【文章內(nèi)容簡介】 金融抵押貸款，未來一段時期內(nèi)勢必會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬。而房地產(chǎn)抵押貸款期限普遍較長，少則5年，多則25年，由于目前我國房地產(chǎn)價格上漲過快，房地產(chǎn)市場有泡沫存在。舉例來說，我國海南三亞市房地產(chǎn)市場就是房地產(chǎn)泡沫的典型。20062007年，海南省三亞市房地產(chǎn)市場一直保持供求平衡狀態(tài)，20082009年市場出現(xiàn)供不應求的局面，2010年由于國際旅游島大背景下，樓市進入瘋狂階段，銷售價格從2009年住宅均價1萬每平方米左右漲到2010年的35000元每平方米左右，近幾年在國家政策下，三亞房子又迅速的下降19000元每平方米左右，這樣房地產(chǎn)評估的價值就會高許多，房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫情況。三、我國房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的問題目前,我國房地產(chǎn)評估行業(yè)處于發(fā)展的階段，隨著中國市場經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展擴大，房地產(chǎn)估價機構與我國政府部門的聯(lián)系越來越頻繁，致使許多房地產(chǎn)估價機構通過國家政府關系去壟斷市場，使得房地產(chǎn)估價機構在此基礎上出現(xiàn)評定、估算簡單草率，評估人員技術參差不齊，評估內(nèi)容和格式不規(guī)范等現(xiàn)象，由此引發(fā)出房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的一系列問題。舉例來說:重慶某評估機構在評估萬州某公司廠房及土地價值期間，就出現(xiàn)一些問題，評估機構介于是公司評估，收費相對較高及委托方與銀行關系較好等原因，評估人員在委托方不準進入廠房現(xiàn)場勘查，僅在外面照相的情況下，依然對其進行了評估，并按照委托方要求評估的價格出具評估報告，在收評估費用的時候未按照相關法規(guī)的比例進行收費，而是與委托方相互確定一個合適的價格進行評估，這個評估過程中，就出現(xiàn)了下面舉出的相當嚴重的部分問題。（一）評估師隊伍素質參差不齊，以致房地產(chǎn)抵押價值評估不合理在房地產(chǎn)抵押評估事務中，各商業(yè)銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)是根據(jù)評估師出具的抵押評估報告，銀行再根據(jù)估價師評估結果的基礎上按照固定的比率向貸款方提供貸款額度（即貸款額度=估價結果*貸款比率），因此可以說評估機構或估價師應該對貸款擔有重大的責任。但是在實際評估操作中，評估機構或估價師的權利和義務是不對等的，某些估價師素質差而高估或低估估價結果，將會對銀行造成嚴重的麻煩。如果貸款方違約不及時向銀行還款，銀行在對抵押物進行依法拍賣時，銀行可能會由于評估值和拍賣金額相差太大而遭受巨大的經(jīng)濟損失，然而一般而言評估師或評估機構并不會承擔相應的經(jīng)濟責任，銀行一般也不會把評估機構或估價師告上法庭?！斗康禺a(chǎn)抵押估價指導意見》指的是“抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值就是房地產(chǎn)抵押價值，它等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?！倍趯嶋H操作中，房地產(chǎn)抵押價值的評估不合理性主要體現(xiàn)在以下三個方面：第一方面是指為了以較少的抵押房地產(chǎn)取得較多的滿足借款人需求的貸款額，而高估抵押房地產(chǎn)價值。第二方面是指在抵押房地產(chǎn)價值超過金融機構放款量所需要的擔保額度時，為使借款人少支付評估費用而低估抵押房地產(chǎn)價值。第三方面是指在房地產(chǎn)抵押估價時未全面考慮法定優(yōu)先受償款，即法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，導致房地產(chǎn)抵押價值扭曲。比如說：美爾雅，大股東以抵債的磁湖山莊，其賬面價值為9627萬元，而評估值卻高達16569萬元，評估升值幅度高達72%。而該公司抵債資產(chǎn)實質并不盈利，而這種高評是令人堪憂的。