房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)-方圓(編輯修改稿)
2025-02-10 17:54 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 例 金額 金額 不規(guī)范行為 /備注 經(jīng)營(yíng)收入 100, 100, 經(jīng)營(yíng)成本（含建設(shè)成本和費(fèi)用、借款費(fèi)用、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用） 65% 65, 65, 支付的工程款沒(méi)有發(fā)票3000萬(wàn) 支付給總包工程款 10000萬(wàn)與和結(jié)算金額 9500萬(wàn)不符 經(jīng)營(yíng)毛利額 35% 35, 35, 毛利率 35% 35% 35% 營(yíng)業(yè)稅金及附加： 其中：營(yíng)業(yè)稅及附加 % 5, 5, 土地增值稅 —— 清算 假設(shè) 4, 4, 行政管理費(fèi)用 3% 3, 3, 支付宣傳費(fèi) 50萬(wàn)沒(méi)有發(fā)票 報(bào)銷行政費(fèi) 60萬(wàn)沒(méi)有發(fā)票 營(yíng)銷費(fèi)用 % 1, 1, 利潤(rùn)總額 20% 20, 20, 應(yīng)納稅所得額 20, 23, =20235+3000+500+50+60 所得稅（ 25%） 5, 5, 凈利潤(rùn) 15% 15, 14, 四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅 （一）學(xué)習(xí)、掌握并執(zhí)行稅法的相關(guān)規(guī)定，規(guī)范財(cái)務(wù)行為 根據(jù)上述例子可見(jiàn)，在沒(méi)有發(fā)票的情況下多交了企業(yè)所得稅 。 因此，規(guī)范財(cái)務(wù)行為是保證合理交稅的基礎(chǔ)。 四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅 （二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程 ● 銷售環(huán)節(jié)某些業(yè)務(wù)安排，對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響 : 比如： 買房 100萬(wàn)，送家電 2萬(wàn)，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的基數(shù) 100萬(wàn)； 買房 100萬(wàn)可減 2萬(wàn)，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的基數(shù)是 98萬(wàn)。 ● 費(fèi)用報(bào)銷 盡量列入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用開(kāi)支，可以作為建造成本抵扣土地增值稅。 四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅 （二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程 ● 架構(gòu)設(shè)置 財(cái)務(wù)部門、銷售部門和人力行政部門人員的工資及費(fèi)用不能列入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用開(kāi)支（建造成本），無(wú)法列入土增稅的扣除額，所以，不要將法務(wù)部門、開(kāi)發(fā)部門、司機(jī)、成控招標(biāo)部門的同事等列到上述部門的編制中。 ● 境外勞務(wù)合同的簽訂 與境外公司簽署的設(shè)計(jì)合同，工程完成時(shí)間在 180天以內(nèi)的，支付境外費(fèi)用時(shí)公司不需要預(yù)提企業(yè)所得稅，完成時(shí)間在 180天以上的，需要預(yù)提企業(yè)所得稅。 （盡量需要超過(guò) 180天工作的合同分開(kāi)簽署） 四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅 （二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程 ●工程款的支付安排、結(jié)算工作對(duì)稅負(fù)的影響 例 5： 2023年 12月，公司已收齊樓款 100000萬(wàn)元，預(yù)算成本總額為 65000萬(wàn)元并且已簽署了相關(guān)合同，但因?yàn)樵S多工程款仍未結(jié)算，只支付了 65000萬(wàn)的 85%（已取得合法的發(fā)票），仍有 9750萬(wàn)元未支付，這種情況下，公司當(dāng)年的所得稅應(yīng)如何計(jì)算呢？ 以例 3的利潤(rùn)表為例：由于 9750萬(wàn)未支付且沒(méi)有結(jié)算報(bào)告，稅務(wù)部門無(wú)法對(duì)這部分成本進(jìn)行確認(rèn)，因此， 應(yīng)交企業(yè)所得稅 =（應(yīng)納所得額 +未付款調(diào)增額） *25% =（ 20235+9750） *25%= 2023年的企業(yè)所得稅比原利潤(rùn)表上的 。 四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅 （二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程 多交稅的原因： 在交樓的當(dāng)年對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行清繳時(shí)，樓款 10億元已全部收到了，但成本卻沒(méi)有全部支付，在交樓時(shí)點(diǎn)，收入與成本未能完全匹配，財(cái)務(wù)已按 100%的銷售額結(jié)轉(zhuǎn)收入，項(xiàng)目未能取得對(duì)應(yīng) 100%成本的發(fā)票作為配比，將導(dǎo)致稅務(wù)成本小于會(huì)計(jì)成本，從而在此時(shí)點(diǎn)產(chǎn)生稅務(wù)利潤(rùn)，需要多繳納企業(yè)所得稅。 