【文章內(nèi)容簡介】 售收入清單。三是銷售階段報(bào)送竣工驗(yàn)收備案表、單位工程竣工驗(yàn)收證明書、面積測量證明等完工產(chǎn)品文件證書，已銷開發(fā)產(chǎn)品清單。四是竣工、結(jié)算階段報(bào)送收入?yún)R總表，開發(fā)成本匯總表、開發(fā)成本在已售未售產(chǎn)品間分?jǐn)偙?，成本參?shù)指標(biāo)附表。 開發(fā)企業(yè)報(bào)送的上述資料在管理中的運(yùn)用。一是預(yù)售收入轉(zhuǎn)銷售收入作納稅調(diào)減對應(yīng)關(guān)系清晰。二是能及時(shí)了解開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的產(chǎn)、銷、存情況。三是根據(jù)成本參數(shù)指標(biāo)能初步判斷申報(bào)的正確度，有的放矢地開展日常性管理。 四是對未售產(chǎn)品進(jìn)行后續(xù)管理。 （三）建立與相關(guān)部門的橫向聯(lián)系制度。 一是注重與發(fā)展計(jì)劃部門、土地管理部門的溝通，在第一時(shí)間掌握項(xiàng)目立項(xiàng)、地塊歸屬情況，從源頭上對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施監(jiān)控。二是及時(shí)與房管部門、建設(shè)部門溝通，了解開發(fā)產(chǎn)品的面積、預(yù)售、結(jié)算等情況，監(jiān)控企業(yè)收入進(jìn)度。三是定期與地稅部門進(jìn)行信息交流，了解建筑安裝企業(yè)與開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，掌握企業(yè)營業(yè)稅金及附加的交納情況。四是加強(qiáng)與銀行系統(tǒng)的聯(lián)系，了解企業(yè)資金進(jìn)出情況。 建立橫向聯(lián)系制度在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中的應(yīng)用。一是將了解的信息與開發(fā)企業(yè)各 環(huán)節(jié)報(bào)送的“表、證、單、書”核對，審核開發(fā)企業(yè)報(bào)送的資料的正確性。二是與相關(guān)部門能信息共享，形成對房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)動監(jiān)控。 作者單位：溧陽市國稅局 （責(zé)任編輯：劉雪梅） 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理 存在的問題及管理對策 ●張軍 任曉蓉 鄭智勇 王成 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，其滋生稅收收入逐年大幅增長，已成為地方稅收收入的主要來源之一。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理自然成為了稅收管理服務(wù)的重點(diǎn)。然而，從目前征管情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅普遍存在征管難的問題。筆者就造成房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管難“十大現(xiàn)象”及管理措施做 一淺析。 一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管難的“十大現(xiàn)象” （一）隱匿預(yù)收房款 。一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入。二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行帳戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終會因購房者開具發(fā)票而作收入處理，但減少了當(dāng)期收入，減少了當(dāng)期應(yīng)繳稅金。三是將預(yù)收的定金以購房者的名義存入銀行，改頭換面，不作預(yù)收款申報(bào)收入。 （二）隱瞞銷售收入。一是房地產(chǎn)企業(yè)與銷售公司聯(lián)手，將部分房款存到銷售公司賬上，少開票，暫不作房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入。二是房地產(chǎn) 企業(yè)價(jià)外收取的代收費(fèi)用不符合代收代繳規(guī)定的，另用自制憑證收取不入賬或掛往來賬上。三是房地產(chǎn)企業(yè)收到銀行撥付按揭款后不及時(shí)入賬，開成賬外收入，或掛“短期借款”科目。 （三）延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間。部分開發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這種兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔 2021〕 31號）（以下簡稱國稅發(fā) 31號）明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，新文件 有效地遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。 （四）成本費(fèi)用支出不實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)。主要有四種情形：一是開發(fā)項(xiàng)目分期進(jìn)行，對先期開發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。二是實(shí)際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實(shí)際支出數(shù)明顯超過工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關(guān)系和原因并不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際開發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來難度。三是開發(fā)企業(yè)人員變動頻繁，公 司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)，投資人和企業(yè)財(cái)務(wù)人員變動頻繁，相關(guān)資料保管不善，對審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難。四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過大，與實(shí)際經(jīng)營需要不相符。有些企業(yè)費(fèi)用中出現(xiàn)大量的辦公費(fèi)支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細(xì)，沒有詳細(xì)的人員用工明晰表，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出，使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。 （五）人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。 一是加大先期開發(fā)成本費(fèi)用?，F(xiàn)在大部分開發(fā)企業(yè)均以項(xiàng)目為點(diǎn)實(shí)施分期滾動開發(fā)，這就給企業(yè)人為加 大先期開發(fā)費(fèi)用有機(jī)可趁。