【正文】 稅調(diào)整， 導致少繳納稅款的，應當按照征管法 63條偷稅處理 ? 如果稅務機關(guān)核定的計稅毛利率低于實際毛利率的，應當在項目完工或者決算年度補繳所得稅款，但不涉及滯納金和罰款。企業(yè)為擴大其產(chǎn)品或勞務的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費，應于相關(guān)廣告見諸于媒體時，作為期間費用，直接計入當期營業(yè)費用，不得預提和待攤。年度利潤總額，是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定計算的大于零的數(shù)額。 套內(nèi)建筑面積 52 營業(yè)稅調(diào)整 ? 營業(yè)稅暫行條例實施細則 ? 第十四條 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業(yè)稅稅額中減除。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工： ? (一 ) 開發(fā)產(chǎn)品 竣工證明材料 已報房地產(chǎn)管理部門備案。 ? 注：核定毛利率 ≠ 實際毛利率 56 預計工程成本 ? 第三十二條 除以下幾項預提 (應付 )費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。 ? 注：票據(jù)的所屬時間一般限定在三年以內(nèi)，如果稅率沒有變化，直接計入實際取得當年，否則應當進行追溯調(diào)整 58 預計工程成本（續(xù) 1） ? (二 )公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。 ? 注：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在建造過程中按照政府相關(guān)文件規(guī)定應該繳納的，且有確定的金額或者有具體收取標準的各項費用。 ? 如果計稅毛利率高 于 核定毛利率，被動等待開發(fā)商辦理竣工決算，不予退稅或抵稅 ? 在辦理竣工決算前，按照計稅毛利率與核定毛利率孰高的原則，繼續(xù)作相應的納稅調(diào)整增加處理 62 毛利率的各年適用及調(diào)整 ? 例一，計稅毛利率 15%，核定毛利率 18%，實際毛利率 20%，則 ? 交付使用前按照 15%計算毛利 ? 交付使用當年按照 3%（ 18%－ 15%）追征確認以前年度毛利，不追溯調(diào)整 ? 交付使用當年至辦理竣工決算前，按照18%計算毛利 ? 竣工決算當年按照 2%（ 20%－ 18%）追征確認以前年度毛利，不追溯調(diào)整 63 毛利率的各年適用及調(diào)整 ? 例二，計稅毛利率 15%，核定毛利率 14%，實際毛利率 17%，則 ? 交付使用前按照 15%計算毛利 ? 交付使用當年不需要調(diào)減以前年度毛利 ? 交付使用當年至辦理竣工決算前，按照15%計算毛利 ? 竣工決算當年按照 2%（ 17%－ 15%）追征確認以前年度毛利，不追溯調(diào)整 64 毛利率的各年適用及調(diào)整 ? 例三，計稅毛利率 15%，核定毛利率 18%，實際毛利率 14%，則 ? 交付使用前按照 15%計算毛利 ? 交付使用當年按照 3%（ 18%－ 15%）追征確認以前年度毛利，不追溯調(diào)整 ? 交付使用當年至辦理竣工決算前，按照18%計算毛利 ? 竣工決算當年按照 4%（ 18%－ 14%）調(diào)減以前年度毛利，不追溯調(diào)整， 不予退稅 65 竣工決算內(nèi)容 ? 工程結(jié)算 —— 不完全制造成本 ? 施工單位編制，建設單位審核 ? 財務決算 —— 完全制造成本 ? 建設單位編制，社會審計 ? 土地增值稅清算 —— 房地產(chǎn)開發(fā) ? 明確公共配套設施的歸屬 ? 調(diào)整土地增值稅與企業(yè)所得稅差異 66 竣工決算年度會計處理 ? 結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入和成本、稅金 ? 借：預收賬款 ? 貸：主營業(yè)務收入 ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應交稅費 ? 借：主營業(yè)務成本 （已售） ? 開發(fā)產(chǎn)品 （未售） ? 貸：開發(fā)成本 67 視同銷售 ? 2023國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 （ 1－ 5%） 70 債務重組 ? 1998國稅函 771號關(guān)于以房屋抵頂債務應征收營業(yè)稅問題的批復 （現(xiàn)行有效） ? 單位或個人以房屋抵頂有關(guān)債務，不論是經(jīng)雙方 (或多方 )協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟利益 (減少了債務 )，因此，對單位或個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關(guān)債務的行為，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 74 75 對外股權(quán)投資（所得稅） ? 沒有清算前，仍然按照計稅毛利率或核定毛利率預征企業(yè)所得稅 ? 2023公告第 19號關(guān)于企業(yè)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告 ? 1991財農(nóng)稅 38號關(guān)于以房產(chǎn)作投資作股轉(zhuǎn)讓契稅問題的復函 分配開發(fā)產(chǎn)品 ? 1997國稅函 387號關(guān)于以不動產(chǎn)作為股利進行分配征收營業(yè)稅問題的批復 （現(xiàn)行有效） ? 東亞公司將屬于東亞公司的不動產(chǎn)作價作為股利分配給中外雙方，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，符合現(xiàn)行營業(yè)稅關(guān)于銷售不動產(chǎn)的規(guī)定。 ? 2023國稅函 79號關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知 78 租賃合同摘要 ? 中華人民共和國合同法 ? 第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。 （ 融資租賃 ？？） 80 出租房產(chǎn)稅 ? 1999山東關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅若干政策規(guī)定的通知 ? 出租房產(chǎn)，租金收入在租賃期間一次性收取的，應由房產(chǎn)出租人按照收取的租金全額計算并一次性繳納房產(chǎn)稅 ? 1999海南 16 / 2023江蘇 / 2023廣東 ? 2023湖北關(guān)于明確財產(chǎn)行為稅若干具體政策問題的通知 81 出租收入（續(xù) 2） ? 2023房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。 84 合同明確約定 ? 如果在商品房買賣合同中約定：專門的停車位由開發(fā)商投資建設，處臵收益歸開發(fā)商所有。 87 占道停車位 ? 占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 90 清算后再轉(zhuǎn)讓 ? 2023國稅發(fā) 187號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 八 ? 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 92 清算后轉(zhuǎn)讓舊房（續(xù)） ? 2023北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，已自用或出租使用年限在 一年 以上再出售的，應按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍 ? 2023財稅 21號關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 ? 2023國稅函 220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 93 演講完畢，謝謝觀看！