中國(guó)房地產(chǎn)資金及行業(yè)運(yùn)行預(yù)測(cè)報(bào)告(參考版)
2025-03-01 15:45本頁面
【正文】 。 圖十八：房地產(chǎn)上市企業(yè)總體現(xiàn)金流情況 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從 凈現(xiàn)金流的情況看， 20212021 年，房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈現(xiàn)金流相對(duì)平衡，而 2021 年和 2021 年房地產(chǎn)企業(yè)在房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)烈推動(dòng)下，現(xiàn)金流情況良好，出現(xiàn)了較大規(guī)模的正現(xiàn)金流，特別是 2021 年，這種情況到達(dá)了一個(gè)頂峰。 第三，上市企業(yè)的融資活動(dòng)所帶來現(xiàn)金流與股市狀況高度相關(guān)。 第二，企業(yè)的投資活動(dòng)在 2021 年仍然高速攀升， 2021 年一季度的投資活動(dòng)現(xiàn)金流就已經(jīng)超過了 2021 年全年的投資活動(dòng)現(xiàn)金流。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的情況如下圖所示： 圖十七：房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流情況 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 凈現(xiàn)金流的是由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn) 金流與融資及投資活動(dòng)現(xiàn)金流相加總得到的。 圖十六：房地產(chǎn)上市企業(yè)凈利潤(rùn)情況和增長(zhǎng)率 二）房地產(chǎn)上市企業(yè)總體現(xiàn)金流分析 從上市企業(yè)的現(xiàn)金流情況來看，凈現(xiàn)金流與 07 年相比已經(jīng)明顯減少。 圖十五：房地產(chǎn)上市企業(yè)營(yíng)業(yè)總收入和總成本情況 2021 年第一和第二季度凈利潤(rùn)之和只占 2021 年凈利潤(rùn)的 43%，即使下半年凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度與上半年持平，那么 08 年凈利潤(rùn)也要比2021 年要低 億，況且房地產(chǎn)企業(yè) 2021 年下半年所面臨的形勢(shì)更加嚴(yán)峻，凈利潤(rùn)可能在下半年較下半年有所下滑。然而，情況從 2021 年開始有所改變，隨著房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的下降，凈利潤(rùn)也在被壓薄。相對(duì)而言，地方政府在地價(jià)款支付、地方稅費(fèi)征收方面可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)較為寬容，即便如此，行業(yè)調(diào)整仍然難以避免。因此這輪房地產(chǎn)行 業(yè)調(diào)整不太可能伴隨外資蜂擁而入 “抄底 ”的現(xiàn)象。 外資難以充當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金供給者，主要的理由如下：第一，迄今為止外資在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)始終不是主角， 在我們2021 年所做的《外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的渠道及規(guī)模估測(cè)報(bào)告》中，指出外資在房地產(chǎn)開發(fā)、購(gòu)買和租賃市場(chǎng)上，除高端寫字樓租賃市場(chǎng)之外，外資的份額估計(jì)未超過 20%，在央行和外匯管理部門收緊外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的渠道之后，目前外資進(jìn)入該行業(yè)更為困難。 表七：主要商業(yè)銀行的貸款行業(yè)結(jié)構(gòu) 資料來源：作者自行整理。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整也可能嚴(yán)重惡化我國(guó)中低收入階層的就業(yè)狀況。上述三重緊縮，均不是通過簡(jiǎn)單放松房地產(chǎn)行業(yè)的信貸可以解決的。第二重緊縮是，即便商業(yè)銀行意識(shí)到對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過度收緊貸款可能會(huì)使得行業(yè)調(diào)整更加雪上加霜，從銀行整體決策來看，適當(dāng)維持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持是必要和理性的，但從單個(gè)銀行的決策來看，率先收緊開發(fā)貸款就成為 “囚徒困境 ”式的必然選擇，哪家銀行率先收緊了開發(fā)貸款，就把房地產(chǎn)行業(yè)景氣下行帶來的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了尚未收緊房貸的銀行。在這種預(yù)期變壞產(chǎn)生了 “三重緊縮 ”效應(yīng)，第一重緊縮是消費(fèi)延遲，無論是投資型還是自用型購(gòu)房者均持貨幣待購(gòu)，這種觀望本身就是一個(gè)不斷惡化預(yù)期的自我循環(huán)。