地房地產(chǎn)市場解讀及預(yù)測報告-展示頁
2024-08-18 02:18本頁面
【正文】 得的一系列豐碩成果，為成都未來經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)奠定了一個十分良好的基礎(chǔ)。這次宏觀調(diào)控所采取的措施可以歸納為五個方面的政策：（1）貨幣政策：兩次提高商業(yè)銀行的存款準備金率；實行差別存款準備金率制度；擴大貸款浮息制度；提高存貸款利率制度；等等。 （3）行政措施：中國人民銀行對金融機構(gòu)實行窗口指導(dǎo)，限制對鋼鐵、電解鋁、水泥等過熱行業(yè)的貸款；銀監(jiān)會嚴查過熱行業(yè)和地區(qū)的貸款，全面清理金融機構(gòu)對在建、擬建項目已發(fā)放或已承諾的固定資產(chǎn)貸款的使用；國家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于控制鋼鐵、電解鋁、水泥三行業(yè)投資的意見；等等。其中貨幣政策、行政措施和土地政策都對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生很大影響，對抑制投資過熱、穩(wěn)定市場起到了及時的“降溫”作用。房地產(chǎn)投資增速趨緩，銷售火暴，空置房下降，整體房價增速加快。從商品房交易數(shù)據(jù)變化情況、土地市場、住房供應(yīng)、需求及其他城市變化情況等方面觀察，預(yù)計2005年商品住宅供求矛盾將趨緩。南面是公認的富人區(qū)，由于城區(qū)基本成型，可開發(fā)土地已經(jīng)基本沒有，因此，南面的開發(fā)特別是三環(huán)以內(nèi)的城南開發(fā)將漸入尾聲。西面?zhèn)鹘y(tǒng)上有“西貴”的說法，由于有浣花溪風景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強力帶動，城西的土地和居住價值得以回歸。成都東面的房地產(chǎn)開發(fā)目前正處于“競爭加劇、片區(qū)形象上升”的過程。但到了2004年，由于順江路一線的迅速崛起以及東部新區(qū)整體片區(qū)的啟動，城東的房地產(chǎn)大潮才真正開始。城北的住宅開發(fā)非常稀少，最多的是專業(yè)市場。目前萬科在城北開發(fā)金色家園項目以及在新都圈地都說明了這個趨勢，并且城北的大規(guī)模拆遷將形成大量的開發(fā)用地，在如今土地市場趨緊的情況下顯然是一塊開發(fā)“處女地”。成都的住房消費市場為增量市場，過去的存量市場到目前為止基本已被完全消化。這和成都的城市格局以及宏觀經(jīng)濟環(huán)境息息相關(guān)。事實上，明年市場的開發(fā)風險將變大，主要面臨兩個問題：一是2005年將是眾多大盤集中上市、供應(yīng)量急劇擴張的一年，將是回歸供需平衡點的一年，如何與這個平衡點結(jié)合，就需要樓盤有“先人”的定位；二是由于部分被動市場需求的減少：如大規(guī)模城市拆遷已經(jīng)完畢，這部分需求是過去三年房地產(chǎn)市場火爆的一大“功臣”，除此之外，2005年政府將推出大批經(jīng)濟適用房等等。 住宅產(chǎn)品在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)方面越來越趨向市場細分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等日益成為重要品質(zhì)指標，同時，高品質(zhì)而非高檔次的精品住房越來越贏得消費者認同，競爭加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。一是整體房地產(chǎn)業(yè)投資增速比2003年增速下降近2個百分點。（見下圖），%，%；，%；，%。新開工房屋減少，消費者選擇渠道變窄，房屋銷售市場保持旺盛。2004年變動較大的是新開工面積下降幅度較大，95年至今，新開工面積呈現(xiàn)“波浪式漸進”走勢，2003年新開工面積達到歷史頂峰，而2004年下調(diào)幅度較大。表2：2004年房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況數(shù)值同比增長施工面積商品房%住宅%竣工面積商品房%住宅%新開工面積商品房%住宅%銷售面積商品房%住宅%數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局 “牛市”市場特征促使空置房持續(xù)下降考察近5年成都商品房空置數(shù)據(jù)，反映出兩個現(xiàn)象：一是住宅占商品房空置比例逐年變少（2004年尤其明顯）；二是空置房占銷售房比重逐年下降（2001年、2004年尤其明顯）。還有一個值得關(guān)注的問題是：，%，商業(yè)用房的空置情況較為嚴重。其中，%。（合計18414畝），%，增長速度較快。新開工面積的不足影響了市場的供應(yīng)量，直接導(dǎo)致了市場新開項目數(shù)量偏少，消費者選房難等問題。%，%。%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的持續(xù)下降說明當前的金融貸款的宏觀調(diào)控作用已見成效，開發(fā)商的銀行貸款難度逐漸加大，對于其他融資渠道的依賴性逐漸加強。