi)表中，出現(xiàn)了共用維修費(fèi)，按有關(guān)規(guī)定，各產(chǎn)權(quán)人在其購買房屋時(shí)，須按購房款2%的比例繳交共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。有的小區(qū)交近百萬元的公共維修基金，到頭來賬戶上只有幾十萬元，那一百多萬哪去了，很難查到。物業(yè)公司在業(yè)主入住時(shí)就繳了55萬元的物業(yè)費(fèi)，因?yàn)樾^(qū)的綠地未建成，那么這55萬元就神不知鬼不覺地流到物業(yè)公司的腰包，第二年綠地建成后，綠化費(fèi)照收不誤，僅綠化費(fèi)一項(xiàng)，物業(yè)公司一年就能白賺55萬，如果小區(qū)的規(guī)模大，那物業(yè)公司僅綠化費(fèi)一項(xiàng)，賺個(gè)上百萬元跟玩似的，非常輕松。如果按一個(gè)小區(qū)100萬平方米的外立面面積來計(jì)算的話，一個(gè)月要用20萬元，一年是120萬元，清洗一次的成本20萬元的話，但事實(shí)上沒有哪一個(gè)小區(qū)是一年清洗12次，尤其對(duì)于新入住的小區(qū)，有的兩年也沒有清洗一次，因?yàn)槭切陆ㄐ^(qū)，即使不清洗也看不出什么異樣來，但是物業(yè)公司在向業(yè)主收取清洗費(fèi)用時(shí)可一點(diǎn)不耽誤，該啥時(shí)收就啥時(shí)收，該收多少就收多少。這位老總透露，比如說從人員安排方面，每個(gè)小區(qū)都要請(qǐng)保安，一個(gè)1百萬平方米的小區(qū)一個(gè)月保安費(fèi)就是16萬元，物業(yè)公司先把保安費(fèi)用拿到手，自己招人的時(shí)候開始偷工減料，按市場(chǎng)行情，退伍軍人保安一個(gè)價(jià)，身高過一米七五的保安一個(gè)價(jià)，物業(yè)公司可以不選退伍軍人，保安身高也可找一米六幾的或者一米五幾的，價(jià)格便宜，就一個(gè)小區(qū)設(shè)幾個(gè)保安問題，設(shè)十個(gè)保安也行，設(shè)六個(gè)保安也沒問題，即使設(shè)三個(gè)保安，業(yè)主也看不出這其中的端倪，物業(yè)公司通過“偷工減料”，把16萬元保安費(fèi)減少到十多萬元就能解決。如沒有明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，就巧設(shè)名目收費(fèi)，比如入住登記費(fèi)、戶口費(fèi)等。這種可怕的帶有毀滅性的賺錢手段，是物業(yè)公司拿業(yè)主幾個(gè)億甚至是幾十個(gè)億的資產(chǎn)做賭注來自己賺黑錢，讓人擔(dān)心。一個(gè)小區(qū)按50棟樓，每棟樓10部電梯，一共就有500部電梯，而每年的電梯費(fèi)用就得500萬元。 正因?yàn)槿绱?，好多物業(yè)公司都愛接新建的小區(qū)，為了能入駐新區(qū)，幾個(gè)物業(yè)公司打破腦袋都往里擠，即使被業(yè)主解聘了也賴在那不走，而對(duì)于一些已經(jīng)四五年的小區(qū)來說，就很少有物業(yè)公司對(duì)它感興趣了。對(duì)惡意拒繳供暖費(fèi)的，供暖單位可以對(duì)其停止供暖。廣大市民若在供暖期間出現(xiàn)一些故障或者溫度不能達(dá)到16攝氏度等情況，可撥打供熱電話，值班人員將在最短的時(shí)間內(nèi)安排工作人員解決。返回開發(fā)商“交鑰匙”并不等于就等于交付使用發(fā)展商往往先讓你在收樓的文件上簽好字，再給你一張紙條，叫你到物業(yè)管理處去拿鑰匙。最新施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。最高人民法院副院長(zhǎng)黃松指出，審判實(shí)踐存在著許多當(dāng)事人因?qū)ι唐贩抠I賣合同中約定的“房屋交付使用”理解不同而發(fā)生的爭(zhēng)議。　　黃松有表示，所謂房屋的交付使用，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買房戶占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買房戶占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。在此約定下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買房戶“交鑰匙”，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買房戶，否則，將承擔(dān)違約責(zé)任。這款歐典真木紋2008系列地板在技術(shù)、工藝、原材料等各個(gè)方面，都有著歷史性的突破與刷新，代表著世界全新的技術(shù)。實(shí)木地板“三層”是主流　　在一些歐美國家，實(shí)木地板消費(fèi)早已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)理性的階段，全球有近60%的實(shí)木地板市場(chǎng)已經(jīng)采用了這種三層實(shí)木的結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)在的三層實(shí)木地板，它的表層、芯層、背板由三種材質(zhì)、厚度不同的木材制成，特殊的表面拼接、組合使得表面的異向變形得到牽制，而沿著厚度方向的變形也得以應(yīng)力平衡，很大程度的杜絕了產(chǎn)品的變形