【文章內(nèi)容簡介】 的特點(diǎn)及現(xiàn)狀 回顧“資金管理”與“企業(yè)集團(tuán)”相關(guān)理論 結(jié)論與展望 6 并通過對 WH 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行實(shí)證分析，進(jìn)而設(shè)計(jì)一套符合企業(yè)發(fā)展實(shí)際的現(xiàn)金池模型，提出了提高資金管理水平的新方法。 第 2 章 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金管理理論概述 資金管理理論 資金管理的概念及內(nèi)容 （ 1） 資金管理的概念 資金管理（ Capital Management）依照國家相關(guān)政策法規(guī)，根據(jù)資金運(yùn)動(dòng)的特點(diǎn)，組織企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)，處理相應(yīng)資金關(guān)系的開放性 、動(dòng)態(tài)性和綜合性的管理。 （ 2） 資金管理的內(nèi)容 資金管理是包括籌資管理（資金的來源管理）、投資管理（資金投向管理）、營運(yùn)資金管理（存貨資金、采購資金、應(yīng)收賬款等的管理）、現(xiàn)金流管理、資金運(yùn)作與資本運(yùn)營管理等。 ① 籌資管理 籌資管理是企業(yè)通過資本市場與籌資渠道，運(yùn)用籌資方式，經(jīng)濟(jì)有效地籌集企業(yè)所需資本（金）來滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、對外投資和調(diào)整資本結(jié)構(gòu)需要的財(cái)務(wù)行為。目前我國資本市場不夠成熟，籌資渠道較單一，相當(dāng)多的企業(yè)嚴(yán)重依賴銀行信貸資金。 ② 投資管理 投資管理是從投資者利益出發(fā)，通過直 接或間接的股票、債券投資，或者購置建造固定資產(chǎn)、購買儲(chǔ)備流動(dòng)資產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)來達(dá)到投資目標(biāo)的全方位工作。 ③ 現(xiàn)金流管理 現(xiàn)金流管理是對目前或未來一段時(shí)期內(nèi)的現(xiàn)金流的時(shí)間和數(shù)量方面的安排作出的預(yù)測與計(jì)劃、執(zhí)行與控制、信息傳遞與報(bào)告以及分析評(píng)價(jià)。現(xiàn)金流管理是一個(gè)內(nèi)容及其豐富的系統(tǒng)，它以現(xiàn)金流量為管理中心、兼顧收益，圍繞企業(yè)的籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)構(gòu)建的管理體系，具體包括與現(xiàn)金預(yù)算相關(guān)的一系7 列制度安排及其實(shí)施的預(yù)測與計(jì)劃系統(tǒng)和由收付賬系統(tǒng)構(gòu)成的執(zhí)行與控制系統(tǒng)，又包括報(bào)告一定時(shí)期內(nèi)母系統(tǒng)和各子系統(tǒng)運(yùn)行的最終結(jié) 果的信息與報(bào)告系統(tǒng)，還有現(xiàn)金預(yù)算執(zhí)行情況和現(xiàn)金流量信息本身的分析評(píng)價(jià)系統(tǒng)。 ④ 資本運(yùn)營 所謂資本運(yùn)營是指以價(jià)值管理為特征，將本企業(yè)的各類資本，不斷地與其它企業(yè)、部門的資本進(jìn)行流動(dòng)與重組，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)重組，以達(dá)到本企業(yè)自有資本不斷增加這一最終目的的運(yùn)作行為。資本運(yùn)營的目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)資本增值、利潤最大化、股東權(quán)益最大化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。 資金管理的基本理論 （ 1） 委托代理理論 委托代理是指委托人委托代理人根據(jù)委托人的利益從事某些活動(dòng)。委托代理關(guān)系是現(xiàn)代公司制條件下，由于 所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離而產(chǎn)的，信息不對稱下代理人存在著道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇，導(dǎo)致代理成本難以避免。 （ 2） 資金風(fēng)險(xiǎn)理論 資金風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在資金持有與運(yùn)用中發(fā)生損失的可能性，在市場經(jīng)濟(jì)中，任何一個(gè)市場主體在客觀上都存在著資金風(fēng)險(xiǎn)。