【正文】 地預(yù)審管理辦法》稱，中國將實行建設(shè)項目用地分級預(yù)審。辦法從十二月一日起施行。此次修改一是針對國家建設(shè)項目管理方式的改變要求對建設(shè)用地預(yù)審進行相應(yīng)調(diào)整；二是針對工作實踐中存在的問題對原辦法進行了進一步完善。辦法規(guī)定，預(yù)審意見是建設(shè)項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的必備文件，預(yù)審意見提出的用地標(biāo)準(zhǔn)和總規(guī)模等方面的要求，建設(shè)項目初步設(shè)計階段應(yīng)當(dāng)充分考慮。國土資源部負責(zé)人表示，這項規(guī)定的制定，實際上是針對預(yù)審工作在一些地方?jīng)]有受到應(yīng)有重視，或者沒有嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行的現(xiàn)象，提出的一項強制性的措施。這次新的辦法，著力點之一，就是改變這種視預(yù)審為可有可無的現(xiàn)象，明確規(guī)定，預(yù)審意見是建設(shè)項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的必備文件?！　「鶕?jù)《中華人民共和國土地管理法》，征收耕地的補償費用主要包括土地補償費和安置補助費。如果按照這個標(biāo)準(zhǔn)仍不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費，但“兩費”總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。在土地市場治理整頓中，全國清理出拖欠、截留、挪用農(nóng)民征地補償費高達150億元。該官員表示，原有的“征地補償標(biāo)準(zhǔn)”帶有很強的計劃經(jīng)濟的色彩，新版標(biāo)準(zhǔn)也只是一個過渡性措施。國土資源部日前發(fā)布的《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》明確提出，在有條件的地區(qū)，省級國土資源部門可以會同有關(guān)部門，在綜合地價應(yīng)考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素的基礎(chǔ)上，制訂省域內(nèi)各縣(市)征地區(qū)片綜合地價，實行征地補償。 　　《指標(biāo)》由投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重四項指標(biāo)構(gòu)成。控制指標(biāo)包括投資強度和用地效率(包括容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比例)兩類四項指標(biāo)，每項指標(biāo)都明確了控制“門檻”?！　≡隗w現(xiàn)集約用地管理方向的同時《指標(biāo)》編制充分考慮了不同地區(qū)、不同行業(yè)工業(yè)建設(shè)項目用地的實際情況和差異，把全國市縣細分成七個類別，本著嚴(yán)寬適度的原則，該《指標(biāo)》對經(jīng)濟發(fā)達、用地緊張的地區(qū)，嚴(yán)格按照實行嚴(yán)而又嚴(yán)的資源管理制度的要求從嚴(yán)控制；對于欠發(fā)達地區(qū)的用地調(diào)控，體現(xiàn)出在用地集約性和技術(shù)先進性的基礎(chǔ)上留有彈性。對尚處于經(jīng)濟欠發(fā)達、土地收益較低，引進項目的需求較為迫切，也缺乏明確的行業(yè)指向性的第7類地區(qū)，指標(biāo)值確定不再進行分行業(yè)控制，而是根據(jù)采用最低標(biāo)準(zhǔn)的謹(jǐn)慎原則，確定不分行業(yè)的統(tǒng)一“門檻”值。 　　該《指標(biāo)》明確叫?！盎▓@式工廠”，規(guī)定工業(yè)項目建設(shè)要嚴(yán)格控制廠區(qū)綠化率，在工業(yè)開發(fā)區(qū)(園區(qū))或工業(yè)項目用地范圍內(nèi)不得建造“花園式工廠”，這意味著此類曾經(jīng)一度流行的隱形圈地方式將終結(jié)。該《指標(biāo)》適用于新建工業(yè)項目，也包括改建、擴建工業(yè)項目。