【正文】 稅 50號關于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關個人所得稅問題的通知 23 贈送家電的發(fā)票 ? 如果開發(fā)商沒有過渡發(fā)票，即要求供應商的發(fā)票抬頭為業(yè)主，自己只負責辦理轉交，則房地產銷售收入和銷售成本不包括贈送的家電金額。 24 25 預售款的會計處理 ? 2023企業(yè)會計準則第 14 號 —— 收入 ? 2023國稅函 875號關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知 ? 成本可靠計量標志一般認為應辦理 竣工決算。但按照納稅資金能力原則，必須按照稅法規(guī)定的預計計稅毛利率計算征收所得稅 ? 債務償還程序 26 27 竣工決算年度會計處理 ? 借：預收賬款 ? 貸：主營業(yè)務收入 ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應交稅費 ? 借：主營業(yè)務成本 （已售） ? 開發(fā)產品 （未售） ? 貸：開發(fā)成本 所得稅季度預繳 ? 2023國稅函 635號關于填報企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知 ? 對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，如果不考慮以前年度虧損，第 4行實際利潤總額 = 會計利潤 + 預售收入 計稅毛利率－ 預售收入對應的營業(yè)稅金及附加 （含土地增值稅） ? 2023國稅函 299號關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知 （部分廢止） 28 營業(yè)稅金 ? 2023房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 ?第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 ? （二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 收入 ? 項目所在地 ≠ 企業(yè)注冊地 32 計稅毛利率偏低 ? 由于征收房地產開發(fā)企業(yè)所得稅時，是按照預計計稅毛利率 暫估 銷售成本，因此不屬于預繳稅款性質， 未及時申報預售收入，或者期間費用在匯算清繳時沒有正確納稅調整， 導致少繳納稅款的，應當按照征管法 63條偷稅處理 ? 如果稅務機關核定的計稅毛利率低于實際毛利率的，應當在項目完工或者決算年度補繳所得稅款，但不涉及滯納金和罰款。 ? 房地產企業(yè)按照會計規(guī)范的要求，在辦理竣工決算前不需要在賬簿上記載會計收入和成本，但按照稅法規(guī)定應當進行納稅調整，否則屬于 “進行虛假的納稅申報” 34 虧損彌補 ? 2023國稅函 635號關于填報企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知 ? 注：季度申報可以彌補以前年度虧損，但第一季度的申報如果在上年度匯算清繳前，無法彌補上年度虧損 ? 從新的季度申報表的邏輯結構分析，也可以彌補當年以前季度的虧損 ? 季度預繳申報表 35 廣告宣傳和業(yè)務招待 ? 2023國稅發(fā) 31號關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 （明確廢止） ? 開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。企業(yè)為擴大其產品或勞務的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費，應于相關廣告見諸于媒體時，作為期間費用，直接計入當期營業(yè)費用，不得預提和待攤。 ? 如果沒有確鑿的證據(jù)表明當期發(fā)生的廣告費是為了在以后會計年度取得有關廣告服務，則應將廣告費于相關廣告見諸于媒體時計入當期損益。年度利潤總額，是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定計算的大于零的數(shù)額。 ? 注：代收的有線電視、燃氣初裝費等公用事業(yè)項目收費參照執(zhí)行 48 代收款項（開發(fā)商） ? 如果開發(fā)商以自己的名義統(tǒng)一收款，應當計算繳納營業(yè)稅，但轉付相關單位的金額可以作為開發(fā)成本在計算企業(yè)所得稅時申報扣除，但土地增值稅不允許加計扣除 ? 如果開發(fā)商統(tǒng)一收款，但開具相關單位的發(fā)票，則不計算繳納營業(yè)稅，但轉付相關單位的金額也不允許作為開發(fā)成本處理 49 代收款項（票據(jù)） ? 2023長春關于明確營業(yè)稅若干政策問題的通知 111 ? 對房地產開發(fā)企業(yè)收取的煤氣安裝費、有線電視安裝費等費用，如房地產開發(fā)企業(yè)使用有關部門的合法票據(jù)直接開據(jù)給業(yè)戶的，則不屬于代收代墊款項，不征收營業(yè)稅。 套內建筑面積 52 營業(yè)稅調整 ? 營業(yè)稅暫行條例實施細則 ? 第十四條 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業(yè)稅稅額中減除。 53 土地增值稅調整 ? 2023國稅函 220號關于土地增值稅清算有關問題的通知 ? 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工： ? (一 ) 開發(fā)產品 竣工證明材料 已報房地產管理部門備案。 ? (三 ) 開發(fā)產品已取得了初始產權證明 。 ? 注：核定毛利率 ≠ 實際毛利率 56 預計工程成本 ? 第三十二條 除以下幾項預提 (應付 )費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。 ? 注：主要對應書面合同約定的付款期限沒有屆滿的金額，不包括約定的付款期限已經屆滿但沒有實際付款的金額，以及建設方提供的設備款。 ? 注：票據(jù)的所屬時間一般限定在三年以內，如果稅率沒有變化，直接計入實際取得當年，否則應當進行追溯調整 58 預計工程成本（續(xù) 1） ? (二 )公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。 ? 注：提供工程施工合同和建設工程規(guī)劃備案材料（含造價工程師編制的預算造價） ? 園林綠化屬于基礎設施 ，不包括在內 59 預計工程成本（續(xù) 2） ? (三 )應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。 ? 注：房地產開發(fā)產品在建造過程中按照政府相關文件規(guī)定應該繳納的，且有確定的金額或者有具體收取標準的各項費用。 ? 對于房地產企業(yè)預提稅前扣除的報批報建費用，主管稅務機關應納入跟蹤管理，對于按規(guī)定應繳納但是超過 3年仍未上交的，應計入當期應納稅所得額，以后年度實際支付時再準予稅前扣除。 ? 如果計稅毛利率高 于 核定毛利率，被動等待開發(fā)商辦理竣工決算，不予退稅或抵稅 ? 在辦理竣工決算前，按照計稅毛利率與核定毛利率孰高的原則，繼續(xù)作相應的納稅調整增加處理 62 毛利率的各年適用及調整 ? 例一，計稅毛利率 15%，核定毛利率 18%，實際毛利率 20%，則 ? 交付使用前按照 15%計算毛利 ? 交付使用當年按照 3%（ 18%－ 15%）追征確認以前年度毛利，不追溯調整 ? 交付使用當年至辦理竣工決算前，按照18%計算毛利 ? 竣工決算當年按照 2%（ 20%－ 18%）追征確認以前年度毛利，不追溯調整 63 毛利率的各年適用及調整 ? 例二，計稅毛利率 15%，核定毛利率 14%，實際毛利率 17%，則 ? 交付使用前按照 15%計算毛利 ? 交付使用當年不需要調減以前年度毛利 ? 交付使用當年至辦理竣工決算前，按照15%計算毛利 ? 竣工決算當年按照 2%（ 17%－ 15%）追征確認以前年度毛利，不追溯調整 64 毛利率的各年適用及調整 ? 例三，計稅毛利率 15%，核定毛利率 18%，實際毛利率 14%