資金風(fēng)險(xiǎn)主要有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)與收益大體呈正比，因此，資金管理總是追求一定收益下風(fēng)險(xiǎn)維持最低水平或者一定風(fēng)險(xiǎn)下收益處于最高水平。 （ 3） 資金成本效益理論 資金在運(yùn)用中必然產(chǎn)生成本與收益。資金成本利息支出和相關(guān)費(fèi)用，一般來說，相關(guān)費(fèi)用是一個(gè)固定的值，一般不變，而利息 支出在相關(guān)費(fèi)用的基礎(chǔ)上會(huì)隨著資金總量增加而增加，由于供求關(guān)系，增長幅度會(huì)比資金總量的增長幅度大，因而資金成本屬于遞增型混合成本。 （ 4） 內(nèi)部控制理論 內(nèi)部控制指的是為實(shí)現(xiàn)提供合理保證而由企業(yè)董事會(huì)、經(jīng)理階層以及其他員工實(shí)施的過程。現(xiàn)代企業(yè)制度下的內(nèi)控制度貫穿于企業(yè)方方面面，具體包括：人職務(wù)分離控制、人員素質(zhì)控制、文件記錄控制、授權(quán)批準(zhǔn)控制、業(yè)績報(bào)告控制、財(cái)產(chǎn)安全控制、內(nèi)部審計(jì)控制等。 8 企業(yè)集團(tuán)的資金管理 企業(yè)集團(tuán)的特征 企業(yè)集團(tuán)是多個(gè)在資本、資產(chǎn)、技術(shù)上有密切聯(lián)系的法人企業(yè)在共同利益基礎(chǔ)上，通過產(chǎn)權(quán)安排、商務(wù)協(xié)作、人事控制等紐帶形成的以企業(yè)雄厚企業(yè)為核心的穩(wěn)定的具有多層次多功能的大型法人企業(yè)聯(lián)合體。 企業(yè)集團(tuán)的資金集中管理是財(cái)務(wù)管理的重要方面，因此有必要從財(cái)務(wù)管理的角度來分析企業(yè)集團(tuán)的特征： 第一，財(cái)務(wù)管理主體具有多樣化。財(cái)務(wù)管理主體因?yàn)槠髽I(yè)集團(tuán)組織形式和組建模式的不同而多樣化，財(cái)務(wù)管理主體可以是集團(tuán)公司、集團(tuán)總部、控股公司、子公司、事業(yè)部、超事業(yè)部等。 第二，財(cái)務(wù)主體運(yùn)行的依存性。企業(yè)集團(tuán)主要以產(chǎn)權(quán)控制關(guān)系為相互聯(lián)接紐帶。集團(tuán)下的母公司對子公司的控制是通過其實(shí)際資本投入為條件的，通常 通過行使投票權(quán)來影響決定被投資主體的財(cái)務(wù)決策和生產(chǎn)經(jīng)營，通過協(xié)調(diào)集團(tuán)整體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)來獲得規(guī)模效益，通過內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易來降低交易成本。 第三，財(cái)務(wù)運(yùn)行過程的控制性。財(cái)務(wù)控制是核心企業(yè)或母公司對不同層次的非核心企業(yè)或子公司進(jìn)行實(shí)質(zhì)性控制的重要方面。財(cái)務(wù)控制既包括對結(jié)果的控制，又包括對整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程的控制，如在控制對象、控制職能、控制層次和控制方法上的控制。 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金管理的特點(diǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)在資金使用和管理中存在著鮮明的行業(yè)特 性，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營涉及面極廣，投資周期長，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大，資金回收慢等特征。具體來講： ① 風(fēng)險(xiǎn)性 主要包括經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債經(jīng)營使得面臨高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)存貨占資產(chǎn)比例很高， 有著經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn) ；近年來國家9 對土地政策日益嚴(yán)格規(guī)范，企業(yè)在土地的獲取，安排使用方面都收到相關(guān)政策的約束，政策風(fēng)險(xiǎn)也是企業(yè)所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。 ② 復(fù)雜性 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是對建筑業(yè)、家具制造業(yè)、建筑裝飾業(yè)、機(jī)械制造業(yè)等行業(yè)影響巨大，不僅受到國家政策和城鄉(xiāng)規(guī)劃的制約，而且受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)在資金運(yùn)籌上要比其他行業(yè)復(fù)雜。 ③ 特殊性 房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系表現(xiàn)為在項(xiàng)目開發(fā)過程中要與相關(guān)單位，與上游原材料供應(yīng)商，與設(shè)計(jì)施工單位，下游的客戶都有著錯(cuò)綜復(fù)雜的資金往來 ， 尤其是與消費(fèi)者之間的各種預(yù)收預(yù)付、應(yīng)收應(yīng)付款，與其他行業(yè)資金相比具有明顯的行業(yè)特征。預(yù)收房款是房地產(chǎn)企業(yè)另外一個(gè)重要的資金來源， 但是 發(fā)放的按揭貸款并不能全額使用，除此之外，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)發(fā)放的貸款也收到國家法規(guī)的嚴(yán)格限制 ，這些 突出表現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性。 企業(yè)集團(tuán)資金集中管理的趨勢 隨著財(cái)務(wù)軟件和 ERP（企業(yè)資源管理軟件）在 企業(yè)中的廣泛使用，使得財(cái)務(wù)集中管理的實(shí)施成為了可能。大型集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)資金管理高度集中成為發(fā)展趨勢，企業(yè)集團(tuán)資金管理需要以市場為導(dǎo)向，現(xiàn)代企業(yè)制度為前提，資本為紐帶，合理配置企業(yè)集團(tuán)的資產(chǎn)，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，提高資本運(yùn)營效率。 企業(yè)集團(tuán)作為眾多企業(yè)組成的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體，最重要的連接紐帶是資金，而企業(yè)集團(tuán)的資金管理水平直接關(guān)系到企業(yè)效益的高低。企業(yè)資金管理組織形式需要適應(yīng)特定的資本規(guī)模需要，大型企業(yè)集團(tuán)為了降低對銀行的依賴，往往會(huì)進(jìn)行資金的集中管理，設(shè)立財(cái)務(wù)公司、企業(yè)結(jié)算中心等內(nèi)部資金機(jī)構(gòu)，其中的資金集中管理中心就是這 種組織形式的創(chuàng)新。 企業(yè)集團(tuán)資金管理模式 由于不同的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)在規(guī)模、資產(chǎn)等方面存在著很大的差異，所以各個(gè)企業(yè)集團(tuán)在資金管理組織模式上也因選擇的不同而有所差異。一般來說，我國10 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金集中管理模式主要有資金結(jié)算中心、統(tǒng)收統(tǒng)支、財(cái)務(wù)公司、內(nèi)部銀行以及現(xiàn)金池模式五種。 內(nèi)部結(jié)算中心是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)需要而在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部設(shè)立的，不具有獨(dú)立法人資格的獨(dú)立的資金運(yùn)營結(jié)構(gòu)，通常設(shè)立于財(cái)務(wù)部門內(nèi)，性質(zhì)類似于內(nèi)部銀行，負(fù)責(zé)辦理集團(tuán)內(nèi)部各成員或分公司現(xiàn)金收付和結(jié)算業(yè)務(wù)，以降低資金 成本、提高資金使用效益。 結(jié)算中心按照銀行賬戶管理辦法，在銀行統(tǒng)一開設(shè)結(jié)算賬戶，各成員企業(yè)取消原有銀行賬戶，在內(nèi)部結(jié)算中心開設(shè)結(jié)算賬戶，集團(tuán)的所有往來款項(xiàng)都通過內(nèi)部結(jié)算中心結(jié)算；各成員企業(yè)收入款項(xiàng)直接匯到內(nèi)部結(jié)算中心在銀行開設(shè)的結(jié)算賬戶（收入戶）；支出款項(xiàng)時(shí)，各成員企業(yè)向內(nèi)部結(jié)算中心提交付款通知單，通過審批后，從收入戶撥付款項(xiàng)到內(nèi)部結(jié)算中心賬戶，辦理轉(zhuǎn)賬匯款手續(xù)。內(nèi)部結(jié)算中心對集團(tuán)資金進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度，向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一申請貸款，各成員企業(yè)需要補(bǔ)充資金時(shí)需要通過結(jié)算中心，按照市場規(guī)則有償使用。