（二）房地產(chǎn)抵押權益界定不明晰估價師對抵押房地產(chǎn)權利狀況的判斷往往是房地產(chǎn)抵押評估價值的界定?！斗康禺a(chǎn)抵押估價指導意見》表明估價師寫房地產(chǎn)抵押估價報告必須仔細描述清楚抵押房地產(chǎn)有無租賃限制及產(chǎn)權登記等權益狀況。房地產(chǎn)的各項權利的產(chǎn)生與變更都應該到相關登記機關進行登記的，但事實上房地產(chǎn)并不是所有的權利都能登記的，這樣就會出現(xiàn)房地產(chǎn)權利信息不對稱的現(xiàn)象。信貸人員和房地產(chǎn)估價師也基本廣泛意識到核查抵押房地產(chǎn)權證和現(xiàn)場查勘的相關必要性及其重要性，但是現(xiàn)實中工程款拖欠及借款人掩蓋已存在的租賃關系、已抵押部分又進行預售、重復抵押、預售部分又進行抵押等問題仍然存在，并以新的形式表現(xiàn)出來。這些問題的存在即會嚴重影響房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)，也會對抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力起一定的影響力。（三）房地產(chǎn)抵押估價報告不規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價結果是房地產(chǎn)抵押貸款的重要依據(jù)，也是房地產(chǎn)抵押估價報告時抵押估價的重要成果。目前，房地產(chǎn)抵押估價報告的不規(guī)范直接降低了估價報告的質量，直接對委托人和估價報告使用者使用報告的效果有影響。房地產(chǎn)抵押估價報告不規(guī)范問題具體體現(xiàn)在下面三點：一是抵押估價報告的附件不完整，如缺少對法定優(yōu)先受償權利的書面查詢資料調查記錄，使得報告無法具體形象地披露抵押物的權利情況。二是根據(jù)委托人的要求，拼湊房地地產(chǎn)抵押價值，使得房地產(chǎn)抵押估價報告缺乏科學性和客觀性。三是房地產(chǎn)抵押估價報告中普遍缺乏對影響抵押價值的因素分析，如變現(xiàn)能力分析、抵押風險分析等，有的只是在估價報告的假設和限制條件中簡單提及，缺乏針對性和客觀性。（四）房地產(chǎn)抵押估價服務收費混亂房地產(chǎn)估價機構在承接房地產(chǎn)估價業(yè)務時，應當嚴格執(zhí)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，不得惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務、迎合委托人虛估房地產(chǎn)抵押價值要求、給予“回扣”?，F(xiàn)實當中，房地產(chǎn)估價機構在從事房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務過程中，給予金融機構回扣、惡意壓低估價服務費等現(xiàn)象普遍存在。（五）估價缺乏客觀性、公正性 評估機構選取的非公開性決定了估價結果缺乏客觀性金額公正性。在銀行進行房地產(chǎn)抵押房貸的過程中，往往是從以前已經(jīng)確定的估價機構庫中選取一家或幾家估價機構進行評估，沒有給客戶選擇的機會。這些指定的評估機構，雖然原則上應該是估價機構資質較高、信譽較高的評估公司。這種指定評估機構的做法，在當前評估機構眾多，不當競爭頻發(fā)的情況下，無疑增加了銀行內(nèi)部人員的腐敗的可能性，降低了抵押貸款的安全性。四、我國房地產(chǎn)抵押貸款評估存在問題的原因分析 （一）關于房地產(chǎn)抵押估價的相關法律法規(guī)不健全 當前我國關于房地產(chǎn)估價方面的法律法規(guī)還不夠完善，現(xiàn)有的法律法規(guī)又未能有效地被執(zhí)行，房地產(chǎn)抵押估價中的違法違規(guī)現(xiàn)象不能及時有效懲處，也沒有建立起完善的信用記錄?！吨袊嗣胥y行貸款通則》沒有規(guī)定借款人申請借款時應上交抵押房地產(chǎn)權益狀況是我說明材料，而且各商業(yè)銀行業(yè)只是要求借款人提供抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權證、土地使用權證，這就給估價師查明有無租賃或有無工程款拖欠等問題帶來很大難度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第21條規(guī)定“以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況