分析員認為，國土資源部出臺的這一指標(biāo)體系表明，工業(yè)用地集約化利用已進入實施層面。返回〖戰(zhàn)略布局〗國務(wù)院智囊預(yù)測：全國四季度房地產(chǎn)投資增幅將回落日前，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所發(fā)布“中國市場形勢動態(tài)分析”2004年第三季度報告。該報告數(shù)據(jù)顯示，%，%。需求的增長將引起房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)價格上升互動，導(dǎo)致房價進一步攀升，有形成房地產(chǎn)泡沫的可能。%，%。另據(jù)統(tǒng)計，今年一到八月的商品房銷售中，%是銷售給居民個人，其中主要是居民的實際消費。返回三季度全國主要城市房價全景掃描：房價持續(xù)攀升（下）　 蘭州：%。三季度，該市商品房平均銷售價格為2505元/平方米，%，在國內(nèi)35個大中城市中位居第七位。1～9月，重慶主城區(qū)商品房成交均價為2313元/平方米，%，其中，住宅成交均價為2135元/平方米，%。今年前三季度，福州市區(qū)商品房交易平均價格為3230元/平方米，比去年同期的3080元上漲150元；其中住宅為2911元/平方米，比去年同期的2755元上漲156元，%%。值得關(guān)注的是，商品房價格大幅上漲，9月商品房均價為5839元/平方米，比上月的4692元/平方米上漲了1147元/平方米。自去年三季度以來，濟南市商品房與二手房的價格走勢均呈平穩(wěn)上升態(tài)勢?！　〕啥迹荷唐贩烤鶅r2163元。統(tǒng)計分析顯示，成都市商品房房價的走勢為穩(wěn)中有升。1～9月，%；房價繼續(xù)處于上升階段，1至9月全市商品房平均單價為3209元/平方米，%。統(tǒng)計顯示，無錫第三季度商品住宅均值3479元/平方米，%。存量房市場基本呼應(yīng)了商品房市場的形勢，住宅均價為3087元/平方米，%。前9個月，湖南全省商品房購銷高漲，價格穩(wěn)中有升。其中，住宅銷售面積為532萬多平方米，個人購買占銷售總量的九成以上。　　湖北：%。在住宅中，%，%，%，%?！　√?。與去年同期相比，今年三季度該市的各類房屋銷售價格均呈上漲趨勢，%，%%。1～9月，廣西區(qū)商品房平均銷售價格為2110元/平方米，每平方米比上年同期增加206元，%。　　?？冢?。但與上個季度相比，第三季度海口房價的漲幅已經(jīng)趨于平緩，%，%。1～9月，%，其銷售價格也一路上漲，1～9月均價為1367元/平方米，%，每平方米售價比同期上漲427元?！　钌髡f，我雖然也同意“目前我國房地產(chǎn)行業(yè)并不存在泡沫和過熱現(xiàn)象”的說法，但房價增幅過快的問題也不容忽視。楊慎指出，盡管20年來，我國已蓋了74億多平方米的商品房，但目前我國的人均住房卻不足24平方米。如果我們要在2020年實現(xiàn)每戶人家一套住房，并且人均住房達到35平方米，按照現(xiàn)在房價的這種上漲速度和這種漲法，我們的設(shè)想就完全可能落空。他說，這種構(gòu)成比例說明地價在房價中占了主導(dǎo)地位，也由此可以看出，政府是可以對房價進行合理調(diào)控的。分析員認為，盡管中國房地產(chǎn)協(xié)會會長楊慎沒有表態(tài)房地產(chǎn)有泡沫，但他的“現(xiàn)行房價仍有30%的下降空間”的表述表明，他還是承認房地產(chǎn)有一定泡沫的。返回建設(shè)部官員指出市場上商品房和經(jīng)適房之比6∶2為宜日前，在中國“房地產(chǎn)市場發(fā)展暨住房保障政策高層論壇”上，北京、天津、上海、成都、鄭州、武漢、南通等7城市切磋交流了各自城市住房保障的經(jīng)驗。 　 成都：經(jīng)濟適用房投入不放松。除按8項成本加上3%以內(nèi)的利潤確定經(jīng)濟適用房銷售價格的方法外，成都還提出了“比周邊同類商品住房價格平均低15～20%”的原則確定經(jīng)濟適用房價格。2001年起，北京對經(jīng)濟適用房戶型面積進行了控制。2003年規(guī)定今后新批準(zhǔn)項目戶型面積控制在80平方米左右的中小戶型，單套總價款控制在32萬元以下。上海采取租售并舉方法，凡符合條件的供應(yīng)對象，可根據(jù)自己實際情況結(jié)合公積金配套使用、購房貸款貼息等優(yōu)惠政策，選擇購買一次自住配套商品房或享受租賃一處自住住房。