【正文】 ? 增加了計稅價格明顯偏低問題的處理規(guī)定； ? 調(diào)整耐水地點的表述方式； ? 擴大視同營業(yè)稅應稅行為人范圍； ? 明確了采取預收款方式建筑業(yè)和租賃業(yè)的納稅人發(fā)生時間 ? 補充了價外費用包含的項目； ? 增加了營業(yè)額有關(guān)扣除項目所需憑證的規(guī)定 ? 三、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的主要問題及籌劃思路 ? 有關(guān)預收（包括定金、訂金、意向金、合同保證金）等相關(guān)收入征稅問題 ? 有關(guān)代收款的征稅問題 ? 墊資從事土地一級開發(fā)的稅收問題 ? 有關(guān)合作建房中心稅收問題 ? 有關(guān)?甲供材?中稅收運用問題 ? 有自建行為的稅收問題 ? 有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的運用稅收問題 土地增值稅 ? 土地增值稅清算實務 ? 第一章 土地增值稅清算相關(guān)背景資料 一、土地增值稅清算背景 187號文的影響 ? 《 國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 .doc》 國稅發(fā) [2023]187號 ? 2023年 12月 28日簽發(fā) 187號文件， 2023年 1月 16日稅務總局網(wǎng)上公布 ? 1月 17日滬深兩市地產(chǎn)股全線下跌。一方面從邏輯分析入手，從因素分析的角度找到稅收籌劃的空間，另一方面，又要打破思維定式，進行跳躍式思維，從變量引進的角度，找到稅收籌劃的空間。 影響稅收籌劃的?五大因素? ? 特定稅收政策因素 ? 稅收優(yōu)惠政策因素 ? 稅制要素 ? 計算公式中的內(nèi)嵌因素 ? 組織形式因素 ? （三）稅收籌劃?兩大學說?的互相轉(zhuǎn)換 ? 變量引進法和因素分析法?兩大學說?之間是相通的，變量引進中的變量也屬于因素分析中的因素，特別是在實際的操作中，兩者是密切聯(lián)系的。 ? 稅收籌劃的變量大體可以分為五類 ? 納稅人的注冊地點 ? 納稅人的性質(zhì)或組織形式 ? 納稅人選擇的行業(yè) ? 企業(yè)資產(chǎn)、設備是否是國產(chǎn)產(chǎn)品 ? 企業(yè)選用什么樣的從業(yè)人員 （二）稅收籌劃的?因素分析學說? 因素，就是構(gòu)成事物本質(zhì)的成分，或者說是決定事物發(fā)展的原因或條件。 ? （一）稅收籌劃的?變量引進學說? 所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的要素?；I劃魔方：在變化中尋找籌劃空間 ——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程中的 納稅風險管控與稅收籌劃 主講人：李記有 第一部分 控制納稅風險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理稅收的 第一目標 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要納稅風險類型與案例 案例一： 案例二 案例三 （一）偷稅的法律風險 （二） 違反稅法規(guī)定少繳納稅款的法律風險 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅風險成因 稅收政策變動與稅收稽查專業(yè)化是引發(fā)納稅風險外在因素 企業(yè)缺乏內(nèi)控流程是引發(fā)涉稅風險的內(nèi)在因素 三、尋求專業(yè)機構(gòu)合作，聘請稅務顧問是降低涉稅風險有效途徑 ? 一、稅收籌劃的兩大前提 ? （一）企業(yè)適用稅收政策的多樣性是稅收籌劃第一個前提 ? （二）企業(yè)業(yè)務性質(zhì)不同，所適應的稅收政策不同，是企業(yè)進行稅收籌劃第二個前提 第二部 追求最優(yōu)納稅是企業(yè)管理稅收第二目標 ? 二、稅收籌劃?兩大學說? 稅收籌劃具有較強的專業(yè)性，有著較為復雜的操作程序，但同時，它也是有規(guī)律的?？偨Y(jié)幾年來成功的籌劃案例，我認為稅收籌劃的個案基本上都遵循 “ 變量引進 ” 和 “ 因素分析 ”兩大規(guī)律。變量引進，就是納稅人采取合法的相應措施或辦法，引進部分原來沒有或改變原有的數(shù)值，從而影響稅收政策的差異化選擇、引起稅額變化，達到最終引起稅額向有利于納稅人方向轉(zhuǎn)化。因素分析，就是對那些影響稅額的條件（因素）進行分析，并通過一些稅收安排后加以利用，從而達到節(jié)稅的目的。納稅人在運用這兩種理論模型時，要體現(xiàn)出靈活性。 ? 