20xx年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測報(bào)告(參考版)
2025-02-28 03:32本頁面
【正文】 供需矛盾的狀況仍將持續(xù) 到 2021年下半年。但進(jìn)入下半年來，在供應(yīng)偏緊需求旺盛的情況下，絕大多數(shù)在售項(xiàng)目都取得了較好的銷售業(yè)績。尤其是在下半年市場火爆的情況下，很多項(xiàng)目都相應(yīng)降低了促銷力度。 從營銷推廣上看， 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在 2021年的營銷推廣活動(dòng)較少，沒有特殊和力度很大的折扣 等活動(dòng)。目前花園路 —工業(yè)南路片區(qū)以靠近市區(qū)和配套齊全的優(yōu)勢，均價(jià)集中在 640007500元；邢村立交片區(qū)作為一個(gè)新興的居住區(qū)，發(fā)展也較為迅速，保利花園已達(dá) 6500，并有繼續(xù)上漲的趨勢。但三室貨源略多，且以 130㎡以上的舒適戶型為主；區(qū)域緊湊型戶型欠缺。 建筑形態(tài)： 區(qū)域內(nèi)整體上以小高層和高層為主，在售項(xiàng)目中沒有多層和別墅等高檔產(chǎn)品形態(tài)。2021 年里有華福國際、藍(lán)調(diào)國際、假日麗景開盤銷售，大地銳城、保利花園有新房源加推，其他項(xiàng)目或是處于尾盤階段，或是延續(xù)銷售以往房源。且本區(qū)域也是土地成交的熱點(diǎn)區(qū)域，經(jīng)十路沿線兩側(cè)將有大量的土地供應(yīng)，從 09年土地市場成交情況來看，本區(qū)域未來待推項(xiàng)目較密集，入市產(chǎn)品更加豐富，市場競爭將更加激烈。大多數(shù)項(xiàng)目均以 “小體量推盤，小步快跑 ”的銷售策略，造成熱銷局面，同時(shí)也維持了價(jià)格的高位。由于 09年市場形勢的整體好轉(zhuǎn)，在現(xiàn)場優(yōu)惠中僅僅是常規(guī)性的小額優(yōu)惠，告別了 08年底頻頻推出特價(jià)房、大幅度優(yōu)惠的促銷手段。且隨著中海在東部開發(fā)兩個(gè)別墅項(xiàng)目以及海爾綠城、名士豪庭等項(xiàng)目的持續(xù)熱賣，在 吸引大批本地客戶群的同時(shí)，對周邊縣市以及臨近城市投資客均有較強(qiáng)的吸引力。尤其是中海紫御東郡別墅項(xiàng)目的熱售，區(qū)域價(jià)值得到了較大幅度的提升。 價(jià)格： 由于距離市中心以及奧體中心的距離不 同，各版塊、各項(xiàng)目也均呈現(xiàn)不同的價(jià)格分布，市中心的項(xiàng)目均價(jià)在 100018000元 /㎡左右，新興的經(jīng)十東路和奧體片區(qū)價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的上漲，銷售均價(jià)也達(dá)到 600010000元 /㎡。公寓類產(chǎn)品主要集中于小面積的一房。 戶型： 戶型區(qū)間分布較為廣泛。奧體板塊的名士豪庭 、海爾綠城全運(yùn)村、奧龍觀邸項(xiàng)目，高新區(qū)板塊的海信慧園、茗筑美嘉、紫御東郡以及保利花園等項(xiàng)目相繼面市，是整個(gè)歷下區(qū)乃至整個(gè)濟(jì)南市場供應(yīng)的重點(diǎn)項(xiàng)目。 從未來供應(yīng)上看， 2021年推盤量仍較大，領(lǐng)秀城、銀豐花園、偉東新都二期均有較大體量推出；今年面市的若干體量在 10萬平米中小樓盤 2021年初也將正式推貨； 2021年區(qū)域內(nèi)土地成交量大幅上漲，預(yù)計(jì)明年下半年將有全新樓盤面市或推貨，后續(xù)供應(yīng)充足。 從營銷推廣上看， 由于濟(jì)南的房源去化速度快，各項(xiàng)目的促銷活動(dòng)減弱，多為認(rèn)籌活動(dòng)，這與去年諸樓盤大力打折促銷形成了鮮明的對比。 客戶： 由于區(qū)域或環(huán)境優(yōu)越或占據(jù)城市核心，故以高端物業(yè)為主，客戶也多為中高端收入的優(yōu)質(zhì)客戶。 價(jià)格： 普通住宅均價(jià)集中在 60008500元 /平米之間，別墅價(jià)格集中在 900012021元 /平米之間。 戶型： 多以 94110平米的大兩室、 130150平米的舒適三室為主。 2021年市中區(qū)總推貨量接近 100萬平米，超過 2021年 20余 萬平米。而從月度變化曲線也可以看出，房價(jià)上漲趨勢仍較明顯。全市前 11個(gè)月平均房價(jià)漲幅為 12%以上，而對于部分熱銷樓盤房價(jià)漲幅則可以達(dá)到 30%以上。10月份房屋銷售價(jià)格同比上漲 %。二手房成交量的迅速增大更是市場火爆、需求增加的集中體現(xiàn)。 不僅一手住房成交火爆，二手房成交量同樣創(chuàng)下記錄。 2021年成交套數(shù)數(shù)據(jù)為全市包括市內(nèi)五區(qū)及下屬 4 個(gè)縣市總成交量，而 2021年數(shù)據(jù)僅為濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)參與網(wǎng)上售房項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，但即便如此，我們也可以看到，除 1 月外，每月同比 漲幅都為正，尤其 11月份同比漲幅甚至達(dá)到 233%，全年同比漲幅仍然超過 60%。 而從逐月的成交數(shù)據(jù)來看， 2021年下半年成交量比上半年明顯放大。 成交量同比增幅巨大，二手市場放量明顯 110月，濟(jì)南市房屋銷售面積 萬平方米，增長 %，其中期房銷售 萬平方米，增長 %；現(xiàn)房銷售 萬平方米，同比下降 %。 2021年 110月份濟(jì)南市房地產(chǎn)共完成投資 億元，增長
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