【正文】 假設該項目的總投資不變，則盈虧平衡點為： (BEPQ)： BEPQ=231437500 /8000= 平方米 (BEPR): BEPR= (BEPP): BEPP=231437500/= 元 / m2 由以上可知，當銷售量為 平方米，銷售率達 %，或 銷售價格 10% 5% 0% 5% 10% 建安工程費（元 /平方米） 2519 財務凈現(xiàn)值（萬元） 財務凈現(xiàn)值變化值 0 財務凈現(xiàn)值變。 表 71 建安工程費變動對財務指標的影響 表 72 銷售價格變動 對財務指標的影響 10% 5% 0% 5% 10% 銷售價格（元 /平方米） 7200 7600 8000 8400 8800 財務凈現(xiàn)值（ 萬元） 財務凈現(xiàn)值變化值 0 財務凈現(xiàn)值變化幅度 % % 0 % % 由敏感性分析圖可以看出，售價和建安工程費都是本項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感，且本項目敏感因素變化過程中財務凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項目具有較好的抗風險能力。因而，該項目針對建安工程費和銷售價格分別上下波動 5%、 10%進行敏感性分析，評價指標為財務凈現(xiàn)值變化值和財務凈現(xiàn)值變化幅度。 項目財務評價結論 綜上，由該項目的盈利能力分析、清償能力分析來看，該項目在經濟上是可行的。銀行貸款季度利率為 %，按等額償還本金和利息。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 28 ：該項目的靜態(tài)評價指標：投資利潤率為 %，資本金凈利潤率為 %，與房地產同行業(yè)相應指標比較，可 以接受，故該項目從靜態(tài)盈利能力分析來看是可行的；該項目的動態(tài)評價指標：全部投資稅后財務凈現(xiàn)值為 萬元 0，稅前財務凈現(xiàn)值為 萬元 0，稅后財務內部收益率為36%12%,稅前財務內部收益率為 46%12%,故該項目動態(tài)盈利能力評價是可行的。 ：財務內部收益率是指房地產項目在整個開發(fā)經營期內各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。該項目基 準收益率取 12%。 ：該項目的資本金凈利潤率 =所得稅后利潤總額 /資本金*100％ =*100%=%。 自有資金現(xiàn)金流量表 自有資金現(xiàn)金流量表見附表 9， 年 基準收益率取 12%。 損益表見附表 7。 項目財務評價 項目財務報表 損益表 該項目的所得稅按利潤總額的 25%計提。 貸款本金的償還及利息支付 該項目向銀行貸款 15000 萬元， 20xx 年 10 月初開始采用等額還本付息法還款， 20xx 年 12 月還清。 (iii). 其余資金向銀行貸款，貸款額為 15000 萬元，約占總投資（不含財務費用）的 65%，銀行貸款季度利率為 %,按等額償還本金和利息。具體安排如下： (i).自有資金投資為 萬元，約占總投資（不含財務費用）的 20%。 投資使用計劃與資金籌措方式 投資使用計劃 該項目各季度的投資使用計劃見附表 4。 關于土地增值稅： 土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位或個人征收的一種稅。 表 10 銷售收入分期估算 表 單位：萬元 20xx 20xx 20xx 合計 1012 13 46 79 1012 13 46 銷售稅金及附加估算 銷售稅金及附加預 估為 萬元，土地增值稅預估為 萬元。住宅銷售收入為 萬元，詳見表 69。 本項目總建筑面積為 平方米。這 3 個可比實例的權重分別為 、 、 ，將這 3 個比準價格的加權平均數(shù)作為市場法的測算結果，計算 8164*+8852*+8989*= 元 /m2。這 3 宗樓盤的住宅價格市場法系數(shù)修正表見附表 2。 銷售收入估算 銷售收入估算 住宅銷售收入估算 用市場法確定住宅銷售單價。該項目不考慮經營資金。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 24 其他費用 表 67 其他費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 價格（萬元） 1 臨時用地費和臨時建設費 — — 2 標底編制費 建安工程費 % 3 標底審查費 建安工程費 % 4 招標管理費 建安工程費 % 5 合同公證費 — — 6 工程監(jiān)理費 建安工程費 % 7 建設工程質量監(jiān)督費 建安工程費 % 8 施工許可證費 — — 9 工程保險費 建安工程費 % 合計 項目開發(fā)總成本 表 68：項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 總投資 1 土地費用 2 前期工程費 3 基礎設施建設費 4 建筑安裝工程費 5 公共配套設施建設費 6 開發(fā)期間接費用 7 管理費用 8 財務費用 9 銷售費用 10 開發(fā)期間稅費 11 不可預見費 12 其他費用 13 合計 項目開發(fā)總成本為 萬元。不可預見費分別按 以上各 項費用合計 3％的比例核定 。 