【正文】 important basis for the amount of the loan, so real real estate mortgage appraisal is an objective and fair, to financial institutions, the borrower (collateral) and assessment agencies39。 淺談房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的問題及對策摘 要：近些年來，伴隨著經(jīng)濟(jì)的改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，同時房地產(chǎn)抵押貸款逐漸增加，已成為企業(yè)及個人在各商業(yè)銀行擔(dān)保貸款中舉足輕重的部分,而房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果是各商業(yè)銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，因此房地產(chǎn)抵押估價是否客觀公正，關(guān)系到金融機(jī)構(gòu)、借款人（抵押人）及評估機(jī)構(gòu)的切身利益，房地產(chǎn)抵押貸款評估也變得十分重要，但我國房地產(chǎn)評估行業(yè)尚處于發(fā)展的階段，在房地產(chǎn)抵押評估的同時存在著一系列的問題，而這些問題又會或多或少的影響房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險，因此解決房地產(chǎn)抵押貸款評估的問題，將會利于房地產(chǎn)抵押的發(fā)展。 vital interests, real estate mortgage loan evaluation has bee very important, but the real estate industry evaluation of China real is still in the development stage, at the same time assessment of the real estate mortgage exist a series of problems, the risk of these the problem will be real estate mortgages more or less affected, so to solve the real estate mortgage assessment of the problem, will be conducive to the development of the real estate mortgage. This paper firstly describes the real estate mortgage loan assessment concept, using the scope of the basic evaluation method of real estate mortgage and the method, and then on the basis of the analysis of main risks existing in the current real estate mortgage assessment and causes in all aspects, and then put forward the evaluation problems in the real estate mortgage, on the basis of the problem and put forward a series of effective measures, in order to guard against the risk of real estate mortgage appraisal of real estate mortgage risk, promote China39。Financial risks 當(dāng)前，伴隨著經(jīng)濟(jì)的改革, 我國房地產(chǎn)行業(yè)有了飛速的發(fā)展，同時房地產(chǎn)抵押貸款逐漸增加，已成為企業(yè)及個人在各商業(yè)銀行擔(dān)保貸款中舉足輕重的部分。房地產(chǎn)抵押貸款評估，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行分析、估算和判定的活動，為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值,等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。②房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)。適用范圍：收益法適用于收益性的，其收益性表現(xiàn)在兩個方面，一是現(xiàn)實(shí)已經(jīng)產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)，如正在經(jīng)營的商業(yè)店鋪；二是具有潛在獲益能力的房地產(chǎn)。③能夠在風(fēng)險可衡量的基礎(chǔ)上確定資本化率。如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、公園等公用公益的房地產(chǎn)。使用條件：①房地產(chǎn)市場狹小,房地產(chǎn)交易實(shí)例較少,難以運(yùn)用市場途徑及其方法和收益途徑及其方法的房地產(chǎn)估價；②開發(fā)后供公益事業(yè)使用的房地產(chǎn)估價；③新近開發(fā)房地產(chǎn)的估價；④具有特殊性用途,缺乏比較實(shí)例的房地產(chǎn)估價,如工業(yè)用房地產(chǎn)等。是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)等評估成果,按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的一種估價方法。（一）技術(shù)因素 來自估價機(jī)構(gòu)及估價人員的風(fēng)險，從理論上看，房地產(chǎn)抵押貸款評估的理論方法眾多而且每種方法都有其特定適用的條件和對象，不同的估計目的選擇不同的方法就會產(chǎn)生不同的估計結(jié)果，這就要求估價人員在選擇估價方法的時候一定要慎重。目前有些機(jī)構(gòu)為了追求估價作業(yè)數(shù)量上的成績，其機(jī)構(gòu)中的從業(yè)人員并沒有經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)。在抵押貸款發(fā)放過程中，銀行作為抵押權(quán)人，如果不認(rèn)真審核抵押人的償債能力，不公開選擇評估機(jī)構(gòu)，沒專業(yè)人員審核評估機(jī)構(gòu)及評估人員、評估結(jié)果，過高發(fā)放貸款比例等，都會造成抵押貸款的評估存在著高風(fēng)險。 銀行在對抵押物價值進(jìn)行評估時，原則上應(yīng)選擇資質(zhì)等級高、經(jīng)驗(yàn)豐富、信譽(yù)好的估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，以便增加銀行發(fā)放貸款的安全性，銀行在評定抵押物等級的時候，往往是從入圍的估價機(jī)構(gòu)庫中選取一家或幾家機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，而入圍的評估機(jī)構(gòu)有些通過給予回扣或者好處費(fèi)等為條件入圍。這些因素都直接影響房地產(chǎn)價格的高低及其變動趨勢。20062007年，海南省三亞市房地產(chǎn)市場一直保持供求平衡狀態(tài)，20082009年市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，2010年由于國際旅游島大背景下，樓市進(jìn)入瘋狂階段，銷售價格從2009年住宅均價1萬每平方米左右漲到2010年的35000元每平方米左右，近幾年在國家政策下，三亞房子又迅速的下降19000元每平方米左右，這樣房地產(chǎn)評估的價值就會高許多，房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫情況。但是在實(shí)際評估操作中，評估機(jī)構(gòu)或估價師的權(quán)利和義務(wù)是不對等的，某些估價師素質(zhì)差而高估或低估估價結(jié)果，將會