我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、存在問題及對(duì)策分析(編輯修改稿)
2025-04-22 00:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 投訴不斷，糾紛不斷，業(yè)主與開發(fā)商的矛盾越來越尖銳，這說明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在不少問題，這些問題表現(xiàn)為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、供需失衡、資產(chǎn)泡沫和融資難等一系列現(xiàn)象，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。下文中我們將從制度、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)三個(gè)方面綜合分析房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題。（一） 制度問題是萬(wàn)惡之源 房地產(chǎn)交易制度不完善。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的設(shè)立和運(yùn)作存在制度隱患。多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)公然違反已有成文規(guī)定，為己謀私。許多大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)操作的行為屢見不鮮。土地經(jīng)濟(jì)屬性的稀缺性與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的過熱現(xiàn)狀之間存在不可調(diào)節(jié)的矛盾，部分地方政府的短視行為最終導(dǎo)致開發(fā)商的濫開發(fā)。另外，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)還存在部分非法的隱形交易，嚴(yán)重?cái)_亂和破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。因此，必須以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向，通過有效的制度安排規(guī)范和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 住房分配制度和金融保險(xiǎn)制度不夠健全。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度尤其是住房分配雙軌制的存在、房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)制度不配套、房地產(chǎn)稅費(fèi)制度不合理等問題重重，金融保險(xiǎn)制度創(chuàng)新不夠；住房公積金制度的運(yùn)作還存在若干問題，法制化進(jìn)程較為緩慢：房地產(chǎn)證券化因涉及房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)的方方面面，其實(shí)施條件目前還不夠成熟。因襲需要進(jìn)一步改革并完善住房分配制度及房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)制度。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度尚不完善。無(wú)論政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是個(gè)人交易行為的不規(guī)范，其根本原因都主要在于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度還不完善。目前房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的不完善主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體人格化尚不明確，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分解與規(guī)范不清，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理與控制不力，房屋和土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清。房地產(chǎn)信用制度和法律不完備?！ ⌒庞弥贫鹊牟煌晟剖惯`約行為屢有發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)消費(fèi)者和投資者違約，消費(fèi)者有時(shí)也會(huì)對(duì)銀行和房地產(chǎn)企業(yè)違約。結(jié)果是產(chǎn)生了很多銀行不良貸款，使房地產(chǎn)金融出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，影響社會(huì)穩(wěn)定，另一方面也影響市場(chǎng)運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)狀況。(二) 社會(huì)體制問題助長(zhǎng)地產(chǎn)高房?jī)r(jià)火焰二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展加劇二元結(jié)構(gòu) 我國(guó)傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)在當(dāng)前城市化的進(jìn)程中已經(jīng)演化成新的雙重二元結(jié)構(gòu)，即傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)與城市內(nèi)部二元結(jié)構(gòu)并列。從新型二元結(jié)構(gòu)的角度看，當(dāng)前老百姓之所以買不起房，既有房?jī)r(jià)非理性上漲的因素，也有收入太低的緣故。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，雙重二元結(jié)構(gòu)的收入分配結(jié)構(gòu)不僅制約著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，還會(huì)引發(fā)社會(huì)不安定因素，影響社會(huì)和諧。2.、宏觀調(diào)控還未達(dá)到預(yù)期效果，影響整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 住房作為人生存的基本需求之一，高房?jī)r(jià)不僅極大地影響了人們的正常的正常生活，也在一定程度上影響了社會(huì)的穩(wěn)定。因此國(guó)家的宏觀調(diào)控這只看得見的手開始發(fā)揮作用，但事實(shí)證明，國(guó)十條等政策名存實(shí)亡，國(guó)家宏觀調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期的效果。3.、社會(huì)資源不能均衡共享 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的社會(huì)問題不是單純的房?jī)r(jià)問題，而是社會(huì)公共資源如何公平共享的問題。那些靠近政治經(jīng)濟(jì)中心的城市可以獲得相比其他城市好得多的公共服務(wù)資源，而這些資源才是房產(chǎn)最核心的價(jià)值，并體現(xiàn)到了房?jī)r(jià)上。4 、.市場(chǎng)秩序不夠規(guī)范?！ ∧壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是在開發(fā)、銷售還是管理層面上都存在一定的無(wú)序化。突出表現(xiàn)為房地產(chǎn)預(yù)售制度的不合理，預(yù)售制度實(shí)際上是一種只對(duì)發(fā)展商有好處的資金運(yùn)作制度。由于房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，在開發(fā)過程中會(huì)碰到各種問題，存在許多不確定因素，賣樓花的結(jié)果使購(gòu)房者也面臨許多不確定因素。短斤少兩
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