【正文】 A、 企業(yè)為職工提供工作餐或?yàn)槁毠ぶЦ洞罨镔M(fèi) ? B、 企業(yè)為職工提供家具及住宅設(shè)備。 ? D、 企業(yè)為職工提供公務(wù)用車 , 企業(yè)為職工買車購房填寫職工姓名 ? E、 企業(yè)為職工子女設(shè)立教育基金，為職工子女提供獎(jiǎng)學(xué)金。 29 ?工資薪金所得籌劃可行之法 《 個(gè)人所得稅條例 》 第二十五條：“按照國家規(guī)定，單位為個(gè)人繳付和個(gè)人繳付的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金，從納稅義務(wù)人的應(yīng)納稅所得額中扣除。 30 第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)稅收自查方略 一 、 賬外自查方法 ?1. 了解企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)情況 。 ?3. 準(zhǔn)備銷售明細(xì)表 。 該表通常都已標(biāo)明房屋銷售的具體情況 。 31 ? 6. 按照企業(yè)已開發(fā)完畢的項(xiàng)目總建筑面積 、 銷售進(jìn)度和市場(chǎng)平均價(jià)格估算總收入 ， 然后和企業(yè)賬面項(xiàng)目歷年累計(jì)收入比對(duì) ， 測(cè)試項(xiàng)目收入的完整性和可信性 。 P25頁 ? 8. 企業(yè)為了加快資金回流速度 ， 通常設(shè)置專人負(fù)責(zé)協(xié)助購房客戶辦理銀行按揭手續(xù) 。 P37頁 32 9. 注意將檢查銀行賬號(hào)結(jié)果和企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的銀行賬號(hào)進(jìn)行核對(duì) ， 如果納稅人未按照規(guī)定將其全部銀行賬號(hào)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告的 ， 將要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)懲處 。 33 二 、 企業(yè)所得稅檢查要點(diǎn) ? （ 一 ） 把好收入關(guān) ? 1. 按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ， 要注意檢查開發(fā)產(chǎn)品完工后 ， 其首付款是否于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ， 余款是否在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 視同銷售行為是否于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移 ， 或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 35 ?3. 檢查企業(yè)是否按照會(huì)計(jì)制度要求及時(shí)正確地確認(rèn)銷售收入 。 ?5. 檢查企業(yè)委托銷售協(xié)議 ， 查看其采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品是否按國稅發(fā) [2023]83號(hào)文件確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 36 《 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 》 （ 國務(wù)院令第 279號(hào) ）第四十條規(guī)定：正常使用條件下 ， 建設(shè)工程的最低保修期限為： P29頁 （ 1） 基礎(chǔ)設(shè)施工程 、 房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程 ， 為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； （ 2） 屋面防水工程 、 有防水要求的衛(wèi)生間 、 房間和外墻面的防滲漏 ， 為 5年； （ 3） 供熱與供冷系統(tǒng) ， 為 2個(gè)采暖期 、 供冷期； （ 4） 電氣管線 、 給排水管道 、 設(shè)備安裝和裝修工程 ， 為 2年 。 建設(shè)工程的保修期 ， 自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算 。 ? 施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)核查情況，在保修書約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。 38 ? 第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 ?第十四條 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。 ?第十五條 因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。 ? 關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)接受捐贈(zèng)稅務(wù)處理的通知 國稅發(fā) [1999]195號(hào) 三、企業(yè)的應(yīng)付未付款，凡債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年度收益計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 、 公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對(duì)象進(jìn)行歸集 。P368頁 41 ?3. 檢查企業(yè)是否予提尚未支付的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 、 尚未建造的公共配套設(shè)施成本 ，是否在土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)尚未支付 、 公共配套設(shè)施尚未建造時(shí)就全額估算計(jì)入項(xiàng)目建筑成本 。第一期開發(fā)建筑面積為 15萬平方米， 2023年 6月已開發(fā)完畢辦理竣工結(jié)算， 2023年 12月底一期銷售進(jìn)度為 80%。第一、二期共用的幼兒園從 2023年 7月份開始建造，到 2023年 12月底完工并辦理竣工結(jié)算，成本為 50萬元。 （ 15+10） =2元 /平方米 2 ． 第一期已銷售部分應(yīng)分擔(dān)金額 2 15 80%=24（萬元）直接沖減 2023年度應(yīng)納稅所得額。 4． 第二期應(yīng)分擔(dān)金額 2 10=20（萬元） 隨今后銷售進(jìn)度沖減以后年度應(yīng)納稅所得額。 Ｐ 430頁 ?。 可售面積的確定，違法建筑物的面積 ? 案例分析 :甲公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司達(dá)成協(xié)議，收購其私人股東丙占乙公司股份總額 49％的股份，乙公司因購買土地在前，其未開發(fā)的土地已經(jīng)升值，甲公司溢價(jià)購入丙所持股份，股份原值為500萬元，甲公司購入價(jià)格為 800萬元。 ? 國稅發(fā) [2023]56號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表的通知第四條第四款規(guī)定，廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等項(xiàng)扣除的計(jì)算基數(shù)為申報(bào)表主表第 1行“銷售（營業(yè)）收入”。企業(yè)為擴(kuò)大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費(fèi)， 應(yīng)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)，作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期營業(yè)費(fèi)用，不得預(yù)提和待攤。如果沒有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費(fèi)是為了在以后會(huì)計(jì)年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費(fèi)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 ? 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 （國稅發(fā) [2023]84號(hào)）規(guī)定：納稅人申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出應(yīng)與贊助支出嚴(yán)格區(qū)分。 47 ? ， 因違反法律 、 行政法規(guī)而交付的罰款 、 罰金 、 滯納金是否已作納稅調(diào)整 。 ? 4. 工資扣除是否正確 。 P23 P23 238頁 關(guān)于企業(yè)職工教育經(jīng)費(fèi)提取與使用管理的意見 財(cái)建 [2023]317號(hào) 三、切實(shí)保證企業(yè)職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)足額提取及合理使用 （一）切實(shí)執(zhí)行 《 國務(wù)院關(guān)于大力推進(jìn)職業(yè)教育改革與發(fā)展的決定 》 （國發(fā) [2023]16號(hào)）中關(guān)于“一般企業(yè)按照職工工資總額的 ％足額提取教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)，從業(yè)人員技術(shù)要求高、培訓(xùn)任務(wù)重、經(jīng)濟(jì)效益較好的企業(yè)，可按 ％提取，列入成本開支”的規(guī)定，足額提取職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)。 48 （二）按照國家統(tǒng)計(jì)局 《 關(guān)于工資總額組成的規(guī)定 》 （國家統(tǒng)計(jì)局 1990年第 1號(hào)令），工資總額由計(jì)時(shí)工資、計(jì)件工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼、加班加點(diǎn)工資、特殊情況下支付的工資等六個(gè)部分組成。當(dāng)年結(jié)余可結(jié)轉(zhuǎn)到下一年度繼續(xù)使用。 ? 。 ? 息是否調(diào)整 。 P179頁營業(yè)稅處理 ? 限 ， 殘值比例是否合理 ， 固定資產(chǎn)修理和改良區(qū)分是否正確 ， 提取的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是否進(jìn)行納稅調(diào)整 。 p158 50 ? 例題 p160頁 某內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 7月份開始生產(chǎn)經(jīng)營，前期發(fā)生的開辦費(fèi)總額為 96萬元， 7月份攤銷開辦費(fèi)時(shí)，會(huì)計(jì)分錄如下： 借：管理費(fèi)用 —開辦費(fèi)攤銷 96萬元 貸：長期待攤費(fèi)用 —開辦費(fèi) 96萬元 ? 2023年度允許稅前扣除額 =96247。 12 5=8（萬元），應(yīng)調(diào)增所得額 =968=88（萬元）； ? 20232023年每年應(yīng)調(diào)減所得額 =96247。 5247。 51 開辦費(fèi)稅前扣除臺(tái)賬 （單位：萬元） 年度 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 會(huì)計(jì)攤銷額 96 稅前扣除額 8 納稅調(diào)整額 88 尚未扣除額 88 0 52 三 、 營業(yè)稅檢查要點(diǎn) ?1. 開發(fā)商將未售出的房屋 、 商鋪 、 車位出租 ，其取得的租金收入有否申報(bào)納稅 。 ?3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用免租的經(jīng)營策略出租時(shí)納稅是否正確 。 ? 、 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ，有無不按預(yù)售收入 （ 含定金 ） 繳納營業(yè)稅 ， 不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象 。 P260頁 ? 、 銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí) ， 如果將折扣額另開發(fā)票的 ， 是否從營業(yè)額中減除 。 