【正文】 ，實際毛利率 14%，則 ? 交付使用前按照 15%計算毛利 ? 交付使用當年按照 3%（ 18%－ 15%）追征確認以前年度毛利，不追溯調(diào)整 ? 交付使用當年至辦理竣工決算前，按照18%計算毛利 ? 竣工決算當年按照 4%（ 18%－ 14%）調(diào)減以前年度毛利，不追溯調(diào)整， 不予退稅 65 竣工決算內(nèi)容 ? 工程結(jié)算 —— 不完全制造成本 ? 施工單位編制，建設(shè)單位審核 ? 財務決算 —— 完全制造成本 ? 建設(shè)單位編制，社會審計 ? 土地增值稅清算 —— 房地產(chǎn)開發(fā) ? 明確公共配套設(shè)施的歸屬 ? 調(diào)整土地增值稅與企業(yè)所得稅差異 66 竣工決算年度會計處理 ? 結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入和成本、稅金 ? 借：預收賬款 ? 貸：主營業(yè)務收入 ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應交稅費 ? 借：主營業(yè)務成本 （已售） ? 開發(fā)產(chǎn)品 （未售） ? 貸：開發(fā)成本 67 視同銷售 ? 2022國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務機關(guān)確定。 （ 1－ 5%） 70 債務重組 ? 1998國稅函 771號關(guān)于以房屋抵頂債務應征收營業(yè)稅問題的批復 （現(xiàn)行有效） ? 單位或個人以房屋抵頂有關(guān)債務，不論是經(jīng)雙方 (或多方 )協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟利益 (減少了債務 )，因此，對單位或個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關(guān)債務的行為，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 ? 借：應付賬款 開發(fā)商品抵債金額 ? 貸：主營業(yè)務收入 開發(fā)商品公允價格 ? 營業(yè)外收入 差額 ? 如果不存在公允價值，按照組成計稅價格和實際抵債金額孰高的原則確認預售收入 ? 1991財農(nóng)稅 37號關(guān)于以房抵債征收契稅的復函 對外股權(quán)投資（營業(yè)稅） ? 2022財稅 191號關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 ? 一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。 74 75 對外股權(quán)投資（所得稅） ? 沒有清算前，仍然按照計稅毛利率或核定毛利率預征企業(yè)所得稅 ? 2022公告第 19號關(guān)于企業(yè)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告 ? 1991財農(nóng)稅 38號關(guān)于以房產(chǎn)作投資作股轉(zhuǎn)讓契稅問題的復函 分配開發(fā)產(chǎn)品 ? 1997國稅函 387號關(guān)于以不動產(chǎn)作為股利進行分配征收營業(yè)稅問題的批復 （現(xiàn)行有效） ? 東亞公司將屬于東亞公司的不動產(chǎn)作價作為股利分配給中外雙方，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，符合現(xiàn)行營業(yè)稅關(guān)于銷售不動產(chǎn)的規(guī)定。 76 分配開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)） ? 借：應付股利 —— xxx ? 貸：主營業(yè)務收入 ? 借：主營業(yè)務成本 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應交稅費 — 營業(yè)稅 ? — 土地增值稅 77 出租收入 ? 營業(yè)稅實施細則第二十五條第二款 ? 納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 ? 2022國稅函 79號關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知 78 租賃合同摘要 ? 中華人民共和國合同法 ? 第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。 ? 第二百二十六條 承租人應當按照約定的期限支付租金。租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。超過二十年的，超過部分無效。 （ 融資租賃 ？？） 80 出租房產(chǎn)稅 ? 1999山東關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅若干政策規(guī)定的通知 ? 出租房產(chǎn)，租金收入在租賃期間一次性收取的，應由房產(chǎn)出租人按照收取的租金全額計算并一次性繳納房產(chǎn)稅 ? 1999海南 16 / 2022江蘇 / 2022廣東 ? 2022湖北關(guān)于明確財產(chǎn)行為稅若干具體政策問題的通知 81 出租收入（續(xù) 2） ? 2022房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 84 合同明確約定 ? 如果在商品房買賣合同中約定：專門的停車位由開發(fā)商投資建設(shè)，處臵收益歸開發(fā)商所有。 ? （人防工程只允許出租） 85 合同明確約定（續(xù)） ? 出售使用權(quán)，按照出租不動產(chǎn)處理，需要計算營業(yè)稅等 ? 對應的占地面積不得作為住宅項目的開發(fā)成本（基礎(chǔ)設(shè)施費） ? 對應的建造成本不得作為住宅項目的開發(fā)成本（公共配套設(shè)施費） ? 轉(zhuǎn)入開發(fā)商的固定資產(chǎn) 86 合同沒有明確約定 ? 如果在商品房買賣合同中沒有明確約定，則產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，但由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，則按照出租不動產(chǎn)處理。 87 占道停車位 ? 占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。如果物業(yè)公司將出租收益轉(zhuǎn)存業(yè)主維修基金，不涉及企業(yè)所得稅 ? 注：不允許買斷租賃權(quán) 88 89 贈送裝修 ? 將銷售收入分解為商品房銷售收入和裝修收入，開發(fā)商從而少交土地增值稅和營業(yè)稅，逃避預交所得稅，業(yè)主少交契稅。 90 清算后再轉(zhuǎn)讓 ? 2022國稅發(fā) 187號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 八 ? 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。清算的總建筑面積 ? 注：要符合同一物業(yè)類型 91 清算后轉(zhuǎn)讓舊房 ? 2022云南關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題補充意見 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房，已自用或出租使用年限在 2年以上 (不含 2年 )再出售的，應按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 92 清算后轉(zhuǎn)讓舊房（續(xù)） ? 2022北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，已自用或出租使用年限在 一年 以上再出售的，應按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍 ? 2022財稅 21號關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 ? 2022國稅函 220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 93