房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析與稽查風(fēng)險(xiǎn)防范-閱讀頁
2025-03-04 12:00本頁面
【正文】 開發(fā)成本，將共同成本按照受益的原則和配比的原則，按照 4種方法分配到不同的成本對象中去。（同期開發(fā)不同成本對象的利息分?jǐn)?，可以用預(yù)算造價(jià)法，也可以用直接成本法） （五）是否假票金額均要調(diào)減銷售成本 關(guān)注點(diǎn)：已經(jīng)完工，發(fā)現(xiàn)假票才需補(bǔ)稅，開發(fā)未完工階段不需補(bǔ)稅。（ 517月） 完工開發(fā)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)： 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。一般指“竣工驗(yàn)收備案表” （二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 案例：某地區(qū)進(jìn)行納稅檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)某開發(fā)企業(yè)在2023年 12月 31日做的竣工備案，因此判定該樓盤完工年度為 2023年度。 建議： 竣工驗(yàn)收備案時(shí)間最好是 1月 1號(hào)，而不是 12月31號(hào)，這樣就會(huì)有 17個(gè)月可以補(bǔ)足發(fā)票。 盡量溝通，如果還是無法退回，后續(xù)還是想盡各種辦法彌補(bǔ)虧損。 案例分析 某企業(yè) 2023年 12月 31日辦理竣工結(jié)算，銷售已全部完成。稅務(wù)局要求 2023年補(bǔ)稅 2023萬。檢查過后，我公司予以積極的整改，目前已經(jīng)取得了全部的發(fā)票。企業(yè)所得稅法第九條規(guī)定企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則。因此按照有關(guān)規(guī)定，我公司 2023年需補(bǔ)稅 2023萬，追溯調(diào)整后我司應(yīng)當(dāng)退稅 2023萬，補(bǔ)稅與退稅相抵后，我司無需再繳納。 以上請審議。園林配套設(shè)施費(fèi)不是公共配套，不能預(yù)提。將材料發(fā)票重復(fù)列支。 （四）材料和設(shè)備的區(qū)別（因甲供設(shè)備不繳納營業(yè)稅） 第六部分 地下車庫 車位與所得稅、土增稅 計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，可售車位的開發(fā)成本應(yīng)與其它開發(fā)產(chǎn)品一樣，正常分?jǐn)偣餐杀荆謹(jǐn)偡椒?，可以按?《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) [2023]31號(hào)）第二十九條、三十條的規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偂? 計(jì)算土地增值稅時(shí)，利用人防設(shè)施建造的車位對外銷售，根據(jù) 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]187號(hào)）第四條第（三）項(xiàng)第三點(diǎn)規(guī)定，其取得的收入要參與土地增值稅清算，其成本費(fèi)用可以扣除。對取得銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。 第七部分 利息費(fèi)用 一、 根據(jù) 《 中華人民共和國印花稅暫行條例 》 的規(guī)定，“借款合同”是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)與借款人之間簽訂的借款合同（不包括銀行同業(yè)拆借合同）。 二、具有資金池理念的企業(yè)集團(tuán)： 國稅發(fā) 【 2023】 31號(hào)文件第 21條（無需發(fā)票） 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 B、不準(zhǔn)有利差。 三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題（國稅函 【 2023】 220號(hào)）： （ a）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 （ b）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。（即：全部用自有資金的，也按照 10%扣除）。 四、向個(gè)人支付的利息費(fèi)用是否允許稅前扣除，是否開發(fā)票。 第八部分 其他 一、一級土地開發(fā)：國稅發(fā) 2023年第 15號(hào)： 強(qiáng)調(diào)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，可以不交納營業(yè)稅。該公告自2023年 5月 1日起施行。
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