【正文】 87 占道停車位 ? 占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ? 2023國稅函 79號關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知 78 租賃合同摘要 ? 中華人民共和國合同法 ? 第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。 ? 注：房地產開發(fā)產品在建造過程中按照政府相關文件規(guī)定應該繳納的，且有確定的金額或者有具體收取標準的各項費用。 套內建筑面積 52 營業(yè)稅調整 ? 營業(yè)稅暫行條例實施細則 ? 第十四條 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業(yè)稅稅額中減除。但按照納稅資金能力原則，必須按照稅法規(guī)定的預計計稅毛利率計算征收所得稅 ? 債務償還程序 26 27 竣工決算年度會計處理 ? 借：預收賬款 ? 貸：主營業(yè)務收入 ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應交稅費 ? 借：主營業(yè)務成本 （已售） ? 開發(fā)產品 （未售） ? 貸：開發(fā)成本 所得稅季度預繳 ? 2023國稅函 635號關于填報企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知 ? 對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，如果不考慮以前年度虧損，第 4行實際利潤總額 = 會計利潤 + 預售收入 計稅毛利率－ 預售收入對應的營業(yè)稅金及附加 （含土地增值稅） ? 2023國稅函 299號關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知 （部分廢止） 28 營業(yè)稅金 ? 2023房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 ?第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 ? 但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務以及國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他應稅勞務，應當向應稅勞務發(fā)生地的主管稅務機關申報納稅。 1 商品房預售（續(xù) 1） ? 2023關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知 ? 未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。 10 銀行按揭方式（續(xù)） ? 第十九條 企業(yè)采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的 保證金 (擔保金 )不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。 ? 如果開發(fā)商過渡了發(fā)票，即要求供應商的發(fā)票抬頭為自己，自己統(tǒng)一開具銷售不動產發(fā)票，則房地產銷售收入不得扣除贈送的家電金額，但家電金額可以作為銷售費用或開發(fā)成本處理。 ? 思考：會計利潤 0，所得額 0 44 預售階段稅務檢查要點 ? 預售收入的及時性和完整性 ? 預售收入的會計處理和稅務處理 ? 廣告宣傳費和業(yè)務招待費的扣除 ? 樣板間的會計處理和稅務處理 ? 贈送實物的營銷手段稅務處理 ? 售樓公司的稅務檢查 ? （稅務登記 / 廣告宣傳 / 傭金支付） 45 房屋交付當年及以后 ? 合同面積與實測面積誤差處理 ? 復核計稅毛利率與 核定 毛利率 ? 地上地下停車位的出售與出租 ? 開發(fā)產品用于長期經營租賃 ? 開發(fā)產品轉為自用固定資產 ? 開發(fā)產品用于對外債務重組 ? 開發(fā)產品對外長期股權投資 46 代收款項（土地增值稅） ? 1995財稅 48號關于土地增值稅 — 些具體問題規(guī)定的通知 ? 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入 47 代收款項（加計扣除） ? 對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計 20％扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。因此對東亞公司分配的不動產應按 銷售不動產 征收營業(yè)稅。 ? 出售所有權，按照轉讓不動產處理，需要計算營業(yè)稅和預征 土地增值稅、 企業(yè)所得稅。 ? 2023國稅函 606號關于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復 ? 1998國稅函 53號關于銷售不動產兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復 贈送裝修（續(xù)） ? 非同一主體下，主要判斷以下因素 ? 開發(fā)商是否強制裝修 ? 開發(fā)商是否代收裝修款 ? 裝修款是否按照建筑面積計算 ? 裝修款是否作為按揭借款的組成部分 ? 排除以上情況，如果裝修款的收費標準高于市場標準，僅作營業(yè)收入的重新分配。對支付期限沒有約定或者約定不明確。 61 交付使用 — 竣工決算 ? 交付使用后，稅務機關重新核定毛利率 ? 如果計稅毛利率 小于 核定毛利率，主動追征交付使用前對應的企業(yè)所得稅。 ? 銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整 54 核定毛利率 ? 2023國稅發(fā) 31號房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第三條 企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。 31 計稅毛利率（續(xù)） ? （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％ ? （四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3% ? 注 : 不包括經濟適用房等項目配套建設的商鋪、車庫、地下車位等未完工產品取得的收入 ? 毛利率 = （收入－成本） 247。主要包括。 開盤前的預收款 ? 2023河北關于營業(yè)稅若干政策問題的公告 ? 房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、 VIP卡等取得的款項，均屬于預收性質的款項，其納稅義務發(fā)生時間與預收房款相同，為收到款項的當天。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。在這段期間，開發(fā)商保留控制權，用于售樓部或樣板間、家居展示等用途。 ? 如果沒有確鑿的證據(jù)表明當期發(fā)生的廣告費是為了在以后會計年度取得有關廣告服務，則應將廣告費于相關廣告見諸于媒體時計入當期損益。 ? 注：主要對應書面合同約定的付款期限沒有屆滿的金額，不包括約定的付款期限已經屆滿但沒有實際付款的金額，以及建設方提供的設備款。 ? 借：應付賬款 開發(fā)商品抵債金額 ? 貸：主營業(yè)務收入 開發(fā)商品公允價格 ? 營業(yè)外收入 差額 ? 如果不存在公允價值，按照組成計稅價格和實際抵債金額孰高的原則確認預售收入 ? 1991財農稅 37號關于以房抵債征收契稅的復函 對外股權投資（營業(yè)稅） ? 2023財稅 191號關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知 ? 一、以無形