三、企業(yè)進行稅收籌劃的現(xiàn)狀 ? （一）把偷稅誤認為是稅收籌劃 ? （二）簡單對號入座式運用稅收優(yōu)惠政策是稅收籌劃的主要方式 ? （三）企業(yè)在稅收的盲區(qū)是當前稅收籌劃主要障礙 第三部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅風險全程控制解碼圖與納稅風險管控 ?二 十大節(jié)點的納稅風險管控 （一）公司設立階段納稅風險管控 案例一 案例二 案例三 ? （二）土地取得階段納稅風險管控 ? 案例一 ? 案例二 ? 案例三 ? （三）規(guī)劃立項階段納稅風險管控 ? 案例一 ? 案例二 ? 案例三 ? （四）開發(fā)建設階段納稅風險管控 ? 案例一 ? 案例二 ? 案例三 ? （五）項目銷售階段納稅風險管控 ? 案例一 ? 案例二 ? 案例三 ? （六）項目清算階段納稅風險管控 ? 案例一 ? 案例二 ? 案例三 ? （七）項目清算階段納稅風險管控 ? 案例一 ? 案例二 ? 案例三 ? （八）企業(yè)退出階段納稅風險管控 ? 案例一 ? 案例二 ? 案例三 ? （九）企業(yè)融資階段納稅風險管控 ? 案例一 ? 案例二 ? 案例三 ? （十）日常費用支出階段納稅風險管控 ? 案例一 ? 案例二 ? 案例三 第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心稅種的稅收政策分析與籌劃 ? 稅收實體法 ? 適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種 (包括費 共計 12個 ) 中國稅制體系 流轉(zhuǎn)稅 行為稅類 財產(chǎn)稅類 非稅征收 所得稅 資源稅類 特定目的稅類 文化建設費 房產(chǎn)稅 車船稅 教育費附加 地方教育費附加 企業(yè)所得稅 個人所得稅 資源稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 城市維護建設稅 耕地占用稅 土地增值稅 增值稅 營業(yè)稅 消費稅 關(guān)稅 契稅 印花稅 車輛購置稅 營 業(yè) 稅 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅稅收籌劃與案例分析 ? 一、營業(yè)稅的含義與特點 ? 營業(yè)稅的含義：營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人所取得的營業(yè)額征收的一種商品與勞務稅。截至閉市，共有 62家地產(chǎn)股下跌， 26家跌停。上海房地產(chǎn)分類指數(shù)下挫 %。萬科在公告中稱，由于已對土地增值稅預留了高達 3億元的準備金，未來盈利預期不受影響。 ? 亞泰集團的公告 ? 18日，面對清算征收土地增值稅的巨大影響，國稅總局在官方網(wǎng)站發(fā)布名為 《 土地增值稅并非新稅種 》 的主題文章，強調(diào)：征稅辦法在各地早已執(zhí)行，且按照相關(guān)條例， 土地增值稅并非對所有轉(zhuǎn)讓項目征收而且 有相應的免征和減征條款 。 ? 187號文中引起各房地產(chǎn)公司過度反映的清算條件及時間要求 各大媒體 報紙 ? [1] 陳則明 （上海社科學院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學術(shù)部主任博士） . 理性看待土地增值稅 [N]. 新京報 , 2023. ? [2]土地增值稅下月開征 [N]. 建筑時報 , 2023. ? [3] 本報記者 劉大毅 . 土地增值稅劍指地產(chǎn)熱 [N]. 遼寧日報 , 2023. ? [4] 記者 朱桂芳 . 土地增值稅下月起開征 [N]. 南方日報 , 2023. ? [5] 時寒冰 . 土地增值稅清算豈能兒戲 [N]. 上海證券報 , 2023. ? [6] 本報記者 王欣 通訊員 張爾翠 . 下月起清算房企土地增值稅 [N]. 深圳特區(qū)報 , 2023. 新浪網(wǎng) “土地增值稅清算 ”專題 搜狐網(wǎng) “土地增值稅清算 ”專題 電視 土地增值稅清算出臺新規(guī) 開發(fā)商成本壓力增大 20230117《 中央二套 經(jīng)濟頻道 全球資訊榜 》 土地增值稅清算：房地產(chǎn)稅收調(diào)控趨緊 20230117《 中央一套 綜合頻道 晚間新聞 》 土地增值稅征管不會增加企業(yè)和購房人負擔20230120《 中央一套 綜合頻道 新聞 30分 》 媒體關(guān)注的要點 ? 對股市的影響． 電視 .doc ? 對房價的影響． ? 清算土地增值稅 專題 .htm 房地產(chǎn)市場降溫 \穩(wěn)定房價 ? 財稅 [2023]75號 財政部 國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知 .doc 個人轉(zhuǎn)讓住宅營業(yè)稅問題 ? 