【正文】 期貸款利率（國(guó)稅函 [2021]1114號(hào)文件規(guī)定：含人民銀行規(guī)定的浮動(dòng)利率）計(jì)算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。 （ 4）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對(duì)象完工之前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的成本對(duì)象中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 （ 5）納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除。因此，國(guó)稅函[2021]827號(hào)規(guī)定：對(duì)集團(tuán)公司所屬企業(yè)從集團(tuán)公司取得使用的金融機(jī)構(gòu)借款支付的利息，凡集團(tuán)公司能夠出具從金融機(jī)構(gòu)取得貸款的證明文件，其所屬企業(yè)使用集團(tuán)公司轉(zhuǎn)貸的金融機(jī)構(gòu)借款支付的利息，不高于金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款利率的部分，允許在稅前全額扣除。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 7）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用 ,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 1996年，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于促進(jìn)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步有關(guān)財(cái)務(wù)稅收問(wèn)題的通知 》 （財(cái)工字 [1996]41號(hào)）規(guī)定，企業(yè)固定資產(chǎn)折舊年限可以選擇財(cái)務(wù)制度規(guī)定的期間折舊年限的下限。 為 5年。 對(duì)促進(jìn)科技進(jìn)步、環(huán)境保護(hù)和國(guó)家鼓勵(lì)投資項(xiàng)目的關(guān)鍵設(shè)備，以及常年處于震動(dòng)、超強(qiáng)度使用或受酸、堿等強(qiáng)烈腐蝕的機(jī)器設(shè)備。 集成電路生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)性設(shè)備。 （ 2）固定資產(chǎn)加速折舊方法： 固定資產(chǎn)加速折舊方法不允許采用縮短折舊年限法，對(duì)符合上述加速折舊條件的固定資產(chǎn)，應(yīng)采用余額遞減法或年數(shù)總和法。 A、證券公司電子類設(shè)備 B、外購(gòu)的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)或構(gòu)成無(wú)形資產(chǎn)的軟件。 2021年 ， 財(cái)政部 、 國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于落實(shí)振興東北老工業(yè)基地企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的通知 》 （ 財(cái)稅[2021]153號(hào) ） 規(guī)定： “ 東北地區(qū)工業(yè)企業(yè)的固定資產(chǎn) (房屋 、 建筑物除外 )， 可在現(xiàn)行規(guī)定折舊年限的基礎(chǔ)上 ， 按不高于 40％ 的比例縮短折舊年限 。 下面就房地產(chǎn)公司不同的定價(jià)方案對(duì)增值稅稅負(fù) 進(jìn)行分析，已選擇最有的節(jié)稅方案。 ? 獲利額： 2370—324—1100—100— = 萬(wàn) ,比上一方案多獲利 。 增值率 =20%時(shí)，售價(jià)為建造成本的 。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 二、設(shè)立房產(chǎn)銷售公司，一分為二法 (二 ) 一分為二法：設(shè)立房產(chǎn)銷售公司。設(shè)立銷售公司可將房屋增值額一分為二，降低增值率，從而適用較低的土地增值稅稅率，降低土地增值稅稅負(fù)可以降低所得稅稅負(fù)：由于稅法對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)都規(guī)定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)設(shè)立銷售公司增加了一道銷售收入，就增加了稅前扣除金額降低了所得稅可以避免預(yù)交所得稅：國(guó)稅發(fā) [2021]83號(hào)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房款要按不低于 15%的利潤(rùn)率計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額預(yù)繳所得稅，但沒(méi)要求房屋銷售公司預(yù)繳所得稅，設(shè)立房屋銷售公司可以遞延繳納所得稅?，F(xiàn)該地塊市價(jià) 8000萬(wàn)元， A公司欲以 8000萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓 M地塊給 B公司，下面就 A公司與 B公司的土地轉(zhuǎn)讓運(yùn)用不同的轉(zhuǎn)讓方式對(duì)納稅情況進(jìn)行分析計(jì)算，以選擇最優(yōu)節(jié)稅方案（暫不計(jì)土地過(guò)戶的印花稅）。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 2）土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定， A公司應(yīng)繳土地增值稅，其中土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為4000+200=4200萬(wàn)元，土地增值額為 8000－ 4200=3800萬(wàn)元，增值率為 3800247。 2，若適當(dāng)開(kāi)發(fā)土地。 （ 1）營(yíng)業(yè)稅額為（ 8000－ 4000） 5%=200萬(wàn)元。 – 實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定， “ 根據(jù)條例第六條 (五 )項(xiàng)規(guī)定 ,對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條 (一 ),(二 )項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和 ,加計(jì) 20%的扣除 ” . 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） A公司投入建設(shè)費(fèi)用 10萬(wàn)元，可以得到開(kāi)發(fā)成本加計(jì)20%扣除的優(yōu)惠。 5012=%，A公司需要繳納土地增值稅： 2988 40%5012 5%=，比上述第一方案節(jié)省了 365萬(wàn)元。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 四、利息扣除法 （四）利息扣除法 ①完工前，計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本：國(guó)稅發(fā) [2021]83號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按建造成本的 10%比例計(jì)算扣除。此時(shí)應(yīng)當(dāng)把銷售額和折扣額開(kāi)在同一張發(fā)票上。 企業(yè)會(huì)計(jì)制度要求采用總額法對(duì)現(xiàn)金折扣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，銷貨方給予客戶的現(xiàn)金折扣，從融資的角度看，屬于一種理財(cái)費(fèi)用，應(yīng)在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期 “ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ” 注意現(xiàn)金折扣與商業(yè)折扣的區(qū)別。 國(guó)稅發(fā) [1993]150號(hào)： 《 銷售退出與索取折讓證明單 》 （四）銷售退回：稅法規(guī)定： “ 企業(yè)發(fā)生的銷售退回，只要購(gòu)貨方提供退貨的適當(dāng)證明，可沖銷退貨當(dāng)期的銷售收入 ” 。 （財(cái)稅 [2021]16號(hào)） “ 因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。 （六）價(jià)外費(fèi)用的計(jì)算：價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。 （ 2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營(yíng)業(yè)稅。該項(xiàng)目建成后，售價(jià) 為 1000 萬(wàn)。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。 投資免稅 甲方投資自檢工程 500萬(wàn) 乙方投資現(xiàn)金 400萬(wàn) 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 三、合作建房的納稅籌劃 （一）合作建房的概念 合作建房 :是指由一方（簡(jiǎn)稱甲方）提供土地，另一方 （簡(jiǎn)稱乙方）提供資金的合作建房。這是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的部分土地使用權(quán)和部分房屋所有權(quán)相互交換。乙方將建成后的一半轉(zhuǎn)讓 屬 “ 自建建筑物后銷售 ” ，應(yīng)按 “ 建筑業(yè) ” 、 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ”各交 一道營(yíng)業(yè)稅，計(jì)算組成計(jì)稅價(jià)格，假設(shè)成本利潤(rùn)率分別為 8%、 10%： 建筑業(yè)計(jì)稅價(jià)格 =2021*50%*（ 1+8%） 247。 （ 15%） = 萬(wàn)元 銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 =*5%= 甲方轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 *5%+800*5%= 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） ② 甲方出土地 ,乙方出資金 ,房屋建成先由乙方使用若干年 ,然后 ,把房屋土地一起歸還甲方 實(shí)質(zhì)是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán) 甲方出租土地 換取建筑物 乙方以建筑物 換得土地使用權(quán) 例 甲方將土地所有權(quán)出租給乙方 10年，乙方出資 1000萬(wàn)元委托建筑公司在該土地上建房并使用，期滿后，乙方將土地及房屋歸還甲方 乙方按銷售不動(dòng)產(chǎn)交稅： 1000 （ 1+10%） 247。 （ 15%） 5%= 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 2，第二種方式甲方以土地使用權(quán) ,乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房 ①雙方按一定比例分配住房 甲方：按向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅 合營(yíng)企業(yè)：按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅 ②甲方采取按銷售收入的比例提成的方式參與分配 甲方：按收入一定比例分成將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合 營(yíng)企業(yè)提取固定利潤(rùn)，就甲方提取的收入按 “ 轉(zhuǎn)讓 無(wú)形資產(chǎn) ” 征稅。協(xié)議規(guī)定，甲方按銷售收入的 20%提成作為投資收益。當(dāng)年建成住宅 500套，銷售 400套，每套 15萬(wàn)元。甲、乙分得住宅視同銷售，由合營(yíng)企業(yè)交營(yíng)業(yè)稅： （ 400+5+8） X15X5%= 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 3，通過(guò)以上案例，我們得知合作建房的營(yíng)業(yè)稅因合作方式，合作過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)利益分擔(dān)方式的不同而產(chǎn)生不同的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)。 （ 1）房屋建成后，如果合同約定雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《 關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 》 (財(cái)稅[2021]191號(hào) )文件 “ 以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅 ” 的規(guī)定，甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，不繳納營(yíng)業(yè)稅；合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入應(yīng)按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 繳納營(yíng)業(yè)稅；雙方分得的利潤(rùn)不繳納營(yíng)業(yè)稅。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 3）如果合同約定房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成以無(wú)形資產(chǎn)投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 S6 稅務(wù)爭(zhēng)議的應(yīng)對(duì)之策 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 一、稅務(wù)爭(zhēng)議的概述 （一）稅務(wù)爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因 1，法律法規(guī)的不完整性 我國(guó)的稅法還沒(méi)有像其它法律一樣達(dá)到相對(duì)完整的地步，這就意味著在出現(xiàn)稅務(wù)爭(zhēng)議或稅務(wù)危機(jī)時(shí)，稅企雙方可以談判的空間還是有的。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 3， 2021年是 “ 收入型的稅務(wù)稽查 ” 年 另一方面， 2021年初以來(lái)因受金融危機(jī)的持續(xù)影響，國(guó)家稅收收入大幅降低，國(guó)家加大了稅務(wù)稽核的力度。這必將導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大和稅務(wù)爭(zhēng)議案件的增加。在 “ 讀懂稅法 ”的前提下，爭(zhēng)取談判結(jié)果的利益最大化。其次，要將聽(tīng)證、復(fù)議作為解決稅務(wù)爭(zhēng)議的首選。另一方面，我們的經(jīng)驗(yàn)表明，企業(yè)可以借助專業(yè)人員在稅務(wù)聽(tīng)證、復(fù)議、訴訟等稅務(wù)爭(zhēng)議救濟(jì)程序中提供專業(yè)的意見(jiàn)和幫助將會(huì)起到明顯的效益。 稅務(wù)聽(tīng)證、行政復(fù)議和行政訴訟，都是行政相對(duì)人的合法權(quán)益。 《 中華人民共和國(guó)行政處罰法 》 《 稅務(wù)行政處罰聽(tīng)證程序?qū)嵤┺k法（試行） 》 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 （二）稅務(wù)聽(tīng)證概述 1，稅務(wù)聽(tīng)證的優(yōu)點(diǎn)。這是因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)做出行政處罰決定后，該決定具有效力先定性，企業(yè)必須現(xiàn)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰決定，履行相應(yīng)義務(wù)。此時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資金已經(jīng)被占用，企業(yè)已經(jīng)遭遇損失。 3，哪些稅務(wù)行政處罰案件，當(dāng)事人有權(quán)要求聽(tīng)證？ 并不是所有的行政處罰案件都適用聽(tīng)證程序，根據(jù)《 中華人民共和國(guó)行政處罰法 》 第四十二條和 《 稅務(wù)行政處罰聽(tīng)證程序?qū)嵤┺k法（試行）第三條規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)公民作出2021元以上（含本數(shù)）罰款或者對(duì)法人或者對(duì)其他組織作出１萬(wàn)元以上（含本數(shù)）罰款的行政處罰之前，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人送達(dá) 《 稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書(shū) 》 ，告知當(dāng)事人已經(jīng)查明的違法事實(shí)、證據(jù)、行政處罰的法律依據(jù)和擬將給予的行政處罰， 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 并告知有要求舉行聽(tīng)證的權(quán)利。 ■ 聽(tīng)證結(jié)束后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)不同情況，分別作出如下決定： （ 1）對(duì)確有應(yīng)受行政處罰的違法行為的，根據(jù)情節(jié)輕重及具體情況，作出行政處罰決定； 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 2）違法行為輕微，依法可不予行政處罰的，不予行政處罰。 （ 4）違法行為已構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)。 5，行政相對(duì)人在稅務(wù)聽(tīng)證中的權(quán)利 （ 1）納稅人要求聽(tīng)證的，有要求稅務(wù)機(jī)關(guān)在規(guī)定的期限內(nèi)通知本人的權(quán)利。 7，要求聽(tīng)證須提交哪些材料？ 當(dāng)事人提出聽(tīng)證要求，應(yīng)向行政機(jī)關(guān)提交 《 聽(tīng)證要 求書(shū) 》 ，提出要求聽(tīng)證