四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅 （二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程 為規(guī)避因未付足工程款而多交所得稅的情況，要注意： 一是要盡量保證收入與成本費(fèi)用支付相匹配，樓款已100%收齊了，成本支付至少要支付至 95%； 二是在款項(xiàng)不能全部支付的情況下，也要爭(zhēng)取在不超出結(jié)算總額的情況下，先把稅款支付給總包單位，將9750萬(wàn)元的發(fā)票取回來(lái)，款項(xiàng)在后期再安排付款，這樣可以達(dá)到規(guī)避多交企業(yè)所得稅的情況。 但要注意， 土增稅清算必須以有發(fā)票同時(shí)有資金支付才認(rèn)可成本扣除。 四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅 通過(guò)對(duì)以上稅務(wù)規(guī)定和案例的了解，我們總結(jié)如下： 企業(yè)要合理交稅， 要規(guī)范財(cái)務(wù)行為，特別是領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)予以足夠的重視，企業(yè)所有的收支合理、合法是保證合理交稅的基礎(chǔ)。 全員配合，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。 稅收不是由財(cái)務(wù)人員計(jì)算出來(lái)的，而是由企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)流程決定的 ，有怎樣的經(jīng)營(yíng)流程就產(chǎn)生怎樣的稅收結(jié)果， 業(yè)務(wù)部門產(chǎn)生稅收，財(cái)務(wù)部門反映和繳納稅收 。所以，要重視業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化，保證發(fā)票的取得、工程款的支付節(jié)點(diǎn)與財(cái)務(wù)的結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)點(diǎn)同步。 對(duì)于已交樓的項(xiàng)目，必須在交樓當(dāng)年及時(shí)進(jìn)行預(yù)結(jié)算，并取得發(fā)票，保證發(fā)票成本（稅務(wù)成本）與項(xiàng)目的目標(biāo)成本基本一致。對(duì)于預(yù)結(jié)算金額與初始合同差異較大的，應(yīng)及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 內(nèi) 文 五、個(gè)人所得稅 五、個(gè)人所得稅 （一）個(gè)人所得稅的法規(guī)介紹 個(gè)人所得稅，是對(duì)個(gè)人（自然人）取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的一種稅。 2023年 6月底，十一屆 全國(guó)人大常委會(huì) 通過(guò)了修改個(gè)人所得稅法的決定。 2023年 9月 1日開(kāi)始實(shí)施，個(gè)稅免征額調(diào)至 3,500元。 五、個(gè)人所得稅 （一）個(gè)人所得稅的法規(guī)介紹 《 中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法 》（ 摘錄） 第一條 在中國(guó)境內(nèi)有住所，或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住滿一年的個(gè)人，從中國(guó)境內(nèi)和境外取得的所得，依照本法規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。 在中國(guó)境內(nèi)無(wú)住所又不居住或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個(gè)人，從中國(guó)境內(nèi)取得的所得，依照本法規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。 五、個(gè)人所得稅 （一）個(gè)人所得稅的法規(guī)介紹 根據(jù)個(gè)人所得稅法，規(guī)定 11項(xiàng)個(gè)人所得需要計(jì)算并繳納個(gè)人所得稅，我們對(duì)這 11項(xiàng)個(gè)人所得進(jìn)行分類，歸納為四大類所得。 五、個(gè)人所得稅 （一）個(gè)人所得稅的法規(guī)介紹 第一類：個(gè)人勞務(wù)取得的所得，包括： 第 1項(xiàng)、工資、薪金所得 —— 是指?jìng)€(gè)人因任職或者受雇而取得的工資、薪金、獎(jiǎng)金、年終加薪、勞動(dòng)分紅、津貼、補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。 第 2項(xiàng)、勞務(wù)報(bào)酬所得 —— 是指?jìng)€(gè)人從事設(shè)計(jì)、裝潢、安裝、制圖、化驗(yàn)、測(cè)試、醫(yī)療、法律、會(huì)計(jì)、咨詢、講學(xué)、新聞、廣播、翻譯、審稿、書畫、雕刻、影視、錄音、錄象、演出、表演、廣告、展覽、技術(shù)服務(wù) 、介紹服務(wù)、經(jīng)濟(jì)服務(wù)、代辦服務(wù)以及其他勞務(wù)取得的所得。 第 3項(xiàng)、稿酬所得 —— 是指?jìng)€(gè)人因其作品以圖書、報(bào)紙形式出版、發(fā)表而取得的所得。 第 4項(xiàng)、對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得 —— 是指?jìng)€(gè)人承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)以及轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租取得的所得，包括個(gè)人按月或者按次取得的工資、薪金性質(zhì)的所得。 五、個(gè)人所得稅 （一）個(gè)人所得稅的法規(guī)介紹 第二類：個(gè)人因擁有資產(chǎn)而取得的所得，包括： 第 5項(xiàng)、特許權(quán)使用費(fèi)所得
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