天津的主要經(jīng)驗是：由政府投資，興建解困房；進行危陋平房改造；全面實施安居工程；推出經(jīng)濟適用房政策，加快經(jīng)濟適用房建設(shè)；推行社會集資和合作建房；建設(shè)廉租住房，公產(chǎn)房實施租金減免政策；金融機構(gòu)給以融資保障。1995年被納入國家經(jīng)濟適用房(安居工程)建設(shè)計劃試點城市后，鄭州每年制訂年度建設(shè)計劃，對質(zhì)量、進度、安全、文明施工等進行及時的協(xié)調(diào)，歷年已竣工工程合格率為100%，優(yōu)良率達到30%以上。 南通：每年3000萬元進行補貼。制定房屋拆遷最低補償總額保障標(biāo)準(zhǔn)，收購儲備公有平房及小套型二手房，安置被拆遷的特困家庭。武漢經(jīng)濟適用房政策運作具有如下特點：控制售房對象；限定售房價格，經(jīng)濟適用房利潤限定在建設(shè)成本的3%，比商品房便宜15%左右；實行政策扶持，住房公積金最高額度可達房價的70%；以兩室一廳房型為主，適當(dāng)安排大戶型；重視建房質(zhì)量，建設(shè)經(jīng)濟房小區(qū)；實行總量控制，經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)?？刂圃谌凶≌偭康?5%左右。 趙路興提出的“樓市黃金分割比例”是：為進一步完善住房保障供應(yīng)體系，應(yīng)逐步形成由商品房，經(jīng)濟適用房(可租可售)及廉價住房3個層次構(gòu)成的完整的住房供應(yīng)體系。 趙路興認為自己的“6∶2觀點”考慮了市場供需雙方利益平衡。經(jīng)濟適用房在市場上的地位只能是補充，原則上不能進行流通，供應(yīng)范圍和規(guī)模要以不干擾市場的正常運行為原則，因此經(jīng)濟適用住房的保障面應(yīng)控制在20%左右。房地產(chǎn)價格普遍偏高，快速上漲，不少城市出現(xiàn)泡沫和過熱城鎮(zhèn)居民人均可支配收入直接反應(yīng)了居民的購買能力，而房價收入比則反映了居民對房價的承受能力，房價收入比可以大致反映城市房地產(chǎn)價格高低。可以將35個城市的城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)分成四類：第一類：發(fā)展過熱，已產(chǎn)生泡沫。這些城市主要是：青島、蘭州、天津、沈陽、廈門、合肥、寧波、武漢、濟南、南昌、?？?、石家莊等。這些城市的房屋銷售價格增長遠高于城鎮(zhèn)居民消費價格增長，而城市租賃價格略高于城鎮(zhèn)居民消費價格增長，表明這些城市銷售價格脫離了租賃價格增長，快速提升。第三類：還處在相對正常狀態(tài)。這些城市包括廣州、北京、深圳、成都、西安、銀川、貴陽。這些城市房屋銷售價格增長、城市租賃價格增長均低于城鎮(zhèn)居民消費價格增長。這些城市由昆明、鄭州、南寧、長春、太原、呼和浩特、烏魯木齊組成。數(shù)據(jù)顯示：經(jīng)濟適用房銷售率（代表空置率）較高，但新開工面積低于竣工面積；別墅、辦公樓、商業(yè)用房銷售率低，但新開工面積高于竣工面積的數(shù)倍。大致地看：?？?、石家莊、上海、南寧、哈爾濱銷售率較高；寧波、南京、合肥、貴陽、成都在80%以上；其余城市的銷售率均處較低的80%以下；其中沈陽、太原、銀川、西寧等城市更低。%。較高的負債率從供給方面孕育著巨大風(fēng)險。城市的租金變化反映供給的缺口狀況，反映房地產(chǎn)市場短期的市場潛力。中西部一些城市規(guī)模較大的城市如重慶、武漢、成都等，一些經(jīng)濟正在起飛的城市經(jīng)濟增長快在10%以上將帶動房地產(chǎn)需求增長。烏魯木齊、昆明、福州、?？?、石家莊、蘭州排等城市市場需求相對潛力弱小一些，吸收房地產(chǎn)泡沫的能力也較弱。其投機需求主要是真實需求帶動和良好預(yù)期所引致的，但是這些城市未來真實需求是巨大的，如果操作得當(dāng)，這些城市可以成功地消化泛起的泡沫。返回〖策略設(shè)計〗潘石屹是如何進行房地產(chǎn)的銷售管理的？近日，京城著名地產(chǎn)商潘石屹與陽光100集團交流銷售經(jīng)驗，下面就是老潘對相關(guān)問題的回答（有刪簡），大家可以做個借鑒。如果99朵玫瑰服從市場部，這就反了，而是要你王且生江去把他們伺候好，這才是對的。不要培訓(xùn)說哪些沒拿到預(yù)售證。我們的前期部拿到預(yù)售證后直接交到市場部全掛在網(wǎng)上。