【正文】 ? 注：開發(fā)產(chǎn)品包括住宅、非住宅 ? 三、利用公共配套設(shè)施作為樣板間的 ? 如果屬于非營利的公共配套設(shè)施，建造費用按照公共配套設(shè)施處理，裝修費用作為長期待攤費用處理 19 開發(fā)產(chǎn)品的樣板間（續(xù)） ? 情形：出售小區(qū)內(nèi)已建成商鋪，但書面合同約定三年后再實際交付。 ? 注：多數(shù)省份下發(fā)文件，允許扣除預售收入對應的 營業(yè)稅金及附加、土地增值稅 29 權(quán)責發(fā)生制與配比原則 ? 與收入存在 直接因果關(guān)系 的扣除項目（如銷售成本和銷售稅金），應當與收入保持在同一個納稅年度申報扣除 ? 與收入沒有 直接因果關(guān)系 的扣除項目（如期間費用），應當按照權(quán)責發(fā)生制原則扣除 ? 直接因果關(guān)系一般表現(xiàn)為完全變動成本 30 計稅毛利率 ? 第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定 : ? （一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。 40 廣告宣傳的待攤（續(xù)） ? 如果有確鑿證據(jù)表明（按照合同或協(xié)議約定等）企業(yè)實際支付的廣告費，其相對應的有關(guān)廣告服務(wù)將在未來幾個會計年度內(nèi)獲得，則本期實際支付的廣告費應作為預付賬款，在接受廣告服務(wù)的各會計年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務(wù)的比例分期計入損益。 ? 注：已經(jīng)全額開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票的，應當收回后重新開具，否則不允許減除營業(yè)額。 ? (一 )出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10％。 60 預計工程成本（續(xù) 3） ? 2023年度青島企業(yè)所得稅匯算清繳若干問題的公告 ? 房地產(chǎn)企業(yè)預提報批報建費用，應提供政府相關(guān)部門關(guān)于此項收費的文件規(guī)定，或者企業(yè)能夠提供相關(guān)政府部門發(fā)出的 繳費通知書 。 71 72 債務(wù)重組（續(xù)） ? 如果存在公允價值，應當按照公允價值確認預售收入，抵債金額高于公允價值的部分確認為營業(yè)外收入。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 ? 注：期房在交付使用前即使收到 定金和租金，也不需要確認所得稅的租金收入，需要等到實際交付時再一次或分次確認，但營業(yè)稅需要提前確認 82 其他收入 ? 一、小區(qū)的命名權(quán) ? 二、樓宇的命名權(quán) ? 三、樓宇的 屋面使用權(quán) ? 四、樓宇的外墻面使用權(quán) ? 注：后兩項需要將對應的計稅成本結(jié)轉(zhuǎn)到長期待攤費用科目，分年攤銷申報扣除，既不屬于土地增值稅的收入，也不屬于土地增值稅的扣除項目 83 地上 /地下停車位 ? 物權(quán)法第七十四條 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 ? 對應的占地面積可以作為基礎(chǔ)設(shè)施費，分別計入普通住宅、非普通住宅和非住宅項目的基礎(chǔ)設(shè)施費 ? 租金收入一般由物業(yè)公司按月收入，統(tǒng)一計算繳納營業(yè)稅。 ? 2023遼寧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 ? 第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在 一年 以上再出售的，應按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 ? 2023財稅 181號關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 ? 2023財稅 186號關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 ? 如果開發(fā)商或物業(yè)公司將出租收益轉(zhuǎn)存業(yè)主維修基金，不涉及企業(yè)所得稅。 ? 2023國稅函 83號關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復 （ 全文廢止 ） ? 對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應按照“服務(wù)業(yè) —— 租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。 ? 所得稅實施條例第十九條第二款 ? 租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。 ? 計稅收入 = 計稅成本 （ 1+15%） 247。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 55 成本的核定 ? 當滿足以上條件之一時，稅務(wù)機關(guān)應核定已經(jīng)發(fā)生的成本和核定毛利率： ? 如果核定毛利率低于 15%，說明規(guī)定的計稅毛利率高于核定毛利率，繼續(xù)等待開發(fā)商主動辦理竣工決算，再被動調(diào)減其差額 ? 如果核定毛利率高于 15%，說明規(guī)定的計稅毛利率低于核定毛利率，需要稅務(wù)機關(guān)主動按照核定毛利率調(diào)增其差額。 50 面積誤差 ? 合同面積和測量面積誤差 ? 2023商品房銷售管理辦法 20 ? 補收房價款的，需要計算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但不涉及罰款和滯納金 ? 退還房價款的，按照退款處理 51 面積誤差的保護 ? 開發(fā)商普遍在商品房買賣合同的附件約定 ? 當面積實測后的 分攤系數(shù) 超過原預測分攤系數(shù)的 20%時， 套內(nèi)面積據(jù)實結(jié)算 ；對超過 20%部分的公攤面積，買受人不再繳納超出部分的房價款 ? 公用建筑面積分攤系數(shù) = ? 公用建筑面積 247。 ? 2023國稅發(fā) 31號沒有具體規(guī)定 36 預售收入能否作為基數(shù) ? 可以提前作為計算廣告費等扣除限額的基數(shù)，但未來實際轉(zhuǎn)作會計收入時不允許重復作為計算基數(shù) （當年業(yè)務(wù)招待費允許部分扣除） 青島 / 江蘇 / 大連 / 北京 /寧波 ? 不允許作為當年計算廣告費等稅前扣除限額的基數(shù)，但未來實際轉(zhuǎn)作會計收入時允許作為計算基數(shù) （當年業(yè)務(wù)招待費全部不允許扣除）福州 / 遼寧 ? 注：不影響廣告宣傳費的絕對扣除額 37 年度申報表填寫 ? 前提：預售收入不允許作為計算基數(shù) ? 尚未決算前：按照預售收入的預計毛利扣除銷售稅金后的預計利潤填入附表三第 52行（房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的 預計利潤）作納稅調(diào)整增加處理 ? 辦理決算年度：按照以前年度已經(jīng)確認的預計利潤填入附表三第 52行（房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的 預計利潤）作納稅調(diào)整減少處理 申報表 房地產(chǎn) 38 年度申報表填寫（續(xù)） ? 前提：預售收入允許作為計算基數(shù) ? 尚未決算前：預售收入申報為視同銷售收入，預售收入的 85%申報為視同銷售成本，對應的銷售稅金申報為扣除類調(diào)整項目（其他）調(diào)減金額 ? 辦理決算年度：按照上述原則，視同銷售收入和視同銷售成本填寫負數(shù)，對應的銷售稅金申報為扣除類調(diào)整項目（其他）調(diào)增金額 39 廣告宣傳的待攤 ? 2023關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會計制度 》 和相關(guān)準則有關(guān)解答（一） ? 《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定，期間費用應當在發(fā)生時直接計入當期損益。在辦理竣工決算前，預售款和繳納的營業(yè)稅金等均不進入會計損益，即會計利潤一般僅反映期間費用 預售年度會計處理 ? 借：銀行存款 借：應交稅費 ? 貸：預收賬款 貸：銀行存款 ? 注：只影響資產(chǎn)負債表，不影響損益表。 ? 2023廈門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 23 ? 2023青島房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法 17 單獨的樣板房 ? 一、單獨建造、事后拆除的 ? 建造成本和裝修費用，作為長期待攤費用處理，參照企業(yè)所得稅法實施條例第七十條的規(guī)定分期攤銷 （銷售費用） ，攤銷年限不得低于 3年。 ? 2023財稅 29號關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