房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)基礎(chǔ)知識培訓-方圓-wenkub
2023-02-11 17:54:17 本頁面
【正文】 （二）土地增值稅 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 （ 摘錄） 第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。 企業(yè)所得稅應(yīng)交，預售階段只預交了 3750萬元，需補交 萬元。 一、稅收基礎(chǔ)知識 （三）稅收是如何產(chǎn)生的？ 稅是在銷售環(huán)節(jié)及利益分配過程中產(chǎn)生的，銷售主體、內(nèi)容、地域、方式以及利益等方式的不同產(chǎn)生不同的稅收。 ● 流轉(zhuǎn)稅 —— 是以 商品生產(chǎn)流轉(zhuǎn)額 和非生產(chǎn)流轉(zhuǎn)額為課稅對象征收的一類稅，包括增值稅、 消費稅 、 營業(yè)稅 和 關(guān)稅 等稅種。 稅收是國家籌集財政收入的主要方式。稅收必須借助法律形式進行。 ● 財產(chǎn)稅 —— 是指以納稅人所擁有或支配的財產(chǎn)為課稅對象的一類稅，包括房產(chǎn)稅、 契稅 、 車輛購置稅 和車船使用稅等。 稅收主要用于國防和軍隊建設(shè)、 國家 公務(wù)員工資發(fā)放、道路交通和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、科學研究、醫(yī)療衛(wèi)生防疫、文化教育、救災賑濟、環(huán)境保護等領(lǐng)域。 內(nèi) 文 三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹 三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹 （一）營業(yè)稅 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》（ 摘錄） 第一條 在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅。 第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹 （二）土地增值稅 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]187號） （ 摘錄） 五、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表； （二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料； （三）主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 （三）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 第四條 企業(yè)所得稅的稅率為 25%。 第十條 在計算應(yīng)納稅所得額時，下列支出不得扣除：向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項、稅收滯納金、與取得收入無關(guān)的其他支出。 三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹 （三）企業(yè)所得稅 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （ 國稅發(fā) [2023]31號） （ 摘錄） 對于項目完工的判斷時點： 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。 三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹 根據(jù)上述規(guī)定，我們歸納為以下幾點： 取得的收入應(yīng)按規(guī)定交納相關(guān)的稅款。 內(nèi) 文 四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅 合理交稅指的是按照國家有關(guān)稅法的規(guī)定，履行納稅義務(wù)，即不多交稅也不少交稅款。 因此，規(guī)范財務(wù)行為是保證合理交稅的基礎(chǔ)。 ● 境外勞務(wù)合同的簽訂 與境外公司簽署的設(shè)計合同，工程完成時間在 180天以內(nèi)的，支付境外費用時公司不需要預提企業(yè)所得稅，完成時間在 180天以上的，需要預提企業(yè)所得稅。 但要注意， 土增稅清算必須以有發(fā)票同時有資金支付才認可成本扣除。所以，要重視業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化，保證發(fā)票的取得、工程款的支付節(jié)點與財務(wù)的結(jié)轉(zhuǎn)收入時點同步。 2023年 6月底，十一屆 全國人大常委會 通過了修改個人所得稅法的決定。 五、個人所得稅 （一）個人所得稅的法規(guī)介紹 根據(jù)個人所得稅法，規(guī)定 11項個人所得需要計算并繳納個人所得稅，我們對這 11項個人所得進行分類，歸納為四大類所得。 第 4項、對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得 —— 是指個人承包經(jīng)營、承租經(jīng)營以及轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租取得的所得，包括個人按月或者按次取得的工資、薪金性質(zhì)的所得。 第 7項、財產(chǎn)租賃所得 —— 是指個人出租建筑物，土地使用權(quán)、 機器設(shè)備、 車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。 五、個人所得稅 （一）個人所得稅的法規(guī)介紹 第四類：其他所得，包括： 第 10項、偶然所得 —— 是指個人取得的所得是非經(jīng)常性的，屬于各種機遇性所得，包括得獎、中獎、中彩以及其他偶然性質(zhì)的所得（含獎金、實物和有價證券）。 1． 每次應(yīng)納個人所得稅 = （ 勞務(wù)報酬所得 – 合理 費用 ） * 適用稅率 （ 20%） *（ 1 + 稅款加成率 ） 2． 合理費用的計算： （ 1） 每次收入不超過四千元的 ， 合理費用為 800元； （ 2） 每次收入四千元以上的 ， 合理費用為每次收入的 20% 3． 加征比例級別： 應(yīng)納稅所得額 稅率 稅款加征 不超過 20230元部分 20% 無 超過 20230元 50000元部分 20% 50% 超過 50000元部分 20% 100% 五、個人所得稅 （二）個人所得稅計稅的基本方法 ●特許權(quán)使用費所得 ●利息股息紅利所得 ●財產(chǎn)租賃所得 ●財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 ●偶然所得 ●其他所得 按 20%比例稅率計算，按次征收 五、個人所得稅 （三）個人所得稅計算案例 例 7：小王在 2023年 4月除取得正常的工資薪金收入（稅前 15000元）外，還在報刊發(fā)表了文章，取得稿酬收入（稅前） 5000元，另外還購買體育彩票中獎 10000元，應(yīng)如何繳納個人所得稅？ 分析： 根據(jù)稅法規(guī)定，納稅義務(wù)人兼有兩項或者兩項以上所得的，按項分別計算納稅。 第一步： 由于約定的服務(wù)費用為稅后 10萬元，而且設(shè)計院有為設(shè)計師代扣代繳相關(guān)稅費的義務(wù)，因此，設(shè)計院應(yīng)將稅后服務(wù)費折算為稅前金額并簽訂合同，再根據(jù)稅前金額扣除相關(guān)稅費后，才能將凈額 10萬元支付給設(shè)計師。 這個案例說明了，單位是可以和任何個人簽署任何勞務(wù)合同的，且只要依法納稅，可以憑合同到稅務(wù)部門開具發(fā)票，但需要注意的是，單位應(yīng)履行代扣代繳個人所得稅的義務(wù)，并將該義務(wù)寫進合同里。 一次性獎金應(yīng)單獨作為一個月工資、薪金所得計算納稅。因此，對該個人按規(guī)定只能享受一次一次性獎金的優(yōu)惠算法，即選擇一個單位的一次性獎金按照優(yōu)惠辦法計算，其余收入合并繳稅。因此，請大家注意年終獎臨界點，寧可少千元不要超一元。比如： A員工年終獎金 108001元， 個稅 = 108001 *25% 1005 = 稅后收入 = 108001 – = B員工年終獎金 108000元， 個稅 = 108000 *20% 555 = 21045元 稅后收入 = 108000 – 210
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