防范房地產(chǎn)租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)(已修改)
2024-12-17 00:15 本頁(yè)面
【正文】 防范房地產(chǎn)租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)一、出租物業(yè)的面積 對(duì)于出租物業(yè)已有房地產(chǎn)權(quán)證或業(yè)經(jīng)法定機(jī)構(gòu)出具測(cè)量報(bào)告的(常見(jiàn)于房屋、寫(xiě)字樓、廠房、商鋪的整體租賃)，合同雙方最好將房地產(chǎn)權(quán)證或測(cè)量報(bào)告上所記載的建筑面積約定為租賃面積，并將房地產(chǎn)權(quán)證或測(cè)量報(bào)告作為合同附件。 對(duì)于出租物業(yè)未有房地產(chǎn)權(quán)證或未經(jīng)法定機(jī)構(gòu)出具測(cè)量報(bào)告的(常見(jiàn)于商場(chǎng)、寫(xiě)字樓的部分租賃)，合同雙方最好共同聘請(qǐng)一家中介測(cè)量機(jī)構(gòu)對(duì)租賃面積進(jìn)行測(cè)量，并共同派代表參與測(cè)量的過(guò)程。在測(cè)量結(jié)束后，合同雙方代表應(yīng)就測(cè)量結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，并將測(cè)量報(bào)告、測(cè)量圖表作為合同附件。 〖推薦條款1〗 甲方將座落在本市_______區(qū)**縣_________路_____棟***新村______號(hào)***幢______室(部位)________的房屋(簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋)出租給乙方。該房屋建筑面積、使用面積為_(kāi)_______平方米，房屋類(lèi)型為_(kāi)_______，結(jié)構(gòu)為_(kāi)_______，房屋用途為_(kāi)_______。簽訂本合同前，甲方已向乙方出示房地產(chǎn)權(quán)證，編號(hào)：________________，并已告知乙方該房屋已/未設(shè)定抵押。(詳見(jiàn)附件房地產(chǎn)權(quán)證) 〖推薦條款2〗 租賃面積：以雙方共同指定的****中介測(cè)量機(jī)構(gòu)，實(shí)地測(cè)量的面積為最終確認(rèn)的租賃面積，為_(kāi)__________平方米(詳見(jiàn)附件：測(cè)量報(bào)告)，包括租賃物業(yè)的玻璃門(mén)、店面、租賃物業(yè)范圍內(nèi)的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施所占面積，以及租賃物業(yè)與其他承租人租區(qū)的隔墻所占面積的一半，租賃物業(yè)與公共區(qū)域的隔墻所占面積的全部。甲、乙雙方一致確認(rèn)，本合同涉及需要以面積計(jì)算相應(yīng)費(fèi)用(如租金、管理費(fèi)、推廣費(fèi)等)金額的，均按租賃面積計(jì)算，任何一方不得以建筑面積及/或套內(nèi)建筑面積對(duì)租賃面積提出異議。 二、出租物業(yè)的用途 對(duì)出租物業(yè)的使用要符合法定用途，這看似簡(jiǎn)單的法律常識(shí)在實(shí)踐中偶爾也會(huì)被忽視，這與主管部門(mén)疏于監(jiān)管和合同雙方貪圖小利脫不了干系。實(shí)踐中，我們?cè)鲇腥缦虑樾危? 住宅變辦公。在住宅小區(qū)中，我們有時(shí)候突然會(huì)發(fā)現(xiàn)公司的招牌，其中，從事對(duì)外貿(mào)易的公司在深圳較為多見(jiàn)。 廠房變商鋪。近日，曾有一些來(lái)自深圳市蛇口工業(yè)區(qū)的客戶向我們進(jìn)行法律咨詢，其告知出租人以工業(yè)廠房進(jìn)行餐飲招商，并公然宣稱(chēng)不會(huì)遭到政府有關(guān)部門(mén)的查處，客戶為此按照商鋪標(biāo)準(zhǔn)支付了租金、保證金及裝修費(fèi)用，后由于無(wú)法辦理工商登記而發(fā)生糾紛。而我們注意到客戶提供的租賃合同中，已經(jīng)明確寫(xiě)明出租物業(yè)的用途為工業(yè)。 工業(yè)變辦公。業(yè)內(nèi)皆知，深圳市保稅區(qū)的主要規(guī)劃用地是工業(yè)類(lèi)用地，根據(jù)《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)(試行)》(國(guó)土資發(fā)[2019]232號(hào))的相關(guān)規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。但我們?cè)跒榭蛻暨M(jìn)行盡職調(diào)查的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)已經(jīng)租用了保稅區(qū)內(nèi)的工業(yè)廠房全部或大部分作為辦公用途，并且，由于價(jià)格低、地段好的誘惑，仍有更多的企業(yè)在躍躍欲試。 高科技工業(yè)變工業(yè)。近年來(lái)，國(guó)家鼓勵(lì)高科技產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，各地的保稅區(qū)、高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)帶風(fēng)起云涌，與此相對(duì)應(yīng)，我們會(huì)看到“高科技工業(yè)”出現(xiàn)在一些用地規(guī)劃許可證或房地產(chǎn)權(quán)證上。根據(jù)深圳市的相關(guān)法律規(guī)定及政策，使用該等高科技工業(yè)廠房的企業(yè)需提供高科技項(xiàng)目或高科技企業(yè)認(rèn)證文件。然而，目前正在使用該等高科技工業(yè)廠房的企業(yè)真正已經(jīng)取得上述認(rèn)證文件的為數(shù)甚少，非高科技項(xiàng)目或非高科技企業(yè)進(jìn)駐此類(lèi)廠房的案例屢見(jiàn)不鮮。 作為律師，在發(fā)現(xiàn)客戶承租出租物業(yè)的用途不符合法定用途的時(shí)候，應(yīng)作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示，可以簡(jiǎn)單歸結(jié)為兩個(gè)方面：一方面系民事責(zé)任的提示，用途違法將導(dǎo)致租賃目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，合同雙方可據(jù)此解除合同，并根據(jù)過(guò)錯(cuò)的情況分擔(dān)合同解除的后果。另一方面屬行政責(zé)任的提示，應(yīng)告知客戶用途違法將會(huì)導(dǎo)致政府有關(guān)部門(mén)的查處，合同雙方均有可能承擔(dān)該等不利后果。 三、出租物業(yè)的交付條件 在租賃合同中簡(jiǎn)
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