【正文】 除政策的通知 12 委托銷售（續(xù)） ? (保底價 )并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除 ? 注：傭金的實際支付和扣除限額的基數(shù)不一致 13 傭金的納稅地點 ? 營業(yè)稅暫行條例 ? 第十四條 營業(yè)稅納稅地點： ? （一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。 5 收入的范圍 ? 2023國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。商品房預(yù)售 ? 2023中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ? 第四十五條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ? （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得 土地使用權(quán)證 書； ? （二）持有 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ； ? （三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ? （四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 ? 2023公告第 25號企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法 44 11 委托銷售 ? 六（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)： ? 品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 ? 注：開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)的樣板房裝修費 16 樣板房 ? 2023廣州土地增值稅清算工作若干問題的處理指引 ? 三 (四 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于銷售商品房以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用； 對在銷售商品房內(nèi)既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對外銷售的，其樣板房裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 24 25 預(yù)售款的會計處理 ? 2023企業(yè)會計準(zhǔn)則第 14 號 —— 收入 ? 2023國稅函 875號關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知 ? 成本可靠計量標(biāo)志一般認(rèn)為應(yīng)辦理 竣工決算。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)按照會計規(guī)范的要求，在辦理竣工決算前不需要在賬簿上記載會計收入和成本，但按照稅法規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整，否則屬于 “進(jìn)行虛假的納稅申報” 34 虧損彌補 ? 2023國稅函 635號關(guān)于填報企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表有關(guān)問題的通知 ? 注：季度申報可以彌補以前年度虧損，但第一季度的申報如果在上年度匯算清繳前，無法彌補上年度虧損 ? 從新的季度申報表的邏輯結(jié)構(gòu)分析，也可以彌補當(dāng)年以前季度的虧損 ? 季度預(yù)繳申報表 35 廣告宣傳和業(yè)務(wù)招待 ? 2023國稅發(fā) 31號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 （明確廢止） ? 開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。 ? 注：代收的有線電視、燃?xì)獬跹b費等公用事業(yè)項目收費參照執(zhí)行 48 代收款項（開發(fā)商） ? 如果開發(fā)商以自己的名義統(tǒng)一收款，應(yīng)當(dāng)計算繳納營業(yè)稅，但轉(zhuǎn)付相關(guān)單位的金額可以作為開發(fā)成本在計算企業(yè)所得稅時申報扣除，但土地增值稅不允許加計扣除 ? 如果開發(fā)商統(tǒng)一收款，但開具相關(guān)單位的發(fā)票，則不計算繳納營業(yè)稅，但轉(zhuǎn)付相關(guān)單位的金額也不允許作為開發(fā)成本處理 49 代收款項（票據(jù)） ? 2023長春關(guān)于明確營業(yè)稅若干政策問題的通知 111 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的煤氣安裝費、有線電視安裝費等費用，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用有關(guān)部門的合法票據(jù)直接開據(jù)給業(yè)戶的，則不屬于代收代墊款項，不征收營業(yè)稅。 ? (三 ) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 。 ? 注：提供工程施工合同和建設(shè)工程規(guī)劃備案材料（含造價工程師編制的預(yù)算造價） ? 園林綠化屬于基礎(chǔ)設(shè)施 ，不包括在內(nèi) 59 預(yù)計工程成本（續(xù) 2） ? (三 )應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 76 分配開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)） ? 借：應(yīng)付股利 —— xxx ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 ? 借：主營業(yè)務(wù)成本 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應(yīng)交稅費 — 營業(yè)稅 ? — 土地增值稅 77 出租收入 ? 營業(yè)稅實施細(xì)則第二十五條第二款 ? 納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。超過二十年的，超過部分無效。 ? （人防工程只允許出租） 85 合同明確約定（續(xù)） ? 出售使用權(quán)，按照出租不動產(chǎn)處理，需要計算營業(yè)稅等 ? 對應(yīng)的占地面積不得作為住宅項目的開發(fā)成本（基礎(chǔ)設(shè)施費） ? 對應(yīng)的建造成本不得作為住宅項目的開發(fā)成本（公共配套設(shè)施費） ? 轉(zhuǎn)入開發(fā)商的固定資產(chǎn) 86 合同沒有明確約定 ? 如果在商品房買賣合同中沒有明確約定，則產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，但由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，則按照出租不動產(chǎn)處理。 清算的總建筑面積 ? 注：要符合同一物業(yè)類型 91 清算后轉(zhuǎn)讓舊房 ? 2023云南關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題補充意見 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房，已自用或出租使用年限在 2年以上 (不含 2年 )再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。如果物業(yè)公司將出租收益轉(zhuǎn)存業(yè)主維修基金，不涉及企業(yè)所得稅 ? 注：不允許買斷租賃權(quán) 88 89 贈送裝修 ? 將銷售收入分解為商品房銷售收入和裝修收入，開發(fā)商從而少交土地增值稅和營業(yè)稅，逃避預(yù)交所得稅，業(yè)主少交契稅。 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 ? 第二百二十六條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。 ? 借：應(yīng)付賬款 開發(fā)商品抵債金額 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 開發(fā)商品公允價格 ? 營業(yè)外收入 差額 ? 如果不存在公允價值，按照組成計稅價格和實際抵債金額孰高的原則確認(rèn)預(yù)售收入 ? 1991財農(nóng)稅 37號關(guān)于以房抵債征收契稅的復(fù)函 對外股權(quán)投資（營業(yè)稅） ? 2023財稅 191號關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 ? 一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。 ? 對于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提稅前扣除的報批報建費用，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)納入跟蹤管理，對于按規(guī)定應(yīng)繳納但是超過 3年仍未上交的，應(yīng)計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，以后年度實際支付時再準(zhǔn)予稅前扣除。 ? 注：主要對應(yīng)書面合同約定的付款期限沒有屆滿的金額，不包括約定的付款期限已經(jīng)屆滿但沒有實際付款的金額，以及建設(shè)方提供的設(shè)備款。 53 土地增值稅調(diào)整