地房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀及預(yù)測(cè)報(bào)告-wenkub.com
2025-07-31 02:18 本頁(yè)面
【正文】 （五）城南三環(huán)外和城東南開(kāi)發(fā)升溫根據(jù)20032004年土地拍賣情況，去年市區(qū)二環(huán)至三環(huán)拍賣出17宗土地，其中就有11宗位于東南區(qū)域，因此，2005年?yáng)|南（二環(huán)至三環(huán)區(qū)域）的開(kāi)發(fā)會(huì)升溫。但事實(shí)上，由于房地產(chǎn)價(jià)格的變化受到的影響因素較多，不能簡(jiǎn)單的用一個(gè)線性關(guān)系得出結(jié)論?？傮w而言，2005年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾將趨緩，供求基本平衡面上來(lái)，這也可以從南京等城市近期的市場(chǎng)行情看出，南京在2004年已經(jīng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇螅N售也從往日的火爆轉(zhuǎn)為清淡。而2005年將迎來(lái)一個(gè)轉(zhuǎn)變。從有效需求來(lái)看，如果假定每年有5%的家庭每戶相增加20平方米的改善性住房要求。2002年開(kāi)始的大規(guī)模危舊房改造，三年拆遷改造危舊房410萬(wàn)平米，加上城市道路通暢工程、沙河整治工程、東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等，舊城拆遷改造引起了城市居民大量的住房被動(dòng)需求。據(jù)前不久的抽樣調(diào)查分析，%，%，%。從2002年、2003年、2004年成都的房地產(chǎn)運(yùn)行狀況看，上述三年處于第三個(gè)周期的擴(kuò)張階段，根據(jù)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)5年一周期的發(fā)展趨勢(shì)顯示2005年市場(chǎng)將有可能出現(xiàn)回落。19931996年為第一個(gè)波動(dòng)周期，1991994和1995年為持續(xù)擴(kuò)張期，1996年開(kāi)始下滑。因此，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素中，考慮成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期波動(dòng)是必要的。目前成都購(gòu)房對(duì)于住宅需求強(qiáng)勁。（四）普通住宅需求為主流，高檔住宅需求也較大各種物業(yè)中，普通住宅占多數(shù)，達(dá)到83%。另外，由于目前城南、城西的房?jī)r(jià)都較高，而城東相對(duì)較低，也使得一部分消費(fèi)者開(kāi)始傾向于東邊。成都經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，大規(guī)模舊城改造與城市建設(shè)已讓城市面貌、城市的綜合實(shí)力、城市生態(tài)環(huán)境發(fā)生了巨大改變，成都是居住與投資環(huán)境吸引了大量的外地人，因而成都市區(qū)商品房銷售外地人個(gè)人購(gòu)買比重日漸上升。另外，由于城市的開(kāi)放性，購(gòu)房者的構(gòu)成也在改變。略超出了理論上較為合理的“房?jī)r(jià)租金比”的范圍，這也說(shuō)明了當(dāng)前成都市區(qū)的住房?jī)r(jià)格上漲速度高于租金的上漲速度?？梢?jiàn)，市區(qū)的住房?jī)r(jià)格還不存在局部區(qū)域的異常，住宅的市場(chǎng)價(jià)格與租金的表現(xiàn)是比較同步。建造于2004年住宅的銷售價(jià)格分析。據(jù)“4月移動(dòng)平均”趨勢(shì)線觀察，3年中有2個(gè)上漲區(qū)間?；旧厦磕甑木鶅r(jià)漲幅保持在500元/平米。但是，與住宅不同的是，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格卻受其環(huán)域的影響十分突出，去年內(nèi)環(huán)至二環(huán)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用銷售總體均價(jià)為市中心的71%，二環(huán)以外卻不到市中心價(jià)格的一半，僅為44%。表9：20032004年市區(qū)房?jī)r(jià)情況（單位：元/平米）2003年2004年商品房33593731同比增長(zhǎng)%%住宅29233241同比增長(zhǎng)%%數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局住宅價(jià)格受距離遠(yuǎn)近影響變小對(duì)2004年合同交易數(shù)據(jù)顯示，各物業(yè)的均價(jià)隨著環(huán)域不同呈現(xiàn)出三個(gè)梯度的價(jià)格。郊宅郊區(qū)化發(fā)展是城市發(fā)展必須經(jīng)歷的一個(gè)過(guò)程，成都的住宅郊區(qū)化建設(shè)在最近幾年發(fā)展非常迅速。2004年，郊區(qū)（市），%，%。由于2003年小戶型的大量供應(yīng)使得2004年的小戶型市場(chǎng)逐漸平靜。目前由于市區(qū)三環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)很少，因此三環(huán)外的開(kāi)發(fā)開(kāi)始熱鬧，特別是城南三環(huán)外區(qū)域和城西三環(huán)外區(qū)域更是樓盤(pán)頻出，并且很多樓盤(pán)都屬于高品質(zhì)大盤(pán)。但同時(shí)隨著城東一大批“重量級(jí)”開(kāi)發(fā)商如：萬(wàn)科、盛吉立、華潤(rùn)、天津融創(chuàng)等的項(xiàng)目紛紛上市，可以看出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。當(dāng)前二手房市場(chǎng)趨熱的原因之一是舊城改造所形成的巨大購(gòu)買需求；二是由于當(dāng)前成都新建商品房的價(jià)格較高；成都市的二手房市場(chǎng)發(fā)展迅速，但二手房比例仍偏小。供應(yīng)過(guò)量46萬(wàn)平方米，剔除合理空置及開(kāi)發(fā)商自營(yíng)部分，商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)仍過(guò)量較多，按照商業(yè)用房均價(jià)10000元/平米計(jì)算，占用資金量達(dá)到46億。那么可以認(rèn)為，目前的住宅供應(yīng)是比較充分的，購(gòu)房者的選擇面仍較大。由此可以認(rèn)為2002年新增住宅3年內(nèi)已基本被市場(chǎng)消化。