國稅發(fā) [2023]31號國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 .doc 房地產(chǎn)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)優(yōu)惠 ? 財稅 [2023]21號財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 .doc 取消房地產(chǎn)企業(yè)土地（房產(chǎn)）投資的免稅優(yōu)惠 ? 財稅 [2023]162號財政部國家稅務總局關(guān)于印花稅若干政策的通知 .doc 將房地產(chǎn)銷售印花稅率由 %提高到 % ? 國稅發(fā) [2023]187號國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 .doc 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進行土地增值稅清算 ? 二、土地增值稅清算的進程 山雨欲來 風聲鶴唳 () ? 媒體炒作 ? 房地產(chǎn)企業(yè)人人自危 等待細則的出臺 1月 22日南方報業(yè) 《 21世紀報道 》 上海地產(chǎn)商欲串聯(lián)上書 ? 各種避稅方案 分散收入 精裝修 普通住房優(yōu)惠 雨點淅瀝 () ? 各地細則陸續(xù)出臺 北京市地方稅務局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 》 的通知 .doc 吉林省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 .doc 遼寧省地方稅務局關(guān)于印發(fā) 《 遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 》 的通知 .doc ? 清算過程中問題重重、爭議連連（如何分開核算、財務費用扣除） ? 實際操作很難（不主動清算又怎樣） ? 各地政策差異很大 （分攤方法、核定率） ? 開發(fā)商與政府的關(guān)系 迷霧重重 進退兩難 () ? 房市低蘼 ? 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會于 7月 5日將房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整建議上報至全國工商聯(lián)，與此同時，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會已就房地產(chǎn)政策調(diào)整提出一些建議，將上報有關(guān)部門作為決策參考。開發(fā)商代表們表示，各地都出現(xiàn)了開發(fā)商不買地、退地，拿地以后不開工等現(xiàn)象，長期下去，會給地方房地產(chǎn)市場帶來重大影響。 統(tǒng)一思想 ,重拳出擊 ( ) 國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知 .doc國稅發(fā)〔 2023〕 91號 重申了清算條件、清算時間要求、核定征收的情形，強調(diào)了審核重點。 一律按 8%的核定征收率核定征收土地增值稅： 粵地稅發(fā)〔 2023〕 148號轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知 .doc抓住當前房地產(chǎn)市場漸趨回暖的有利時機 積極推動土地增值稅清算工作的開展 ? 第二章 土地增值稅清算基礎知識 一 、 計算原理 應納稅額 =增值額 *稅率 增值額 =收入 扣除項目金額 增值額 =收入 （ 土地成本 +開發(fā)成本 +開發(fā)費用 +稅金 +加計扣除 ） 土地增值額計算簡圖 .doc 開發(fā)成本 =土地征用及拆遷補償費 +前期工程費 +建筑安裝工程費 +基礎設施費 +公用配套設施費 +開發(fā)間接費 開發(fā)費用 =財務費用 +其他費用 （ 銷售費用 、 財務費用 ） 加計扣除 =（ 土地成本 +開發(fā)成本 ） *20% 增值率 =增值額 /扣除項目金額 ? 稅率 檔次 級 距 稅率 速算扣除系數(shù) 稅額計算公式 1 增值額未超過扣除項目金額 50%的部分 30% 0 增值額 *30% 2 增值額超過扣除項目金額 50%，未超過 100%的部分 40% 5% 增值額 *40%扣除項目金額 *5% 3 增值額超過扣除項目金額 100%，未超過 200%的部分 50% 15% 增值額 *50%扣除項目金額 *15% 4 增值額超過扣除項目金額 200%的部分 60% 35% 增值額 *60%扣除項目金額 *35% 二 、 特點 宏觀調(diào)控作用大于財政