地房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀及預(yù)測(cè)報(bào)告(參考版)
2025-08-06 02:18本頁(yè)面
【正文】 去年三環(huán)以外供應(yīng)地塊主要分布在城南，因而城南三環(huán)外將成為2005年熱點(diǎn)區(qū)域。綜合判定：2005年價(jià)格是要繼續(xù)上漲，幅度將比2004年下降，預(yù)計(jì)市區(qū)房?jī)r(jià)漲幅將在5%10%之間。 另一方面，如果從全年的合同交易價(jià)格看，2004年成都市區(qū)的價(jià)格上漲幅度加快，%的增幅，但考慮到各種升值因素如：土地成本增加、拆遷成本增加、物價(jià)上漲及融資成本上升等因素的影響，%的漲幅處于中等偏高的漲幅范圍。將2002年至2004年月度均價(jià)為基礎(chǔ)，作線性趨勢(shì)預(yù)測(cè)，我們得到的2005年的均價(jià)為3706元/平米，每平米平均上漲457元。（四）2005年房?jī)r(jià)漲幅將減小根據(jù)成都市2002年至2004年新建商品房住宅的準(zhǔn)予預(yù)售/銷(xiāo)售和實(shí)際銷(xiāo)售情況，以及住宅銷(xiāo)售在2002年至2004年中價(jià)格變化情況，我們可以推測(cè)2005年成都市住宅市場(chǎng)情況如下：假設(shè)2005年成都市住宅市場(chǎng)仍然會(huì)出現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的態(tài)勢(shì)，新建住宅銷(xiāo)售單價(jià)將會(huì)在2004年價(jià)格基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲。一是由于大規(guī)模的拆遷改造任務(wù)已經(jīng)完成，2005年的拆遷量將很小，這些被動(dòng)需求量將受到很大限制；二是由于加息等政策影響或推遲了購(gòu)房者的投資行為。首先是供應(yīng)上將加大如：2004年拍賣(mài)的一批“地王”級(jí)土地項(xiàng)目將在2005年上市。主要存在兩大原因：一是開(kāi)發(fā)土地少、囤積土地多形成商品房供應(yīng)少；二是被動(dòng)需求強(qiáng)勁如大規(guī)模拆遷改造。這個(gè)需求是客觀存在的。且呈逐年遞增趨勢(shì)，按戶均3人計(jì)算。（4）需求力潛力巨大。（3）舊城改造引發(fā)被動(dòng)需求。據(jù)對(duì)22個(gè)今年上市樓盤(pán)房屋出售后的使用情況抽樣調(diào)查來(lái)看，%，%。（2）改善性住房需求成為增長(zhǎng)的主要因素。（二）商品房市場(chǎng)需求潛力巨大，市場(chǎng)需求斷層不會(huì)出現(xiàn)（1）外人購(gòu)房需求在不斷增長(zhǎng)。第三個(gè)波動(dòng)周期從2002開(kāi)始，目前仍在進(jìn)行。但這一周期中成都房地產(chǎn)業(yè)的低潮只經(jīng)歷了1996年一年。成都房地產(chǎn)業(yè)至1993年來(lái)，一共經(jīng)歷了兩個(gè)完整的周期波動(dòng)。成都的房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)90年代初快速發(fā)展以來(lái)，成都房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，存在大約以5年為長(zhǎng)度的周期波動(dòng)。成都房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)周期仍然存在，并作為深層次的因素在無(wú)形中影響著房地產(chǎn)的發(fā)展。在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，住宅市場(chǎng)仍會(huì)保持較大的需求，而2002004年的表現(xiàn)出來(lái)的購(gòu)房需求膨脹是由于房?jī)r(jià)上漲、市場(chǎng)炒作、輿論誤導(dǎo)引發(fā)的恐慌性盲目跟風(fēng)購(gòu)房現(xiàn)象，這樣致使部分市場(chǎng)需求被提前。%。高檔公寓的需求也很旺盛，達(dá)到12%，高端市場(chǎng)仍有較大的市場(chǎng)容量。但是縱觀目前在售樓盤(pán)的價(jià)格情況，價(jià)格普遍高過(guò)消費(fèi)者的期望價(jià)格。去年，城東的商品房取得了有史以來(lái)最佳的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，也正面說(shuō)明了這一點(diǎn)。由于目前的城東開(kāi)發(fā)力度的加強(qiáng)，環(huán)境已經(jīng)得到了極大的改善，居住特性將成為城東房對(duì)產(chǎn)的主要發(fā)展方向。（二）2005年買(mǎi)房需求較強(qiáng)成都房地產(chǎn)信息中心在2004年9月做的一次購(gòu)房者情況調(diào)查顯示：馬上要買(mǎi)房的數(shù)量所占比例并不高，而預(yù)期一年內(nèi)買(mǎi)房的占多數(shù)，半年內(nèi)買(mǎi)房的也占有很大比例，說(shuō)明目前消費(fèi)者對(duì)成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心度較高，持幣觀望的潛在消費(fèi)者較多。%。（一）外地購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)比重一年提高5%外地人的新建商品購(gòu)買(mǎi)量在去年超過(guò)了市區(qū)購(gòu)買(mǎi)量后，在2004年始終位居第一位，成為成都商品房消費(fèi)領(lǐng)域的主要力量。