【正文】 蓬勃發(fā)展，也連帶著房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展。由于抵押物的評(píng)估價(jià)值是銀行確定貸款額度的一個(gè)基本依據(jù)，所以如何科學(xué)的評(píng)估房地產(chǎn)，如何防范和控制評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)，就成了至關(guān)重要的因素。，鑒別真假信息和資料。房地產(chǎn)估價(jià)師要擅于與客戶進(jìn)行充分溝通，評(píng)估前重在了解客戶的基本情況，掌握客戶估價(jià)的真實(shí)需求，為擬定正確的評(píng)估計(jì)劃做準(zhǔn)備；評(píng)估進(jìn)行時(shí)重在保證評(píng)估程序和方法的貫徹執(zhí)行；評(píng)估后重在引導(dǎo)客戶合理運(yùn)用估價(jià)報(bào)告，減少估價(jià)報(bào)告誤用的可能性。同時(shí)鑒別資料的真假性，最大限度防范和控制估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。在“抵押房地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行貸款”這一評(píng)估目的下，選擇不同的價(jià)值類型將不僅是在價(jià)值性質(zhì)上不同，而且評(píng)估的思路與最終數(shù)量上的結(jié)果也往往存在較大的差異。因此在對(duì)房地產(chǎn)做抵押貸款評(píng)估時(shí)必須明確評(píng)估的價(jià)值類型，即市場(chǎng)價(jià)值、抵押貸款價(jià)值和清算價(jià)值。抵押貸款價(jià)值是最符合抵押貸款評(píng)估目的的。抵押貸款價(jià)值是充分地考慮到抵押資產(chǎn)的功能、使用方式和狀態(tài)的一種價(jià)值類型。市場(chǎng)價(jià)值在目前應(yīng)用得最為廣泛，但基于當(dāng)前市場(chǎng)信息得出的抵押資產(chǎn)價(jià)值有可能隨市場(chǎng)波動(dòng)在貸款期限內(nèi)發(fā)生較大下跌，這將嚴(yán)重威脅到貸款的安全，所以市場(chǎng)價(jià)值適用于貸款期限較短、抵押資產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較小的抵押貸款業(yè)務(wù)。清算價(jià)值則適用于變現(xiàn)可能性較大的抵押資產(chǎn)以及貸款期限較短的抵押貸款業(yè)務(wù)，該中價(jià)值類型更多的情況下是應(yīng)用于債務(wù)人不能如期還款而將抵押資產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的評(píng)估業(yè)務(wù)，也就是在即將變現(xiàn)拍賣(mài)時(shí)，三種價(jià)值的比較見(jiàn)表1。表1 房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估三種價(jià)值類型比較評(píng)估價(jià)值類型評(píng)估涵蓋的時(shí)期評(píng)估要求評(píng)估方法評(píng)估難度現(xiàn)實(shí)可行性抵押率市場(chǎng)價(jià)值貸款前的某一時(shí)期公開(kāi)市場(chǎng)首選市場(chǎng)法，其次可選收益法和成本法易高高抵押貸款價(jià)值貸款的整個(gè)期間保守、謹(jǐn)慎首選凈現(xiàn)金流折現(xiàn)法，也可選收益法和成本法難低低清算價(jià)值貸款到期準(zhǔn)確預(yù)測(cè)首選清算法，也可選市場(chǎng)法等其他方法較難較低最低提高房地產(chǎn)抵押估價(jià)從業(yè)人員的道德素養(yǎng)。一方面，金融機(jī)構(gòu)需嚴(yán)格制定職業(yè)道德守則，并保證全員貫徹，從而為房地產(chǎn)抵押估價(jià)提供一個(gè)良好的外部環(huán)境。另一方面，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也要加強(qiáng)估價(jià)人員的思想教育，在房地產(chǎn)估價(jià)師考核中增加職業(yè)道德和誠(chéng)信方面的考試內(nèi)容，使房地產(chǎn)估價(jià)人員在學(xué)習(xí)中逐步增強(qiáng)職業(yè)道德和誠(chéng)信觀念，牢記職業(yè)道德準(zhǔn)則，時(shí)刻講求誠(chéng)信，從而樹(shù)立良好的職業(yè)形象。（三）金融機(jī)構(gòu)公布房地產(chǎn)抵押貸款的估價(jià)要求為規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)市場(chǎng)，建議實(shí)行借款人自由選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)根據(jù)自己保障資產(chǎn)盈利性和安全性的需要及估價(jià)報(bào)告用途唯一的特點(diǎn)，明確規(guī)定估價(jià)人員在報(bào)告用途唯一的特點(diǎn)，明確規(guī)定估價(jià)人員在報(bào)告中所需提供的內(nèi)容及要件，并對(duì)外公布。