從國(guó)際經(jīng)濟(jì)周期來看，以美國(guó)次貸危機(jī)為特征的全球金融動(dòng)蕩，較之 1997 年的東亞區(qū)域金融危機(jī)的廣度，深度要嚴(yán)重得多，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊也比東亞危機(jī)更為嚴(yán)峻，這種內(nèi)外部景氣周期的雙雙下行，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)不太可能在 2021 年領(lǐng)先于其他行業(yè)出現(xiàn)明顯復(fù)蘇。理由如下： 宏觀景氣下行不支持行業(yè)快速?gòu)?fù)蘇，目前景氣下行具有國(guó)內(nèi)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)周期的 “雙重疊加效應(yīng) ”。 （ 9）利用外資情況和 08 年持平。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在 09 年的短期調(diào)整后，在第 三 季度開始出現(xiàn)明顯復(fù)蘇的勢(shì)頭。 （ 9）利用外資情況和 08 年持平。 。 如果 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)中期期調(diào)整的情況，我們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)如下：銷售量進(jìn)一步萎縮，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，房地產(chǎn)投資迅速減弱，購(gòu)買土地持續(xù)減少。在這種預(yù)期之下，我們對(duì) 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)資金缺口分兩種情況進(jìn)行預(yù)測(cè)：長(zhǎng)期調(diào)整情況和短暫調(diào)整情況。 決定 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵因素有兩個(gè)方面：宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策因素。 （四） 2021 年房地產(chǎn)資金缺口計(jì)算 對(duì)于 2021 年的房地產(chǎn)市 場(chǎng)，我們認(rèn)為有兩種可能的調(diào)整軌跡：其一是中期調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步走向蕭條，進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的深度調(diào)整期，在 2021 年全年行業(yè)沒有復(fù)蘇勢(shì)頭；其二是短期調(diào)整，在經(jīng)歷一年多時(shí)間的調(diào)整以后，到 2021 年底出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇勢(shì)頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新走上較為強(qiáng)勁的發(fā)展軌道。 四、資金缺口對(duì)拿地支出的敏感性分析（單位：億元） 資金缺口對(duì)拿地支出的敏感性分析 結(jié)論：資金缺口對(duì)拿地支出的增速不太敏感。 三、資金缺口對(duì)國(guó)內(nèi)貸款增速的敏感性分析（單位：億元） 資金缺口對(duì)國(guó)內(nèi)貸款增速的敏感性分析 結(jié)論： 從上表我們可以看出，資金缺口對(duì)新增國(guó)內(nèi)貸款增速的敏感性相對(duì)較弱。 （三） 2021 年房地產(chǎn)資金缺口敏感性分析 一、資金缺口對(duì)自籌資金占投資額比重的敏感性分析（單位：億元） 資金缺口對(duì)自籌資金占投資額比重的敏感性分析 結(jié)論：房地產(chǎn)資金缺口對(duì)自有資金具有較強(qiáng)的敏感性，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)商提高資籌資 金的比例有助于緩解資金缺口，是房地產(chǎn)企業(yè)解決資金缺口問題的重要方法。 （ 9）利用外資情況上下半年持平。盡管近期出現(xiàn)了降息和降低法定準(zhǔn)備金率的變化，這種調(diào)整主要是針對(duì)通貨膨脹的回落、對(duì)經(jīng)濟(jì)增速滑坡的憂慮、以及美國(guó)次貸危機(jī)不斷蔓延著三 大因素作出的調(diào)整，我們并不認(rèn)為房地產(chǎn)信貸會(huì)有明顯松動(dòng)。這種情況在今年下半年將出現(xiàn)明顯的變化。真正的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有上半年的數(shù)據(jù)顯示的那樣樂觀，原因在于 2021年第一第二季度，房?jī)r(jià)尚能處于上漲的時(shí)期，銷售雖然有回落但銷售利潤(rùn)率的回落還不是特別顯著。但是在剛剛過去的 2021 年上半年，資金缺口實(shí)際上并不十分嚴(yán)重，僅約 528億左右，問題剛剛浮現(xiàn)。全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也大體從 2021年開始了，市場(chǎng)觀望氣氛日益濃厚，房地產(chǎn)商的存貨量開始提高，房?jī)r(jià)也明顯松動(dòng)。 此后，市場(chǎng)迅速陷入調(diào)整并且調(diào)整的幅度和周期超出了事先最悲觀的估計(jì)。 2021
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