【正文】 2004年成都房地產(chǎn)市場解讀及2005年趨勢預(yù)測2004年，成都市區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供求穩(wěn)定、需求旺盛的市場特征，郊區(qū)房地產(chǎn)高速增長。由于受沿海城市房價上漲、建筑材料漲價、地價上漲以及人們購房預(yù)期變化等因素的影響，老百姓購房熱度高漲，市場價格受短期需求膨脹的影響較大，價格的上漲隨之引發(fā)了一些非理性購房行為，排號購房普遍，人們對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的和后市發(fā)展的理解混亂，某些不恰當(dāng)?shù)氖袌鲚浾撜`導(dǎo)了消費者。通過對成都房地產(chǎn)近幾年（特別是2004年）市場發(fā)展數(shù)據(jù)分析得出：成都房地產(chǎn)市場基本處于良性運行態(tài)勢，但同時也出現(xiàn)一些值得關(guān)注、引導(dǎo)和調(diào)控的問題。一、 宏觀環(huán)境自2003年以來，我國宏觀經(jīng)濟運行正處于經(jīng)濟周期的上升階段。隨著經(jīng)濟增長速度的提高，也出現(xiàn)了一些不穩(wěn)定、不健康的因素，特別是一些盲目投資、低水平重復(fù)建設(shè)問題嚴(yán)重，引發(fā)了宏觀經(jīng)濟局部出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。針對這一現(xiàn)象，為了保持經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，黨中央、國務(wù)院自去年下半年以來實施了新一輪的宏觀調(diào)控措施。到目前為止，已經(jīng)取得了一定的成果。宏觀經(jīng)濟保持平穩(wěn)運行，繼續(xù)向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)發(fā)展，國民經(jīng)濟總體形勢好轉(zhuǎn)。預(yù)計我國國民經(jīng)濟在2005年仍可以繼續(xù)保持較快的增長，GDP增長率將超過自亞洲金融危機爆發(fā)以來的平均水平。（一） 經(jīng)濟環(huán)境2004年，成都經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)步增長勢頭，國民經(jīng)濟發(fā)展速度指標(biāo)均保持了穩(wěn)步增長。2004年，%。，%，%。2004年，%；生活物價方面，市區(qū)居民人均可支配收入為10394元，市區(qū)居民人均消費性支出達到8997元，%；，高于2003年水平。以上宏觀數(shù)據(jù)顯示，成都市的經(jīng)濟經(jīng)過多年的發(fā)展，目前正處一個較高速度的發(fā)展階段，當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展取得的一系列豐碩成果，為成都未來經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)奠定了一個十分良好的基礎(chǔ)。表1：19992004年主要經(jīng)濟指標(biāo)增速比較(%)1999年2000年2001年2002年2003年2004年地區(qū)生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資總額社會消費品零售總額13數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局（二） 政策環(huán)境在2004年進行的新一輪宏觀調(diào)控對國家經(jīng)濟發(fā)展起到了很大的作用。這次宏觀調(diào)控所采取的措施可以歸納為五個方面的政策：（1）貨幣政策：兩次提高商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率；實行差別存款準(zhǔn)備金率制度；擴大貸款浮息制度；提高存貸款利率制度；等等。（2）土地政策：國土資源部實行土地管理部門的省以下垂直領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格土地保護制度；加強土地和環(huán)境保護法執(zhí)行力度；對部分城市實行了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用停止審批半年的措施；等等。 （3）行政措施：中國人民銀行對金融機構(gòu)實行窗口指導(dǎo)，限制對鋼鐵、電解鋁、水泥等過熱行業(yè)的貸款；銀監(jiān)會嚴(yán)查過熱行業(yè)和地區(qū)的貸款，全面清理金融機構(gòu)對在建、擬建項目已發(fā)放或已承諾的固定資產(chǎn)貸款的使用；國家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于控制鋼鐵、電解鋁、水泥三行業(yè)投資的意見；等等。（4）財政政策：調(diào)整國債發(fā)行量；調(diào)整國債資金使用結(jié)構(gòu)；等等。其中貨幣政策、行政措施和土地政策都對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生很大影響，對抑制投資過熱、穩(wěn)定市場起到了及時的“降溫”作用。二、成都房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2004年成都房地產(chǎn)繼續(xù)保持快速發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)投資增速趨緩，銷售火暴，空置房下降，整體房價增速加快。