各成員企業(yè)在結(jié)算中心的存款必須遵循用款自愿、自由原則，但是他人不可動(dòng)用以保證成員單位存款的安全。結(jié)算中心按照成員企業(yè)支出戶與收入戶的資金凈額依照同期同類存款利率按月或按季支付利息。 內(nèi)部銀行主要進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部日常的資金調(diào)撥、運(yùn)籌和往來結(jié)算。內(nèi)部銀行將銀行的基本職能和管理方式引入企業(yè)內(nèi)部而建立起來的一種內(nèi)部資金管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)集團(tuán)中充當(dāng)結(jié)算中心、貸款中心、貨幣發(fā)行中心、監(jiān)控中心。具體操作包括： ① 設(shè)立內(nèi)部結(jié)算賬戶，辦理集團(tuán)內(nèi)部往來結(jié)算。每個(gè)成員企業(yè)都在內(nèi)部銀行開設(shè)賬戶，成員企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中的所以實(shí)物轉(zhuǎn)讓 、勞務(wù)協(xié)作都視為商品交易，通過內(nèi)部銀行來結(jié)算。 ② 發(fā)放內(nèi)部貸款。內(nèi)部銀行可以根據(jù)企業(yè)集團(tuán)總部為各成員企業(yè)規(guī)定的資金費(fèi)用定額，并結(jié)合各成員企業(yè)的實(shí)際需要對其發(fā)放貸款。 ③ 發(fā)行內(nèi)部支票和貨幣。內(nèi)部銀行可以根據(jù)需要，依照有關(guān)規(guī)定發(fā)行專輯的貨幣以及支票以在各成員企業(yè)中使用。 11 ④ 制定結(jié)算制度。內(nèi)部銀行統(tǒng)一制定結(jié)算方式、結(jié)算時(shí)間，規(guī)范結(jié)算行為，同時(shí)對結(jié)算業(yè)務(wù)中的資金流向的合理性和合法性進(jìn)行監(jiān)督。 ⑤ 統(tǒng)一籌措資金。內(nèi)部銀行根據(jù)成員企業(yè)的經(jīng)營狀況統(tǒng)一對外籌措資金并進(jìn)行調(diào)度，各成員企業(yè)沒有權(quán)利對外融資。 ⑥ 建 立信息反饋系統(tǒng)。內(nèi)部銀行需要定期或不定期地將資金流通情況以報(bào)表的形式反映給集團(tuán)總部和各成員企業(yè)，使集團(tuán)總部和各成員企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層可以及時(shí)了解資金的使用情況。 財(cái)務(wù)公司必須經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立，經(jīng)營部分銀行業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)，結(jié)合了產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的一種形式。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)設(shè)立的財(cái)務(wù)公司將市場化的企業(yè)與企業(yè)以及新型銀企關(guān)系引入到企業(yè)集團(tuán)資金管理當(dāng)中，依托集團(tuán)，服務(wù)集團(tuán)，使得集團(tuán)各子公司具有完全獨(dú)立的決策權(quán)和現(xiàn)金所有權(quán)，集團(tuán)財(cái)務(wù)公司本質(zhì)上是集團(tuán)的利潤和增值服務(wù)中心。 財(cái)務(wù)公司突出的作用表現(xiàn)在： ① 融資方面。財(cái)務(wù)公司可以聚合各成員企業(yè)分散閑置以及重復(fù)占用的資金，最大限度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)中資金的橫向融通與頭寸調(diào)劑，發(fā)揮資金聚合優(yōu)勢。 ② 投資方面。財(cái)務(wù)公司可以根據(jù)集團(tuán)總部的統(tǒng)一決策以及投資政策，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)公司在資金融通和信息溝通方面的優(yōu)勢，在整個(gè)集團(tuán)中形成有序的資金管理系統(tǒng)，引導(dǎo)集團(tuán)內(nèi)的投資，大大提高投資效率。 統(tǒng)收統(tǒng)支模式是指房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)各分支機(jī)構(gòu)或子公司不單獨(dú)設(shè)立賬號(hào)，所有現(xiàn)金收支活動(dòng)都通過財(cái)務(wù)部門付出，通過規(guī)范公司的資金流量、流向、流程來達(dá)到資金管理目標(biāo)的一種資金管理模式。 