【正文】 假設(shè)該項目的總投資不變，則盈虧平衡點為： (BEPQ)： BEPQ=231437500 /8000= 平方米 (BEPR): BEPR= (BEPP): BEPP=231437500/= 元 / m2 由以上可知，當銷售量為 平方米，銷售率達 %，或 銷售價格 10% 5% 0% 5% 10% 建安工程費（元 /平方米） 2519 。 表 71 建安工程費變動對財務(wù)指標的影響 表 72 銷售價格變動 對財務(wù)指標的影響 10% 5% 0% 5% 10% 銷售價格（元 /平方米） 7200 7600 8000 8400 8800 財務(wù)凈現(xiàn)值（ 萬元） 財務(wù)凈現(xiàn)值變化值 0 財務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度 % % 0 % % 由敏感性分析圖可以看出，售價和建安工程費都是本項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感，且本項目敏感因素變化過程中財務(wù)凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項目具有較好的抗風(fēng)險能力。因而，該項目針對建安工程費和銷售價格分別上下波動 5%、 10%進行敏感性分析，評價指標為財務(wù)凈現(xiàn)值變化值和財務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度。 項目財務(wù)評價結(jié)論 綜上，由該項目的盈利能力分析、清償能力分析來看，該項目在經(jīng)濟上是可行的。銀行貸款季度利率為 %，按等額償還本金和利息。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 28 ：該項目的靜態(tài)評價指標：投資利潤率為 %，資本金凈利潤率為 %，與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標比較，可 以接受，故該項目從靜態(tài)盈利能力分析來看是可行的；該項目的動態(tài)評價指標：全部投資稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元 0，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元 0，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為36%12%,稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為 46%12%,故該項目動態(tài)盈利能力評價是可行的。 ：財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。該項目基 準收益率取 12%。 ：該項目的資本金凈利潤率 =所得稅后利潤總額 /資本金*100％ =*100%=%。 自有資金現(xiàn)金流量表 自有資金現(xiàn)金流量表見附表 9， 年 基準收益率取 12%。 損益表見附表 7。 項目財務(wù)評價 項目財務(wù)報表 損益表 該項目的所得稅按利潤總額的 25%計提。 貸款本金的償還及利息支付 該項目向銀行貸款 15000 萬元， 2020 年 10 月初開始采用等額還本付息法還款， 2020 年 12 月還清。 (iii). 其余資金向銀行貸款，貸款額為 15000 萬元，約占總投資（不含財務(wù)費用）的 65%，銀行貸款季度利率為 %,按等額償還本金和利息。具體安排如下： (i).自有資金投資為 萬元，約占總投資（不含財務(wù)費用）的 20%。 投資使用計劃與資金籌措方式 投資使用計劃 該項目各季度的投資使用計劃見附表 4。 關(guān)于土地增值稅： 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位或個人征收的一種稅。 表 10 銷售收入分期估算 表 單位：萬元 2020 2020 2020 合計 1012 13 46 79 1012 13 46 銷售稅金及附加估算 銷售稅金及附加預(yù) 估為 萬元，土地增值稅預(yù)估為 萬元。住宅銷售收入為 萬元，詳見表 69。 本項目總建筑面積為 平方米。這 3 個可比實例的權(quán)重分別為 、 、 ，將這 3 個比準價格的加權(quán)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，計算 8164*+8852*+8989*= 元 /m2。這 3 宗樓盤的住宅價格市場法系數(shù)修正表見附表 2。 銷售收入估算 銷售收入估算 住宅銷售收入估算 用市場法確定住宅銷售單價。該項目不考慮經(jīng)營資金。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 24 其他費用 表 67 其他費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 價格（萬元） 1 臨時用地費和臨時建設(shè)費 — — 2 標底編制費 建安工程費 % 3 標底審查費 建安工程費 % 4 招標管理費 建安工程費 % 5 合同公證費 — — 6 工程監(jiān)理費 建安工程費 % 7 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費 建安工程費 % 8 施工許可證費 — — 9 工程保險費 建安工程費 % 合計 項目開發(fā)總成本 表 68：項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 總投資 1 土地費用 2 前期工程費 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 4 建筑安裝工程費 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 6 開發(fā)期間接費用 7 管理費用 8 財務(wù)費用 9 銷售費用 10 開發(fā)期間稅費 11 不可預(yù)見費 12 其他費用 13 合計 項目開發(fā)總成本為 萬元。不可預(yù)見費分別按 以上各 項費用合計 3％的比例核定 。 