企業(yè)在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在項(xiàng)目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，企業(yè)全部計(jì)入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項(xiàng)目分配計(jì)算當(dāng)期的開發(fā)成本，必然加大本期計(jì)稅成本。二是預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會十分注重資金的時(shí)間價(jià)值，在未形成工程決算時(shí)，一般不會按合同總價(jià)款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據(jù)，他們會從自身利益考慮，根據(jù)已付的工程款計(jì)算開發(fā)成本，或者干脆按工程預(yù)算計(jì)算開發(fā)成本。這兩種行為都違背了國家稅務(wù)總局《關(guān)于 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔 2021〕 31號）第八條第 4 款和第 5 款規(guī)定，即：要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實(shí)、合法的基本原則。由此帶來的后果是加大可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。 （六）混淆期間費(fèi)用和開發(fā)成本 。主要表現(xiàn)為：一是混淆開辦費(fèi)、開發(fā)成本和期間費(fèi)用。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)，待工程開工后作為期間費(fèi)用一次性稅前扣除。二是混淆當(dāng)期費(fèi)用和開發(fā)成本。最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款 費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支，如有些開發(fā)企業(yè)將售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用未單獨(dú)核算時(shí)，企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費(fèi)用稅前扣除。 （七）財(cái)務(wù)核算欠規(guī)范。會計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用較為隨意，“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目的運(yùn)用較為隨意。 （八）視同銷售行為不確認(rèn)收入。如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等現(xiàn)象。 （九）利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤，少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等 。 （十）依法納稅意識不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告開發(fā)銷售進(jìn)展情況當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。 二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的措施 （一）注重職能部門間的信息共享。國土、城建、規(guī)劃、房管、地稅等部門建立房產(chǎn)開發(fā)信息交流制度，及時(shí)相互傳遞房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)信息、開發(fā)進(jìn)展、納稅情況等信息，合力加大對房地產(chǎn)企業(yè)的動態(tài)有效管理力度。 （二）關(guān)注房產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。從立項(xiàng)開始，重點(diǎn)關(guān)注：立項(xiàng)報(bào)批環(huán)節(jié)、項(xiàng)目批準(zhǔn)環(huán)節(jié)、分期建設(shè)環(huán)節(jié)、竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)、開盤銷售環(huán)節(jié)和清盤環(huán)節(jié)。準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，針對 每個(gè)環(huán)節(jié)適時(shí)采取管理措施。 （三）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)信息化管理程度，建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件，全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時(shí)間，開工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等基本情況。并根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，要求企業(yè)在預(yù)售開始后，必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送相關(guān)資料，以房源促控管。 （四）嚴(yán)格政策界限 ,強(qiáng)化成本管理。總的原則是嚴(yán)格按照稅法要求，成本費(fèi)用的列支必須真實(shí)、合法。支出憑證的合法性是首要前提，更要注重審查支出的真 實(shí)性，防止出現(xiàn)虛開代開等人為加大成本費(fèi)用的現(xiàn)象發(fā)生。抓住幾個(gè)關(guān)鍵：一是強(qiáng)化建筑工程支出真實(shí)性的審核。重點(diǎn)審核土建成本、配套工程成本。參照本地區(qū)工程造價(jià)指導(dǎo)價(jià)，查看企業(yè)建筑安裝工程合同，衡量成本費(fèi)用水平是否真實(shí)、合理，如出入太大，必須要求企業(yè)說明超支原因。二是強(qiáng)化工程超預(yù)算企業(yè)成本費(fèi)用的審核。查證為何預(yù)算時(shí)，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由，判斷超預(yù)算是否在合理的范圍以內(nèi)，如沒有變更合同，直接提供竣工驗(yàn)收報(bào)告的，稅務(wù)部門有權(quán)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)直接核定其計(jì)稅成本。三是按照收入成本配比的原則準(zhǔn)確 結(jié)轉(zhuǎn)成本。要求企業(yè)在按工期分段確認(rèn)成本的基礎(chǔ)上，再按不同開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價(jià)格比分配計(jì)算不同類型開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。 （五）強(qiáng)化日常評估和稅務(wù)稽查。稅務(wù)管理人員利用納稅評估軟件，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)加大評估和稽查力度，存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問題特別嚴(yán)重案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。 （六）強(qiáng)化征管力量。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理工作量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政 策的高素質(zhì)的稅務(wù)人員來管理，加強(qiáng)一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問題。 （作者單位：四川省綿陽高新區(qū)地方稅務(wù)局） 送：市地稅局辦公室（ 3）、高新區(qū)管委會辦公室；直屬稅務(wù)所、永興稅務(wù)所、石橋鋪稅務(wù)所 、本局各領(lǐng)導(dǎo)、各股室。 打字：趙海燕 編輯：張 亮 （共印 9 份） 加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅管理之我見 日期： 20210308 來源： 2021 情況交流 5 期 作者：徐尖兵 梅州市國家稅務(wù)局 徐尖兵 房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重大的影響，產(chǎn)業(yè)鏈長，拉動上下游幾十個(gè)行 業(yè)的發(fā)展。受國際金融危機(jī)的影響， 2021 年底 2021年初房價(jià)出現(xiàn)短暫的回調(diào)，但 2021 年下半年來國內(nèi)房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，對拉動國民經(jīng)濟(jì)“保八”作用明顯。梅州屬欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房價(jià)相對較低，由于梅州宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的不斷改善，房地產(chǎn)行業(yè)一直平穩(wěn)發(fā)展。相應(yīng)地來自房地產(chǎn)行業(yè)的稅收不斷增長，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理，堵塞管理中漏洞，解決征管中存在的問題，防范稅收執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，本文擬作一些分析和探討。 一、我市房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的現(xiàn)狀 （一）房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房價(jià)一路看漲。從有關(guān)部門獲悉，我市商品房開發(fā)用地、投入資金、竣工 面積、成交面積、銷售價(jià)格、銷售收入等相關(guān)指標(biāo)，近年來都有兩位數(shù)的增長，為行業(yè)的企業(yè)所得稅稅源奠定了基礎(chǔ)。 （二）房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅逐年增加，經(jīng)濟(jì)稅源與稅收收入同步增長。從國稅部門 2021－ 2021 年該行業(yè)有關(guān)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)企業(yè)由 48 戶增至 101 戶，征收企業(yè)所得稅額由 97萬元增至 1387 萬元， 2021 年 1－ 11 月更達(dá)到 1708 萬元。 （三）稅收征管力度不斷加大，薄弱環(huán)節(jié)仍不容忽視。 2021 年起，市局加大了企業(yè)所得稅管理力度，逐步改變 “重增值稅輕所得稅”現(xiàn)象。各縣（市、區(qū)）也不斷摸索加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收 管理的措施辦法，如豐順、梅縣明確征管范圍，核實(shí)經(jīng)濟(jì)戶口；大埔、興寧“先稅后票再辦證”、“一項(xiàng)目一檔案”等做法，有效地加強(qiáng)了該行業(yè)的稅收管理，促進(jìn)了稅收收入的增長。 然而， 2021 年仍有 36 戶房地產(chǎn)企業(yè)零申報(bào)，占全部房地產(chǎn)企業(yè)的 36%，零申報(bào)比例大。虧損企業(yè) 21 戶，虧損額 7267 萬元，納稅調(diào)整后仍虧損 6857 萬元，虧損企業(yè)中，有連續(xù)三年虧損、一年虧損上千萬元的企業(yè)。零申報(bào)和虧損現(xiàn)象，從一個(gè)側(cè)面反映了稅收管理上存在薄弱環(huán)節(jié)。 二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅管理上存在的主要問題 （一）客觀上管理難度大。與其它 行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作環(huán)節(jié)多、投入金額大、產(chǎn)業(yè)鏈長、社會影響面廣、地域性強(qiáng)、成本收入監(jiān)控難等特點(diǎn)是客觀存在的，無形加大了稅收管理的難度。 （二）部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范。部分以工程項(xiàng)目為單位進(jìn)行核算，工程項(xiàng)目結(jié)束后就注銷企業(yè)，建設(shè)成本難以控制，企業(yè)利潤水平相差較大，采取隨意多攤成本、擴(kuò)大期間費(fèi)用、分拆銷售收入等手法，侵蝕所得稅稅基。 （三）稅收管理措施不到位。一是稅務(wù)人員崗責(zé)不到位。對房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)了解不全面，特別是建造成本、銷售單價(jià)等關(guān)健環(huán)節(jié)情況掌握不夠，項(xiàng)目檔案資料不齊全；二是稅源監(jiān)控措施不到 位。缺乏針對性，停留在企業(yè)自行申報(bào)的要求上，企業(yè)虛大成本、少報(bào)或滯后申報(bào)銷售收入現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，未能執(zhí)行預(yù)繳企業(yè)所得稅辦法、項(xiàng)目完工企業(yè)所得稅結(jié)算等制度；三是納稅評估不到位。對企業(yè)經(jīng)營狀況未能深入解剖，評估效果不理想。未能建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估體系，缺乏有效指導(dǎo)性，各地評估過程寬嚴(yán)不一，結(jié)果準(zhǔn)確不一。 （四）部門協(xié)調(diào)不夠，“爭稅源”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)行業(yè)管理涉及多個(gè)部門，而稅務(wù)管理又處于管理的下游環(huán)節(jié)。各地雖然建立了聯(lián)系制度，但太多是松散和臨時(shí)性的，稅務(wù)部門無法有效收集涉稅信息，溝通和協(xié)調(diào)作用不明顯，甚至 還有扯皮、“爭稅源”現(xiàn)象的發(fā)生。梅江區(qū)國稅局管轄房地產(chǎn)企業(yè)所得稅就有被地稅“帶征”現(xiàn)象， 2021 年 1－ 11 月有 6 戶，稅款 350 萬元。造成部門打架，企業(yè)受氣左右為難，優(yōu)化納稅服務(wù)大打折扣。 （五）稅收政策的不完善增加了稅收管理上的難度。稅務(wù)總局明確從 2021 年度起，新設(shè)立企業(yè)的企業(yè)所得稅管理隨主體稅種歸屬。因此，今年新辦的房地產(chǎn)企業(yè)所