所以價格要不斷地漲，而且新的價格表一定要提前一星期出來?！　?你剛講的市場部是伺候99朵玫瑰，那在具體操作過程中市場部對銷售部有沒有管理的作用，如果不管理，銷售內(nèi)部會不會出現(xiàn)混亂的情況?潘:這永遠是個矛盾，矛盾的主要方面是把東西銷售出去。這99朵玫瑰一下走了怎么辦?簽合同、辦按揭、客戶的檔案都是由市場部辦理，市場部是代表我們開發(fā)商，代表我去伺候這99朵玫瑰的，相互之間是這樣的關(guān)系。問:市場部和銷售部常常會有矛盾你怎么辦?潘:相互之間還需要一個制度，當(dāng)然市場部和銷售部常常會有矛盾，有矛盾就讓我們的一個副總叫蘇鑫(音)出面處理就行，就一個人。合同簽不簽我都不知道，簽合同就是三個月。就是做活動、做廣告、安排媒體采訪這部分是獨立出來的。我們有一個為客戶累計銷售計分的有關(guān)獎勵，但意義不是很大，我們在此的投入是干分之二?！　?問:你們末位淘汰制是不是還要搞下去?其內(nèi)涵是什么?潘:這個模式好的話就往下走，它的內(nèi)涵就是淘汰快。比如你今天有了激情，過兩個月沒激情，沒激情就走人，換個新的又有激情，所以隊伍是不減少，而人是不斷變換，你不可能讓銷售人員平一輩子吧!要天天有激情，累死了?！　?超過一年的副總監(jiān)多嗎?　　潘:我看到的他們都超過4～5年。做這事實際上有初中畢業(yè)生，有個西安的下崗女工，其中又干上5年、6年時間的，我說你還在這呀，她說挺好，我認這工作了，偏偏想把他們淘汰就是淘汰不下去。我對這些銷售人員還是非常了解的。我經(jīng)常到他們那走動就是了解他們的特點，也是對他們的一種支持。　　問:銷售中心收入那么高，怎么去平衡他們與其他部門的關(guān)系呢? 潘：剛開始是平衡不好，那時我也比較糊涂，老把他們叫到一起開會，如銷售中心收入100萬的，才給其他部門10萬的錢，他們聽了肯定不行，而且10萬的工作可能比100萬的還要辛苦。最近我才吸取這個教訓(xùn)，銷售會別讓別人參加。他們參加的話這東西總是不平衡。誰要是不服過來做銷售你就過來吧，過來的話只能從銷售員做起?！　∨?稅后。對我們這樣的公司做任何一點事情都是大事情，不能說不是你的事。所以我們在稅收上絕對不做一分錢假帳的。我們2003年給政府交稅都交有25億。我們給銷售人員的提成是凈收入，不讓他們參與到這個事情上來。中國人會覺得占便宣了嘛!我把打折扣的權(quán)力充分放到銷售部，副總監(jiān)有一點權(quán)力，銷售總監(jiān)也有一點權(quán)力，三級的權(quán)力都不一樣?？刂频脑捨矣幸粡堻S顏色的紙，比如易總要購買房子，放了黃顏色的紙給3%的折扣，只要突破2%的折扣就把這紙發(fā)出去，銷售人員的傭金就只有一半，業(yè)績也是一半，所以銷售人員對這2%折扣是嚴(yán)防死守的。所以整個制度的設(shè)置不能把你放到第一線去，前面有三幫人在給你攔截，所以購房的客戶覺得這是非常困難的，如果你突然給他一個3%的折扣，他們會覺得這確實是不容易的。而且，異地開發(fā)的區(qū)域選擇也從一級城市向二級城市、三級城市擴展。下面是專業(yè)人士總結(jié)的中小城市操盤的一些規(guī)律性的東西，歸納為“四大俗”，很值得前住二三線城市開發(fā)的房企參考。落實到最重要的生活要素“住”上，就更鮮明和突出。尤其在三四線城市，外到規(guī)劃、建筑、立面、綠化、朝向和大門等，內(nèi)到戶型、玄關(guān)、廚房、衛(wèi)生間和窗等，特別是在推廣方式上，既要做到本土化又要做到差異化，既要把大城市的先進理念帶進來又不脫離當(dāng)?shù)氐膶嶋H。因此在確定戶型大小、戶型比、均價和上限時，一定要作好調(diào)研。所以在一個四線城市的盤子提出“小城鎮(zhèn)價格、大都市生活”的主廣告語，效果就非常貼切和明顯。 賣期房和炒概念在三四線城市就基本行不通。所以虛(廣告)和實(工程)的配合一定要體現(xiàn)眼見為實和身臨其境的原則。所以在這些城市，俗就是一種主流的習(xí)慣，既要超越，更要尊重和妥協(xié)。所以在做產(chǎn)品的原則上，軟件(理念、營銷和服務(wù)等)上可以俗，但在硬件(規(guī)劃、設(shè)計和質(zhì)量等)上要可耐。特別在旅游城市和特殊民族與文脈的中小城市更不然。所以在一個三四線城市如何做出物美價廉的住宅產(chǎn)品，同時在宣傳上又能出奇制勝，實屬不易。所以在三四線城市要做出主流大眾化兼顧特色化的產(chǎn)品、價格，環(huán)境和服務(wù)，才能獨樹一幟，馬到成功。對一些已經(jīng)根深蒂固的民俗即使不主動