房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及監(jiān)管對(duì)策(編輯修改稿)
2025-04-22 00:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 良行為等；加大對(duì)虛假、夸大其辭的廣告宣傳以及承諾等問(wèn)題的監(jiān)管；規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)行為，防止制造低價(jià)或興旺銷(xiāo)售的假象；加大對(duì)購(gòu)房合同的監(jiān)管，杜絕開(kāi)發(fā)商單方面改動(dòng)合同內(nèi)容以減輕或免除責(zé)任的行為；定期開(kāi)展建筑材料市場(chǎng)的整治工作，嚴(yán)厲打擊銷(xiāo)售假冒環(huán)保、節(jié)能等標(biāo)志建筑材料及產(chǎn)品的行為，支持、鼓勵(lì)使用環(huán)保節(jié)能建筑材料及開(kāi)發(fā)環(huán)保性、節(jié)能性住宅。 二是進(jìn)一步完善售后服務(wù)和物業(yè)管理體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律法規(guī)，堅(jiān)守商業(yè)誠(chéng)信，不斷完善商品房售后服務(wù)，小區(qū)綠化、房屋間距等外部環(huán)境和其它配套設(shè)施設(shè)計(jì)變更時(shí)，要及時(shí)告知，讓消費(fèi)者有一個(gè)選擇，認(rèn)真兌現(xiàn)廣告宣傳及承諾內(nèi)容；做好辦理前期物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，及時(shí)按規(guī)定召開(kāi)業(yè)主會(huì)議協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)；物業(yè)公司要盡快轉(zhuǎn)換為服務(wù)者角色，公示服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)收支情況，做好房屋的保養(yǎng)、維修、住宅小區(qū)的清潔、綠化和管理等；房地產(chǎn)項(xiàng)目公司要以為終身消費(fèi)者服務(wù)本，采取有效的措施，確保各項(xiàng)售后服務(wù)得于落實(shí)，真正維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，為消費(fèi)者創(chuàng)造放心的房地產(chǎn)消費(fèi)和物業(yè)管理服務(wù)環(huán)境。三是消費(fèi)者應(yīng)堅(jiān)持理性消費(fèi)和依法維權(quán)。雖然我國(guó)已出臺(tái)許多消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法律、法規(guī)，但廣大消費(fèi)者對(duì)這些法律、法規(guī)了解較少，維權(quán)意識(shí)較弱，在合法權(quán)益受到損害時(shí)，不知如何保護(hù)自己的權(quán)益。因此消費(fèi)者要不斷地增強(qiáng)自己在購(gòu)買(mǎi)行為中產(chǎn)品鑒別和購(gòu)買(mǎi)知識(shí)的消費(fèi)技能，堅(jiān)持理性消費(fèi)、科學(xué)消費(fèi)，依法維權(quán)，如簽訂購(gòu)房合同如何全面仔細(xì)地審查各項(xiàng)合同條款等，尤其是對(duì)開(kāi)發(fā)商增加的附加條款，在權(quán)益受到損害時(shí)如何運(yùn)用法律武器來(lái)維權(quán)等消費(fèi)技能。四是堅(jiān)持創(chuàng)新理念。要不斷地研究和開(kāi)發(fā)適應(yīng)湖州市場(chǎng)的各類(lèi)新型商品房，如精品房、小型房和單身公寓等，促進(jìn)房型多樣化；積極使用環(huán)保節(jié)能建筑材料，和開(kāi)發(fā)環(huán)保性或節(jié)能性住宅，營(yíng)造和諧環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及監(jiān)管對(duì)策 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)違法行為的表現(xiàn) 主體資格不合法。一是無(wú)證無(wú)照、有證無(wú)照、無(wú)證有照超范圍經(jīng)營(yíng)。二是轉(zhuǎn)借、出租、出借、出讓營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)，這種現(xiàn)象比較普遍。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)虛報(bào)注冊(cè)資本現(xiàn)象十分突出。四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)抽逃出資問(wèn)題嚴(yán)重。五是股東發(fā)生變化不辦理變更登記。六是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與實(shí)際開(kāi)發(fā)、建設(shè)的項(xiàng)目的資質(zhì)要求不符?！ ∑墼p消費(fèi)者違法行為。一是合同違法行為，包括擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本；合同規(guī)定與實(shí)際交房不一致，包括房屋面積、違約責(zé)任等；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)不履行合同；亂收合同文本費(fèi)；格式條款不合法，有的含有加重消費(fèi)者違約責(zé)任的內(nèi)容，有的含有排除消費(fèi)者依法變更或解除合同的內(nèi)容，有的格式條款未備案。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)沒(méi)有取得土地、規(guī)劃、城建、消防等許可手續(xù)，致使購(gòu)房戶(hù)不能辦理房產(chǎn)證。三是虛假宣傳、違法發(fā)布廣告。四是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題?！ 〈ㄍ稑?biāo)行為。