消費(fèi)者的購(gòu)房行為、居住、投資等觀念正發(fā)生著巨大的轉(zhuǎn)變。一般說(shuō)來(lái)，過(guò)高的“房?jī)r(jià)住金比”會(huì)一定程度上刺激住房的租賃市場(chǎng)，而對(duì)住房的一、二級(jí)市場(chǎng)需求有一定的抑制作用。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的城市如北京、深圳、廣州的近期“房?jī)r(jià)住金比”均在150200之間，因此可以看出，北京、深圳、廣州的房?jī)r(jià)租金比處在合理范圍。表9：各樣本區(qū)域的住房租金情況：（元/平方米（四）住宅租售比偏高據(jù)調(diào)查，成都中心城區(qū)各方位住房的平均租金表現(xiàn)為：城南〉城西〉城東〉城北；而環(huán)域上看，住房的租金隨著環(huán)域的向外擴(kuò)展而逐漸降低，成都市市區(qū)住房的租金無(wú)論從方位還是從環(huán)域，都與住房的價(jià)格表現(xiàn)一致。2004年建造的商品房住宅價(jià)格變化如下圖： 2004年房屋價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)“WW型”波動(dòng)， 2004年的“單方價(jià)格”曲線以6月為界呈現(xiàn)2個(gè)W形，而整體價(jià)格只在年末有小幅上揚(yáng)，說(shuō)明價(jià)格上漲已然動(dòng)力不足。主要的上漲區(qū)間是2003年第二季度、2003年11月2004年5月兩個(gè)階段。2個(gè)上漲區(qū)間為：2002年9月至2003年2月，價(jià)格從2236元猛漲至3007元，%；2003年12月至2004年5月，價(jià)格從3091元漲至3580元，%。（三）不同年度（20022004年）建造的住宅價(jià)格分析建造于2002年住宅銷(xiāo)售價(jià)格分析建造于2002年商品房住宅的價(jià)格變化情況，如下圖： 2002年1月商品房住宅均價(jià)為2088元，當(dāng)年建造的商品房住宅在2004年5月達(dá)到3580元的最高點(diǎn)，%，2004年12月價(jià)格為3135元。而觀察20022004年全年我們發(fā)現(xiàn)主要的漲價(jià)區(qū)間在2003年初和年末。從上圖這個(gè)價(jià)格走勢(shì)看，可以知道2004年的主要均價(jià)區(qū)間在31003400元/平米之間，2003年的主要均價(jià)區(qū)間在26003000元/平米之間，2002年主要均價(jià)區(qū)間在23002500元/平米之間。近三年新住宅交易均價(jià)漲幅年均每平米漲500元。因此，當(dāng)前成都住宅價(jià)格受距市中心的遠(yuǎn)近的影響已經(jīng)不是很大，人們居住觀念的改變、城市向多中心發(fā)展都是產(chǎn)生這樣結(jié)果的重要原因。內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格為“第一梯度價(jià)格”，也是各物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)最高的區(qū)域；在內(nèi)環(huán)至一環(huán)及一環(huán)至二環(huán)間，同一類(lèi)型物業(yè)的銷(xiāo)售均價(jià)差在去年大大縮小，并已經(jīng)相當(dāng)接近，因此為內(nèi)環(huán)至二環(huán)房地產(chǎn)價(jià)格為“第二梯度價(jià)格”，與“第一梯度價(jià)格”相比有一定幅度落差；同理，二環(huán)以外區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格為“第三梯度價(jià)格”，價(jià)格與“第二梯度價(jià)格”相差一定幅度。增幅與去年相比有所上升。表8：20032004年郊縣商品房交易比重變化情況2003年2004年成交面積成交金額成交面積成交金額郊縣商品房交易量占總成交比重（%）%%%%郊縣住宅交易量占總成交比重（%）%%%%四、房地產(chǎn)價(jià)格（一）%，近三年新上市住宅交易均價(jià)漲幅年均漲500元/平方米。20032004年商品房交易面積和金額分別提升6%%。、%、%；、%、%。表7：20032004年市區(qū)商品房各方位供銷(xiāo)對(duì)比表（單位：萬(wàn)平米）60平米以下6090平米90—120平米120—180平米180平米以上2004年供應(yīng)銷(xiāo)售供銷(xiāo)比 2003年供應(yīng)銷(xiāo)售供銷(xiāo)比 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局（五）郊區(qū)（市）縣房地產(chǎn)高速發(fā)展，商品房交易占全市交易比重提升6%。供應(yīng)缺口最大的是120平米以上的中大戶型，占總?cè)笨诘牧勺笥?，由于目前住房升?jí)換代的需求強(qiáng)烈，因此對(duì)中大戶型的需求較大、特別是180平米的大戶型（含別墅），供銷(xiāo)比逐漸變小。表6：20032004年市區(qū)商品房各方位供銷(xiāo)對(duì)比表（單位：萬(wàn)平米）內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)環(huán)至一環(huán)一至二環(huán)二至三環(huán)三環(huán)外商品房2004年供應(yīng)銷(xiāo)售供銷(xiāo)比 2003年供應(yīng)銷(xiāo)售供銷(xiāo)比 住宅2004年供應(yīng)銷(xiāo)售供銷(xiāo)比 2003年供應(yīng)
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