表 66 開發(fā)期間稅費估算 表 序號 類別 計算依據(jù) 交納稅額（萬元） 1 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 — — 2 配套設(shè)施建設(shè)費 建安工程費 6％ 3 供水管網(wǎng)補償費 按 ， 600 元 /t 4 供電貼費、用電權(quán)費 按 3kVA/戶， 480 元 /kVA 5 電話初裝費 按 200 元 /戶 合計 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費又稱為預(yù)備費，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險因素而導(dǎo)致的建設(shè)費用增加的這部分內(nèi)容。 表 65 銷售費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 價格（萬元） 1 廣告宣傳及市場推廣費 銷售收入 ％ 2 預(yù)售許可證申領(lǐng)費 銷售收入 ％ 3 其他銷售費用 銷售收入 ％ 合計 開發(fā)期間稅費 開發(fā)期間稅費是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。預(yù)估為 萬元。故財務(wù)費用為 萬元。 由附表 6 知，本項目的銀行利息共為 萬元。本項目共向銀行融資 15000 萬，貸款 2 年，自 2020 年 1 月到 2020 年 12 月，貸款季利率為 %，2020 年 1 月開始采用等額還本付息法還款， 2020 年 12 月還清。 合計： 萬元。本項目不設(shè)派出所、托兒所及幼兒園。預(yù)估為 萬元，取以上 5 項之和的 3％。 以建筑安裝工程費的 %估算，開發(fā)間接費用約為 萬元。 表 64 前期工程費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 價格（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 3% 2 可行性研究費 建安工程費 ％ 3 水文、地質(zhì)勘察費 按占地面積 3 元 /平方米 4 “三通一平”費 按占地面積 20 元 /平方米 合計 開發(fā)間接費用 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 22 前期工程費 預(yù)估為 萬元。 ： 100 元 /平方米 *土地面積 平方米 *10%，約為 萬元。 +環(huán)衛(wèi)工程：按 5 元 /平方米 *土地面積 平方米，約為 萬元。 ：按 15 元 /平方米 *總建筑面積 平方米估算，約為 萬元。 表 63 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算表 序號 項目 價格（萬元） 1 供電工程 2 供水工程 3 供氣工程 5 排污工程 +道路工程 6 路燈工程 +環(huán)衛(wèi)工程 7 綠化工程 8 外部道路 合計 計算過程如下 ： ：按 100 元 /平方米 *總建筑面積 平方米估算，約為 萬元。 預(yù)估為 萬元。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 21 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2 米以外和項目用地 規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。預(yù)估為 萬元， 多層單位住宅建筑面積建安工程費用組成詳見表 62 。土地費用預(yù)估為 萬元，詳見表 61 。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 20 6 項目 投資收益分析 項目總投資及開發(fā)成本估算 土地費用 土地費用：房地產(chǎn)項目土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用，包括 土地出讓金、土地征用費、城市建設(shè)配套費用、拆遷安置補償費等 。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 19 5 項目進度安排 工程進度計劃 工程進度安排如下： 前期準備： 2020 年 1 月 —— 2020 年 6 月； 土建施工： 2020 年 7 月 —— 2020 年 6 月； 安裝及配套工程： 2020 年 6 月 —— 2020 年 9 月； 裝修工程： 2020 年 8 月 —— 2020 年 10 月； 設(shè)備調(diào)試： 2020 年 11 月 —— 2020 年 1 月； 竣工并交付： 2020 年 2 月 —— 2020 年 4 月 。 小區(qū)內(nèi)設(shè) 100 余 個地上停車位，可滿足業(yè)主的停車需求。 ： 根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)會所和物業(yè)管理結(jié)合東側(cè)綜合建筑布置。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場調(diào)查情況，戶型 60105 平米不等，使得戶型多樣化，滿足不同消費者的需求。以豐富的形態(tài)和細節(jié)凸現(xiàn)樓盤的高檔精致，并相應(yīng)形成富 有特色的庭院環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。 ，位置重要，建筑形式、體量、色彩應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，處理好與東側(cè)小區(qū)的空間關(guān)系，避免互相形成遮擋，創(chuàng)造錯落有致、統(tǒng)一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應(yīng)體現(xiàn)青島建筑風(fēng)貌特色，屋頂應(yīng)采用紅瓦坡屋頂形式 。 規(guī)劃設(shè)計特點 ,低密居所 ,觀景居所。戶型設(shè)計坐北朝南，方正實用，適宜居住。結(jié)合 周邊 競爭樓盤分析，擬建設(shè)七層的多層住宅六棟，板樓 。 Threats（威脅） ： 區(qū)域內(nèi)競爭樓盤眾多，有較大的競爭壓力 ； 限購政策影響 ； 房地產(chǎn)市場不斷冷卻 。 Weaknesses（劣勢）