房地產(chǎn)新政的實(shí)施效果及相關(guān)建議-免費(fèi)閱讀
【正文】 用款計(jì)劃應(yīng)當(dāng)附有工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具的工程進(jìn)度證明，首次用款計(jì)劃備案后，下次用款計(jì)劃應(yīng)當(dāng)附有上次用款計(jì)劃的執(zhí)行情況說(shuō)明。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的政策建議房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算支付相對(duì)于其他一般固定資產(chǎn)貸款又有其特別的規(guī)定，比如要求取得監(jiān)理方鑒證確認(rèn)。申請(qǐng)人家庭擁有房產(chǎn)的套數(shù)信息由各地房管局掌握，因涉及申請(qǐng)人信息隱私問(wèn)題，各系統(tǒng)查詢方法可比照銀行征信系統(tǒng)執(zhí)行，制定查詢方法和制度規(guī)定，明確各關(guān)系方責(zé)任及違反查詢制度的罰則等。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款賬戶監(jiān)管目前規(guī)范商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款行為的主要文件有《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》及《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》，特別是近期下達(dá)的《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》及《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》，對(duì)固定資產(chǎn)貸款賬戶監(jiān)管、資金支付提出了明確規(guī)定。其中，中央投入493億元，%；地方配套1183億元，%。“國(guó)十條”明確規(guī)定對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款，隨后5月26日《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》為此類(lèi)購(gòu)房者松綁，規(guī)定此類(lèi)客戶申請(qǐng)房貸按第二套（及以上）差別化住房信貸政策執(zhí)行。4月30日，武漢市舉行國(guó)家“房產(chǎn)新政”后的首次土地拍賣(mài)會(huì)，11宗土地中1宗地流拍。在新房成交量日漸低迷的市場(chǎng)背景下，武漢土地市場(chǎng)觀望氣氛較濃。數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)全市12個(gè)城區(qū)（10大主城區(qū)，及江夏、黃陂）5月商品房銷(xiāo)售總面積1202435平方米（），環(huán)比減少401234平方米（），%，環(huán)比減少312967萬(wàn)元，%。本次調(diào)控力度明顯要嚴(yán)于07年房產(chǎn)新政，具體對(duì)比如下： 2010年2007年個(gè) 人 購(gòu) 房 貸 款 首付比例 利率水平 首付比例 首套自住房套型建筑面積90平方米以上不得低于20% 7折85折 套型建筑面積90平方米以下不得低于20% 85折套型建筑面積90平方米以上不得低于30% 套型建筑面積90平方米以上不得低于30% 二套不得低于50% 不得低于40% 對(duì)于土地儲(chǔ)備貸款，要調(diào)整授信額度，“應(yīng)大幅壓低抵押率”，跟蹤貸款去向，防止挪用。住建部、人行、銀監(jiān)會(huì)通知明確要求商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。銀監(jiān)會(huì)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。此次政府系統(tǒng)性調(diào)控不但用到了多元政策，而且采取了政策密集連發(fā)、出其不意的策略，狠抓政策落實(shí)，具有明確的目的和針對(duì)性，凸顯中央政府平抑房?jī)r(jià)，大力抑制投資需求的巨大決心。銀監(jiān)會(huì)銀監(jiān)會(huì)緊急下發(fā)了一紙《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求信托公司防范房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)，尤其不得以信托資金放給開(kāi)發(fā)商用作土地儲(chǔ)備。住建部住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款監(jiān)控方面，銀監(jiān)局近年先后出臺(tái)了“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，上述政策對(duì)貸款賬戶的監(jiān)管提出了更高要求，對(duì)防范信貸資金違規(guī)流入房市起到較好的控制效果。在按揭貸款方面，為嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)首套房和二套房也都分別提高了首付比例和貸款利率貸款標(biāo)準(zhǔn)，直接調(diào)節(jié)了居民購(gòu)房需求。其中，%，漲幅比4 個(gè)百分點(diǎn)；%，漲幅比4 個(gè)百分點(diǎn)；%，漲幅比4 個(gè)百分點(diǎn)；%，比4 個(gè)百分點(diǎn)；總體來(lái)看，房?jī)r(jià)的環(huán)比及同比漲幅皆出現(xiàn)回落，盡管一手房仍出現(xiàn)微幅的環(huán)比上漲，但領(lǐng)先指標(biāo)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)開(kāi)始回調(diào)，此輪樓市調(diào)控初見(jiàn)成效。洪山區(qū)跌幅達(dá)20%主要系該區(qū)域上月有大量高價(jià)樓盤(pán)成交，拉高上月整體成家均價(jià)，本月回歸常態(tài)后，未能客觀反應(yīng)該區(qū)域價(jià)格變化。11宗地中，僅漢陽(yáng)區(qū)陶家?guī)X村一宗地兩家公司爭(zhēng)奪，成交金額121億元。通知要求房貸申請(qǐng)人在市房地產(chǎn)主管部門(mén)通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行家庭查詢，若不具備查詢條件，申請(qǐng)人提交書(shū)面誠(chéng)信保證。要求地方人民政府切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，確保完成計(jì)劃任務(wù)。在建設(shè)保障性住房過(guò)程中，有些土地為劃撥用地，按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，劃撥用地不能辦理土地抵押，而出讓用地可以辦理房產(chǎn)抵押，因此在有些方面，建設(shè)保障性住房貸款條件較一般商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更為苛刻。（二）政策建議關(guān)于個(gè)人按揭貸款建議目前，民政系統(tǒng)（婚姻情況）、銀行征信系統(tǒng)、房產(chǎn)系統(tǒng)之間不能實(shí)現(xiàn)資源共享，且不能實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。影響保障性住房、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的主要為資金問(wèn)題。在商品房預(yù)售款管理方面，可參照宜昌市政府2009年12月29日頒布的《宜昌市城區(qū)商品房預(yù)售資金使用管理辦法》（2010年2月1日起執(zhí)行），制訂相關(guān)管理辦法，確保預(yù)售款用于對(duì)應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)。在信貸資金管理方面，可將開(kāi)發(fā)商、施工單位及工程監(jiān)理方三方簽證作為結(jié)算辦理委托支付的重要憑證，簽證上需明確本期結(jié)算金額、已累計(jì)結(jié)算
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