【正文】 87 占道停車位 ? 占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ? 2023國稅函 79號關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知 78 租賃合同摘要 ? 中華人民共和國合同法 ? 第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。 ? 注：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在建造過程中按照政府相關(guān)文件規(guī)定應(yīng)該繳納的，且有確定的金額或者有具體收取標(biāo)準(zhǔn)的各項費(fèi)用。 套內(nèi)建筑面積 52 營業(yè)稅調(diào)整 ? 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 第十四條 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。但按照納稅資金能力原則，必須按照稅法規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算征收所得稅 ? 債務(wù)償還程序 26 27 竣工決算年度會計處理 ? 借：預(yù)收賬款 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應(yīng)交稅費(fèi) ? 借：主營業(yè)務(wù)成本 （已售） ? 開發(fā)產(chǎn)品 （未售） ? 貸：開發(fā)成本 所得稅季度預(yù)繳 ? 2023國稅函 635號關(guān)于填報企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表有關(guān)問題的通知 ? 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果不考慮以前年度虧損，第 4行實(shí)際利潤總額 = 會計利潤 + 預(yù)售收入 計稅毛利率－ 預(yù)售收入對應(yīng)的營業(yè)稅金及附加 （含土地增值稅） ? 2023國稅函 299號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知 （部分廢止） 28 營業(yè)稅金 ? 2023房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ?第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 ? 但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。 1 商品房預(yù)售（續(xù) 1） ? 2023關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知 ? 未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動。 10 銀行按揭方式（續(xù)） ? 第十九條 企業(yè)采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的 保證金 (擔(dān)保金 )不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時可據(jù)實(shí)扣除。 ? 如果開發(fā)商過渡了發(fā)票，即要求供應(yīng)商的發(fā)票抬頭為自己，自己統(tǒng)一開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，則房地產(chǎn)銷售收入不得扣除贈送的家電金額，但家電金額可以作為銷售費(fèi)用或開發(fā)成本處理。 ? 思考：會計利潤 0，所得額 0 44 預(yù)售階段稅務(wù)檢查要點(diǎn) ? 預(yù)售收入的及時性和完整性 ? 預(yù)售收入的會計處理和稅務(wù)處理 ? 廣告宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除 ? 樣板間的會計處理和稅務(wù)處理 ? 贈送實(shí)物的營銷手段稅務(wù)處理 ? 售樓公司的稅務(wù)檢查 ? （稅務(wù)登記 / 廣告宣傳 / 傭金支付） 45 房屋交付當(dāng)年及以后 ? 合同面積與實(shí)測面積誤差處理 ? 復(fù)核計稅毛利率與 核定 毛利率 ? 地上地下停車位的出售與出租 ? 開發(fā)產(chǎn)品用于長期經(jīng)營租賃 ? 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn) ? 開發(fā)產(chǎn)品用于對外債務(wù)重組 ? 開發(fā)產(chǎn)品對外長期股權(quán)投資 46 代收款項（土地增值稅） ? 1995財稅 48號關(guān)于土地增值稅 — 些具體問題規(guī)定的通知 ? 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 47 代收款項（加計扣除） ? 對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計 20％扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。因此對東亞公司分配的不動產(chǎn)應(yīng)按 銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅。 ? 出售所有權(quán)，按照轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)處理，需要計算營業(yè)稅和預(yù)征 土地增值稅、 企業(yè)所得稅。 ? 2023國稅函 606號關(guān)于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復(fù) ? 1998國稅函 53號關(guān)于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 贈送裝修（續(xù)） ? 非同一主體下，主要判斷以下因素 ? 開發(fā)商是否強(qiáng)制裝修 ? 開發(fā)商是否代收裝修款 ? 裝修款是否按照建筑面積計算 ? 裝修款是否作為按揭借款的組成部分 ? 排除以上情況，如果裝修款的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于市場標(biāo)準(zhǔn)，僅作營業(yè)收入的重新分配。對支付期限沒有約定或者約定不明確。 61 交付使用 — 竣工決算 ? 交付使用后，稅務(wù)機(jī)關(guān)重新核定毛利率 ? 如果計稅毛利率 小于 核定毛利率，主動追征交付使用前對應(yīng)的企業(yè)所得稅。 ? 銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整 54 核定毛利率 ? 2023國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。 31 計稅毛利率（續(xù)） ? （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％ ? （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于 3% ? 注 : 不包括經(jīng)濟(jì)適用房等項目配套建設(shè)的商鋪、車庫、地下車位等未完工產(chǎn)品取得的收入 ? 毛利率 = （收入－成本） 247。主要包括。 開盤前的預(yù)收款 ? 2023河北關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的公告 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購房卡、選房卡、 VIP卡等取得的款項，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項，其納稅義務(wù)發(fā)生時間與預(yù)收房款相同，為收到款項的當(dāng)天。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。在這段期間，開發(fā)商保留控制權(quán)，用于售樓部或樣板間、家居展示等用途。 ? 如果沒有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費(fèi)是為了在以后會計年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費(fèi)于相關(guān)廣告見諸于媒體時計入當(dāng)期損益。 ? 注：主要對應(yīng)書面合同約定的付款期限沒有屆滿的金額，不包括約定的付款期限已經(jīng)屆滿但沒有實(shí)際付款的金額，以及建設(shè)方提供的設(shè)備款。 ? 借：應(yīng)付賬款 開發(fā)商品抵債金額 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 開發(fā)商品公允價格 ? 營業(yè)外收入 差額 ? 如果不存在公允價值，按照組成計稅價格和實(shí)際抵債金額孰高的原則確認(rèn)預(yù)售收入 ? 1991財農(nóng)稅 37號關(guān)于以房抵債征收契稅的復(fù)函 對外股權(quán)投資（營業(yè)稅） ? 2023財稅 191號關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 ? 一、以無形