【正文】 的廣告費應作為預付賬款，在接受廣告服務(wù)的各會計年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務(wù)的比例分期計入損益。 33 法律性質(zhì) ? 征管法第六十三條 納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。 ? 注：多數(shù)省份下發(fā)文件，允許扣除預售收入對應的 營業(yè)稅金及附加、土地增值稅 29 權(quán)責發(fā)生制與配比原則 ? 與收入存在 直接因果關(guān)系 的扣除項目（如銷售成本和銷售稅金），應當與收入保持在同一個納稅年度申報扣除 ? 與收入沒有 直接因果關(guān)系 的扣除項目（如期間費用），應當按照權(quán)責發(fā)生制原則扣除 ? 直接因果關(guān)系一般表現(xiàn)為完全變動成本 30 計稅毛利率 ? 第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定 : ? （一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。 ? 如果開發(fā)商過渡了發(fā)票，即要求供應商的發(fā)票抬頭為自己，自己統(tǒng)一開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，則房地產(chǎn)銷售收入不得扣除贈送的家電金額，但家電金額可以作為銷售費用或開發(fā)成本處理。 ? 注：開發(fā)產(chǎn)品包括住宅、非住宅 ? 三、利用公共配套設(shè)施作為樣板間的 ? 如果屬于非營利的公共配套設(shè)施，建造費用按照公共配套設(shè)施處理，裝修費用作為長期待攤費用處理 19 開發(fā)產(chǎn)品的樣板間（續(xù)） ? 情形：出售小區(qū)內(nèi)已建成商鋪，但書面合同約定三年后再實際交付。 項目營銷設(shè)施建造費 等。 14 傭金的納稅地點（續(xù)） ? 2023總局令第 7號稅務(wù)登記管理辦法 ? 第十條（五）從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人外出經(jīng)營，自其在同一縣（市）實際經(jīng)營或提供勞務(wù)之日起，在連續(xù)的 12個月內(nèi)累計超過 180天的，應當自期滿之日起 30日內(nèi)，向生產(chǎn)、經(jīng)營所在地稅務(wù)機關(guān)申報辦理稅務(wù)登記，稅務(wù)機關(guān)核發(fā)臨時稅務(wù)登記證及副本； ? 2023國稅函 402號關(guān)于大連市稅務(wù)檢查中部分涉稅問題處理意見的批復 15 樣板房 ? 2023國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下： (六 )開發(fā)間接費。 10 銀行按揭方式（續(xù)） ? 第十九條 企業(yè)采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的 保證金 (擔保金 )不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。 7 收入的確認時間（續(xù)） ? 六（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)?！贝隧椧?guī)定所稱預收款，包括預收定金。 2 3 商品房預售（續(xù) 2） ? 注 1：是否屬于違法預售房地產(chǎn)，應該由當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)管理部門來確定，稅務(wù)機關(guān)即使證據(jù)確鑿，也不能界定收取的款項為非法收入。 1 商品房預售（續(xù) 1） ? 2023關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知 ? 未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。 （所得稅？） 4 開盤前的預收款（續(xù)） ? 1995國稅函 156號營業(yè)稅問題解答（之一） ? 營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十八條規(guī)定 :“ 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。 ? 2023安徽關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知 6 收入的確認時間 ? 2023房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第六條 企業(yè)通過 正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預售合同 》 所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認： ? 2023財稅 162號關(guān)于印花稅若干政策的通知 ? （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。 8 銀行按揭方式 ? （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn) ? 2023北京關(guān)于對房地產(chǎn)公司收取客戶的違約金征收營業(yè)稅問題的批復 9 解除買賣合同 ? 2023國稅函 865號關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復 ? 2023財稅 32號關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知 ? 對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。 ? 但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應稅勞務(wù)，應當向應稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 ? 注：以經(jīng)營租賃方式租入房屋進行裝修，發(fā)生的 租金和裝修費用 在租賃期間均勻攤銷（銷售費用） 18 開發(fā)產(chǎn)品的樣板間 ? 二、在開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)建造，事后出售 ? 建造成本和裝修費用，作為開發(fā)成本處理，不允許在當年申報扣除，但允許在未來實際銷售年度申報扣除，同時可以享受土地增值稅的加計扣除。 22 贈送家電會計處理（續(xù)） ?二、如果采用有獎銷售形式，由于是否贈送具有不確定性，或者明確贈送但金額不確定，不論是否人人有份，均屬于銷售費用，同時扣繳個人所得稅 ? 2023財稅 50號關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知 23 贈送家電的發(fā)票 ? 如果開發(fā)商沒有過渡發(fā)票，即要求供應商的發(fā)票抬頭為業(yè)主，自己只負責辦理轉(zhuǎn)交，則房地產(chǎn)銷售收入和銷售成本不包括贈送的家電金額。但按照納稅資金能力原則，必須按照稅法規(guī)定的預計計稅毛利率計算征收所得稅 ? 債務(wù)償還程序 26 27 竣工決算年度會計處理 ? 借：預收賬款 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應交稅費 ? 借：主營業(yè)務(wù)成本 （已售） ? 開發(fā)產(chǎn)品 （未售） ? 貸：開發(fā)成本 所得稅季度預繳 ? 2023國稅函 635號關(guān)于填報企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關(guān)問題的通知 ? 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果不考慮以前年度虧損，第 4行實際利潤總額 = 會計利潤 + 預售收入 計稅毛利率－ 預售收入對應的營業(yè)稅金及附加 （含土地增值稅） ? 2023國稅函 299號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知 （部分廢止） 28 營業(yè)稅金 ? 2023房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ?第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 收入 ? 項目所在地 ≠ 企業(yè)注冊地 32 計稅毛利率偏低 ? 由于征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅時，是按照預計計稅毛利率 暫估 銷售成本，因此不屬于預繳稅款性質(zhì)， 未及時申報預售收入，或者期間費用在匯算清繳時沒有正確納