房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)防范-閱讀頁(yè)
2025-03-04 11:44本頁(yè)面
【正文】 業(yè) 利 潤(rùn) 率一般 為 10%或 15%l 注 2：尚未彌 補(bǔ) 的 虧 損僅 限于 預(yù) 售當(dāng)年以前年度的 虧 損 ，也不包括 預(yù) 售當(dāng)年的 虧 損l 注 3：其他 業(yè)務(wù) 利 潤(rùn) 和 營(yíng)業(yè) 外收益不 預(yù) 征所得稅，但 應(yīng) 抵減當(dāng)年 發(fā) 生的期 間費(fèi) 用33內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 11）l 國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知l 在不考慮投資收益的情況下：l 當(dāng)期預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅所得額 = 當(dāng)期實(shí)際的預(yù)售款（含定金） 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 – 期間費(fèi)用 + 其他業(yè)務(wù)利潤(rùn) + 營(yíng)業(yè)外收益 + 補(bǔ)貼收入 + 其他應(yīng)稅損益調(diào)整l 當(dāng)期應(yīng)預(yù)征的所得稅 = （當(dāng)期預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅所得額 – 尚未彌補(bǔ)的虧損） 法定稅率34內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 12）l 預(yù)征所得稅的前提條件是收入、成本、費(fèi)用中的一項(xiàng)或多項(xiàng)不能準(zhǔn)確核算，不能按照所得稅的一般辦法進(jìn)行查帳征收，只有采取查定征收的辦法征收所得稅。35內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 13）l 一般的說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的收入和期間費(fèi)用在開(kāi)發(fā)過(guò)程和銷(xiāo)售過(guò)程都可以準(zhǔn)確核算，但工程成本的核算由于專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，即使企業(yè)財(cái)務(wù)人員也很難做到準(zhǔn)確核算，實(shí)際工作中都借助會(huì)計(jì)師事務(wù)所中的造價(jià)工程師來(lái)具體計(jì)算，對(duì)外出具工程結(jié)算報(bào)告，作為與建筑安裝企業(yè)結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)，同時(shí)依據(jù)財(cái)務(wù)決算報(bào)告，核算開(kāi)發(fā)總成本和單位開(kāi)發(fā)成本。但是房地產(chǎn)企業(yè)在向稅務(wù)機(jī)關(guān)出具工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算報(bào)告之前，不得停止預(yù)征所得稅，不考慮建筑工程是否達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。我們認(rèn)為， 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 中已作出規(guī)定，即在 沒(méi)有建造合同 的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房對(duì)外銷(xiāo)售收入的確定，應(yīng)滿足商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)的四項(xiàng)條件，在未滿足四個(gè)條件的情況下，不得確認(rèn)為收入。41內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 16）l 從上述文件我 們 可以得出 結(jié)論 ：l 房地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 公司在 辦 理工程 結(jié) 算和 財(cái)務(wù)決算以前，會(huì) 計(jì)賬 簿上不可能出 現(xiàn) 商品房 銷(xiāo) 售收入，即主 營(yíng)業(yè)務(wù) 收入 為 零， 這是行 業(yè) 的特殊性決定的，不能按照稅法的預(yù)計(jì) 毛利率分 別 確 認(rèn) 主 營(yíng)業(yè)務(wù) 收入和主營(yíng)業(yè)務(wù) 成本， 預(yù) 售的房款只能 長(zhǎng) 期 記錄在 預(yù) 收 賬 款科目， 繳納 的 營(yíng)業(yè) 稅也只能長(zhǎng) 期反映在 應(yīng) 交稅金 —應(yīng) 交 營(yíng)業(yè) 稅的借方。l 對(duì) 于內(nèi) 資 企 業(yè) 來(lái) 說(shuō) ， 預(yù) 征所得稅的所得 額 與年度申 報(bào)表申 報(bào) 的利 潤(rùn) 是一致的，即取得 預(yù) 售收入不一定能 夠繳納 所得稅。l 建 議 ：由物 業(yè) 公司代收各種基金、 費(fèi) 用和附加，不涉及 營(yíng)業(yè) 稅和所得稅45交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 2）l 補(bǔ)貼收入應(yīng)重點(diǎn)檢查電話、寬帶等通信運(yùn)營(yíng)商給予房地產(chǎn)企業(yè)的傭金，傭金的計(jì)算不僅與辦理的戶數(shù)有關(guān)，還與業(yè)主的繳費(fèi)金額有關(guān)。但如果 轉(zhuǎn)讓 所有 權(quán) ， 應(yīng)預(yù) 征所得稅48交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 5）l 《 中華人民共和國(guó)合同法 》 第 214條 l 租賃期限不得超過(guò)二十年。 l 租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。51交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 7）l 產(chǎn)權(quán)如果屬于開(kāi)發(fā)商，由于尚未轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)， 開(kāi) 發(fā) 商將其 對(duì) 外租 賃 ， 計(jì)算所得稅 時(shí)應(yīng) 按照租 賃 收入扣除 銷(xiāo) 售稅金后的余 額 并入到當(dāng)期的 應(yīng)納 稅所得 額 ，不扣除開(kāi) 發(fā)成本，但 對(duì) 外 轉(zhuǎn)讓時(shí) 按照原始成本扣除。l 注：房地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 企 業(yè) 在開(kāi) 發(fā)項(xiàng) 目立 項(xiàng)時(shí) 作 為 自用或 經(jīng)營(yíng) 性的 資產(chǎn) ，可以作 為 自建固定 資產(chǎn) ，不作 視 同 銷(xiāo) 售處 理，但在交付使用 時(shí) 必 須 按照成本價(jià) 轉(zhuǎn) 作固定 資產(chǎn) 。l 1999關(guān)于出售或租賃房屋使用權(quán)是否征收契稅問(wèn)題的批復(fù)l 2023關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知54交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 10）l 1995關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)l 拆遷安置返還的面積內(nèi)房屋按照成本價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，即不確認(rèn)安置差價(jià)l 拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，即需要確認(rèn)安置差價(jià)l 注：拆遷時(shí)沒(méi)有確認(rèn)拆遷建筑物的增值55交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 11）l 2023關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r(jià)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅問(wèn)題的批復(fù)l 注：拆遷時(shí)確認(rèn)了拆遷建筑物的增值，按照增值后的金額計(jì)入到開(kāi)發(fā)成本l 面積內(nèi)的部分，不預(yù)征所得稅l 超面積的部分，預(yù)征所得稅l 2023關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知
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