54 違約金延伸分析 一、房地產(chǎn)公司收取的違約金稅收處理 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)公司收取客戶的違約金征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 京地稅營 [2023]40號(hào) 根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，對(duì)北京京港物業(yè)發(fā)展有限公司向購房戶收取的因延期支付房款而發(fā)生的違約金，應(yīng)并入營業(yè)額隨相關(guān)業(yè)務(wù)適用稅目稅率計(jì)算征收營業(yè)稅。 ? ， 有否掛于往來賬不申報(bào)納稅 。 ? ， 在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅 。 56 ? ， 是否按規(guī)定申報(bào)繳納計(jì)征營業(yè)稅 。 ?不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅 。 ?17. 以 “ 購房回租 ” 形式銷售房屋是否申報(bào)納稅 。 ? ， 審查委托 、 銷售雙方是否履行協(xié)議并及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入 。 ? “ 主營業(yè)務(wù)收入 ” 科目的同時(shí)是否申報(bào)納稅 。 ” P319頁 要點(diǎn) :(1)上述不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)是購置所得 ,不包括繼承的 、 受贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn) ， 也不應(yīng)包括接受投資計(jì)入資本總額的不動(dòng)產(chǎn) 。 59 關(guān)于明確營業(yè)稅若干政策問題的通知 粵地稅函 [2023]339號(hào) ? 六、關(guān)于單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)征稅問題 （一）關(guān)于單位和個(gè)人銷售其購置不動(dòng)產(chǎn)征稅問題 單位和個(gè)人銷售其購置的不動(dòng)產(chǎn)，以銷售不動(dòng)產(chǎn)的全部收入減去購置不動(dòng)產(chǎn)的原價(jià)后的余額為營業(yè)額征收營業(yè)稅。 （二）單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)征稅問題 單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額征收營業(yè)稅。 （三）單位和個(gè)人銷售其購置的不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)的原價(jià)是指購置不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)發(fā)票上注明的價(jià)款，不包括購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)過程中支付的各種費(fèi)用和稅金。 ?括貨幣收入 、 實(shí)物收入 、 其他收入等全部收入 。 61 ? ， 計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否在計(jì)算土地增值稅時(shí) ， 從房地產(chǎn)開發(fā)成本中減除 。 ? ， 能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 ， 是否在 “ 利息 +（ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 5%”以內(nèi)計(jì)算扣除； 凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ， 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按 “ （ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 10%”以內(nèi)計(jì)算扣除 。 62 ? ， 對(duì)已計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅是否重復(fù)扣除 。 ? ， 適用稅率 、 應(yīng)納稅額是否正確 ， ? 注意納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 ， 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的要免征土地增值稅 。 ? 對(duì)于納稅人計(jì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的 ， 應(yīng)分別核算增值額 。 63 普通住宅標(biāo)準(zhǔn) （一） 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 （財(cái)法字 [1995]006號(hào)）第十一條：條例第八條（一）項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 65 五 、 房產(chǎn)稅檢查要點(diǎn) ?、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報(bào)納稅。 ?，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 66 房地產(chǎn)業(yè)重要的房產(chǎn)稅政策 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 、 城鎮(zhèn)土地使用稅 有關(guān)政策規(guī)定的通知 2023年 7月 15日 國稅發(fā) [2023]89號(hào) 一、 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房征免房產(chǎn)稅問題 ? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ? （二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ?、擴(kuò)建后，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加