在2004年國家宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)之下，房地產(chǎn)市場的土地和金融兩大要素進一步規(guī)范化，對開發(fā)企業(yè)的綜合實力要求大為提高。從商品房交易數(shù)據(jù)變化情況、土地市場、住房供應(yīng)、需求及其他城市變化情況等方面觀察，預(yù)計2005年商品住宅供求矛盾將趨緩。(一)當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場發(fā)展典型特征成都的城市發(fā)展正處于由中大型城市向大型、特大型城市方向發(fā)展的臨界點，其房地產(chǎn)的開發(fā)已由前幾年的集中在一至二環(huán)路間開發(fā)轉(zhuǎn)向三環(huán)以外和城郊結(jié)合部開發(fā)以及更遠(yuǎn)郊的郊區(qū)樓盤并舉的局面。南面是公認(rèn)的富人區(qū)，由于城區(qū)基本成型，可開發(fā)土地已經(jīng)基本沒有，因此，南面的開發(fā)特別是三環(huán)以內(nèi)的城南開發(fā)將漸入尾聲。三環(huán)外的城南是未來5年內(nèi)成都開發(fā)最熱的區(qū)域，特別是城南副中心區(qū)域在未來兩年內(nèi)將基本形成一個高尚新興的城區(qū)。西面?zhèn)鹘y(tǒng)上有“西貴”的說法，由于有浣花溪風(fēng)景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強力帶動，城西的土地和居住價值得以回歸。但近年城西相繼出土一些文物，因此城市向西發(fā)展受到控制，這也和成都向東向南發(fā)展的整體規(guī)劃相呼應(yīng)。成都東面的房地產(chǎn)開發(fā)目前正處于“競爭加劇、片區(qū)形象上升”的過程。當(dāng)年萬科欲以一已之力去啟動?xùn)|部板塊，并且如期完成了開發(fā)和銷售，但事實上直至2003年消費大潮仍未東移。但到了2004年，由于順江路一線的迅速崛起以及東部新區(qū)整體片區(qū)的啟動，城東的房地產(chǎn)大潮才真正開始。但是，城東之所以能有如此快速的成長，也得益于整體市場環(huán)境的火爆，一旦市場出現(xiàn)不利因素，城東的發(fā)展受阻影響也是最大的。城北的住宅開發(fā)非常稀少，最多的是專業(yè)市場。但當(dāng)成都的房地產(chǎn)開發(fā)延伸至二、三環(huán)及三環(huán)外區(qū)域時，城北無形中就形成了眼下成都房產(chǎn)界的一個機會點。目前萬科在城北開發(fā)金色家園項目以及在新都圈地都說明了這個趨勢，并且城北的大規(guī)模拆遷將形成大量的開發(fā)用地，在如今土地市場趨緊的情況下顯然是一塊開發(fā)“處女地”。但其市場心理地位、環(huán)境及配套完善將成為制約其發(fā)展的主要因素。成都的住房消費市場為增量市場，過去的存量市場到目前為止基本已被完全消化。目前面臨的最主要問題是開發(fā)跟不上需求。這和成都的城市格局以及宏觀經(jīng)濟環(huán)境息息相關(guān)。但住宅的嚴(yán)重欠缺并不表示開發(fā)企業(yè)可以“穩(wěn)坐江山”。事實上，明年市場的開發(fā)風(fēng)險將變大，主要面臨兩個問題：一是2005年將是眾多大盤集中上市、供應(yīng)量急劇擴張的一年，將是回歸供需平衡點的一年，如何與這個平衡點結(jié)合，就需要樓盤有“先人”的定位；二是由于部分被動市場需求的減少：如大規(guī)模城市拆遷已經(jīng)完畢，這部分需求是過去三年房地產(chǎn)市場火爆的一大“功臣”，除此之外，2005年政府將推出大批經(jīng)濟適用房等等。目前已經(jīng)進入從95年購房進行升級換代置業(yè)的第一個高峰期，因此關(guān)注當(dāng)時所開發(fā)物業(yè)目前的需求是政府和開發(fā)商需要共同重視的問題。 住宅產(chǎn)品在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)方面越來越趨向市場細(xì)分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等日益成為重要品質(zhì)指標(biāo)，同時，高品質(zhì)而非高檔次的精品住房越來越贏得消費者認(rèn)同，競爭加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。（二）全市（含郊縣）整體房地產(chǎn)市場特征 國家調(diào)控作用明顯，房地產(chǎn)業(yè)“降溫”成績顯現(xiàn)2004年國家調(diào)控作用明顯，房地產(chǎn)業(yè)“降溫”成績呈現(xiàn)。一是整體房地產(chǎn)業(yè)投資增速比2003年增速下降近2個百分點。二是房地產(chǎn)投資比重大幅回落。（見下圖），%，%；，%；，%。分物業(yè)觀察，住宅投資偏弱，而商業(yè)物業(yè)投資增長過快。新開工房屋減少，消費者選擇渠道變窄，房屋銷售市場保持旺盛。成都房地產(chǎn)各項開發(fā)指標(biāo)基本呈現(xiàn)逐步攀升的發(fā)展勢頭（見下圖）。2004年變動較大的是新開工面積下降幅度較大，95年至今，新開工面積呈現(xiàn)“波浪式漸進”走勢，2003年新開工面積達到歷史頂峰，而2004年下調(diào)幅度較大。而同時商品房銷售持續(xù)了前幾年的增長勢頭，新開工的減少、需求的增加造成了市場房源的相對緊張，帶來消費者選房較難等問題。表2：2004年房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況數(shù)值同比增長施工面積商品房%住宅%竣工面積商品房%住宅%新開工面積商品房%住宅%銷售面積商品房%住宅%數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局 “牛市”市場特征促使空置房持續(xù)下降考察近5年成都商品房空置數(shù)