統(tǒng)收統(tǒng) 支模式 適用于有多個(gè)獨(dú)立現(xiàn)金收支部門或分支機(jī)構(gòu)的大型企業(yè)集團(tuán)，構(gòu)建統(tǒng)收統(tǒng)支模式需要遵循以下基本原則： ① 建立統(tǒng)收統(tǒng)支的內(nèi)部管理體系。 ② 確?？梢约皶r(shí)、足額、安全地回籠收入資金，實(shí)現(xiàn)集中管理，降低現(xiàn)金持有成本，加速資金的周轉(zhuǎn)。 ③ 明確劃分收入和支出資金的流動(dòng)，禁止現(xiàn)金坐支。 12 ④ 結(jié)合企業(yè)利潤目標(biāo)，根據(jù)預(yù)算合理安排支出，保持維持經(jīng)營所需要的最佳現(xiàn)金余額。 （ 1）現(xiàn)金 池的概念 現(xiàn)金池（ cash pool）現(xiàn)金池是以資金集中管理為 主 線，借助商業(yè)銀行現(xiàn)金管理服務(wù)和網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)，對各地分（子）公司的資金進(jìn)行 實(shí)時(shí)監(jiān)控、統(tǒng)一調(diào)度和集中運(yùn)行的一種管理模式。在合作雙方中，銀行是放款人，企業(yè)集團(tuán)和其子公司是委托貸款人和貸款人，它通過電子銀行來實(shí)現(xiàn)一攬子委托貸款協(xié)議，使得原來需要逐筆辦理的業(yè)務(wù)，變成集約化的業(yè)務(wù)和流程，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)集團(tuán)資金的統(tǒng)一營運(yùn)和集中管理?，F(xiàn)金池被認(rèn)為是目前最有效率的現(xiàn)金管理方式，現(xiàn)金池模式是針對多賬戶現(xiàn)金余額的集中管理，比較適合于企業(yè)集團(tuán)信息化水平高、管控能力強(qiáng)的企業(yè)集團(tuán)。 （ 2） 現(xiàn)金池在資金管理中的作用 ① 發(fā)揮資金集中管理優(yōu)勢，降低資金成本和信貸風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)集團(tuán)對所有下屬企業(yè)資金集中管理， 賬戶資金盈余的子賬戶資金在集團(tuán)集中后，通過電子銀行一攬子委托貸款協(xié)議，自動(dòng)委貸給資金短缺的子賬戶，企業(yè)集團(tuán)各成員企業(yè)間相互之間調(diào)劑余缺，變外部融資成內(nèi)部融資，提高了集團(tuán)流動(dòng)性和基金利用率，降低融資費(fèi)用，節(jié)約了資金成本，并且規(guī)避了個(gè)別賬戶由于銀行匯兌失誤和資金不足造成的信貸風(fēng)險(xiǎn)。 ② 要改善企業(yè)集團(tuán)資金的流動(dòng)性 要更好的管控過剩的流動(dòng)性；要嚴(yán)格按照預(yù)算控制資金流動(dòng)的方向和時(shí)間，企業(yè)集團(tuán)總部制定完善的資金管理制度，提高資金籌劃、配置和投資決策能力。從資金預(yù)算 ——資金審批 ——自己營運(yùn) ——業(yè)務(wù)控制 ——風(fēng)向防范 ——決策支持方面，真正做到年預(yù)算、月平衡、日調(diào)度，及時(shí)對非正常資金收支預(yù)警，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 ③ 有效的進(jìn)行集團(tuán)集中理財(cái)，提升資金效益和企業(yè)管理水平 企業(yè)集團(tuán)總部通過現(xiàn)金池模式的資金管理，可以及時(shí)了解各成員企業(yè)賬戶現(xiàn)金流量的情況，加強(qiáng)管理，將集團(tuán)空余的資金集中起來，與銀行簽訂協(xié)定存款業(yè)務(wù)或進(jìn)行投資活動(dòng)。企業(yè)集團(tuán)不僅僅要管控現(xiàn)金資源及其配置，還要密切關(guān)注成13 員企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)作和內(nèi)部經(jīng)營的競爭能力、市場份額的增長和業(yè)務(wù)領(lǐng)域化，將現(xiàn)金池管理與業(yè)務(wù)管理相結(jié)合。 各種資金管理模式比較 我國的大型房地 產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)在資金管理中通常采用設(shè)立內(nèi)部銀行、結(jié)算中心、統(tǒng)收統(tǒng)支、財(cái)務(wù)公司等方式，以財(cái)務(wù)公司和結(jié)算中心居多。結(jié)算中心往往設(shè)立在集團(tuán)的財(cái)務(wù)部門內(nèi)，從形式上來講不夠規(guī)范；財(cái)務(wù)公司的設(shè)立門檻比較高，需要有人民銀行批準(zhǔn)。與財(cái)務(wù)公司或集團(tuán)公司相比，引進(jìn)現(xiàn)金池至少有兩