即在土地拍賣(mài)中投標(biāo)者之間相互串通，抬高標(biāo)價(jià)或壓低標(biāo)價(jià)，以排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 二、查處上述違法行為的法律適用 無(wú)證無(wú)照、有證無(wú)照、無(wú)證有照超范圍經(jīng)營(yíng)的，可依據(jù)《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第四條第一款第（一）、（三）、（五）項(xiàng)定性，按第十四條處罰?！ ?duì)欺詐消費(fèi)者的違法行為，可依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》進(jìn)行定性處罰?！ ?duì)虛假宣傳、違法發(fā)布廣告的行為，可依據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》、《廣告法》相關(guān)條款處罰。 對(duì)在招投標(biāo)中串通投標(biāo)，抬高或壓低標(biāo)價(jià)的行為，可按《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第十五條定性，按第二十七條處罰?！ ?duì)在企業(yè)年檢中發(fā)現(xiàn)的企業(yè)虛報(bào)注冊(cè)資本，企業(yè)實(shí)際資金與注冊(cè)資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為，以及股東發(fā)生變化未辦理變更登記等違法行為，可按《公司法》相關(guān)條款查處。房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)監(jiān)管中存在的問(wèn)題及對(duì)策建議 隨著日益火爆的房?jī)r(jià)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)、建筑市場(chǎng)“膨脹”，也使這個(gè)領(lǐng)域原來(lái)一些個(gè)別的違法行為變成了有代表性的違法行為，對(duì)消費(fèi)者的違害極大，因?yàn)榻ㄖ袌?chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多共同點(diǎn)，聯(lián)系緊密，所以本文試就其中的違法行為及監(jiān)管方法作一粗淺探討。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)違法行為的表現(xiàn) 這兩個(gè)市場(chǎng)的監(jiān)管是一個(gè)綜合的系統(tǒng)工程，它涉及城建、房管、土地、規(guī)劃、環(huán)保、設(shè)計(jì)、工商、稅務(wù)、建設(shè)單位等諸多部門(mén)，工商行政管理部門(mén)如何加強(qiáng)監(jiān)管,首先要認(rèn)清其違法行為的表現(xiàn)，我們認(rèn)為其違法行為主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:（一）主體資格不合法。主要表現(xiàn)在：一是無(wú)證無(wú)照、有證無(wú)照、無(wú)證有照超范圍經(jīng)營(yíng)。按照國(guó)家法律和相關(guān)政策的規(guī)定，任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建設(shè)施工單位，都應(yīng)當(dāng)持有與所開(kāi)發(fā)、建筑的項(xiàng)目相適應(yīng)的具有法律效力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)和工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但是實(shí)際情況是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工企業(yè)不一定具有相關(guān)手續(xù)，或手續(xù)不齊就在利益的驅(qū)使下迅速開(kāi)展業(yè)務(wù)。二是轉(zhuǎn)借、出租、出借、出讓營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)。這種現(xiàn)象很普遍。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)虛報(bào)注冊(cè)資本違法行為。四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)實(shí)際資金與注冊(cè)資金不一致，公司、股東抽逃資金。五是股東發(fā)生變化未辦理變更登記。六是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與實(shí)際開(kāi)發(fā)、建設(shè)的項(xiàng)目的資質(zhì)要求不符。（二）欺詐消費(fèi)者違法行為合同違法行為。（1）擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本；（2）合同規(guī)定與實(shí)際交房不一致，包括（面積、通風(fēng)、付款方式和期限、違約責(zé)任等）；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)不履行合同；（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)亂收合同文本費(fèi)；（5）格式條款不合法，這種違法行為十分嚴(yán)重，體現(xiàn)在：一是格式條款含有加重消費(fèi)者違約金或損害培償金超過(guò)合理數(shù)額的責(zé)任；二是格式條款含有排除消費(fèi)者依法變更或解除合同以及請(qǐng)求支付違約金、損害賠償?shù)臋?quán)利；三是格式條款未備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)沒(méi)有取得土地、規(guī)劃、城建、消防等許可手續(xù)致使購(gòu)房戶(hù)辦不到房產(chǎn)證。虛假宣傳、違法發(fā)布廣告。當(dāng)前，我市的房地產(chǎn)廣告宣傳形式主要有
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