而且基于貸款安全性及防范風(fēng)險(xiǎn)的角度，市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值在初次評(píng)估之后，在貸款期內(nèi)仍需定期監(jiān)控其價(jià)值的變動(dòng)情況，進(jìn)行再評(píng)估活動(dòng)，以獲得不斷更新的價(jià)值依據(jù)，在此前提下，加強(qiáng)審核部門(mén)的審批權(quán)，對(duì)借款人的償債能力、信用記錄及估價(jià)師所提供的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行嚴(yán)格審核，并加大審核部門(mén)引入專業(yè)估價(jià)人員的力度，提高審批質(zhì)量。此外，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化信貸人員的評(píng)估知識(shí)、培訓(xùn)和考核，以正確理解房地產(chǎn)抵押估價(jià)的程序和步驟。保證評(píng)估的客觀性、公正性，金融 機(jī)構(gòu)公開(kāi)公證的選擇抵押物價(jià)值的評(píng)估機(jī)構(gòu)、同時(shí)給予客戶一定的自主選擇權(quán)，保證評(píng)估機(jī)構(gòu)的公開(kāi)公正及獨(dú)立性。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)不得再繼續(xù)采取指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)按照公開(kāi)和公證的原則，從評(píng)估機(jī)構(gòu)中選取信譽(yù)好、估價(jià)質(zhì)量高的的評(píng)估機(jī)構(gòu)。機(jī)構(gòu)的選取不應(yīng)由個(gè)別工作人員決定，從源頭上阻止金融機(jī)構(gòu)的工作人員從中收取回扣等現(xiàn)象的產(chǎn)生。從本質(zhì)上，給及房地產(chǎn)抵押評(píng)估良好的環(huán)境。銀行發(fā)放貸款的目的是為了獲取利息并收回本金，而不是為了得到抵押物。因此，無(wú)論采取何種貸款方式，借款人第一還款來(lái)源才是最重要的，第二還款來(lái)源只是必要的補(bǔ)充作用,重視借款人第一還款來(lái)源。發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，不僅要考慮借款人抵物價(jià)值的充足性和變現(xiàn)能力，更重要的是重視第一還款來(lái)源。因?yàn)殂y行發(fā)放貸款的目的是獲取利息并使本金按期回收，而不是為了占管或取得抵押物，銀行之所以要借款人提供抵押就是因?yàn)閷?duì)其償還能力缺乏信心而采取的一種補(bǔ)償措施。因此，我們?cè)谛刨J決策時(shí)，一定要著重分析項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益、考察其是否具備可靠的還款來(lái)源，在此基礎(chǔ)上，再選擇切實(shí)可行的抵押擔(dān)保措施增加一道風(fēng)險(xiǎn)防線。在金融機(jī)構(gòu)中應(yīng)樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，提高貸款審查人員的素質(zhì)，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該做到：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。確定申報(bào)價(jià)格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。對(duì)于虛假抵押貸款行為，要及時(shí)復(fù)查并找出問(wèn)題所在，防范房地產(chǎn)抵押貸款問(wèn)題的發(fā)生。五、結(jié) 語(yǔ)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的問(wèn)題來(lái)自方方面面，在我國(guó)，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一，如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的問(wèn)題，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國(guó)整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制，完善金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。同時(shí)，也要完善銀行內(nèi)控制度，加強(qiáng)監(jiān)管部門(mén)監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺(tái)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。只有在房地產(chǎn)抵押登記管理部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中存在的問(wèn)題。參考文獻(xiàn)[1],2012,（01）[2],2011,（11）[3],2011,（21）[4]周霞，王德起. ,2011，（11）[5],2011,（11）[6]劉辰,2012,（12）[7],2012,（05）[8],2012,（11）[9],2013,（04）[10],2011,（12）[11],2011,（04）[12],2011,（03）[13],2012，（03）[14],2011,（03）[15],2011,（03）[16]，2011,（04）[17]，中國(guó)土地，2011，（07）[18],2010,(12)[19],2010,(12)[20],2012,(8)[21],2013,(8) 第 19 頁(yè) 共 19