房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)防范-展示頁
2025-02-28 11:44本頁面
【正文】 期限最 長 不得超 過 3個(gè) 納 稅年度。自出售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)收入的年度開始，將待攤的業(yè)務(wù)招待費(fèi)在 35年內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)的原則結(jié)合具體情況確定。l 房地產(chǎn)企業(yè)持有建設(shè)用地不符合無形資產(chǎn)的定義，因此不應(yīng)該將取得的土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入到無形資產(chǎn)科目，在尚未開工建設(shè)前計(jì)提攤銷，而應(yīng)該直接計(jì)入到開發(fā)成本科目，不允許在開工建設(shè)前計(jì)提攤銷。l ！只適用于外 資 企 業(yè) ，內(nèi) 資 企 業(yè) 只能參照8建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)l主要關(guān)注是否存在虛 報(bào) 虧 損問題 ：l土地拆遷票據(jù) 問題 ?l建 設(shè) 用地的 攤銷問題 ？l建 設(shè) 用地的稅金 問題 ？l 業(yè)務(wù) 招待 費(fèi) 的扣除 問題 ？l拆借 資 金利息的 問題建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 1）l 1997關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)l ??！拆遷法人所有的房屋，必須取得其開具的地稅發(fā)票，一般不需要扣繳營業(yè)稅。4籌建期的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 1）l 檢查要點(diǎn)：l 是否存在不規(guī)范的票據(jù)l （貫穿于整個(gè)檢查過程）l 是否存在延長籌建期情況l 是否存在抽逃資本的情況 籌建期的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 2）l中華人民共和國公司法 :l第二十六條 有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)防范主 講：張 輝2講解大綱l一、籌建期 間 的 納 稅 風(fēng)險(xiǎn)l二、建 設(shè) 期 間 的 納 稅 風(fēng)險(xiǎn)l三、內(nèi)部 認(rèn)購 以后的 納 稅 風(fēng)險(xiǎn)l四、交付使用以后的 納 稅 風(fēng)險(xiǎn)l五、合作建房的特殊考 慮l六、售后回租的特殊考 慮3籌建期的納稅風(fēng)險(xiǎn)l 國稅發(fā) 【 1995】 153號(hào)關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知l 企 業(yè)領(lǐng) 取 營業(yè)執(zhí) 照，一般意味著籌建期的開始，開始?xì)w 集各種開 辦費(fèi) 用，不考 慮 是否 辦 理稅 務(wù) 登 記 。l 企 業(yè) 取得 發(fā) 改委的立 項(xiàng) 文件，就意味著籌建期 間 的 結(jié)束，必 須 分 別 確 認(rèn) 管理 費(fèi) 用、 財(cái)務(wù)費(fèi) 用、 營業(yè) 外收入、 營業(yè) 外支出等，不考 慮 是否開工建 設(shè) 。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊(cè)資本的百分之二十，也不得低于法定的注冊(cè)資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足5籌建期的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 3）l 如果將尚未投入使用的資金拆借給其他法人或自然人，不論是否收取利息，均應(yīng)征收營業(yè)稅等l 1995關(guān)于印發(fā) 《 營業(yè)稅問題解答（之一）的通知 》 第 10問l 2023關(guān)于企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除問題的批復(fù)l 2023關(guān)于企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來相應(yīng)調(diào)整問題的批復(fù)67籌建期的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 4）l 國稅函 【 1991】 326號(hào)國家稅 務(wù)總 局關(guān)于外商投 資 企 業(yè) 利息列支 問題 的批復(fù)l 投 資 者在 規(guī) 定期限內(nèi)未 繳 足其 應(yīng)繳資 本額 的外商投 資 企 業(yè) ， 對(duì) 外借款所 發(fā) 生的利息，相當(dāng)于投 資 者 實(shí)繳資 本與在 規(guī) 定期限內(nèi) 應(yīng)繳資 本的差 額應(yīng)計(jì) 付的利息，在 計(jì) 算企 業(yè)應(yīng)納 稅所得 額時(shí) ，不予列支。l ！！拆遷自然人（含農(nóng)民）所有的房屋，必須扣繳營業(yè)稅和個(gè)人所得稅9建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 2）l 2023企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 ——無形資產(chǎn) ：l 無形資產(chǎn)，指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或?yàn)楣芾砟康亩钟械?、沒有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。 1011建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 3）l 1989關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定l 六、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地應(yīng)否征稅問題l 房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地使用稅。12建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 4）l 財(cái)政部 1999文 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定 》 中第十三條規(guī)定：企業(yè)在當(dāng)年無營業(yè)收入或取得少量營業(yè)收入，但發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量的 60%預(yù)計(jì)營業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入待攤費(fèi)用：預(yù)計(jì)收入 1500萬元以下的， %； 1500萬元到 5000萬元的， %； 5000萬元到 1億元的， %；超過1億元的， %。13建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 5）l 國稅 發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)關(guān)于房地 產(chǎn) 開 發(fā)業(yè)務(wù) 征收企 業(yè) 所得稅 問題 的通知l 開 發(fā) 企 業(yè) 取得的 預(yù) 售收入不得作 為 廣告費(fèi) 、 業(yè)務(wù) 宣
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