表 66 開發(fā)期間稅費估算 表 序號 類別 計算依據(jù) 交納稅額（萬元） 1 固定資產投資方向調節(jié)稅 — — 2 配套設施建設費 建安工程費 6％ 3 供水管網(wǎng)補償費 按 ， 600 元 /t 4 供電貼費、用電權費 按 3kVA/戶， 480 元 /kVA 5 電話初裝費 按 200 元 /戶 合計 不可預見費 不可預見費又稱為預備費，是指考慮建設期可能發(fā)生的風險因素而導致的建設費用增加的這部分內容。 表 65 銷售費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 價格（萬元） 1 廣告宣傳及市場推廣費 銷售收入 ％ 2 預售許可證申領費 銷售收入 ％ 3 其他銷售費用 銷售收入 ％ 合計 開發(fā)期間稅費 開發(fā)期間稅費是指與房地產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。預估為 萬元。故財務費用為 萬元。 由附表 6 知，本項目的銀行利息共為 萬元。本項目共向銀行融資 15000 萬，貸款 2 年，自 20xx 年 1 月到 20xx 年 12 月，貸款季利率為 %，20xx 年 1 月開始采用等額還本付息法還款， 20xx 年 12 月還清。 合計： 萬元。本項目不設派出所、托兒所及幼兒園。預估為 萬元，取以上 5 項之和的 3％。 以建筑安裝工程費的 %估算，開發(fā)間接費用約為 萬元。 表 64 前期工程費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 價格（萬元） 1 規(guī)劃設計費 建安工程費 3% 2 可行性研究費 建安工程費 ％ 3 水文、地質勘察費 按占地面積 3 元 /平方米 4 “三通一平”費 按占地面積 20 元 /平方米 合計 開發(fā)間接費用 開發(fā)間接費用是指房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 22 前期工程費 預估為 萬元。 ： 100 元 /平方米 *土地面積 平方米 *10%，約為 萬元。 +環(huán)衛(wèi)工程：按 5 元 /平方米 *土地面積 平方米，約為 萬元。 ：按 15 元 /平方米 *總建筑面積 平方米估算，約為 萬元。 表 63 基礎設施建設費用估算表 序號 項目 價格（萬元） 1 供電工程 2 供水工程 3 供氣工程 5 排污工程 +道路工程 6 路燈工程 +環(huán)衛(wèi)工程 7 綠化工程 8 外部道路 合計 計算過程如下 ： ：按 100 元 /平方米 *總建筑面積 平方米估算，約為 萬元。 預估為 萬元。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 21 基礎設施建設費 基礎設施建設費：基礎設施建設是指建筑物 2 米以外和項目用地 規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程。預估為 萬元， 多層單位住宅建筑面積建安工程費用組成詳見表 62 。土地費用預估為 萬元，詳見表 61 。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 20 6 項目 投資收益分析 項目總投資及開發(fā)成本估算 土地費用 土地費用：房地產項目土地費用是指為取得房地產項目用地而發(fā)生的費用，包括 土地出讓金、土地征用費、城市建設配套費用、拆遷安置補償費等 。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 19 5 項目進度安排 工程進度計劃 工程進度安排如下： 前期準備： 20xx 年 1 月 —— 20xx 年 6 月； 土建施工： 20xx 年 7 月 —— 20xx 年 6 月； 安裝及配套工程： 20xx 年 6 月 —— 20xx 年 9 月； 裝修工程： 20xx 年 8 月 —— 20xx 年 10 月； 設備調試： 20xx 年 11 月 —— 20xx 年 1 月； 竣工并交付： 20xx 年 2 月 —— 20xx 年 4 月 。 小區(qū)內設 100 余 個地上停車位，可滿足業(yè)主的停車需求。 ： 根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)會所和物業(yè)管理結合東側綜合建筑布置。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場調查情況，戶型 60105 平米不等，使得戶型多樣化，滿足不同消費者的需求。以豐富的形態(tài)和細節(jié)凸現(xiàn)樓盤的高檔精致，并相應形成富 有特色的庭院環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。 ，位置重要，建筑形式、體量、色彩應與周圍環(huán)境相協(xié)調，處理好與東側小區(qū)的空間關系，避免互相形成遮擋，創(chuàng)造錯落有致、統(tǒng)一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應體現(xiàn)青島建筑風貌特色，屋頂應采用紅瓦坡屋頂形式 。 規(guī)劃設計特點 ,低密居所 ,觀景居所。戶型設計坐北朝南，方正實用，適宜居住。結合 周邊 競爭樓盤分析，擬建設七層的多層住宅六棟，板樓 。 Threats（威脅） ： 區(qū)域內競爭樓盤眾多，有較大的競爭壓力 ；