房地產抵押貸款疑難問答(編輯修改稿)
2025-07-24 15:37 本頁面
【文章內容簡介】 律師解答：抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。 三、房地產抵押貸款的效力1問：房產抵押合同未辦理登記，不產生抵押權，那么房產抵押合同是成立未生效嗎？ 律師解答：房地產抵押的公示方法為登記。對此，我國《物權法》、《城市房地產管理法》第三十五條、第六十一條，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十五條，《城市房地產抵押管理辦法》第三十條、第三十一條均有明確規(guī)定，即房地產抵押，應自抵押合同簽訂之日起30日內，到房地產所在地的縣級以上房地產管理部門辦理抵押登記、房地產抵押合同自抵押登記之日起生效?？梢?，房地產抵押登記是房地產抵押合同的必要的生效要件。1問：私人借款用房產抵押僅簽訂房地產抵押合同不辦理抵押登記是否有效？ 律師解答：當事人僅就抵押房產簽訂了房地產抵押合同并不導致抵押權的產生。首先，從法理上講，房地產抵押合同僅是當事人之間就抵押物設定抵押權的債權債務合同，其成立乃至生效之時，抵押權尚未產生，訂立抵押合同，屬于一種債權行為。抵押合同的履行，即抵押人實際設立抵押權予以抵押登記，才是物權行為；其次，國家在辦理房地產抵押登記時，對違反國家規(guī)定的強制性、禁止性規(guī)范的抵押登記予以堅決的否定，即使當事人雙方意思表示真實、一致，也不能承認其法律效力，而只對符合法律要求的抵押才予以設立登記，承認其法律效力。這種以國家行為直接強制干預的目的，也在于通過房地產抵押登記，可以有效地避免第三人因不知房地產已設立抵押而使自己遭受不測的損害，從而保證抵押權的順利實現(xiàn)。1問：在同一建筑物上，存有未經登記的法定抵押權與已登記的一般抵押權時，其優(yōu)先受償?shù)捻樞蛉绾危? 律師解答：已登記的一般抵押權優(yōu)先。另外，我國《物權法》第一百九十九條規(guī)定：同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規(guī)定清償： ?。ㄒ唬┑盅簷嘁训怯浀?，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償； （二）抵押權已登記的先于未登記的受償； （三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。 1問：抵押的房產能否轉讓？ 律師解答：經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓。抵押房地產轉讓所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。 1問：已經被抵押的房屋能否購買? 律師解答：被抵押的房產不一定不能買。根據(jù)《城市房地產抵押管理辦法》第三十七條的規(guī)定，抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽署抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。經抵押權人同意，抵押房產可以轉讓。如果抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為則無效。將已設定的房(地)產抵押的房產轉讓，在商品房轉讓中時有發(fā)生。如果開發(fā)商將抵押的房產(包括房屋所在的土地使用權被抵押)進行銷售的話，在辦理預售登記或產權過戶時，應向登記機關提交抵押權人同意書、受讓人已知房(地)產抵押的聲明書，以及其他有關書證。問：房產抵押期間土地是否可發(fā)另行轉讓？ 律師解答：《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規(guī)定“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”，因此，房產抵押期間土地另行轉讓應屬違法。 四、房地產抵押貸款與銀行之間抵押事宜2問：房產證抵押給銀行還需辦什么手續(xù)？ 律師解答：簽訂借款合同及抵押合同及評估和辦理保險等。2問：近來很多銀行都推出了用房產做抵押的消費貸款，那什么是房產抵押消費貸款？
法律信息相關推薦
鄂ICP備17016276號-1