（詳見(jiàn)表1）表3：2004年市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售與實(shí)際銷售面積比較分析 項(xiàng) 目類 別合 計(jì)住 宅非 住 宅絕對(duì)值絕對(duì)值絕對(duì)值批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)M2）實(shí)際銷售面積（萬(wàn)M2）供 銷 比注：供銷比=批準(zhǔn)預(yù)售面積/實(shí)際銷售面積（二）住宅供應(yīng)仍較充分，四季度住宅供應(yīng)大幅回升，購(gòu)房選擇面仍較大；商業(yè)用房過(guò)量較多；二手房交易比重高速增長(zhǎng)住宅供應(yīng)較充分，四季度住宅供應(yīng)大幅回升，單從數(shù)據(jù)差額來(lái)看，住宅供應(yīng)遠(yuǎn)小于銷售，但這里面有很大部分是屬于2003年及2003年以前的待銷商品房。（注：由于成都統(tǒng)計(jì)局在2004年銷售數(shù)據(jù)采用新口徑計(jì)算，在銷售這一指標(biāo)上將預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售這計(jì)入銷售，因此銷售價(jià)格顯得增速非常快。2004年全市含經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的商品房（現(xiàn)房+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售）的銷售均價(jià)為2452元/平米，%，每平米上升356元，其中住宅銷售均價(jià)為2377元/平米，%。%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的持續(xù)下降說(shuō)明當(dāng)前的金融貸款的宏觀調(diào)控作用已見(jiàn)成效，開(kāi)發(fā)商的銀行貸款難度逐漸加大，對(duì)于其他融資渠道的依賴性逐漸加強(qiáng)。新開(kāi)工面積的不足影響了市場(chǎng)的供應(yīng)量，直接導(dǎo)致了市場(chǎng)新開(kāi)項(xiàng)目數(shù)量偏少，消費(fèi)者選房難等問(wèn)題。其中，%。表2：2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售情況數(shù)值同比增長(zhǎng)施工面積商品房%住宅%竣工面積商品房%住宅%新開(kāi)工面積商品房%住宅%銷售面積商品房%住宅%數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局 “牛市”市場(chǎng)特征促使空置房持續(xù)下降考察近5年成都商品房空置數(shù)據(jù)，反映出兩個(gè)現(xiàn)象：一是住宅占商品房空置比例逐年變少（2004年尤其明顯）；二是空置房占銷售房比重逐年下降（2001年、2004年尤其明顯）。新開(kāi)工房屋減少，消費(fèi)者選擇渠道變窄，房屋銷售市場(chǎng)保持旺盛。一是整體房地產(chǎn)業(yè)投資增速比2003年增速下降近2個(gè)百分點(diǎn)。事實(shí)上，明年市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將變大，主要面臨兩個(gè)問(wèn)題：一是2005年將是眾多大盤(pán)集中上市、供應(yīng)量急劇擴(kuò)張的一年，將是回歸供需平衡點(diǎn)的一年，如何與這個(gè)平衡點(diǎn)結(jié)合，就需要樓盤(pán)有“先人”的定位；二是由于部分被動(dòng)市場(chǎng)需求的減少：如大規(guī)模城市拆遷已經(jīng)完畢，這部分需求是過(guò)去三年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的一大“功臣”，除此之外，2005年政府將推出大批經(jīng)濟(jì)適用房等等。成都的住房消費(fèi)市場(chǎng)為增量市場(chǎng)，過(guò)去的存量市場(chǎng)到目前為止基本已被完全消化。城北的住宅開(kāi)發(fā)非常稀少，最多的是專業(yè)市場(chǎng)。成都東面的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前正處于“競(jìng)爭(zhēng)加劇、片區(qū)形象上升”的過(guò)程。南面是公認(rèn)的富人區(qū)，由于城區(qū)基本成型，可開(kāi)發(fā)土地已經(jīng)基本沒(méi)有，因此，南面的開(kāi)發(fā)特別是三環(huán)以內(nèi)的城南開(kāi)發(fā)將漸入尾聲。房地產(chǎn)投資增速趨緩，銷售火暴，空置房下降，整體房?jī)r(jià)增速加快。 （3）行政措施：中國(guó)人民銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)行窗口指導(dǎo)，限制對(duì)鋼鐵、電解鋁、水泥等過(guò)熱行業(yè)的貸款；銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)查過(guò)熱行業(yè)和地區(qū)的貸款，全面清理金融機(jī)構(gòu)對(duì)在建、擬建項(xiàng)目已發(fā)放或已承諾的固定資產(chǎn)貸款的使用；國(guó)家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于控制鋼鐵、電解鋁、水泥三行業(yè)投資的意見(jiàn)；等等。以上宏觀數(shù)據(jù)顯示，成都市的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前正處一個(gè)較高速度的發(fā)展階段，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得的一系列豐碩成果，為成都未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)奠定了一個(gè)十分良好的基礎(chǔ)。（一） 經(jīng)濟(jì)環(huán)境2004年，成都經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度指標(biāo)均保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)。針對(duì)這一現(xiàn)象，為了保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，黨中央、國(guó)務(wù)院自去年下半年以來(lái)實(shí)施了新一輪的宏觀調(diào)控措施。由于受沿海城市房?jī)r(jià)上漲、建筑材料漲價(jià)、地價(jià)上漲以及人們購(gòu)房預(yù)期變化等因素的影響，老百姓購(gòu)房熱度高漲，市場(chǎng)
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