從下表看出，通過國內(nèi)銀行貸款融資的比重大幅下降，開發(fā)商自籌資金比重變化不大，購房戶定金及預(yù)付款上升較大。2004年全市含經(jīng)濟適用房在內(nèi)的商品房（現(xiàn)房+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售）的銷售均價為2452元/平米，%，每平米上升356元，其中住宅銷售均價為2377元/平米，%。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全市商品房銷售面積（現(xiàn)房銷售+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售），%，%。（注：由于成都統(tǒng)計局在2004年銷售數(shù)據(jù)采用新口徑計算，在銷售這一指標上將預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售這計入銷售，因此銷售價格顯得增速非?？臁?，%。（詳見表1）表3：2004年市區(qū)商品房批準預(yù)售與實際銷售面積比較分析 項 目類 別合 計住 宅非 住 宅絕對值絕對值絕對值批準預(yù)售面積（萬M2）實際銷售面積（萬M2）供 銷 比注：供銷比=批準預(yù)售面積/實際銷售面積（二）住宅供應(yīng)仍較充分，四季度住宅供應(yīng)大幅回升，購房選擇面仍較大；商業(yè)用房過量較多；二手房交易比重高速增長住宅供應(yīng)較充分，四季度住宅供應(yīng)大幅回升，單從數(shù)據(jù)差額來看，住宅供應(yīng)遠小于銷售，但這里面有很大部分是屬于2003年及2003年以前的待銷商品房。 該圖為2002年新增住宅項目從2002年至今的累計市場消化率。由此可以認為2002年新增住宅3年內(nèi)已基本被市場消化。 ，%。那么可以認為，目前的住宅供應(yīng)是比較充分的，購房者的選擇面仍較大。從這點我們看到的一個市場變化苗頭：2005年成都市區(qū)房地產(chǎn)市場的供銷矛盾將趨緩。供應(yīng)過量46萬平方米，剔除合理空置及開發(fā)商自營部分，商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)仍過量較多，按照商業(yè)用房均價10000元/平米計算，占用資金量達到46億。,%。當前二手房市場趨熱的原因之一是舊城改造所形成的巨大購買需求；二是由于當前成都新建商品房的價格較高；成都市的二手房市場發(fā)展迅速，但二手房比例仍偏小。雖然二手房交易獲得了較快的發(fā)展，但其市場份額仍偏小，如何培育和發(fā)展二手房市場對成都房地產(chǎn)市場的發(fā)展非常重要。但同時隨著城東一大批“重量級”開發(fā)商如：萬科、盛吉立、華潤、天津融創(chuàng)等的項目紛紛上市，可以看出市場競爭的激烈程度。城北的住宅較少，但也一直保持著供不應(yīng)求的狀況。目前由于市區(qū)三環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)很少，因此三環(huán)外的開發(fā)開始熱鬧，特別是城南三環(huán)外區(qū)域和城西三環(huán)外區(qū)域更是樓盤頻出，并且很多樓盤都屬于高品質(zhì)大盤。與2003年相比，2004年三環(huán)外供銷同時擴大，供應(yīng)增幅超過銷售增幅。由于2003年小戶型的大量供應(yīng)使得2004年的小戶型市場逐漸平靜。當然供銷出現(xiàn)大缺口還在于開發(fā)企業(yè)對于住宅戶型定位上的偏好、習慣思維以及對于銷售速度的考慮上會更多考慮中小戶型有關(guān)。2004年，郊區(qū)（市），%，%。通過20032004年的數(shù)據(jù)比較，我們看到郊區(qū)（市）%%，%個百分點；%%。郊宅郊區(qū)化發(fā)展是城市發(fā)展必須經(jīng)歷的一個過程，成都的住宅郊區(qū)化建設(shè)在最近幾年發(fā)展非常迅速。2004年整體交易均價上漲速度較快據(jù)成都房管局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2004年市區(qū)商品房均價達到3731元/平米，%，其中住宅均價3241元/平米，%；而2003年成都市區(qū)（六城區(qū)）%，%。表9：20032004年市區(qū)房價情況（單位：元/平米）2003年2004年商品房33593731同比增長%%住宅29233241同比增長%%數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局住宅價格受距離遠近影響變小對2004年合同交易數(shù)據(jù)顯示，各物業(yè)的均價隨著環(huán)域不同呈現(xiàn)出三個梯度的價格。表10：不同價格梯度商品房售價情況物業(yè)類型第一梯度價格（內(nèi)環(huán)以內(nèi)）第二梯度價格（內(nèi)環(huán)至二環(huán)）第三梯度價格（二環(huán)以外）各梯度價
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